Día FibraHotel Noviembre

Transcripción

1 Día FibraHotel 2013 Noviembre 1

2 Límite de Responsabilidad El material que a continuación se presenta, contiene cierta información general a la fecha respecto a Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, como fiduciario del fideicomiso No. F/1596 y de sus subsidiarias (en conjunto, FibraHotel ). La información se presenta en forma resumida y no pretende ser completa. No existe representación o garantía alguna, expresa o implícita, respecto a la exactitud, la imparcialidad, o la integridad de esta información. Esta presentación puede contener ciertas declaraciones a futuro e información relativa a FibraHotel que reflejan las opiniones actuales sobre la misma y su gestión con respecto a su desempeño, la gestión del negocio y eventos futuros. Las declaraciones a futuro incluyen, de forma enunciativa más no limitativa, cualquier declaración que pueda predecir, pronosticar, indicar o implicar resultados futuros, rendimiento o logros y puede contener palabras como creer, anticipar, esperar, prevé, o cualquier otra palabra o frase de significado similar. Tales declaraciones están sujetas a una serie de riesgos, incertidumbres y suposiciones. Advertimos que un número importante de factores podrían causar que los resultados reales difieran materialmente de los planes, objetivos, expectativas, estimaciones e intenciones expresadas en esta presentación. En ningún caso, ni FibraHotel ni ninguna de sus afiliadas, directores, funcionarios, agentes o empleados serán responsables ante terceros (incluyendo inversionistas) por cualquier inversión o decisión de negocios realizados o las medidas adoptadas basándose en la información y las declaraciones contenidas en esta presentación. Esta presentación no constituye una oferta o invitación, o la solicitud de una oferta de suscripción de compra de cualquier valor. Ni ésta presentación, ni nada contenido en este documento constituirá la base de cualquier contrato o compromiso alguno. La información relacionada con el mercado y la posición competitiva de FibraHotel, incluyendo las estimaciones de mercado, utilizados a lo largo de esta presentación se obtuvo a partir de fuentes públicas fidedignas y ni los agentes de colocación ni la compañía asumen ninguna representación o garantía en cuanto a la exactitud de dicha información. Esta presentación y su contenido son propiedad de FibraHotel y no puede ser reproducido o difundido en todo o en partes sin el consentimiento previo por escrito de FibraHotel. Toda la información relevante de FibraHotel, particularmente la que se refiere a los factores de riesgo, está contenida en el prospecto de colocación que se encuentra disponible en la página de internet de la Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V. en 2

3 Equipo directivo FibraHotel Alberto Galante Co-Presidente del Comité Técnico Simón Galante Zaga Director Ejecutivo Eduardo López Director General Edouard Boudrant Director de Finanzas Guillermo Bravo Director de Desarrollo Corporativo y Relación con Inversionistas 3

4 Objetivos FibraHotel Day Primera Fibra en hacer un día para inversionistas Evento anual con la intención de tener la mejor comunicación y transparencia con nuestros inversionistas y analistas Recapitular logros en el 2013 y objetivos para el 2014 FibraHotel busca continuar siendo líder en gobierno corporativo y transparencia 2 Estrategia de FibraHotel Crecimiento de FibraHotel Disciplina en la inversión de capital (adquisiciones y desarrollos) Casos de estudio sobre propiedades adquiridas y desarrollos 3 Revisión de resultados financieros 4

5 I. FibraHotel Un año en el mercado Dentro de 15 días cumpliremos 1 año en el mercado público; qué ha cambiado? Noviembre 2012 Noviembre Hoteles 49 Hoteles 2,321 Cuartos 6,762 Cuartos 12 Estados del país 22 Estados del país 3 Segmentos de servicio 4 Segmentos de servicio 2 Operadoras hoteleras 3 Operadoras hoteleras 3 Marcas 8 Marcas ya operando No es la misma empresa a pesar de que el precio del CBFI diga lo contrario (1) Incluyendo hoteles recientemente anunciados con Marriott 5

6 I. FibraHotel Noviembre hoteles 2,321 habitaciones 9 22 En 12 estados de la republica Distrito Federal 6

7 I. FibraHotel Noviembre hoteles 6,762 cuartos En 22 estados de la republica 3 22 Aportación - 19 hoteles IPO 13 hoteles Adquisición 7 hoteles Desarrollo 10 hoteles Distrito Federal (1) Incluyendo hoteles recientemente anunciados con Marriott 7

8 I. FibraHotel Un año en el mercado Estructura Adquisiciones Apertura de Portafolio Inicial de Desarrollo Crecimiento Orgánico Capitalización para crecimiento Pago de distribuciones a los tenedores de CBFIs Diversificación de operadoras y marcas Implementación total del modelo de facturación segregada (arrendamiento y A&B) Modelo validado en la reforma fiscal propuesta y aprobada Equipo Logros hoteles y 1,024 cuartos en operación incorporados al portafolio en 2013 (adicionales al portafolio inicial anunciado en el IPO) Apertura del Real Inn Morelia y One tapatio en el primer semestre del año Apertura de CR Puebla Suites en Q y Cancún Extended Stay Q Crecimiento de RevPAR 9mo 2013 y-o-y de 6% (propiedades comparables) US$380mm obtenido de inversionistas en follow-on en Mayo de 2 FIBRAs que ha regresado al mercado En 2013 FibraHotel ha hecho tres distribuciones por un total de Ps por CBFI Alianza con Marriott para 20 hoteles con 6 firmados a la fecha Alianza con Camino Real para 10 hoteles con 4 firmados a la fecha Fortalecimiento del equipo directivo 8

9 II. FibraHotel Mensajes relevantes Seguiremos invirtiendo de forma disciplinada Sólido balance con caja disponible para aprovechar oportunidades Trabajamos de la mano con nuestras operadoras para maximizar el flujo de las propiedades La arquitectura abierta nos permite sumar nuevas operadoras La calidad de nuestros inmuebles repercute en indicadores de operación por encima del mercado 9

10 III. FibraHotel - Principales objetivos para el Generar rendimientos atractivos ajustados por riesgo para los tenedores de CBFIs a través de distribuciones estables y constantes del resultado fiscal y la apreciación de capital 2 Continuar ejecutando nuestro plan de crecimiento en forma disciplinada Preferencia por hoteles en operación pero sin sobre pagar (Cap rates > 10%) Compromisos realizados para el desarrollo de hoteles Más de Ps$2,300mm ya comprometidos con aperturas para el 4T 2014 y 2015 Aproximadamente 2,300 cuartos adicionales 3 Trabajar activamente para lograr crecimiento orgánico Incrementos en tarifa por encima de inflación Maximizar valor de rentas y negocios ancilares de los hoteles Control de gastos y economías de escala 10

11 III. FibraHotel - Principales objetivos para el Aumentar nuestra diversificación por segmento de negocio Entrega y apertura de 2 hoteles estancias prolongadas en los próximos meses 3 proyectos de estancias prolongadas adicionales en el pipeline 5 Consolidar la relación con nuestros socios operadores Fortalecer la relación con nuestros socios actuales Ampliar el número de operadores y marcas Implementación de mejores prácticas a lo largo de nuestro portafolio 6 Continuar como lideres en comunicación con inversionistas, transparencia y gobierno corporativo 11

12 IV. Acuerdo con Marriott Este acuerdo cristaliza la estrategia de diversificación en operadores y marcas o Crecer a través de relaciones de largo plazo con los mejores operadores y marcas reconocidas o Contratos de operación, no solo de uso de marca Aprovecharemos los canales de distribución global de Marriott lo que nos dará exposición a un perfil de cliente internacional Planes para abrir y operar 20 nuevos hoteles o Ya se han firmado los primeros 6 hoteles a desarrollar y operar o Estos primeros 6 hoteles representa un crecimiento de ~800cuartos o Y una inversión de alrededor de Ps$800mm Enfoque principalmente en los segmentos Limited y Select-services bajo las marcas: 12

13 Alternativas de inversión de capital que tiene FibraHotel Posición de caja pro-forma Caja pro-forma a la fecha (sin contar firepower adicional de deuda) incluyendo devolución de IVA de Ps. 5,168mm El 4 y 8 de Noviembre de 2013, FibraHotel recibió pagos por un total de Ps. 486mm de IVA por recuperar Alternativas de inversión FibraHotel Caja de FibraHotel Ps. 5,168 millones Adquisiciones > 10% cap rate Desarrollos > 11-12% cap rate Otros: Recompra de certificados 1 Inversión en hoteles actuales Efectivo en caja (temporal) Buscar las mejores inversiones para el dinero Maximizar el dividendo (1) Actualmente las Fibras no están permitidas a tener fondo de recompra de certificados. Se esta trabajando con las autoridades para la autorización de un método en el cual sea permitido hacerlo 13

14 Criterios de inversión 1 Ubicación estratégica Altas barreras de entrada Centros comerciales y usos mixtos 2 Precio y retorno adecuado Adquisiciones a >10% de cap rate Precio de reposición razonable Desarrollos con 11-12% de cap rate Activos únicos de alta calidad 3 Calidad y condiciones del inmueble 4 Crecimiento potencial y real Diversificación del portafolio Regiones estratégicas Operadores y marcas Segmentos Evaluación de alternativas para inversiones correctas 14

15 FibraHotel esta bien capitalizado para su crecimiento Adquisiciones adicionales 9 hoteles 1,212 llaves 6 hoteles 6 hoteles ~800 llaves 12 hoteles ~1,500 llaves 34 hoteles 4,746 llaves 43 hoteles 5,962 llaves 43 hoteles 5,962 llaves 61 hoteles 8,262 llaves Portafolio del IPO + Adquisiciones a la fecha 2013 = FibraHotel a Noviembre Hoteles Marriott Otros + desarrollos por = Total comprometer 32 hoteles operando 4,523 llaves 7 hoteles operando 1,024 llaves 39 hoteles operando 5,547 llaves 39 hoteles operando 5,547 llaves 2 hoteles en desarrollo 223 llaves 2 hoteles en desarrollo 192 llaves 4 hoteles en desarrollo 415 llaves 6 hoteles en desarrollo ~800 llaves 12 hoteles en desarrollo ~1,500 llaves 22 hoteles en desarrollo 2,715 llaves Inversión ~700mm Inversión ~1,600mm 15

16 Caso de adquisición - Fiesta Inn Puebla Finsa Nombre Operador No. De Cuartos Categoria Ubicación Total (Ps. mm) Inversión Por llave (Ps.000 s) Cap Rate 2013B Cap Rate 2014E Fies Inn Puebla Finsa Posadas 123 servicios selectos Puebla $ $ 1, % 11.8% Información del hotel y lógica estratégica Adquisición de hotel estabilizado Hotel de servicios selectos con 123 cuartos, ubicado muy cerca de la planta automotriz VW y el parque industrial Finsa Puebla es actualmente una de las ciudades mas dinámicas en Mexico Con esta adquisición se consolidan los 4 segmentos hoteleros en Puebla FibraHotel mantiene a Posadas como operador del inmueble y se cambia el contrato de operación a fees 100% variables Criterios de inversión Ubicación estratégica Ubicado frente a FINSA y la planta automotriz VW Precio y retorno adecuado Cap rates de 10.0% en 2013 y 11.8% 2014 Activos únicos y de calidad Hotel construido en Junio 2010 bajo los estándares Fiesta Inn 360º Diversificación del portafolio Redondea presencia en los 4 segmentos de FIHO en Puebla Fotografías y Ubicación Parque Industrial FINSA 2 Mercedes Benz 16

17 Caso de reposicionamiento - Real Inn Plaza Genova Guadalajara Nombre Operador No. de Cuartos Categoria Ubicación Total (Ps. mm) Inversión Por llave (Ps.000 s) Cap Rate 2014E Real Inn Guadalajara Real Turismo 197 servicios selectos Guadalajara, Jal. $132.2 $ % Información del hotel y lógica estratégica Hotel de servicios selectos con 197 cuartos, ubicado en el corazón del centro histórico de Guadalajara Adquisición y conversión. De ser un hotel con marca Best Western operado por el propietario, lo reposicionamos a ser un hotel con marca Real Inn operado profesionalmente por Real Turismo ~Ps. 10mm de inversión en el reposicionamiento Fotografías y Ubicación Criterios de inversión Ubicación estratégica En el corazón del centro histórico de Guadalajara Precio y retorno adecuado Cap rate de 10.6% 2014E y precio por llave de Ps. 671k Activos únicos y de calidad Construido para hotel de servicios completos. Muy bien mantenido Diversificación del portafolio Nueva marca en Guadalajara (conversión de Best Western a Real Inn) Remodelación y reposicionamiento del activo 1 Palacio Municipal 2 Catedral 3 Palacio Legislativo 4 Secretaría de Finanzas del Estado 5 Teatro Degollado 17

18 Caso de expansión - Fiesta Inn & Suites Monclova (2014) Inversión Nombre Operador No. De Cuartos Tipo de hotel Ubicación Total estimada (Ps. mm) /cuarto (Ps.'000) Fiesta Inn & Suites Monclova Posadas 96 Estancias prolongadas Monclova $95 $990 Información del hotel y lógica estratégica Nueva torre hotelera con 96 cuartos de estancias prolongadas adyacente al hotel Fiesta Inn en Monclova, Tamaulipas Región con importantes inversiones en la industria acerera Desarrollo usando un hotel actual atendiendo un nuevo segmento Sinergias operativas, de construcción y disponibilidad de áreas comunes Precio por el terreno de Ps. 16.5mm, o 10.0x el EBITDA del salón El salón de eventos continuara en operación reduciendo sustancialmente el precio efectivamente pagado para la expansión Criterios de inversión Ubicación estratégica Adyacente al hotel líder en Monclova Precio y retorno adecuado Valor del terreno a 10x generación de efectivo del salón Nuevo hotel tiene sinergias en áreas construidas con hotel actual Activos únicos y de calidad Nuevas habitaciones tipo suite para estancias prolongadas Diversificación del portafolio Mercado de estancias prolongadas con latente necesidad Hotel actual y salón Desarrollo de nueva torre de cuartos para estancias prolongadas Nueva torre de suites Salón de eventos Cuartos de Fiesta Inn Monclova Prototipo para torre de 96 estancias prolongadas 18

19 Desempeño operativo del Portafolio Inicial*: 30 Hoteles 1, Indicadores Operativos Trimestrales del Portafolio Inicial ADR RevPAR Ocupación 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 1, Indicadores Anuales del Portafolio Inicial LTM ADR RevPAR Ocupación 2013 YTD 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% Portafolio Incial: de enero a septiembre 2013: una tasa de ocupación de 66.3%, una tarifa promedio de Ps. 865, una tarifa efectiva de Ps. 573 Nivel de ocupación: +0.4% vs. ocupación 9M 2012 (65.9%) Tarifa promedio: +5.6% vs. tarifa promedio 9M 2012 (Ps. 819) Tarifa efectiva: +6.2% vs. tarifa efectiva 9M 2012 (Ps. 573) Considerando los 37 hoteles estabilizados del portafolio: una tasa de ocupación de 64.7%, una tarifa promedio de Ps. 861, una tarifa efectiva de Ps. 557 Nivel de ocupación: -0.8% vs. ocupación 9M 2012 (65.5%) Tarifa promedio: +4.8% vs. tarifa promedio 9M 2012 (Ps. 822) Tarifa efectiva: +3.5% vs. tarifa efectiva 9M 2012 (Ps. 539) PORTAFOLIO INICIAL - 30 HOTELES 9M M 2013 Var. ADR % INPC del Periodo 28.2% ADR 2013 implicito 1,054 Spread vs. ADR -18.0% 9M M 2013 Var. ADR % INPC del Periodo 3.4% ADR 2013 implicito 847 Spread vs. ADR 2.2% *Solo integra el IPO (sin aperturas del portafolio de desarrollo y nuevas adquisiciones) 19

20 Resultados Financieros Trimestrales # de hoteles Resultado Ingresos Contribución EBITDA Distribución Financiero T Ps m Ps. 70.2m 39.5% Ps. 49.5m 27.9% Ps. 14.6m Ps. 59.0m cts / CBFI T Ps m Ps. 93.2m 37.3% Ps. 68.3m 27.4% Ps. 18.6m Ps. 74.4m cts / CBFI T Ps m Ps m 36.2% Ps. 71.3m 24.4% Ps. 44.5m Ps. 99.5m cts / CBFI 9M Ps m Ps m 37.4% Ps m 26.3% Ps. 77.6m Ps m cts / CBFI 20

21 Flujo de efectivo: Enero a Septiembre 2013 Caja Dic Actividad Operativa (hoteles operando/rentados, arrendamientos) Actividad de Inversión (adquisiciones, IVA y gastos relacionados) Follow-on Mayo 2013 Distribución T4-12 / S1-13 Caja Sep Adquisición de 20 hoteles + 2 de desarrollo 4,635 (152) 4,488 2, (3,176) Durante Noviembre 2013: recuperación de Ps. 486 millones de IVA 31/12/2012 Actividad Operativa Actividad Inversión Follow-on (neto) Distribución 30/09/2013 Al 30 de septiembre de 2013, Ps millones disponibles, sin tomar el IVA acreditable, aproximadamente Ps. 679 millones, de los cuales Ps. 486 millones fueron reembolsados a inicio de Noviembre de

22 Solido balance Balance al 31 de diciembre de 2012 Balance al 30 de septiembre de 2013 Impuesto por recuperar: Ps. 686 millones Activo: Ps. 4,688 millones Impuesto por recuperar: Ps. 303 millones Activo: Ps. 2,017 millones Efectivo: Ps. 2,878 millones Patrimonio: Ps. 5,384 millones +132% Efectivo: Ps. 4,488 millones +56% Patrimonio: Ps. 9,956 millones Activo Pasivo Activo Pasivo Total Activo: Ps. 5,411 millones Total Activo: Ps. 10,159 millones 22

23 Ps. 250 millones distribuidos desde el IPO Distribución trimestral (Ps. millones) T T T T 2013 Distribución trimestral (cent. / CBFI) T T T T 2013 Una distribución creciendo de manera constante desde el IPO, alcanzando un total de Ps. 250 millones 23

24 Situación financiera sana Una situación financiera muy sana Al 30 de septiembre de 2013, FibraHotel tenia una situación de efectivo de Ps. 4,488 millones Aproximadamente 4,300 millones disponibles para el crecimiento de FibraHotel Sin considerar las devoluciones de IVA del mes de noviembre El SAT devolvió a inicio de noviembre Ps. 486 millones a FibraHotel El efectivo disponible está invertido en instrumentos de deuda emitidos por el Gobierno Federal Mexicano Nivel de apalancamiento autorizado por el Contrato de Fideicomiso Un Loan to value de máximo 40% Un ratio de servicio de la deuda de máximo 1.2x Estatus de apalancamiento a la fecha Al día de hoy, FibraHotel no tiene deuda, y tiene una política interna de deuda muy conservadora Política conservadora por parte de FibraHotel: se busca tener líneas de crédito disponibles por un importe de al menos Ps. 2,000 millones Se está negociando con al menos 2 instituciones financieras para Ps. 1,000 millones cada una 24

25 Atractivos de Inversión 1 Portafolio único, difícil de replicar, con gran potencial de crecimiento y una plataforma ideal para consolidar el mercado de hoteles de negocio en México 2 Líder en el atractivo sector hotelero de negocios en México 3 Atractivo modelo de negocios con una arquitectura abierta y apalancamiento operativo 4 Equipo directivo con vasta experiencia y un asesor ideal para ejecutar la estrategia disciplinada de FibraHotel 25

26 Apendices 26

27 Miembros no Independientes Resumen de estándares de Gobierno Corporativo FibraHotel Equipo Directivo con amplia experiencia Comité de Auditoria Roberto Galante Director General Comité Técnico Alberto Galante Director General Adjunto Comité de Practicas Comité de Nominaciones Miembros del Comité Técnico Roberto Galante Totah Alberto Galante Zaga Simón Galante Zaga Benjamín Adolfo Fastlicht Kurián Puesto Presidente del Comité Técnico Co-Presidente del Comité Director Ejecutivo FibraHotel Miembro del Comité Técnico Eduardo López Director General / Director Ejecutivo de FibraHotel 20 años de experiencia en la industria Simón Galante Director Ejecutivo 20 años de experiencia en la industria Edouard Boudrant Director Financiero más de 8 años de experiencia financiera Comités de Auditoria, Practicas y Nominaciones Guillermo Bravo Director de Desarrollo y de Relación con inversionistas más de 7 años de experiencia financiera y en M&A Independientes 1) Sandor Valner Waxtein Miembro del Comité Técnico Albert Galante Saadia Miembro del Comité Técnico Mayer Zaga Bucai Miembro del Comité Técnico Manuel Zepeda Payeras Miembro del Comité Técnico Jaime Zabludowsky Kuper Miembro del Comité Técnico Felipe de Yturbe Miembro del Comité Técnico Provisiones Existentes Alineación de Incentivos Auditoria Practicas Nomina 3 miembros 100% independiente Nombrados por el Comité Técnico 3 miembros 100% independiente Nombrados por el Comité Técnico 5 miembros 60% independiente Nombrados por el Comité Técnico FibraHotel: única plataforma de inversión hotelera de Grupo GDI Periodo de Lock-up: 180 días, 2 años y 5 años con respecto al 100%, 90% and 50%, respectivamente, de los CBFIs Los miembros independientes del comité técnico aprueban la venta de propiedades considerando el derecho de preferencia y de reversión Participación importante del grupo de control en FibraHotel Nota: el Lock-up para los certificados adquiridos por el grupo de control en el follow-on de 180 días (1) Los miembros independientes reciben una compensación anual: < dólares EUA. Puede ser incrementado / reducido por el comité técnico con la aprobación de la Asamblea de Tenedores si el aumento / disminución es superior al 50%. Cualquier incremento posterior / disminución superior al 25% deberá ser aprobada por los tenedores 27

28 Nuestro Fideicomiso Estructura Corporativa Asamblea de tenedores Comité Técnico 30% Independientes Comisiones Contrato de asesoría Comisión Responsabilidad Plazo 1% sobre los activos a valor libros no depreciados netos de la deuda Colaborar en la elaboración y ejecución de la estrategia financiera y de inversión Plazo Inicial: 5 años (1) Comité de Auditoría 100% Independientes Asesor Contrato de asesoría Contrato de administración Comité de Prácticas 100% Independientes Portafolio de hoteles Administrador 100% Comité de Nominaciones 60% Independientes Acuerdos Contrato Contrato de administración Contratos de servicios Otros gastos del fideicomiso Sin utilidad Nomina mas 5% de la nomina Responsabilidad Administrar la operación día a día, así como realizar las funciones de administración y apoyo necesarias para llevar el desarrollo del negocio Proporcionar personal operativo necesario al hotel Plazo Plazo Inicial: 5 años (1) (1)Después del plazo inicial por cinco anos, se renovará automáticamente por un año, a menos que exista una terminación anticipada del contrato 28

29 Esquema Mexicano de FIBRA FibraHotel (FIBRA en México) Similitudes con FIBRAs en EUA (US REITs) General Enfoque de Inversión Objetivos y Horizontes de Inversión Distribuciones Por qué invertir? FibraHotel es un fideicomiso de inversión en bienes raíces que esta estructurado bajo ley mexicana Por lo menos el 70% de los activos de FibraHotel debe estar invertido en bienes raíces Los activos inmobiliarios desarrollados o adquiridos por FibraHotel deben estar destinados al arrendamiento Las propiedades no deben venderse sino hasta al menos cuatro años después de ser completados o adquiridos FibraHotel debe hacer distribuciones a los tenedores de CBFIs al menos una vez al año Las distribuciones son de al menos 95% del resultado fiscal anual (1) Permite a los inversionistas minoritarios invertir en activos inmobiliarios del sector hotelero en México Debe distribuir al menos 95% del resultado fiscal anual en efectivo (1) Distribuciones Enfoque de Inversión Los US REITs deben distribuir al menos el 90% de los ingresos gravables, con ciertos ajustes, anualmente a inversionistas Deben invertir al menos el 75% de los activos totales en activos de bienes raíces (incluyendo capital y deuda), instrumentos gubernamentales y efectivo El 75% del ingreso bruto debe provenir de fuentes relacionadas con bienes raíces y al menos el 95% del ingreso bruto debe venir de tales fuentes, intereses y/o dividendos Sujetos a una multa fiscal al 100% por las ventas de "dealer property Ofrece esquemas fiscales favorables Estructura fiscal eficiente Atractivos rendimientos en el largo plazo Distribuciones en dividendos FIBRA es una nueva clase de activo en Mexico, sumamente atractivo para inversionistas institucionales y no institucionales Los ingresos cuentan con componentes fijos y variables (1) Resultado fiscal se define como el total de ingresos menos las deducciones permitidas por la ley 29

30 FIBRAs hoteleras (Mex) vs. REITs hoteleros (EUA) FIBRA Hotelera en México Resolución específica de la SHCP(1): Los ingresos derivados de la renta de cuartos son considerados como de arrendamiento para calificar como una FIBRA La subsidiaria recibe ingresos por los servicios no relacionados a los cuartos, se encuentra sujeta a los impuestos correspondientes y podría distribuir utilidades post-impuestos a la FIBRA Administrada internamente y asesorada externamente REIT Hotelero en EUA Los REITs arriendan hoteles a una Taxable REIT Subsidiary ( TRS ) La TRS está sujeta al impuesto sobre la renta a nivel empresa y podrá distribuir su utilidad neta post-impuesto al REIT La TRS tendrá que contratar a un operador independiente que se encuentre calificado para operar los hoteles El arrendamiento entre la TRS y el REIT debe ser en términos de mercado (arm s length terms) FibraHotel tiene una estructura atractiva basada en los lodging REITs de los E.U.A.: Los tenedores participan tanto en los ingresos derivados de la renta de cuartos como de otros ingresos Los operadores de hoteles son totalmente independientes Distribución en efectivo de por lo menos el 95% del resultado fiscal Estructura fiscal eficiente al ser un vehículo pass-through (2) Asesorado externamente / Administrado internamente (1) De acuerdo con la resolución de la Secretaria de Hacienda y Crédito Publico, publicada en el Diario Oficial el 12 de octubre del 2012 (2) Para fondos de pensiones mexicanos y fondos extranjeros que estén registrados antes las autoridades fiscales mexicanas 30