PLAN DE MANTENIMIENTO

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1 PLAN DE MANTENIMIENTO PROYECTO: EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES / FASE 2 SITUACION; Errebale kalea nº 4 / Larrabetzu / Bizkaia PROPIETARIO: AYUNTAMIENTO DE LARRABETZU SANCHEZ PUERTA & Asociados Ercilla nº 17, 7º BILBAO / Tel Fax: / info@asp-asociados.com EXPTE: Marzo 2.008

2 PLAN DE MANTENIMIENTO pág Plan de mantenimiento 2.1. Cimentación Inspección general de los elementos que conforman la cimentación Zapatas aisladas Inspección del estado de las juntas Zapatas corridas Inspección del estado de las juntas Comprobación de asientos, grietas, lavados (erosión química) Muros de contención Deben inspeccionarse los paramentos después de cada periodo de lluvias. Deben comprobarse las juntas de dilatación. Inspección de los muros de contención Muros de contención de hormigón armado Se inspeccionará y comprobará, posibles deformaciones (desplomes y labeos), grietas, el estado superficial (erosión física y química) y el estado de protecciones incluso albardilla. En caso de aparición de fisuras, de humedades o de mal funcionamiento del sistema de drenaje, se acudirá a profesional cualificado. Se realizará una inspección de las juntas y del conjunto estructural por personal cualificado Muros pantalla Inspección de las juntas y del conjunto estructural. (En caso de aparición de fisuras, de humedades o de mal funcionamiento del sistema de drenaje, se acudirá a profesional cualificado).

3 PLAN DE MANTENIMIENTO pág Estructura Comprobación del estado de las juntas estructurales, de su sellado y su estanquidad Renovación de las juntas estructurales en las zonas de sellado deteriorado Pilares Hormigón Control del estado de las juntas en los pilares. Control de la aparición de fisuras, grietas y alteraciones ocasionadas por los agentes atmosféricos sobre la piedra de los pilares. Análisis de resistencia. Se realizará un control del estado de las juntas en los pilares. Se realizará un control de la aparición de fisuras, grietas y alteraciones ocasionadas por los agentes atmosféricos. Revisión total de los elementos de la estructura vertical. Repintado de la pintura resistente al fuego de la estructura vertical con un producto similar y con un grosor correspondiente al tiempo de protección exigido por la normativa de incendios. Se realizará una comprobación de análisis de resistencia Madera Renovación de la protección de la madera exterior de la estructura vertical. Renovación de barnices y pinturas. Revisión de los puntos de la estructura vertical de madera con más posibilidades de humedad. Análisis de desplomes y pandeos. Repintado de la pintura resistente al fuego de la estructura vertical con un producto similar y con un grosor correspondiente al tiempo de protección exigido por la normativa de incendios Control de la aparición de fisuras, grietas y alteraciones ocasionadas por los agentes atmosféricos sobre la piedra de los pilares. Renovación del tratamiento de la madera de la estructura vertical contra los insectos y hongos. Análisis de resistencia Vigas

4 PLAN DE MANTENIMIENTO pág Hormigón Análisis de las fisuras o grietas, detectándose su origen y analizando su evolución (Técnico competente). Análisis de deformaciones (flechas), comprobando que no superan las admisibles (Técnico competente) Se realizarán las pruebas adecuadas de resistencia de estas estructuras, por técnico competente, para observar su evolución. Se realizará una inspección (o antes en caso de detectar anomalías), observando el estado de conservación de vigas y soportes y la existencia de fisuras, grietas y deformaciones. En caso necesario se procederá a una reparación Madera Análisis de resistencia Renovación de barnices y pinturas Análisis de flechas excesivas, detectándose su origen y analizando su evolución Renovación del tratamiento de las vigas de madera contra los insectos y hongos. Revisión de los puntos de las vigas de madera con más posibilidades de presentar humedad Forjados Se realizará una inspección, observando el estado de la protección contra la corrosión (pintura u otra protección o revestimiento) y contra el fuego de los elementos metálicos, y en caso necesario se procederá a una reparación o repintado. Se revisarán en particular las uniones soldadas, roblonadas o atornilladas. Se comprobará si aparecen señales de humedad. Se realizará una inspección en las losas de escaleras, o antes en caso de detectar alguna anomalía, observando si hay fisuras, si el tramo tiene excesiva flecha, etc. Se realizará una inspección del forjado, o antes si fuera apreciada alguna anomalía, observando si aparecen en alguna zona fisuras en el falso techo, tabiquería, suelos u otros elementos o flechas excesivas. En caso de observar alguno de estos síntomas, será necesario realizar un estudio por técnico competente, para determinar su importancia y peligrosidad, y la reparación que en su caso sea necesaria. Control de aparición de lesiones en los elementos de hormigón de la estructura horizontal. Control de aparición de lesiones en los elementos de hormigón de la estructura horizontal.

5 PLAN DE MANTENIMIENTO pág. 5 Revisión del revestimiento de protección contra incendios de los perfiles de acero de la estructura horizontal Revisión general de los elementos portantes horizontales. Renovación de la protección de la madera exterior de la estructura. horizontal. Repintado de la pintura resistente al fuego de la estructura horizontal con un producto similar y con un grosor correspondiente al tiempo de protección exigido por la normativa contra incendios. Renovación del tratamiento de la madera de la estructura horizontal contra los insectos y hongos Unidireccionales de viguetas de hormigón Análisis de las fisuras y deformaciones. Análisis de deformaciones (flechas), comprobando que no superan las admisibles (Técnico competente) Análisis de posible corrosión de armaduras (Técnico competente) Losas de escalera Se realizará una inspección, observando el estado de la protección contra la Periódica corrosión (pintura u otra protección o revestimiento) y contra el fuego de los elementos metálicos, y en caso necesario se procederá a una reparación o repintado. Se revisarán en particular las uniones soldadas, roblonadas o atornilladas. Se comprobará si aparecen señales de humedad. Se realizará una inspección en las losas de escaleras, o antes en caso de detectar alguna anomalía, observando si hay fisuras, si el tramo tiene excesiva flecha, etc. Se realizará una inspección del forjado, o antes si fuera apreciada alguna anomalía, observando si aparecen en alguna zona fisuras en el falso techo, tabiquería, suelos u otros elementos o flechas excesivas. En caso de observar alguno de estos síntomas, será necesario realizar un estudio por técnico competente, para determinar su importancia y peligrosidad, y la reparación que en su caso sea necesaria Cerramientos Limpieza de los antepechos. Comprobar el sistema de drenaje y limpiar los sumideros. Protección y sellado si se comprueba la existencia de microcapilaridad y filtración en balcones y terrazas.

6 PLAN DE MANTENIMIENTO pág. 6 Comprobar si existen desprendimientos y realizar el reanclaje en balcones y terrazas. Se realizarán trabajos de saneado, protección y pintura para evitar la oxidación y corrosión en los elementos metálicos de balcones y terrazas. Inspección general de los elementos de estanquidad de los remates y aristas de las cornisas, balcones, dinteles y cuerpos salientes de la fachada. Se realizarán los trabajos de limpieza y protección por suciedad en balcones y terrazas Muros Fábricas de ladrillo Inspección del estado de las juntas y la aparición de fisuras y grietas en los cerramientos de bloques de mortero. Limpieza mediante procedimientos ususales Revisión de impostas, recercados, aplacado y anclajes de elementos de fachada Se recomienda realizar una inspección de toda la fachada por la existencia de posibles desperfectos. Revocado o pintado de fachadas Cerramientos de piedra Inspección del estado de las juntas y la aparición de fisuras y grietas en los cerramientos de bloques de mortero. Limpieza general Carpintería exterior Limpieza de los canales y las perforaciones de desagüe de las ventanas y balcones, y limpieza de las guías de los cerramientos de tipo corredero. Limpieza de las ventanas, balcones, persianas y celosías. Limpieza con un producto abrillantador de los acabados de inoxidables o galvanizados. Vigilar los vierteaguas, su fijación y que no tengan fisuras. Renovación del acabado de lasur de las ventanas, balcones, persianas y barandillas de madera. Se revisarán juntas y sellados de la carpintería. Las siliconas que se utilizan para el sellado tienen una duración relativa, siendo frecuente su resecado y agrietamiento. En tal caso se debe proceder a su reparación o sustitución.

7 PLAN DE MANTENIMIENTO pág. 7 comprobar el estado de los herrajes de las ventanas y balconeras. Se repararán si es necesario. Se revisarán también los elementos pintados, lacados, anodizados, galvanizados o con cualquier tipo de protección superficial, y se restaurarán las zonas dañadas. Comprobar la estanqueidad, estabilidad y defectos de acabado. Renovación del barniz de las ventanas, balcones, persianas y barandillas de madera. Renovación del esmalte de las ventanas, balcones, persianas y barandillas de acero. Pulido de las rayadas y los golpes de las ventanas y persianas de PVC. Pulido de las rayadas y los golpes del aluminio lacado. Realice una revisión general, llevando a cabo una prueba de estanqueidad, Comprobando los mecanismos de cierre y la correcta sujeción de los vidrios. Comprobación del estado de las condiciones de solidez, anclaje y fijación de las rejas. Comprobación del estado de las ventanas y balcones, su estabilidad y su estanquidad al agua y al aire. Se repararan si es necesario. Comprobación del sellado de los marcos con la fachada y especialmente con el vierteaguas Madera Limpieza con trapo húmedo, Engrase de elementos de giro Repasar la protección en carpinterías vistas. Comprobar la estanquidad Comprobar la sujeción de vidrios Comprobar los mecanismos. Repasar la pintura Comprobar las tolerancias de cierres en elementos móviles Acristalamiento Comprobar la humedad por filtración realizando reparaciones de sellado. Comprobará si existen desprendimientos y realizar el reanclaje. Comprobar la erosión física, química, eflorescencias e incluso los organismos existentes y realizar el saneado y protección. Se realizarán trabajos de saneado, protección y pintura para evitar la oxidación y corrosión en la carpintería.

8 PLAN DE MANTENIMIENTO pág. 8 Se realizarán los trabajos de limpieza por suciedad en la carpintería de madera, metal y plástico. Se comprobarán los mecanismos. Renovación del sellado de los marcos con la fachada Doble Inspección para detectar roturas Limpieza exterior e interior Laminado Limpieza exterior e interior Inspección para detectar roturas Barandillas Limpieza de las barandillas interiores. Renovación del acabado de lasur de las ventanas, balcones, persianas y barandillas de madera. Revisar los anclajes de la cerrajería, tanto si son soldados como atornillados, y especialmente las fijaciones, tanto a paramentos verticales como horizontales. Renovación del barniz de las ventanas, balcones, persianas y barandillas de madera. Renovación del esmalte de las ventanas, balcones, persianas y barandillas de acero. Inspección del anclaje de las barandillas interiores. Comprobación del estado de las condiciones de solidez, anclaje y fijación de las barandillas. Limpieza de las barandillas de piedra de la fachada Metálicas Limpieza eliminando suciedad Inspección comprobando fijación al soporte y repintado

9 PLAN DE MANTENIMIENTO pág. 9 Repintado Vierteaguas Inspección y repintado Limpieza Limpieza. Inspección y repintado si es necesario Albardillas Reparación. Limpieza general Repintado si se necesita. Inspección para detectar desperfectos. Limpieza. Cuando se r 2.4. Particiones Tabiques Revisión de los tabiques en locales no habitados, para detectar lesiones como fisuras, desplomes, etc. En caso de apreciarse alguno de estos síntomas consultar a un técnico. Repintado de la pintura a la cal de las medianeras vistas. Repintado de la pintura plástica de las medianeras vistas. Inspección general de los tabiques pluviales. Control del estado de las juntas, las fijaciones, los anclajes y la aparición de fisuras en los tabiques pluviales de placas de fibrocemento. Control del estado de las juntas, las fijaciones y los anclajes de los tabiques pluviales de chapa de acero galvanizado. Control del estado de las juntas y la aparición de fisuras y grietas en los tabiques pluviales de cerámica. Repintado de la pintura al silicato de las medianeras vistas. Inspección general de las medianeras vistas. Inspección visual en locales habitados, o antes si se aprecia alguna anomalía. Observar la existencia de lesiones (fisuras, desplomes, etc..) y, en caso de apreciarse alguno de estos síntomas, será estudiado por un técnico que expondrá el problema, su solución y reparación.

10 PLAN DE MANTENIMIENTO pág. 10 Inspección de los tabiques de bloques de hormigón. Inspección de los tabiques de placas alveoladas. Inspección de los cielos rasos. Renovación del revoco de las medianeras vistas. Comprobar si hay deformación, grietas y fisuras realizando un refuerzo y reparación en caso se existir. Comprobar si hay humedad accidental y repararla en su caso. Comprobar si hay humedad por condensación creando una barrera de vapor para evitarla Carpintería interior Limpieza de las puertas interiores. Abrillantado del latón de los herrajes con productos especiales. Abrillantado del acero latonado de los herrajes con productos especiales. Lubricación de los herrajes Reforzar en caso de deformación de puertas de metal, madera o plástico. En caso de humedad en puertas, realizar un saneado. Comprobación del estado de las puertas, su estabilidad y los deterioros que se hayan producido. Reparación si es necesario Revestimientos Repintado de la pintura a la cal de la fachada. Inspección de la sujeción de los aplacados de la fachada y del agarre del mortero. Inspección de la sujeción metálica de los aplacados de la fachada. Repintado de la pintura plástica de la fachada. Repintado de la pintura al silicato de la fachada. Control de la aparición de anomalías como fisuras, grietas, movimientos o roturas en los revestimientos verticales y horizontales. Limpieza del alicatado de piezas cerámicas de la fachada. Limpieza de la obra vista de la fachada. Limpieza del aplacado con paneles ligeros de la fachada. Inspección del mortero monocapa de la fachada. Limpieza del estuco a la cal de la fachada.

11 PLAN DE MANTENIMIENTO pág. 11 Limpieza del esgrafiado de la fachada. Limpieza del aplacado de piedra de la fachada. Renovación del revestimiento de resinas de la fachada. Renovación del revestimiento y acabado enfoscado de la fachada De fachadas Realizar una revisión general, observando si el revestimiento se ha fisurado y si está bien adherido al soporte Enfoscados Comprobar la erosión mecánica, erosión química, grietas y fisuras, desprendimientos, humedades capilares y humedades accidentales De particiones Cepillado o limpieza de los revestimientos empapelados. Limpieza de los revestimientos estucados. Realizar una limpieza en chapados de piedra, alicatados, empanelados, Semanal melamina y lacados. Comprobar la humedad por condensación creando para evitarla una barrera de vapor. Comprobar la erosión mecánica colocando una protección. Comprobar si hay desprendimientos, realizando en su caso un reanclado o una reposición. Comprobar la erosión química realizando un saneado y colocando una protección. Comprobar la humedad accidental realizando una reparación previa Realizar un saneado y pintado de paredes de madera y pintura. Comprobar también el agarre de las piezas (las piezas sueltas se puede detectar por el sonido que emiten al golpearlas). Comprobar el rejuntado de las piezas, especialmente en zonas húmedas, pues puede fisurarse y permitir el paso de humedad. Comprobar el estado de las juntas de dilatación.

12 PLAN DE MANTENIMIENTO pág Guarnecidos y enlucidos de yeso Inspección para detectar anomalías o desperfectos Realizar una inspección de la superficie del yeso, para ver posibles desperfectos Empanelados de madera natural Inspección del estado de las juntas entre piezas y el de las de dilatación, reponiendo cuando sea necesario los correspondientes sellados, tapajuntas o elementos de unión entre paneles. Limpieza ordinaria se realizará en seco o con aspiradora De techos Comprobar la humedad por filtración y accidental realizando una reparación previa Comprobar la humedad por condensación reparando el aislamiento y la barrera de vapor. Comprobar si hay desprendimientos y realizar la reposición necesaria. Pintar los techos Placas de escayola Comprobación de los siguientes procesos patológicos mecánica, erosión química, grietas y fisuras, desprendimientos, humedades capilares y humedades accidentales. Comprobación de los siguientes procesos patológicos química, grietas y fisuras, desprendimientos, humedades capilares y humedades accidentales. Inspección visual reparando los posibles desperfectos como flechas en los perfiles debido al fallo de algún anclaje, existencia de humedades, fisuras, grietas, etc. En caso de que éstos fueran importantes, deben ser examinados por técnico competente que dictamine sobre su origen de importancia. En los techos de placas desmontables las reparaciones serán más sencillas, dado su carácter registrable

13 PLAN DE MANTENIMIENTO pág. 13 Se realizará una inspección visual reparando los posibles desperfectos como flechas en los perfiles debido al fallo de algún anclaje, existencia de humedades, fisuras, grietas, etc. En caso de que éstos fueran importantes, deben ser examinados por técnico competente que dictamine sobre su origen e importancia Modulares de fibra Comprobación de los siguientes procesos patológicos química, grietas y fisuras, desprendimientos, humedades capilares y humedades accidentales. Inspección visual reparando los posibles desperfectos como flechas en los perfiles debido al fallo de algún anclaje, existencia de humedades, fisuras, grietas, etc. En caso de que éstos fueran importantes, deben ser examinados Pinturas Las revisiones de las pinturas en el exterior con superficie Cemento y derivados. Las revisiones de las pinturas en el exterior con superficie Madera (aunque es recomendable realizarla cada año) En pinturas interiores, revisión general Las revisiones de las pinturas en el exterior con superficie Metálicas (aunque es recomendable realizarla cada 2 ó 3 años) Repintado de los paramentos interiores Plásticas Inspección para detectar anomalías o desperfectos Limpieza general Repintado Reposición Barnices Reposición, según el tipo de barniz y grado de exposición limpieza general

14 PLAN DE MANTENIMIENTO pág. 14 Inspección para detectar anomalías o desperfectos Pavimentos Limpieza de los aplacados de cerámica. Limpieza de los aplacados de piedra natural. Limpieza de los tableros de madera barnizados. Limpieza de los tableros de madera revestidos. Limpieza de los revestimientos de corcho. Limpieza de los revestimientos sintéticos. Abrillantado del mosaico hidráulico. En suelos de baldosa cerámica, limpiar En suelos de madera chapada, limpiar En suelos con láminas plásticas o textiles, limpiar. En suelos de hormigón o mortero, reponer el endurecedor o reponer. En suelos de baldosa pétrea, pulir. Comprobar si hay erosión mecánica o química, si existe, realizar el saneado, refuerzo superficial o reposición. Comprobar si hay grietas y fisuras y realizar la reposición. Comprobar si hay humedad capilar accidental realizando la reparación o reposición. En suelos de madera maciza, Acuchillar y barnizar. Tratamiento de los revestimientos interiores de madera con productos que mejoren su conservación y los protejan contra el ataque de hongos e insectos. Pulido y barnizado de los pavimentos de corcho. Semanal Semanal Semanal Cerámicos Encerado de los pavimentos de cerámica natural porosa. realizar una inspección general del pavimento. Es conveniente hacer un repaso del estado de las juntas entre baldosas. Se reconstruirán juntas. Se realizará una inspección del pavimento observando si aparecen en algunas zonas baldosas rotas, agrietadas o desprendidas, en cuyo caso se repondrán o se procederá a su fijación con los materiales y formas indicadas para su colocación. En aquellos pavimentos colocados con junta ancha, se procurará mantener en buen estado dichas juntas, y en caso de deterioro será preciso su reposición con el material adecuado.

15 PLAN DE MANTENIMIENTO pág Cubierta Limpieza de las cubiertas, evitando la acumulación de hojarasca, arena, papeles y suciedad en general. Comprobación del estado de la protección superficial de la plancha metálica e inspección de sus anclajes y del solape entre las piezas. Renovación de la protección de la madera exterior de la estructura de cubierta Renovación del material de protección de la madera exterior de la estructura de la cubierta. Inspección de las placas de fibrocemento, de sus elementos de sujeción y del solape entre placas. Repintado de la protección de los elementos metálicos accesibles de la estructura de la cubierta. Control de aparición de lesiones en los elementos de hormigón de la estructura de la cubierta. Revisión de los elementos estructurales de madera de la cubierta. Control del estado de las juntas y la aparición de fisuras y grietas en los tabiques conejeros y las soleras. Renovación del tratamiento de la madera de la estructura de la cubierta contra los insectos y hongos. Repintado de la pintura resistente al fuego de los elementos de acero de la cubierta con un producto similar y con un grosor correspondiente al tiempo de protección exigido por la normativa contra incendios Tejado Limpiar y comprobar los canalones y bajantes. Durante el otoño, en zonas donde se prevea su acumulación de hojarasca, papeles o tierra, se revisarán y limpiarán en su caso las limahoyas y/o canalones. Y en la época más seca del año revisar y reparar, si fuese preciso, los canalones de desagüe, y el estado de los bordes de la cubierta o aleros. También se comprobará el estado de las tejas. Revisión general de la estanquidad y de los acabados, con substitución de las piezas rotas, sueltas u oxidadas de la cubierta inclinada. Comprobar los anclajes. Limpieza de posibles acumulaciones de hongos, musgo y plantas en la cubierta inclinada. Comprobar inclinadas de distintos materiales, entre los que están: cubiertas de teja de fibrocemento. Comprobar la deformación de la estructura colocando un refuerzo si existe la deformación. Comprobar si existe humedad por filtración, si existe realizar la reposición de la cobertura. Comprobar si existe humedad por condensación, si existe reparar el aislamiento y la ventilación.

16 PLAN DE MANTENIMIENTO pág. 16 Si hay desprendimientos realizar la reposición de los elementos. Comprobar si existen organismos, si existen realizar un saneado. Si menguase la estanqueidad en los faldones de cubierta o cualquier otra parte de la misma, será revisada por técnico competente, el cual dictaminará sobre las causas y procederá al estudio de las reparaciones a realizar. Se revisarán los faldones, comprobando su estanqueidad, encuentro de los faldones con elementos singulares, la sujeción de canalones y limahoyas, y los ganchos de servicio. Se comprobará el agarre de las tejas o de las placas en su caso, y las piezas de caballete de limatesas y las piezas de formación de aleros. Reforzar las cumbreras, limahoyas y limatesas. Inspección de los anclajes y fijaciones de los elementos sujetos a la cubierta inclinada, como antenas, pararrayos, etc., reparándolos si es necesario. Aplicación de fungicida a las cubiertas inclinadas Tipo de cubrición Tejas cerámicas curvas Cada otoño y primavera, limpieza de canalones, limas, cazoletas, rebosaderos y demás elementos de desagüe, y comprobado su funcionamiento. Cada otoño y primavera, eliminación de cualquier tipo de vegetación y de materiales acumulados por el viento. Inspección visual de los faldones del tejado, revisando el estado de las fijaciones de las tejas, tejas de ventilación, la aparición de óxidos, los puntos singulares como: juntas, limatesas, limahoyas, aleros, encuentros de faldones con elementos verticales y chimeneas, elementos de desagüe, tejas rotas, ganchos y clavos oxidados, ganchos de servicio y elementos de seguridad de la cubierta, reparando todas las anomalías que parezcan con materiales idénticos o compatibles con los existentes. Comprobación de la estanqueidad de los faldones. Comprobación de la estanqueidad y funcionamiento de los sistemas de desagüe. Comprobación del estado y capacidad de los ganchos de servicio y elementos de seguridad. Comprobación de las deformaciones de los faldones de cubierta Caballetes y limas Caballetes de teja cerámica curva Limpieza y eliminación de cualquier tipo de vegetación y de materiales acumulados por el viento. Inspección visual revisando juntas, solapes entre materiales, sellados entre materiales, ganchos de servicio y elementos de seguridad.

17 PLAN DE MANTENIMIENTO pág Canalones Limpieza de los canalones y sumideros de la cubierta Vistos Se realizará una prueba de estanquidad Inspección visual de anclajes y fijaciones, juntas y remares, reparándolos si es necesario Limpieza de canalones, rebosaderos, protecciones de bajantes (cazoletas), rebosaderos y demás elementos de desagüe, y comprobado su funcionamiento 2.7. Aislamiento Térmico Acústico Aislamientos en cubierta 2.8. Instalaciones Fontanería Revisar y limpiar los filtros de agua. Limpieza de depósitos. Lubricación entre el vástago y la empaquetadura con petróleo o aceite lubricante diluido. Accionamiento de la llave abriéndola y cerrándola. Trimestral Se comprobará que las llaves queden bien abierta. Se mantendrán las llaves de paso con desagüe bien abiertas durante 3 minutos y se observará que el agua se evacua libremente (Si está al final del ramal, se realizará una vez al año) Se limpiará la arqueta de la válvula reductora de presión y se comprobará el funcionamiento del mecanismo de regulación. En caso de fugas se parará. Limpieza de la arqueta de la ventosa colocada y lubricación de la llave de paso. Si se observan fugas se reparará. Limpieza de arquetas y llaves de paso. Aislamiento de la válvula reductora de presión mediante el cierre de las llaves de paso y revisión de las piezas y mecanismos de la válvula. Reparación o sustitución de piezas desgastadas. Limpieza y pintura de la ventosa y piezas alojadas en la arqueta. Revisión completa de la instalación.

18 PLAN DE MANTENIMIENTO pág. 18 Reparación de las tuberías, accesorios y equipos que presenten mal estado o funcionamiento deficiente. Limpieza del exterior de la llave y pintura. Prueba de estanqueidad y funcionamiento Agua fría Se efectuara una limpieza del depósito. Trimestral Se separarán aquellos defectos que puedan permitir fugas o deficiencias de Inmedianta funcionamiento en conducciones, accesorios y equipos. Se efectuará una revisión completa de la instalación, reparando todas aquellas tuberías, accesorios y equipos que presenten mal estado o funcionamiento deficiente. Se efectuará la prueba de estanquidad y de funcionamiento Agua caliente sanitaria Se repararán aquellos defectos que puedan permitir fugas o deficiencias de Inmediatam funcionamiento en conducciones, accesorios y equipos. Se efectuará una revisión completa de la Instalación, reparando todas aquellas tuberías, accesorios y equipos que presenten mal estado o funcionamiento deficiente Se efectuará la prueba de estanquidad y funcionamiento Elementos de suministro Accionamiento de la llave general de paso y del resto de llaves de paso. Limpieza de la válvula de retención, la válvula de aspiración y los filtros del grupo de presión. Revisión del buen funcionamiento de la bomba de la cámara de bombeo. Reparación si es necesario. Inspección de los elementos de protección anticorrosiva del termo eléctrico. Revisión del calentador de agua, según las indicaciones del fabricante. Limpieza del depósito de agua potable, previo vaciado del mismo. Inspección de los anclajes de la red de agua vista. Revisión completa de la red de agua sanitaria. Reparación si es necesario. Realización de una prueba de estanquidad y funcionamiento de la red de agua.

19 PLAN DE MANTENIMIENTO pág. 19 Limpieza de los sedimentos e incrustaciones del interior de la conducciones Contadores de consumo Limpieza del contador, especialmente los filtros Revisar la instalación, y el contador general, por personal de la compañía suministradora. Inspeccionar también los anclajes de la red de agua vista. Revisión del contador de agua. Se realizará una prueba de estanqueidad de la instalación Tuberías Cobre Revisión completa de la instalación Prueba de estanquidad y funcionamiento Aparatos sanitarios Comprobación de la existencia de agua en los sifones de los aparatos sanitarios Porcelana vitrificada Comprobación del estado de la superficie del aparato limpiar la cisterna del inodoro. comprobación visual del estado de las juntas de los desagües Trimestral Revisar el estado de los mecanismos de los inodoros y comprobar que éstos no gotean. juntar las bases de los sanitarios, especialmente de los inodoros Grifería Limpiar con agua y jabón la grifería y los aparatos sanitarios. Periódicam

20 PLAN DE MANTENIMIENTO pág Griferías monomando Descalcificar los aireadores introduciendo el bloque interior en un descalcificador reconocido o, en su defecto, introducirlo en vinagre durante al menos una hora procurando no afectar a la grifería. No se debe prolongar innecesariamente la acción del descalcificador ya que su actividad puede atacar al metal del aireador y a su acabado Red de saneamiento Se revisarán los sifones y válvulas cada vez que se produzca una disminución Frecuentem apreciable del caudal de evacuación. Deben revisarse los sifones de los sumideros y comprobar que no les falte agua, para evitar que los olores de la red salgan al exterior. Frecuentem Cada 3 ó 4 meses, es recomendable la revisión de las bocas de los canalones. Trimestral Cada 6 meses, se revisarán las cámaras de descarga, los pozos de resalte o de registro y demás elementos auxiliares Revisión del estado de los canalones y sumideros. Limpieza de sumideros y sifones de la red de saneamiento y comprobación de la existencia de agua en el cierre hidráulico. Dejar correr el agua caliente para desengrasar las partículas depositadas que Semanal pueden ocasionar obstrucciones en los desagües. Limpieza y reposición de la rejilla de sumideros o imbornales en caso de rotura Trimestral o falta. Limpieza y reparación de desperfectos en sumidero sifónico en locales húmedos y azoteas transitables. Limpieza y reparación de botes sifónicos. Limpieza y reparación de los separadores de grasas y fangos. Conviene revisar, el estado de los canalones y sumideros. Así como, el buen funcionamiento de la bomba de la cámara de bombeo. Limpieza de la caldereta y reparación de desperfectos en azoteas no transitables con o sin gravilla ( en caso de cubierta invertida con arlita, embeber la caldereta en arlita y así no hace falta limpiarla) Revisión de colectores suspendidos y reparación necesaria. Vigilancia de golpes y cambio de pendiente en colectores suspendidos. Limpieza y reparación de la arqueta sumidero. Limpieza y reconocimiento del pozo de registro. Inspección del estado de las bajantes, de los anclajes de la red horizontal colgada del forjado, y de los anclajes de la red vertical vista. Inspección de los albañales (conductos horizontales colgados). Debe revisarse la instalación y, especialmente, los sifones y arquetas.

21 PLAN DE MANTENIMIENTO pág. 21 Limpieza y reparación de las arquetas a pie de bajante, de paso y sifónica Bajantes de aguas residuales Inspección del estado de los bajantes. Inspección de los anclajes de la red vertical vista PVC Comprobación visual del estado de las juntas y de la no aparición de problemas. Limpieza y reparación de desperfectos Bajantes de aguas pluviales Inspección del estado de los bajantes PVC Comprobación visual del estado de las juntas y de la no aparición de problemas. Limpieza y reparación de desperfectos Arquetas Limpieza de las arquetas a pie de bajante, las arquetas de paso y las arquetas sifónicas Hormigón Limpieza y reparación de desperfectos Revisión con inspección de juntas y registros.

22 PLAN DE MANTENIMIENTO pág Colectores Inspección de los albañales Enterrados Colgados Inspección de los anclajes de la red horizontal colgada del forjado Electricidad Inspección de la instalación fotovoltaica de producción de electricidad. Inspección del grupo electrógeno. Revisión general, por parte de un instalador autorizado, de la instalación eléctrica en locales de pública concurrencia, según la instrucción complementaria MIE BT 042 del RBT. (Ob.) Comprobación de las conexiones de la red de toma de tierra y medida de su resistencia (Ob.). Inspección de la instalación eléctrica en el establecimiento de espectáculos por parte de una Entidad de Inspección y Control para comprobar las condiciones de seguridad, mantenimiento y uso correctas (Ob.). Inspección de la instalación eléctrica de los locales recreativos, hoteles y lugares de reunión por parte de una Entidad de Inspección y Control para comprobar las condiciones de seguridad, mantenimiento y uso correctas (Ob.). Inspección de la instalación eléctrica de la sauna pública por parte de una Entidad de Inspección y Control para comprobar las condiciones de seguridad, mantenimiento y uso correctas (Ob.). Inspección de la instalación eléctrica de la piscina por parte de una Entidad de Inspección y Control para comprobar las condiciones de seguridad, mantenimiento y uso correctas (Ob.). Inspección de la instalación eléctrica de los locales considerados con riesgo de incendio o explosión según la ITC-BT-29, por parte de una Entidad de Inspección y Control para comprobar las condiciones de seguridad, mantenimiento y uso correctas (Ob.) Elementos eléctricos Accionar el pulsador de prueba de los interruptores diferenciales (que protegen los servicios de la Comunidad), para comprobar su buen funcionamiento. En la época más seca, se comprobarán las arquetas de conexión entre las líneas de toma de tierra y la red enterrada.

23 PLAN DE MANTENIMIENTO pág. 23 Comprobar la puesta a tierra, si hay corrosión en las conexiones de la línea general, y la continuidad de ésta. Se realizará una revisión general de la instalación comunitaria, comprobando los dispositivos de protección, la sección de los conductos, el aislamiento, y la continuidad de las conexiones entre masa, conductores y red de toma de tierra, siempre por personal especializado Cuadro general de distribución Comprobar el estado del cuadro, los mecanismos alojados y las conexiones Comprobar el estado del cuadro, los mecanismos alojados y las conexiones Interruptor control de potencia Revisión del funcionamiento Interruptores diferenciales Comprobación del correcto funcionamiento Bimensual Interruptores magnetotérmicos Revisión del estado de los interruptores Circuitos interiores Revisión general de la instalación. Comprobar la rigidez dieléctrica entre los conductores Interruptores Revisión general de los mecanismos

24 PLAN DE MANTENIMIENTO pág Enchufes Revisión general de los mecanismos Luminarias Se comprobará la luminancia con el luxómetro Normales Revisión global de la luminaria y sobre todo de su equipo de encendido. Limpieza de luminaria De emergencia Revisión general de la luminaria con las reparaciones y sustituciones a que diera lugar. Limpieza de la luminaria De señalización Limpieza de la luminaria. Revisión general de la luminaria con las reparaciones y sustituciones a que diera lugar Incandescentes Limpieza de la ampolla de la lámpara Halógenas Limpieza de la ampolla de la lámpara.

25 PLAN DE MANTENIMIENTO pág Fluorescentes Revisión global del equipo de encendido Limpieza de la lámpara Gas Limpieza del interior de la chimenea de la caldera. Preferentemente antes del invierno Revisión de la instalación del depósito de propano sin protección catódica. Se ha de extender una acta de la prueba. Revisión general, extendiendo certificado oficial, en cada vivienda y local de la instalación de gas desde el contador hasta los aparatos. Revisión general, extendiendo certificado oficial, de la instalación comunitaria del edificio, entre la llave del edificio y los contadores Revisión de la instalación de gas natural por parte de la compañía suministradora según Decreto 291/1991.(Ob.) Substitución de los tubos flexibles de la instalación de gas según norma UNE Revisión de la instalación receptora de gas propano según Decreto 317/1993. (Ob.) Gases canalizados Se inspeccionará la arqueta de la acometida y se comprobará su estanqueidad. Un instalador especializado deberá comprobar la estanqueidad de la instalación y certificar la misma Climatización Comprobación de los niveles de refrigerante y aceite en equipos frigoríficos. Comprobación de estanqueidad de cierre entre quemador y caldera. Detención de fugas en red de combustible. Revisión y limpieza de filtros de aire. Revisión de aparatos de humectación y enfriamiento evaporativo. Revisión bombas y ventiladores, con medida de potencia absorbida. Revisión del sistema de preparación ACS.

26 PLAN DE MANTENIMIENTO pág. 26 Limpieza de evaporadores. Limpieza de condensadores. Limpieza de humos y conductos de chimeneas. Revisión general de calderas individuales de gas. Comprobación estanqueidad en circuitos de distribución. Comprobación tarado de elementos de seguridad. Revisión de baterías de intercambio térmico. Revisión y limpieza de unidades de impulsión y retorno de aire. Revisión del estado de aislamiento térmico. Drenaje de limpieza y circuito de torres de refrigeración. Limpieza de circuito de humos de caldera. Comprobación de material refractario. Revisión general de calderas de gasóleo. Comprobación de estanqueidad de válvulas de interceptación. Revisión y limpieza de filtros de agua. Revisión y limpieza de aparatos de recuperación de calor. Revisión de unidades terminales agua-aire. Revisión de unidades terminales de distribución de aire. Revisión equipos autónomos. Revisión de sistema de control automático Calefacción Temperatura de los gases de combustión. ( Potencia mayor de 1,000 Kw) Contenido de CO ( Potencia mayor de 1,000 Kw) Índice de opacidad de los humos en combustibles sólidos o líquidos y de contenido de partículas sólidas en combustible sólido. ( Potencia mayor de 1, 000 Kw) Tiro de la caja de humos de la caldera. ( Potencia mayor de 1,000 Kw) Consumo de combustible Consumo de energía eléctrica Consumo de agua Semanal Diaria Temperatura o presión del fluido portador en entrada y salida. ( Potencia de Quincenal 100-1,000 Kw) Temperatura ambiente de sala de máquinas. ( Potencia de 100-1,000 Kw) Quincenal

27 PLAN DE MANTENIMIENTO pág. 27 Temperatura de los gases de combustión. ( Potencia de 100-1,000 Kw) Contenido de CO (( Potencia de 100-1,000 Kw) Quincenal Quincenal Índice de opacidad de los humos en combustibles sólidos o líquidos y de Quincenal contenido de partículas sólidas en combustible sólido. (( Potencia de 100-1, 000 Kw) Tiro de la caja de humos de la caldera. ( Potencia de 100-1,000 Kw) Quincenal Elevación Cada mes como mínimo, el personal de la empresa encargada, revisará la instalación. Revisión periódica de los ascensores según la ITC MIE-AEM-1. Revisión periódica de los ascensores según la ITC MIE-AEM-1. Inspección general del ascensor, por parte de una Entidad de Inspección y Control, según la ITC NIE-AEM 1 (Ob.) Ascensores eléctricos Limpieza de cabina y botonera, foso y de cuarto de máquinas. Revisar y subsanar los problemas que surjan al menos en los siguientes elementos: puertas de acceso y su enclavamiento; cable de tracción y sus amarres; grupo tractor y mecanismo de freno; paracaídas y limitador de velocidad; topes elásticos y amortiguadores; alarma y parada de emergencia; cabina y su acceso; contrapeso; circuitos eléctricos de seguridad; señalización y maniobras que afectan a la seguridad; hueco del ascensor; cuarto de máquinas y poleas; otros Protección Verificación de la buena accesibilidad de las escaleras de incendio y puertas de emergencia Verificación del buen funcionamiento de los sistemas de alarma antirrobo y conexiones a centralita. Comprobación del funcionamiento del sistema automático de detección y Trimestral alarma. Verificación del buen funcionamiento del sistema manual de alarma de incendios. Trimestral Comprobación, por lectura del manómetro, de la presión de servicio de las Trimestral bocas de incendio equipadas. Comprobación de la buena accesibilidad a las bocas de incendio equipadas. Trimestral

28 PLAN DE MANTENIMIENTO pág. 28 Desenrollar la manguera de las bocas de incendio equipadas. Comprobación del estado de carga (peso y presión) de los extintores. Trimestral Trimestral Comprobación de la buena accesibilidad y señalización de los equipos Trimestral extintores y del buen estado de los precintos. Comprobación de la señalización y engrase de las tapas de la columna seca. Comprobación de la accesibilidad a la columna seca desde la calle y en cada piso. Comprobación de las llaves de paso y rácores de la columna seca. Verificación del llenado de la cisterna para bocas de incendio. Inspección y comprobación del buen funcionamiento del grupo de presión para las bocas de incendio. Comprobación de las boquillas de los rociadores automáticos. Limpieza general de los componentes de los rociadores automáticos. Verificación integral del sistema automático de detección y alarma. Verificación integral del sistema manual de alarma de incendios. Comprobación de la estanquidad de las juntas de las bocas de incendio equipadas. Desmontaje de la manguera de las bocas de incendio y comprobación de su funcionamiento en un lugar adecuado. Comprobación, por comparación con un manómetro externo, de la presión de servicio de las bocas de incendio equipadas. Comprobación del estado de carga (peso y presión) de los extintores y de sus accesorios. Verificación de los componentes de los rociadores automáticos. Comprobación de la carga del agente extintor de los rociadores automáticos. Inspección general de todas las instalaciones de protección. Inspección de la instalación de pararrayos. Comprobación de la resistencia de las mangueras a una presión de prueba de 15 kg/cm² Prueba de presión de los extintores según la MIE-AP5. Limpieza del alumbrado de emergencia. Trimestral Trimestral Limpieza y engrase de las puertas del armario de las bocas de incendio Trimestral equipadas. Limpieza de los detectores de humo. Limpieza de los detectores de movimiento. Limpieza de los componentes del sistema automático de detección y alarma. Limpieza de los componentes del sistema manual de alarma de incendios. Substitución de los extintores.

29 PLAN DE MANTENIMIENTO pág Contra incendios La accesibilidad, señalización y estado, procediendo a desplegar la manguera Trimestral en toda su extensión, para la reposición de los elementos dañados y volver a plegarla después. La accesibilidad, señalización y estado, procediendo a desplegar la manguera Trimestral en toda su extensión, para la reposición de los elementos dañados y volver a plegarla después. El estado, accesibilidad y situación de los extintores móviles. Trimestral Puesta en marcha del grupo de presión, desenrollando una de las manguera y Trimestral abriendo la válvula de que consta. En esta misma operación se comprobará el correcto funcionamiento de la bomba de achique sumergida que eleva el agua. Comprobar mangueras contraincendios y manómetro (que marque una presión de 4 ó 5 kg/cm², lo que significa que el grupo de presión está conectado). Comprobar la bomba de achique. Observar si los extintores están en su sitio y precintados, comprobando fecha de caducidad, peso de los botellines, presión y accesibilidad. Comprobar el funcionamiento de la ventilación forzada. Comprobar la ventilación de seguridad y la existencia de elementos combustibles en los conductos. Comprobar el nivel de agua del aljibe, si existe. Comprobar la instalación eléctrica con el test de prueba de los diferenciales. Una verificación de los hidrantes, de las bocas de columna seca (también después de cada uso). La comprobación de que la tapa exterior y las llaves de conexión siamesa están cerradas, las tapas de los racores están colocadas y sus juntas en buen estado, y que las llaves de sección están abiertas. Se realizará una inspección general de las lámparas de emergencia, desconectando el magnetotérmico correspondiente para comprobar el encendido. Si hay deficiencias, reponer las lámparas piloto y en caso de persistencia de la avería avise a técnico cualificado. Las protecciones de los elementos estructurales conviene que sean revisadas por un especialista en períodos de menos de 5 años. El desmontaje de la manguera y se someterá a ensayo de fugas adecuado, comprobando el correcto funcionamiento de las posiciones de la boquilla. Se someterá la manguera a una presión de 15 kg/cm²., para comprobar su resistencia. La efectividad del sistema de cierre, también se comprobará la estanqueidad de esta a la presión de trabajo, así como de las juntas de los racores. Comprobar mangueras contraincendios y manómetro (que marque una presuión entre 4 y 5 kg/cm², lo que significa que el grupo de presión está conectado). Comprobar la bomba de achique. Observar si los extintores están en su sitio y precintados, comprobando fecha de caducidad, peso de los botellines, presión y accesibilidad. Comprobar el funcionamiento de la ventilación forzada. Comprobar la ventilación de seguridad y la existencia de elementos combustibles en los conductos.

30 PLAN DE MANTENIMIENTO pág. 30 Comprobar el nivel de agua del aljibe, si existe. Comprobar la instalación eléctrica con el test de prueba de los diferenciales Instalaciones audiovisuales Revisión general de red de telefonía básica interior. Inspección de la instalación de portero electrónico. Inspección de la instalación de vídeo portero. Revisión general de la red de telecomunicaciones. Inspección del estado de la antena colectiva de TV/FM. Inspección del estado de la antena parabólica de TV Telefonía Armario de enlace colocado: Se comprobará fijación, corrosiones y ausencia de humedad en los armarios. Se repararen los defectos encontrados. Armario de base colocado: Una vez al año se comprobará: fijación, corrosiones y ausencia de humedad en los armarios. Se repararán los defectos encontrados. Armario de registro colocado: Una vez al año se comprobará: fijación, corrosiones y ausencia de humedad en los armarios. Se repararán los defectos encontrados Zonas comunitarias exteriores Urbanización y mobiliario urbano Si fuera apreciada alguna anomalía, se realizará un inspección del pavimento, observando si aparecen losas rotas, agrietadas o desprendidas, en cuyo caso se repondrán o se procederá a su fijación. Bilbao a 6 de Marzo de Fdo: Antonio SANCHEZ PUERTA / Arquitecto