MOVILIDAD, TENENCIA Y DEMANDA DE VIVIENDA EN ESPAÑA

Transcripción

1 MOVILIDAD, TENENCIA Y DEMANDA DE VIVIENDA EN ESPAÑA Mª Consuelo Colom y Mª Cruz Molés * WP-EC Correspondenca a: Mª Cruz Molés, Departamento de Economía Aplcada, Unversdad de Valenca, Edfco Departamental Orental, Avda. de los Naranjos, s/n, Valenca, Tel.: , E-mal: Cruz.Moles@uv.es. Edtor: Insttuto Valencano de Investgacones Económcas, S.A. Prmera Edcón Octubre 2003 Depósto Legal: V Los documentos de trabajo del IVIE ofrecen un avance de los resultados de las nvestgacones económcas en curso, con objeto de generar un proceso de dscusón prevo a su remsón a las revstas centífcas. * M.C. Colom y M.C. Molés: Dpto. Economía Aplcada, Unverstat de Valènca.

2 MOVILIDAD, TENENCIA Y DEMANDA DE VIVIENDA EN ESPAÑA Mª Consuelo Colom y Mª Cruz Molés RESUMEN En los estudos de movldad, se consdera que el régmen de tenenca en el que el hogar dsfruta de su vvenda tene una gran nfluenca a través de los costes de transaccón. Un hogar cambará su vvenda s los benefcos obtendos al realzar el cambo son superores a los costes, en otro caso permanecerá en la msma vvenda aunque no esté consumendo la cantdad óptma. El objetvo del trabajo es estudar el comportamento de los hogares españoles ante las decsones de movldad y eleccón del régmen de tenenca consderando que exste endogenedad dada la gran relacón entre ambas: el régmen de tenenca que elja un hogar depende de la decsón futura de movldad y a la vez la movldad futura esperada depende de la eleccón de tenenca actual. Junto con las decsones anterores se analzarán los factores que determnan la demanda de servcos de vvenda para aquellos hogares que acaban de mudarse y por lo tanto se encuentran en una stuacón de equlbro respecto a la cantdad de vvenda consumda. Debdo a la dependenca exstente entre todas estas decsones, se planteará un sstema de tres ecuacones smultáneas. Palabras clave: movldad, tenenca, demanda de servcos de vvenda, probt bvarante censurado ABSTRACT Moblty studes take nto account that housng tenure has a hgh nfluence through transacton costs. If beneft of change s greater than costs, the household wll change ther dwellng, f not the household stays even though ther consumpton s not the optmum. Our am s to analyse the behavour of Spansh households that face moblty and tenure decsons, takng nto account that they are endogenous gven the close relaton between both: the tenure selected depends on the future decson regardng moblty and expected future moblty depends on the present decson about tenure. Together wth these decsons, we wll analyse factors that determne the housng servces demand for recent mover households that are, therefore, n equlbrum wth regard to the quantty of dwellng consumpton. Due to the dependence exstng between all these decsons, we carry out a smultaneous equatons system. Key words: moblty, tenure, housng servces demand, censored probt bvarate. 2

3 1. Introduccón La vvenda es un ben de consumo duradero que tene gran trascendenca económca y presenta certas característcas que hacen que su mercado tenga mportantes dferencas con los usuales mercados de compra-venta de otros benes y servcos en la economía. El ben vvenda genera una gran corrente de consumo, puesto que buena parte de la renta dsponble de las famlas se destna a gastos relaconados con ella, ya sea como pago de una hpoteca o de un alquler, gastos de mantenmento, reparacón o mejora. Los servcos de vvenda son una de los mayores componentes del consumo famlar, suponendo alrededor del 16% del gasto. Asmsmo, la vvenda es un ben de nversón que consttuye para la mayoría de los hogares que la dsfrutan en régmen de propedad el actvo más mportante de sus carteras. Puesto que la produccón y el mantenmento de la vvenda consttuyen un mportante segmento del sector productvo de la economía de un país, un análss sobre la vvenda tene un papel muy mportante. Dsponer de una ampla y elaborada nformacón sobre el mercado de la vvenda permtrá aumentar su transparenca y podría mejorar su efcenca, así como proporconar una mejora en el dseño de polítcas de vvenda adecuadas y en la determnacón del grado de ntervencón estatal. Uno de los rasgos dstntvos de la vvenda como ben de consumo respecto a otro tpo de benes son los costes asocados con el cambo de vvenda, los costes de transaccón (costes de búsqueda, mudanza, honoraros de ntermedaros, seguros, mpuestos, etc.). Los hogares camban de vvenda s los benefcos obtendos al realzar el cambo son superores a los costes. Las famlas vven generalmente en la msma vvenda un número de años, aunque los determnantes de la demanda de vvenda, como renta y tamaño famlar expermenten cambos. En ausenca de costes de transaccón, las famlas podrían ajustar rápdamente su demanda de vvenda cuando cambara el nvel deseado de consumo. Los hogares se moverían contnuamente para ajustar los cambos margnales en la demanda. Sn embargo, la exstenca de estos costes lleva a que las famlas no se muevan necesaramente cuando se producen pequeños cambos que converten su vvenda actual en no óptma. Los movmentos se asocan con grandes cambos en el consumo de vvenda (en trabajos anterores se asoca un movmento con, por térmno medo, un 40% de cambo en consumo de vvenda). Un hogar se moverá cuando la pérdda de utldad de permanecer en su actual vvenda contrarresta los costes de movmento, en los que además de los costes monetaros asocados a la transaccón, se encuentran costes 3

4 pscológcos atrbubles a factores como la vecndad, pérdda de amstades, o los costes de tempo de búsqueda. Con el movmento las famlas ajustan el consumo de vvenda a los nveles de equlbro deseado. Los costes asocados al cambo de vvenda hacen que no todas las famlas consuman su vvenda deseada, algunas consumrán mayor o menor cantdad de vvenda que la óptma, causando retardos en el ajuste entre los nveles actual y deseado de vvenda, es decr, en consegur el nvel de equlbro. Así, el consumo de vvenda de un hogar está desvado de su valor de equlbro. Los estudos económcos de movldad se centran en el análss coste-benefco, aunque pocos tratan drectamente los costes de transaccón, dada la dfcultad de medcón de los msmos. En la mayoría de estos trabajos se consdera que la tenenca tene una gran nfluenca a través de los costes de transaccón. Es menos probable que se muevan los propetaros que los arrendataros y, de forma recíproca, los que se mueven (camban de vvenda) es menos probable que compren. Así, el alquler puede ser la forma menos cara de tener una vvenda s la famla cree que va a estar un corto período de tempo en un lugar. En lo que se refere al régmen de tenenca, en España hay que destacar que la vvenda en propedad presenta mayor mportanca que en el resto de países comuntaros, más del 85% de las vvendas son en régmen de propedad, sendo Gran Bretaña con el 64% el país con las cfras más cercanas. Esto puede ser debdo a la baja rentabldad de las vvendas en alquler para atraer al nversor prvado, la nsegurdad de los nuevos contratos de arrendamento y sus elevados precos para los nqulnos, y las mportantes ventajas fscales que presenta la adquscón de una vvenda. En general en el mercado nmoblaro español hay un gran desequlbro en la relacón ofertademanda. En los últmos años se están producendo cambos socales (en cuanto a la tpología de las famlas: número de membros, nvel de renta, etc.) que hace necesara una remodelacón en la oferta de vvendas. En la lteratura de la Economía de la Vvenda, un gran número de trabajos han puesto de manfesto la necesdad de analzar conjuntamente las decsones de eleccón del régmen de tenenca y demanda de vvenda. Algunos de los trabajos más relevantes en este campo son los de Lee y Trost (1978), Rosen (1979) o Goodman (1988) que analzan estas decsones para los hogares de Estados Undos, y el de Kng (1980) o el de Ermsch, Fndlay y Gbb (1996) para los del Reno Undo. En España, Jaén y Molna (1994) y Colom y Molés (1998) han estudado tambén las decsones del régmen de tenenca y demanda de vvenda; Duce (1995) efectúa un análss de la eleccón del régmen de tenenca consderando raconamento en algunas alternatvas, y Colom, 4

5 Martínez y Molés (2002) además de las decsones de tenenca y demanda de vvenda plantean la decsón de formacón de hogar para los jóvenes. Entre los estudos de movldad cabe ctar a Hanushek y Qugley (1978), quenes estman las ecuacones de demanda con ajuste parcal para demanda a largo plazo sn tratar explíctamente los costes de transaccón, a Wenberg, Fredman y Mayo (1981) y Vent y Wse (1984) que estman en sus trabajos los costes de transaccón para el comportamento de los hogares estadoundenses, y Lokkanen (1988) en cuyo trabajo nfere los costes de moverse del comportamento de los hogares fnlandeses destnataros de subvencones. Otros trabajos más recentes sobre movldad son el de Edn y Englund (1991) que estudan la demanda de vvenda para la muestra completa de hogares y para dos submuestras, una formada por aquellos hogares que se han movdo recentemente y otra por hogares que tenen una probabldad pequeña de moverse el próxmo año (hogares en equlbro ); o el de Ermsch (1996) quen realza una estmacón de una funcón de demanda de vvenda con datos mcroeconómcos de hogares brtáncos, junto con un análss macroeconómco que ndca que cambos en la dstrbucón de la poblacón tenen mportantes efectos en la demanda agregada de vvenda en Gran Bretaña. Fnalmente, Goodman (2002) en su trabajo modelza la demanda de vvenda de los propetaros que han decddo no mudarse con datos de panel en presenca de costes de transaccón para hogares de Estados Undos. Como se ha comentado anterormente, exste una gran relacón entre la movldad famlar y las decsones de eleccón de tenenca. La eleccón de un determnado régmen de tenenca depende de la decsón futura de movldad y a la vez la movldad futura esperada depende de la eleccón de tenenca actual. En algunos trabajos (Edn y Englund (1991)) se argumenta que debdo a los costes de transaccón, las ecuacones de demanda estmadas con muestras de corte transversal no son fáclmente nterpretables. Una solucón es utlzar datos de panel que permten realzar un análss dnámco del problema, aunque son estos msmos autores quenes encuentran que los resultados no son muy sensbles a la eleccón de la especfcacón dnámca, ya que aunque mejoran la bondad del ajuste de la ecuacón, no afecta a la sgnfcatvdad de los coefcentes. En España no se ha realzado nngún análss que ponga de manfesto cual es el comportamento de los hogares frente a las decsones de movldad, régmen de tenenca y demanda de vvenda. Por ello, en este trabajo nos proponemos analzar para los hogares españoles la decsón de cambar o no de vvenda, la eleccón de ser 5

6 propetaro o nqulno y el gasto en servcos de vvenda, establecendo comparacones con los resultados obtendos para otros países. En el estudo se persgue por un lado constatar que las decsones que toma el hogar acerca de la movldad y el régmen de tenenca, ndependentemente del efecto que los factores económcos puedan tener sobre ellas, venen en gran parte determnadas por la propa composcón del hogar y las característcas de sus membros, comprobando que exste un patrón de comportamento asocado al cclo de vda. Por otro lado, se pretende determnar los factores más nfluyentes en la demanda de vvenda de los hogares en equlbro (aquellos que han realzado en los últmos años un cambo de vvenda). Las tres decsones planteadas serán estmadas como un sstema de ecuacones smultáneas, con un análss de corte transversal utlzando la Encuesta de Presupuestos Famlares 1990/91 (EPF) 1. La estructura del trabajo es la sguente: en el apartado 2 se presenta el modelo que va a ser contrastado empírcamente; el apartado 3 descrbe los datos y las varables del análss; en el apartado 4 se comentan los resultados obtendos en la estmacón del modelo y en el apartado 5 se recogen las prncpales conclusones. 2. Modelo y especfcacón econométrca El modelo utlzado en este trabajo se basa en la teoría del consumdor, y pretende explcar el comportamento de los hogares ante las decsones de movldad (cambo o no de la vvenda), eleccón del régmen de tenenca y demanda de servcos de vvenda. Los modelos adecuados para analzar este tpo de stuacones se obtenen como un resultado dervado de la aplcacón de la teoría mcroeconómca de la maxmzacón de la utldad. El hogar se enfrenta a tres decsones, las dos prmeras son eleccones dscretas, en las que elge entre un conjunto de benes o alternatvas y en la últma decsón el hogar se plantea qué cantdad de ben consumr. Para elegr de forma óptma, en prmer lugar, se maxmza la utldad bajo cada una de las alternatvas consderadas (no camba 1 Las fuentes de datos mcroeconómcos de carácter temporal exstentes no se han consderado apropadas. La Encuesta Contnua de Presupuestos Famlares (ECPF) es de carácter trmestral y presenta un crtero de rotacón que hace que los hogares permanezcan en la msma un máxmo de ocho trmestres (2 años). Es precsamente el reducdo número de observacones temporales el que nos ha llevado a descartarla como elemento de análss. El Panel de Hogares (PHOGUE) úncamente está dsponble para cuatro años ( ) y no recoge datos sobre gastos del hogar. 6

7 de vvenda, camba a una vvenda en régmen de propedad o camba a una vvenda en régmen de alquler). En segundo lugar, se comparan estos nveles máxmos asocados a cada alternatva y se elge aquella que reporta al hogar la mayor utldad. Los nveles de utldad máxmos para cada alternatva se pueden representar medante las correspondentes funcones de utldad ndrecta, que venen dadas como: V = V ( p, d, γ), V = V ( p, d, γ) y V = V ( p, d, γ) NC NC Y, NC donde Y es la renta del hogar, P P Y, P p NC, p P y A A Y, p A son los precos de los servcos de vvenda asocados a las opcones de no cambar de vvenda, ser propetaro y ser nqulno respectvamente, d son característcas observables y γ representa las característcas no observables de las alternatvas (gusto por la prvacdad, predleccón por un determnado tpo de tenenca, etc.). Estas funcones representan el nvel máxmo de utldad ndrecta que obtendrá el hogar s permanece en la vvenda, s se muda a una vvenda en propedad o s el cambo es a una vvenda en alquler, respectvamente. Un hogar elegrá la alternatva j s la utldad ndrecta condconada a esta alternatva es mayor que la de cualquer otra alternatva. S denotamos por * V = max{vp,va } al mayor de los nveles de utldad máxmos asocados a las alternatvas de cambarse a una vvenda en propedad o en alquler, el hogar elegrá la * alternatva de no cambar de vvenda cuando se verfque que V V ; elegrá cambar de vvenda y ser propetaro s elegrá cambar a una vvenda en régmen de alquler. NC V NC < V y además P VA A V ; en otro caso Puesto que el ben vvenda proporcona al hogar un flujo de servcos de vvenda, y estos servcos pueden consderarse por sus característcas como benes dferentes s se obtenen desde la compra o el alquler de una vvenda, será necesaro consderar dstntas ecuacones de demanda. Según lo expuesto anterormente, los hogares que acaban de mudarse consguen alcanzar el equlbro en la demanda de vvenda, mentras que el consumo de vvenda está desvado de su valor de equlbro para aquellos hogares que permanecen en su vvenda. Nuestro nterés está en la obtencón de los determnantes de la demanda de vvenda en stuacones estables (en equlbro), por lo que no se dervará la ecuacón de demanda para los hogares que no expermentan cambo de vvenda. A partr de las anterores funcones de utldad ndrecta y aplcando la dentdad de Roy, se obtenen las correspondentes demandas de servcos de vvenda, H P y 7

8 H A, condconadas a que la eleccón óptma sea la movldad a una vvenda en propedad o la movldad a una vvenda en alquler, respectvamente. Así, el modelo econométrco propuesto para contrastar empírcamente el comportamento de los hogares está formado por cuatro ecuacones. Las dos prmeras representan las dos decsones dscretas, cambarse o no de vvenda y la eleccón del régmen de tenenca de la vvenda (propedad o alquler), mentras que las otras dos ecuacones, una para los hogares propetaros y otra para los hogares nqulnos, modelzan la demanda de servcos de vvenda. En prmer lugar, se determna la tendenca a cambar de vvenda, que vene dada por la condcón V V NC 0. Esta tendenca no es observable, pero su realzacón dcotómca, y 1, sí que lo es, tomando el valor 1 s el hogar se ha mudado y el valor 0 en caso contraro. Para los hogares que han optado por cambarse, se consdera la eleccón de la propedad frente al alquler, que vene dada por las condcones VP VA 0 y V V NC 0. Igualmente se defne su concrecón dcotómca como la varable y 2, que toma el valor 1 s se ha elegdo la propedad y el valor 0 s se opta por el alquler. Admtendo una forma funconal lneal para las dferencas entre las utldades ndrectas, se obtenen las sguentes ecuacones: y 1 1 = 0 s s V V V V NC NC = z α 1 = z α ε 1 + ε 1 0 < 0 (1) y 2 1 s V P VA = z 2α2 + ε2 = 0 s V V = P A z 2α2 + ε no observable s y1 = < 0 y y y 1 y 1 = 1 = 1 (2) sendo, α 1 y α 2 los vectores de parámetros desconocdos, z 1 y z 2 los vectores de varables explcatvas, y ε 1 y ε 2 las perturbacones aleatoras. Hay que tener en cuenta que ε 1 y ε 2 pueden estar correlaconadas debdo a que recogen los factores no observables que ntervenen en las dos decsones y pueden exstr factores que afecten a ambas. En segundo lugar, hay que determnar la demanda de servcos de vvenda para cada uno de los dos regímenes de tenenca consderados. S se adopta una especfcacón logarítmca, las ecuacones de demanda venen dadas como: 8

9 ln H = x β1 + u1 (3) P 1 ln H = x β2 + u2 (4) A 2 donde β 1 y β 2 son los vectores de parámetros desconocdos; x 1 y x 2 los vectores de varables explcatvas y u 1 y u 2 las perturbacones aleatoras que recogen los factores no observables. Para analzar smultáneamente las decsones de movldad, tenenca y demanda de servcos de vvenda se admtrá que las perturbacones aleatoras ε 1, ε 2, u 1 y u 2 sguen una dstrbucón Normal Multvarante con vector de medas nulo y con una matrz de varanzas-covaranzas que consdera correlacón entre dchas perturbacones aleatoras. La estmacón del modelo, compuesto por las ecuacones (1) a (4), se realzará medante un procedmento en dos etapas, debdo a la seleccón muestral ntrínseca al msmo. En la prmera, dado que se supone correlacón entre los térmnos de error ε 1 y ε 2 de las ecuacones de movldad y de eleccón del régmen tenenca, y que exste un censuramento debdo a que la eleccón de tenenca sólo la realzan los hogares que se han mudado de vvenda, se consderará un modelo probt bvarante censurado, el cuál se estmará por máxma-verosmltud con nformacón completa. En la segunda etapa, se estma cada una de las dos ecuacones de demanda, (3) y (4), por mínmos cuadrados ordnaros ncorporando dos varables de seleccón muestral, calculadas a partr de la estmacón del modelo probt bvarante censurado de la etapa anteror. Estas varables, λ Movldad y λ Tenenca, permten corregr los posbles sesgos de seleccón muestral que podrían exstr, dado que la muestra está lmtada a hogares que se han mudado y que han optado por un determnado régmen de tenenca de su vvenda. Se trata pues de una extensón del método de estmacón de Heckman de un modelo de regresón con seleccón muestral (Heckman (1979)), pero consderando un doble crtero de seleccón, de ahí la exstenca de dos factores de correccón. Estas varables de seleccón muestral se calculan de forma smlar a la razón nversa de Mll. 9

10 3. Datos y varables Los datos utlzados para realzar este trabajo se han extraído de la Encuesta de Presupuestos Famlares 1990/91. En esta encuesta se dspone de nformacón sobre las característcas personales, demográfcas y económcas de los membros que consttuyen un hogar, para un total de hogares españoles. De todos estos hogares se han elmnado aquellos que dsfrutan de la vvenda en un régmen dstnto a la propedad o el alquler y aquellos que presentan errores de medda o no se dspone de toda la nformacón necesara para el análss. La muestra fnal está formada por hogares, de los cuales 4162 han cambado de vvenda en los últmos sete años y de estos han optado por la vvenda en propedad 3033 mentras que 1129 vven en alquler. En el cuadro 1 se presenta la defncón de las varables del modelo y en el cuadro A.1 del apéndce se muestran sus estadístcos descrptvos. Como varable endógena en la ecuacón de movldad tenemos MOVER que toma el valor 1 s el hogar ha cambado de vvenda en los últmos sete años y 0 en otro caso. Para la segunda ecuacón (régmen de tenenca) la varable dependente es TENENCIA cuyo valor 1 representa que el hogar ha optado por una vvenda en régmen de propedad y el 0 ndca que su eleccón ha sdo el alquler. Para las ecuacones de demanda de servcos de vvenda a la varable endógena se la ha denotado como DEMANDA. Esta varable ndca la cantdad demandada en servcos de vvenda (en logartmos) por los hogares y está defnda como el gasto total anual realzado por el hogar en su vvenda dvddo por el preco de compra o alquler según sea su régmen de tenenca. Para los hogares propetaros, el gasto total se ha calculado como la suma de los gastos de contrbucones y tasas muncpales, reparacones, gastos comuntaros y el coste de la vvenda, mentras que para los nqulnos se utlza el alquler anual pagado por el hogar en lugar del coste. Las varables exógenas que recogen característcas del sustentador prncpal y del hogar ncluyen el SEXO, la EDAD (ntroducda en forma cuadrátca), el nvel de estudos alcanzado por el sustentador prncpal, para el que se han dstngudo tres nveles, el número de membros del hogar (MIEMHOG), el número de hjos menores de 16 años resdentes en el hogar (HIJOS) y s el hogar está formado o no por una pareja (PAREJA). 10

11 CUADRO 1. Descrpcón de las Varables VARIABLES DEFINICIÓN Dependentes MOVER S el hogar camba de vvenda = 1; en caso contraro = 0 TENENCIA S el régmen de tenenca elegdo es la propedad = 1; s es el alquler = 0 DEMANDA Independentes Cantdad demandada de servcos de vvenda (en logartmos) SEXO S el sustentador prncpal es varón = 1; s es mujer = 0 EDAD PRIMARIA Edad en años del sustentador prncpal Estudos prmaros o nferores = 1; en otro caso = 0 (varable de referenca) SECUNDARIA Estudos secundaros o FP2 = 1; en otro caso = 0 UNIVERSIDAD Estudos unverstaros = 1; en otro caso = 0 MIEMHOG HIJOS Número de membros del hogar (ncluyendo al sustentador prncpal) Número de hjos menores de 16 años que resden en el hogar PAREJA S el hogar está formado por una pareja (con o sn hjos) = 1; en otro caso = 0 TMUNI1 TMUNI2 TMUNI3 TMUNI4 TMUNI5 RENTA COMPRA ALQUILER INPRECIO S el hogar resde en un muncpo con menos de habtantes = 1; en otro caso = 0 (varable de referenca) S el hogar resde en un muncpo entre y habtantes = 1; en otro caso = 0 S el hogar resde en un muncpo entre y habtantes = 1; en otro caso = 0 S el hogar resde en un muncpo entre y habtantes = 1; en otro caso = 0 S el hogar resde en un muncpo con más de habtantes = 1; en otro caso = 0 Renta dsponble del hogar (en logartmos) Preco por metro cuadrado de compra de la vvenda (en logartmos) Preco por metro cuadrado de alquler de la vvenda (en logartmos) Logartmo del cocente entre el preco de compra y el del alquler Para las decsones de movldad y tenenca, se ha consderado además una varable demográfca, el tamaño del muncpo de resdenca, ntroducda como cnco varables fctcas (TMUNI1-5), para que recoja posbles dferencas de comportamento debdas a que el hogar esté resdendo en un ámbto rural o urbano. Los factores económcos consderados son la RENTA dsponble del hogar y el preco de las vvendas, ambas en logartmos. Consderar estas varables en logartmos tene la ventaja de que los coefcentes asocados a las msmas en las ecuacones de demanda serán las propas elastcdades renta y preco respectvamente. Para la ecuacón de movldad se utlzará como preco de las vvendas la varable COMPRA que recoge el preco de compra por metro cuadrado que ofrece el Mnstero de Fomento (MOPTMA) para el perodo analzado. Para la decsón de tenenca se utlza un 11

12 ndcador del preco defndo como el cocente entre el preco de compra y el preco de alquler, y que denotamos como INPRECIO 2. Hay que tener en cuenta que el preco de compra está referdo a una magntud stock, mentras que el preco de alquler es una magntud flujo, por lo que en el análss se ha multplcado el preco de compra por 0.09, que es la tasa de descuento asocada al perodo muestral, para consegur homogenezar ambos precos a magntudes flujo. 4. Resultados del análss Los resultados de la estmacón de las ecuacones de movldad, régmen de tenenca y demanda de servcos de vvenda se comentan a contnuacón. En el cuadro 2 se presentan los resultados de las dos prmeras ecuacones, y en el cuadro 3 los correspondentes a las ecuacones de demanda para los propetaros e nqulnos. CUADRO 2. Estmacón de las ecuacones de movldad y régmen de tenenca ECUACIÓN MOVILIDAD TENENCIA Varables Coefcente Estadístco t Coefcente Estadístco t Constante Sexo Edad Edad Secundara Unversdad Memhog Hjos Pareja Renta Compra Inpreco Tmun Tmun Tmun Tmun Rho ( ) Log-verosm Para el preco de alquler, puesto que no exste nnguna relacón ofcal que ndque su valor, hemos realzado una aproxmacón al msmo a partr del alquler anual declarado por los propos hogares de la EPF. Consderando los contratos de arrendamento posterores a 1985, se ha calculado el alquler medo por metro cuadrado por comundad autónoma y a cada hogar se le ha asgnado este valor medo en logartmos. 12

13 En prmer lugar, en el cuadro 2 se observa que el coefcente de correlacón lneal (Rho12) que recoge la relacón entre las dos decsones analzadas, movldad y tenenca, es sgnfcatvo, lo que mplca que es adecuado realzar la estmacón conjunta de las dos ecuacones. Además este coefcente presenta un sgno negatvo que nos ndcará que hay una relacón nversa entre mudarse de vvenda (MOVER=1) y ser propetaro de la msma (TENENCIA=1), es decr, los propetaros tenen mayor tendenca a permanecer en la vvenda que ocupan, mentras que los nqulnos tenden a moverse. Este resultado es el esperado puesto que la compra o venta de una vvenda supone unos costes de transaccón (mudanza, ntermedaros, etc.) bastante elevados y que van a nflur dsmnuyendo la movldad del hogar propetaro de su vvenda frente a un hogar que sea nqulno. Movldad En esta ecuacón destaca que cas todas las varables consderadas son determnantes de la decsón de movldad, tanto las que son propas del sustentador prncpal como las que muestran la composcón del hogar, o las económcas. Entre las varables que recogen las característcas del sustentador prncpal del hogar son sgnfcatvas la edad y los estudos unverstaros. Los coefcentes estmados para la prmera presentan una parábola postva que ndca que a medda que aumenta la edad del sustentador prncpal dsmnuye la propensón del hogar a cambar de vvenda, hasta llegar a certa edad. Los hogares cuyo sustentador prncpal es joven presentan mayor probabldad de realzar cambos en la vvenda, seguramente debdo a que éste o su pareja (s exste) no han alcanzado una establdad laboral que favorezca la permanenca en la vvenda o ben debdo a que su vvenda no es adecuada para sus necesdades futuras. Respecto al nvel educatvo alcanzado por el sustentador prncpal se observa una mayor predsposcón a mudarse de vvenda cuando éste tene estudos unverstaros, esto puede deberse a que un elevado nvel de estudos está relaconado con certa propensón a la movldad laboral, favorecendo así los cambos de vvenda. Las varables MIEMHOG, HIJOS y PAREJA que recogen la estructura del hogar tambén ejercen efectos sgnfcatvos en la movldad del hogar. El número de membros del hogar muestra un coefcente estmado de sgno negatvo, por el contraro, el número de hjos tene un efecto postvo al gual que el hecho de que en el hogar convva una pareja. Estos resultados ndcan que los hogares más numerosos son más propensos a permanecer en su vvenda, un motvo puede ser que los costes laborales y/o pscológcos atrbubles al cambo son bastante elevados, sn embargo, la 13

14 exstenca de hjos menores favorece la movldad del hogar, seguramente porque éstos hacen que las necesdades de vvenda del hogar camban más rápdamente. Respecto al tamaño del muncpo de resdenca úncamente son sgnfcatvas las varables fctcas TMUNI3 y TMUNI5 (muncpos entre y habtantes y más de habtantes) sendo en los prmeros donde se manfesta la mayor movldad. Como era prevsble la varable económca renta es determnante en la ecuacón de movldad y nos muestra que cuando ésta aumenta la probabldad de mudarse de vvenda aumenta. El otro factor económco, el preco de compra de las vvendas, tambén es sgnfcatvo y su coefcente presenta un sgno esperado negatvo que nos permte conclur que con precos de la vvenda elevados hay menor tendenca a cambar de vvenda. Tenenca En la ecuacón de tenenca las varables que recogen la edad y el nvel de estudos alcanzado por el sustentador prncpal son altamente sgnfcatvas. La prmera de ellas presenta una parábola negatva que ndca que a medda que aumenta la edad del sustentador prncpal la probabldad de elegr una vvenda en propedad va aumentando, hasta llegar a un máxmo. Quzás tambén sea éste un motvo para la menor tendenca a la movldad que presentan los hogares a medda que aumenta la edad del sustentador prncpal. Para el nvel de estudos, se observa que son los hogares cuyo sustentador prncpal posee como máxmo estudos prmaros los que tenen más tendenca a ser propetaros de su vvenda, es decr, a mayor formacón académca mayor es la probabldad de que el hogar sea nqulno. Tal vez eso sea debdo a que s el sustentador prncpal posee estudos unverstaros, tene unas expectatvas de mayores ngresos futuros que les permta acceder a un mayor consumo de vvenda, por lo que estos hogares optan de forma transtora por el alquler. Entre las varables que recogen las característcas del hogar, tanto el número de membros como el número de hjos son sgnfcatvas, y con sgnos postvo la prmera y negatvo la segunda. Aunque a prmera vsta parecen sgnos contradctoros, la conclusón que se extrae de estos resultados es que aquellas famlas formadas por un número elevado de personas, pero mayores de 16 años, son más propensas a ser propetaros de la vvenda, mentras que cuando hay hjos menores de 16 años la tendenca a la propedad dsmnuye. La explcacón está seguramente basada en el 14

15 hecho de que las personas adultas pueden estar proporconando ngresos económcos al hogar facltando el acceso a la propedad. En cuanto a los factores económcos hay que destacar que la renta del hogar es sgnfcatva con un coefcente esperado de sgno postvo, así cuando ésta aumenta la tendenca a la propedad tambén aumenta. Esto nos muestra que los hogares con ngresos sufcentes para hacer frente a los pagos de amortzacones del captal o aquellos que dsponen de ahorros son los que presentan mayor tendenca a adqurr una vvenda propa. Con respecto al ndcador del preco de las vvendas vemos que es sgnfcatvo y el sgno postvo ndcará que un aumento en el preco de compra de las vvendas frente al preco del alquler supone mayor probabldad de ser propetaro. De este resultado podemos conclur que aunque la vvenda sea cara, los hogares presentan la msma o ncluso más tendenca a comprar vvendas, mostrando un comportamento que podría nterpretarse como nversonsta, ya que la subda de los precos revalorzará las vvendas y proporconará mayor rqueza al hogar. Por últmo, el tamaño del muncpo de resdenca tambén ejerce nfluenca en la eleccón del régmen de tenenca, observándose que son los muncpos con menor número de habtantes (menos de 10000) los que presentan mayor nclnacón por la propedad. Este resultado reafrma la dea de que el alquler es un fenómeno predomnantemente urbano. Demanda de servcos de vvenda En el cuadro 3 se muestran los resultados de la estmacón de las ecuacones de demanda de servcos de vvenda para los hogares propetaros y para los hogares nqulnos. Como se ha comentado antes, en estas ecuacones se ntroducen los factores correctores del sesgo de seleccón asocados a la eleccón del régmen de tenenca y a la decsón de movldad. Se puede observar que los coefcentes estmados correspondentes al sesgo de seleccón asocado a la tenenca son sgnfcatvamente dferentes de cero tanto para los hogares propetaros como para los hogares nqulnos, mentras que el coefcente relatvo a la movldad no es sgnfcatvamente dferente de cero en nngún caso. Este resultado muestra la necesdad de realzar conjuntamente el análss del régmen de tenenca y gasto en servcos de vvenda, que junto con la endogenedad entre las decsones de movldad y régmen de tenenca confrmada en la estmacón de ambas 15

16 decsones, pone de manfesto la adecuacón del modelo de ecuacones smultáneas que se ha realzado en este trabajo. CUADRO 3. Estmacón de las ecuacones de demanda de servcos de vvenda ECUACIÓN PROPIETARIOS INQUILINOS Varables Coefcente Estadístco t Coefcente Estadístco t Constante Sexo Edad Edad Secundara Unversdad Memhog Hjos Pareja Renta Compra Alquler Lambda-A Lambda-B R ajustado Log-verosm Propetaros Los efectos más determnantes en la ecuacón de demanda son los económcos. Las estmacones de los coefcentes asocados a las varables renta y preco de las vvendas corresponden a las elastcdades renta y preco y sus sgnos son los esperados. El sgno postvo de la renta ndca que un aumento en la msma lleva a un aumento en la demanda de servcos de vvenda, aunque se puede observar una elastcdad renta estmada nferor a la undad. En cuanto al preco de compra se tene que s éste aumenta hay una dsmnucón en los servcos de vvenda demandados, sendo esta respuesta nelástca. Del resto de varables consderadas en el modelo, podemos decr que úncamente la edad del sustentador prncpal ejerce nfluenca en la demanda de servcos de vvenda. Los coefcentes estmados para la varable EDAD muestran una parábola estmada negatva que ndca que son los hogares cuyo sustentador prncpal es de medana edad los que efectúan mayor demanda de servcos de vvenda. Inqulnos Con los resultados de la estmacón de la ecuacón de demanda para los hogares nqulnos podemos ver, al gual que para los propetaros, que los factores más 16

17 determnantes son la renta y el preco, en este caso el de alquler, y el comportamento de dchas varables es análogo al observado para los hogares propetaros, sendo tambén ahora ambas elastcdades nferores a la undad. La elastcdad asocada al preco es, en térmnos absolutos, superor a la obtenda para los hogares propetaros de la vvenda, ello ndca que ante cambos porcentuales déntcos en el preco de la vvenda la demanda de los hogares nqulnos muestra mayor capacdad de respuesta que la de los hogares propetaros. Esto puede ser debdo a que los nqulnos tenen asocados menores costes de transaccón que los propetaros para modfcar su demanda de servcos de vvenda frente a cambos en el preco. Además de la varable EDAD que se comporta gual que para el caso de los hogares propetaros, ahora hay otras varables que tambén son sgnfcatvas. Para el nvel de estudos alcanzado por el sustentador prncpal, se ha obtendo que la varable SECUNDARIA tene nfluenca en el modelo y el sgno de su coefcente nos ndca que son los hogares cuyo sustentador prncpal posee estudos medos los que realzan mayor gasto en servcos de vvenda. A dferenca de lo obtendo con los hogares propetaros, el número de membros y el número de hjos son determnantes en la demanda de servcos de vvenda de los hogares nqulnos. La prmera varable tene un coefcente estmado de sgno postvo esperado ya que, como parece razonable, los hogares más numerosos tenen mayores necesdades de consumo en servcos de vvenda. Sn embargo, el efecto del número de hjos es negatvo lo que ndca que s éstos aumentan la propensón al gasto en servcos de vvenda que realza el hogar dsmnuye. Ese resultado, que parece sorprendente, puede ser debdo a que los hjos menores requeren el consumo de otros benes, lo que mplca menores ngresos dsponbles para el gasto en servcos de vvenda. Por últmo, en el cuadro 4 se muestra un resumen sstemátco de los prncpales resultados obtendos en la estmacón de todas las ecuacones del modelo (movldad, tenenca y demanda de servcos de vvenda) presentado en el trabajo. CUADRO 4. Resumen de resultados de las varables sgnfcatvas en todo el modelo FACTORES ECONÓMICOS FACTORES DEMOGRÁFICOS VARIABLES Renta Preco Edad Edad2 ECUACIÓN Coefcente (Estadístco t) Coefcente (Estadístco t) Coefcente (Estadístco t) Coefcente (Estadístco t) Movldad (2.738) (-4.800) ( ) (19.410) Tenenca (8.801) (3.173) (17.393) ( ) Demanda Propetaros (10.819) (-8.494) (1.991) (-2.080) Demanda Inqulnos (7.264) ( ) (2.025) (-2.344) 17

18 5. Conclusones Los resultados obtendos en este estudo muestran la necesdad de estmar conjuntamente las decsones de movldad, régmen de tenenca y demanda de servcos de vvenda, ya que el coefcente de correlacón lneal entre las dos prmeras decsones, y los factores que corrgen el sesgo de seleccón en las ecuacones de demanda, han resultado ser sgnfcatvamente dstntos de cero. Como era de esperar, los factores económcos (renta y precos) son determnantes de las eleccones analzadas. El nvel de renta famlar afecta de forma postva en todas las ecuacones del modelo, es decr, los hogares con rentas elevadas son los más proclves a mudarse de vvenda y ser propetaros y además son los que efectúan mayor gasto en servcos de vvenda. La dferenca que encontramos con respecto a lo obtendo en los trabajos realzados en otros países (Ermsch (1996) y Goodman (2002)) está en la ecuacón de movldad, ya que estos autores encuentran un coefcente negatvo para la renta, aunque no sgnfcatvo. El comportamento que se observa frente a varacones en el preco de las vvendas es el esperado, los aumentos del preco frenan la movldad mentras que potencan la tenenca en propedad, seguramente como un efecto de acumulacón de rqueza por parte de los hogares. Como era prevsble, la demanda de servcos de vvenda dsmnuye cuando el preco de las vvendas aumenta, tanto en los hogares propetaros como en los nqulnos. Se ha observado además que los hogares nqulnos son más sensbles ante cambos en el preco de las vvendas que los propetaros, tal y como muestra la elastcdad preco estmada. Los resultados obtendos para las varables económcas en la demanda de servcos de vvenda son análogos a los que se han obtendo para los hogares de otros países (Edn y Englund (1991), Ermsch (1996) y Goodman (2002)), pero en el caso español se ha encontrado que tanto la elastcdad renta como la elastcdad preco son un poco más elevadas. En cuanto al resto de varables consderadas en el modelo, hemos constatado la nfluenca de los factores demográfcos en las decsones de movldad y tenenca, en partcular destaca la elevada nfluenca de la edad del sustentador prncpal, pero una vez el hogar ha realzado estas eleccones, la cantdad de servcos de vvenda demandada, sobre todo s ha elegdo ser propetaro, ya no depende de ellos. 18

19 APÉNDICE CUADRO A.1. Meda y desvacón típca de las varables Movldad Régmen de tenenca Demanda de propetaros Demanda de nqulnos Varable Meda Desv.Típca Meda Desv.Típca Meda Desv.Típca Meda Desv.Típca MOVER TENENCIA DEMANDA SEXO EDAD PRIMARIA SECUNDARIA UNIVERSIDA MIEMHOG HIJOS PAREJA TMUNI TMUNI TMUNI TMUNI TMUNI RENTA* COMPRA* ALQUILER* Nº observac * En mles de pesetas. 19

20 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS Colom, M.C. y M.C. Molés, (1998): Un Análss sobre el Gasto en Servcos de Vvenda en España, Estadístca Española, 143, Colom, M.C.; R. Martínez y M.C. Molés, (2002): Un Análss de las Decsones de Formacón de Hogar, Tenenca y Demanda de Servcos de Vvenda de los Jóvenes Españoles, Moneda y Crédto, 215, Duce, R.M. (1995): Un modelo de Eleccón de Tenenca de Vvenda para España, Moneda y Crédto, 201, Edn, P.A. y P. Englund, (1991): Movng Costs and Housng Demand. Are Recent Movers Really n Equlbrum?, Journal of Publc Economcs, 44, Ermsch, J., (1996): The Demand for Housng n Brtan and Populaton Ageng: Mcroeconometrc Evdence, Economca, 63, Ermsch, J.F.; J. Fndlay y K. Gbb (1996): The Prce Elastcty of Housng n Brtan: Issues of Sample Selecton, Journal of Housng Economcs, 5, Goodman, A.C. (1988): An Econometrc Model of Housng Prce, Permanent Income, Tenure Choce and Housng Demand, Journal of Urban Economcs, 23, Goodman, A.C. (2002): Estmatng Equlbrum Housng Demand for Stayers, Journal of Urban Economcs, 51, Hanushek, E. Y J. Qugley, (1978): An Explct model of Intrametopoltan Moblty, Land Economcs, 54, Heckman, J.J. (1979): Sample Selecton Bas as a Specfcaton Error, Econometrca, 47, Jaén, M. y A. Molna (1994): Un Análss Empírco de la Tenenca y Demanda de Vvenda en Andalucía, Investgacones Económcas, 18, Kng, M.A.(1980): An Econometrc Model of Tenure Choce and Demand for Housng as a Jont Decson, Journal of Publc Economcs, 14, Lee, L-F. y R.P. Trost (1978): Estmaton of Some Lmted Dependent Varable Models wth Applcaton to Housng Demand, Journal of Econometrcs, 8, Lokkanen, H.A., (1988): Housng Demand and Intra-Urban Moblty of Fnnsh Housng Allowance Recpents, Scandnavan Housng and Plannng Research, 5, MOPTMA (1996): Preco Medo del m 2 de las Vvendas, MOPTMA, Madrd. 20

21 Rosen, H.S. (1979): Housng Decsons and the U.S. Income Tax: An Econometrc Analyss, Journal of Publc Economcs, 11, Vent, S.F. y D.A. Wse, (1984): Movng and Housng Expendture: Transactons Costs and Dsequlbrum, Journal of Publc Economcs, 23, Wenberg, D.H.; J. Fredman y S.K. Mayo, (1981): Intraurban Resdental Moblty: The Role of Transacton Costs, Market Imperfectons, and Household Dsequlbrum, Journal of Urban Economcs, 9,