UN ANÁLISIS DE LAS DECISIONES DE FORMACIÓN DE HOGAR, TENENCIA Y DEMANDA DE SERVICIOS DE VIVIENDA DE LOS JÓVENES ESPAÑOLES *

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1 UN ANÁLISIS DE LAS DECISIONES DE FORMACIÓN DE HOGAR, TENENCIA Y DEMANDA DE SERVICIOS DE VIVIENDA DE LOS JÓVENES ESPAÑOLES * Mª Consuelo Colom, Rosaro Martínez y Mª Cruz Molés WP-EC Correspondenca: M.C. Colom. Unverstat de Valènca. Dpto. de Economía Aplcada. Ed. Departamental Orental. Avda. de los Naranjos, s/n Valenca. Tel: Fax: / e-mal: Edtor: Insttuto Valencano de Investgacones Económcas Prmera Edcón Abrl 2000 Depósto Legal: V Los documentos de trabajo del IVIE ofrecen un avance de los resultados de las nvestgacones económcas en curso, con objeto de generar un proceso de dscusón prevo a su remsón a las revstas centífcas. * Unverstat de Valènca. Correspondenca: M.C. Colom. Dpto. de Economía Aplcada. Ed. Departamental Orental. Avda. de los Naranjos, s/n Valenca. Tel.: Fax: E-mal:

2 UN ANÁLISIS DE LAS DECISIONES DE FORMACIÓN DE HOGAR, TENENCIA Y DEMANDA DE SERVICIOS DE VIVIENDA DE LOS JÓVENES ESPAÑOLES Mª Consuelo Colom, Rosaro Martínez y Mª Cruz Molés R E S U M E N Estudos anterores han puesto de manfesto la necesdad de analzar conjuntamente las decsones de tenenca y demanda de vvenda de los hogares. Sn embargo, pocos han consderado que los jóvenes toman estas decsones junto con la de formacón de hogar; en concreto, en España no exste nngún trabajo con estas característcas. Nuestro objetvo es analzar smultáneamente estas tres decsones para los jóvenes españoles. Para ello se estma un modelo econométrco con cuatro ecuacones: dos recogen las decsones de formacón de hogar y tenenca y las otras dos el gasto en servcos de vvenda de propetaros e nqulnos. Clasfcacón JEL: C35, R21 Palabras Clave: probt bvarante censurado, decsones de vvenda. A B S T R A C T Prevous studes have ponted out that decsons on tenure and housng servces demand have to be analyzed jontly. However, few have taken nto account that for young people these decsons are taken smultaneously wth household formaton. Ths knd of analyss has not been carred out n Span. Our am s to analyze smultaneously these three decsons for young Spansh people. For that purpose a four equaton econometrc model s estmated. Two equatons refer to household formaton and tenure decsons and the other two to owners' and renters' housng servces expendture. Classfcaton JEL: C35, R21 Keywords: truncated bvarate probt, household decsons. 2

3 1. INTRODUCCIÓN La vvenda es un ben generador de una corrente de consumo mportante, puesto que buena parte de la renta dsponble de las famlas se destna a gastos relaconados con la vvenda, ya sea como pago de una hpoteca o de un alquler, gastos de mantenmento, reparacón o mejora. Pero, tambén, la vvenda es un ben de nversón que consttuye para la mayoría de los hogares que la dsfrutan en propedad el actvo más mportante de sus carteras. La doble consderacón de la vvenda como ben de consumo y de nversón hacen del sector de la construccón resdencal uno de los motores de la economía de un país. Además, el mercado de la vvenda es uno de los mercados donde el sector públco ntervene con mayor ntensdad para corregr las nefcencas exstentes en su funconamento, mejorar la equdad dstrbutva o actuar sobre la demanda agregada. Todo esto hace que el mercado de la vvenda sea un sector fundamental en la economía de cualquer país, y por ello tenen un gran nterés los análss sobre la demanda de vvenda, que pueden plantearse desde dversas perspectvas. Dos cuestones amplamente estudadas en este campo son la eleccón del régmen de tenenca y la demanda de vvenda. En un gran número de trabajos se pone de manfesto la necesdad de analzar ambas decsones conjuntamente. Algunos de los estudos más relevantes son los de Lee y Trost (1978), Rosen (1979), Gllngham y Hageman (1983) o Goodman (1988) que analzan estas eleccones para los hogares de Estados Undos, y el de Kng (1980) o el de Ermsch, Fndlay y Gbb (1996) que estudan la demanda de vvenda en el Reno Undo. Tambén en España exsten estudos de este tpo, en concreto Jaén y Molna (1994) lo realzan para los hogares de la Comundad de Andalucía. Junto a los anterores aspectos, otro que presenta especal nterés para el sector de la vvenda es la decsón de formacón de hogar, ya que, para los jóvenes, el comenzo de su vda como adultos vene en buena parte marcado por la formacón de un nuevo hogar, sendo éste un factor relevante en la demanda agregada de vvendas. Esta decsón de formacón de hogar ha sdo analzada desde dos puntos de vsta. Por un lado, la perspectva demográfca, donde no se contemplan aspectos económcos entre los determnantes de esta decsón. Por otra parte hay estudos mcroeconométrcos, que sí que tenen en cuenta los factores económcos y, generalmente, analzan esta decsón conjuntamente con otras. Entre estos últmos, está el trabajo de Haurn, Hendershott y Km (1993), que estuda la formacón de hogar de los jóvenes estadoundenses junto con la decsón de vvr solo o en pareja frente a compartr vvenda con otros adultos no famlares, o el de Martínez-Granado y 3

4 Ruz-Castllo (1998) que estuda la formacón de hogar de los jóvenes españoles junto con las decsones de trabajar y de estudar. Tambén exsten estudos donde se analza la formacón de hogar smultáneamente con la eleccón del régmen de tenenca. Entre éstos cabría nombrar el trabajo de Åsberg (1999) que efectúa el análss con datos longtudnales y de corte transversal; el estudo de Börsch-Supan (1986) que junto con estas dos decsones consdera la eleccón del tamaño de la vvenda; y el análss de Haurn, Hendershott y Km (1994) que las estuda conjuntamente con la demanda de servcos de vvenda. Para los hogares españoles sí que se han analzado las decsones de eleccón del régmen de tenenca y demanda de servcos de vvenda, pero no hay nngún estudo que tenga en cuenta además la decsón de formacón de hogar y no hay que olvdar que, quenes toman por prmera vez las decsones de comprar o alqular y cuánto gastar, lo hacen junto con la decsón de formar hogar. Según datos de la Encuesta de Poblacón Actva de 1994, el 78,8% de los varones entre 20 y 29 años y el 66,6% de las mujeres de ese msmo grupo de edad contnuaban resdendo con sus padres. Cabe preguntarse s estos altos porcentajes de jóvenes españoles que aún no han formado su propo hogar se debe exclusvamente a motvos culturales relaconados con el mportante papel que desempeña la famla en las socedades del sur de Europa o, por el contraro, factores económcos como la renta dsponble, la segurdad en el empleo o el coste de las vvendas, pueden tambén explcar este hecho. El objetvo de este estudo, es determnar qué factores económcos y socodemográfcos tenen mayor ncdenca en las decsones de formacón de hogar, tpo de tenenca y demanda de servcos de vvenda para los jóvenes españoles. La estructura del trabajo es la sguente, en el apartado 2 se presenta un modelo teórco; en el apartado 3 el modelo econométrco que va a ser estmado; el apartado 4 descrbe los datos y las varables del análss; el apartado 5 se ha dedcado a comentar los resultados obtendos y en el apartado 6 se recogen las prncpales conclusones. 4

5 2. MODELO TEÓRICO A contnuacón se presenta un modelo, basado en la teoría del consumdor, para explcar el comportamento de los jóvenes ante las tres decsones de la vvenda que se plantean en este trabajo. En este modelo se asume que el ben vvenda proporcona un flujo de servcos de vvenda del que, junto con el consumo de otros benes, el ndvduo derva utldad. Sn embargo, hay que tener en cuenta que el consumdor no es ndferente respecto a la forma en que realza el consumo de servcos de vvenda. Los servcos de vvenda obtendos a partr de la compra o del alquler de una vvenda se pueden consderar como benes dferentes, ya que sus característcas pueden no ser las msmas. Es más, dado que la compra de una vvenda supone tambén una nversón en un actvo, esto puede desanmar a aquellos ndvduos adversos al resgo, o por el contraro atraer a aquellos que la consderen una alternatva rentable. Por otro lado, los jóvenes que no forman un hogar pagan un preco nulo por el consumo de servcos de vvenda que efectúan en casa de sus padres, por lo que su restrccón presupuestara en el problema de maxmzacón de la utldad será dferente a las otras stuacones. Además, factores como el gusto por la prvacdad pueden ser responsables de que los jóvenes no sean ndferentes a la hora de efectuar su consumo de servcos de vvenda formando o no un hogar propo. Para decdr el tpo de consumo de servcos de vvenda a realzar, el joven, en prmer lugar, maxmza la utldad bajo cada una de las alternatvas consderadas: no formar un hogar ndependente de sus padres, formar un hogar en régmen de propedad y formar un hogar en régmen de alquler. En segundo lugar compara los nveles máxmos asocados a cada alternatva y elge aquella que le reporta la mayor utldad. Basándonos en el enfoque de maxmzacón de la utldad aleatora para modelos de eleccón dscreta planteado por McFadden (1981), el ndvduo joven,, tendrá un nvel de utldad máxmo V NF asocado con no formar un hogar, y otros nveles de utldad máxmos, V P y V A, s forma un hogar en propedad o alquler, respectvamente. Estos nveles de utldad vendrán dados por: = ( z γ ) V = V ( z, γ ) V = V ( z, γ ) V V, NF NF P P donde, V NF (), V P () y V A () son las correspondentes funcones de utldad ndrecta, z son las característcas observables (renta, precos de los servcos de vvenda, preco de los otros A A 5

6 benes que se toma como numeraro, etc.), y γ representa las característcas no observables de las alternatvas (gusto por la prvacdad, predleccón por un determnado tpo de tenenca, etc.). V NF Así, el ndvduo elegrá la alternatva de no formar un hogar s VNF VP y VA, o equvalentemente, s V max{ V P, VA } = V ; elegrá ser propetaro de una vvenda cuando, sendo V alquler. NF NF < V, se verfque que V V y en otro caso elegrá el P A A partr de las anterores funcones de utldad ndrecta y aplcando la dentdad de Roy, se obtenen las correspondentes ecuacones de demanda de servcos de vvenda: VP precop HP = (1) VP renta H A VA preco = VA renta A donde H P y H A serán la demanda de servcos de vvenda de los propetaros y de los nqulnos, respectvamente, preco P y preco A son los precos de los servcos de vvenda para los regímenes de propedad y de alquler respectvamente y renta es la renta dsponble del hogar. (2) Para la opcón de no formar hogar, no se obtene nnguna ecuacón de demanda puesto que se ha asumdo que el preco del ben servcos de vvenda en este caso es cero. 3. MODELO ECONOMÉTRICO Y METODO DE ESTIMACIÓN El análss que se pretende realzar en este trabajo nvolucra tres decsones acerca de la vvenda; por un lado el ndvduo joven se plantea formar o no formar un hogar ndependente de sus padres, y, en caso de optar por la prmera de las dos alternatvas, debe 6

7 elegr entre comprar o alqular la vvenda que va a ocupar, y determnar la correspondente demanda de servcos de vvenda. El modelo econométrco propuesto está formado por cuatro ecuacones. Las dos prmeras representan las dos decsones dscretas de formacón de hogar y de eleccón del régmen de tenenca de la vvenda, mentras que las otras dos ecuacones, una para los hogares propetaros y otra para los hogares nqulnos, modelzan la demanda de servcos de vvenda. En prmer lugar se determna la tendenca de un joven a formar un hogar, que vene dada por la condcón V VNF 0. Esta tendenca no es observable, pero su realzacón dcotómca, y 1, sí que lo es, tomando el valor 1 s el joven ha formado un hogar y el valor 0 en caso contraro. Para el grupo de jóvenes que han optado por ndependzarse, se consdera la tendenca a elegr la propedad frente al alquler, que vene dada por las condcones VP VA 0 y V VNF 0. Igualmente se defne su concrecón dcotómca como la varable y 2, que toma el valor 1 s se ha elegdo la propedad y el valor 0 s se opta por el alquler. Consderando estas varables, y admtendo una forma funconal lneal para las dferencas entre las utldades ndrectas, el modelo de Eleccón de Formacón de Hogar y de Tenenca vene dado por: y y s V VNF = z1 α1 + ε1 0 = (3) 0 s V VNF = z1 α1 + ε1 < 0 1 s VP VA = z 2α2 + ε2 0 y y1 = 1 = 0 s VP VA = z 2α2 + ε2 < 0 y y1 = 1 (4) no observable s y1 = 0 sendo, α 1 y α 2 vectores de parámetros desconocdos, z 1 y z 2 vectores de varables explcatvas, y ε 1 y ε 2 perturbacones aleatoras. Hay que tener en cuenta que ε 1 y ε 2 pueden estar correlaconadas debdo a que recogen los factores no observables que ntervenen en las dos decsones. Junto a las ecuacones anterores, en el modelo hay que consderar las ecuacones de demanda de servcos de vvenda para cada uno de los dos regímenes de tenenca consderados. A partr de las expresones (1) y (2), y adoptando una especfcacón logarítmca, se tendrá: 7

8 ln H ln H = β + u (5) P x = β + u (6) A x sendo β 1 y β 2 vectores de parámetros desconocdos; x 1 y x 2 vectores de varables explcatvas y u 1 y u 2 perturbacones aleatoras. Así, el modelo conjunto de eleccón de formacón de hogar, tenenca y demanda de servcos de vvenda está compuesto por las ecuacones (3) a (6). Para analzar smultáneamente estas decsones se admtrá que las perturbacones aleatoras ε 1, ε 2, u 1 y u 2 sguen una dstrbucón Normal Multvarante con vector de medas nulo y con una matrz de varanzas-covaranzas que consdera correlacón entre las perturbacones aleatoras. La estmacón de este modelo se realzará medante un procedmento en dos etapas:! En la prmera etapa, dado que se supone correlacón entre los térmnos de error ε 1 y ε 2 de las dos prmeras ecuacones, correspondentes a la formacón de hogar y a la eleccón de tenenca, éstas se estmarán conjuntamente medante un modelo probt bvarante censurado por máxma-verosmltud con nformacón completa. El censuramento es debdo a que, para la segunda ecuacón, la decsón de tenenca sólo la realzan los jóvenes que se han ndependzado. Para obtener las estmacones se maxmza el logartmo de la funcón de verosmltud que, como especfcan Meng y Schmdt (1985), tene la sguente expresón: ln( α, α, ρ) = ln φ ( z α, z α, ρ) + ln φ ( z α,- z α,- ρ) 1 2 y y y y = 1, 2= 1 1 1= 1, 2= ln (1- φ ( z α )) y1 = donde, φ 2 y φ son las funcones de dstrbucón de la Normal Tpfcada Bvarante y de la Normal Tpfcada Unvarante, respectvamente y ρ es el coefcente de correlacón lneal entre ε 1 y ε 2. Las dos ecuacones anterores, (3) y (4), tambén se pueden estmar por separado medante modelos probts unvarantes ndependentes, dando lugar a estmacones consstentes. Sn embargo la estmacón conjunta ofrece una mayor efcenca, puesto que tene en cuenta la posble correlacón exstente entre las perturbacones ε 1 y ε 2, y, de esta 8

9 manera, se corrgen los potencales sesgos de seleccón muestral en que se podría ncurrr s se estma por separado la ecuacón de eleccón de tenenca (Boyes, Hoffman, Low (1989)). De todas formas, dado que las estmacones unvarantes son consstentes, éstas se han utlzado como valores ncales de la estmacón máxmo-verosíml conjunta.! En la segunda etapa, se estma cada una de las dos ecuacones de demanda, (5) y (6), por mínmos cuadrados ordnaros ncorporando dos varables de seleccón muestral, calculadas a partr de la estmacón del modelo probt bvarante censurado de la etapa anteror. Estas varables, λ Formacón y λ Tenenca, permten corregr los posbles sesgos de seleccón muestral que podrían exstr, dado que la muestra está lmtada a jóvenes que han formado un hogar y que han optado por un determnado régmen de tenenca de su vvenda. Se trata pues de una extensón del método de estmacón de Heckman de un modelo de regresón con seleccón muestral (Heckman (1979)), pero consderando un doble crtero de seleccón, de ahí la exstenca de dos factores de correccón. Estas varables de seleccón muestral se calculan de forma smlar a la razón nversa de Mll. Además, como en lugar de los verdaderos valores de λ Formacón y λ Tenenca se usan estmacones suyas, las desvacones típcas de los estmadores de los parámetros de las ecuacones de demanda, obtendos medante mínmos cuadrados ordnaros, son ncorrectos y deben corregrse 1. Incluyendo las varables que corrgen el sesgo de seleccón, las ecuacones de demanda de servcos de vvenda a estmar serían: Formacon Tenenca ln H = x1 β1 + γ11 λ + γ12 λ + u1 (5 ) P Formacon Tenenca ln HA = x 2 β2 + γ 21 λ + γ 22 λ + u2 (6 ) sendo γ 11, γ 12, γ 21 y γ 22 parámetros desconocdos, y u 1 y u 2 varables aleatoras con dstrbucón normal y que, condconadas al régmen de tenenca elegdo, tenen meda cero. 4. DATOS Y VARIABLES UTILIZADAS La muestra de datos utlzada para el análss ha sdo extraída de la Encuesta de Presupuestos Famlares (EPF) de 1990/91. En esta encuesta se dspone de nformacón sobre 1 En Catsaps y Robnson (1982) se encuentran las expresones corregdas de los errores estándar asntótcos de los estmadores de los parámetros. En este trabajo se ha utlzado el programa nformátco LIMDEP 7.0 que permte efectuar estas correccones (Greene (1995)). 9

10 las característcas personales, demográfcas y económcas de los membros que consttuyen un hogar, para un total de hogares españoles. Como la fnaldad del estudo es el análss de la eleccón de formacón de hogar, el régmen de tenenca de la vvenda y la demanda de servcos de vvenda para los jóvenes españoles, de la EPF se ha selecconado una muestra de ndvduos cuya edad está stuada en el ntervalo de 18 a 35 años (ambas edades ncludas). De ellos, hay un total de que permanecen vvendo en casa de sus padres, mentras que el resto, 3.928, se han ndependzado y han formado su propo hogar (2.852 en régmen de propedad y en régmen de alquler). Algunos de los que han formado un hogar lo han hecho ellos solos (450), mentras que los demás lo han hecho con un cónyuge, tambén joven en algunos casos y no joven en otros. Para los jóvenes que se han ndependzado se ha consderado como undad muestral el hogar formado (ben sea unpersonal o no) 2. A contnuacón se enumeran las varables que ntervenen en cada una de las ecuacones del modelo. En el apéndce se comenta detalladamente el método de construccón y medcón de las varables utlzadas y se justfca la nclusón de algunas de ellas. Formacón de hogar La varable dependente de esta ecuacón, FORMACIÓN, toma el valor 1 s el joven decde formar un hogar, es decr, vvr ndependentemente de sus padres, y el valor 0 en caso contraro. Entre las característcas del ndvduo que se consderan como varables explcatvas se ncluye la edad, el sexo y el nvel de estudos. Tambén se consderan característcas del entorno como el tamaño del muncpo de resdenca. Junto a estas varables socodemográfcas, se ncluyen como varables económcas el nvel de renta, la establdad laboral y el coste del ben vvenda. Régmen de tenenca En la ecuacón de tenenca la varable dependente, TENENCIA, toma el valor 1 s el hogar ha elegdo la propedad, y el valor 0 s opta por el alquler. Entre las varables 2 La undad muestral utlzada en este estudo se corresponde con el concepto de núcleo formulado por Börsch- Supan (1986). Un núcleo está formado por una pareja (con o sn hjos menores) o por un adulto solo. Los hjos mayores de 18 años consttuyen su propo núcleo aunque contnúen resdendo con sus padres. 10

11 explcatvas se nclurá el sexo, la edad y el nvel de estudos del sustentador prncpal del hogar, así como el tamaño del muncpo de resdenca. Además, se consderará una varable para dentfcar la composcón del hogar (s exste o no pareja), otra que recoge el número de membros que lo consttuyen, otras que ndcan los años de exstenca del hogar y una últma que señala s el hogar ha realzado recentemente algún cambo de muncpo de resdenca. Como factores económcos, se ncluyen: la renta dsponble del hogar, la proporcón de renta dervada de transferencas públcas o prvadas, los precos tanto de compra como de alquler de las vvendas, y la establdad laboral. Demanda de servcos de vvenda La varable dependente, consderada en logartmos, recoge la demanda de servcos de vvenda, y está defnda como el gasto total anual realzado por el hogar en su vvenda dvddo por el preco de compra o alquler según sea su régmen de tenenca. De esta manera, dcha varable, DEMANDA, mde cantdades demandadas de servcos de vvenda. Los factores económcos consderados son la renta dsponble del hogar, el porcentaje de la msma debdo a ngresos rregulares y el preco de los servcos de vvenda en propedad o en alquler, según la ecuacón de demanda analzada. Las otras varables explcatvas, que pueden recoger dferencas en gustos, son el sexo, la edad y el nvel de estudos del sustentador prncpal, el número de membros del hogar, el tamaño del muncpo de resdenca y s en el hogar convve o no una pareja. 5. RESULTADOS DE LA ESTIMACION DEL MODELO Los resultados de la estmacón de la prmera etapa del modelo, correspondente a los parámetros de las ecuacones (3) y (4) asocadas a la eleccón de formacón de hogar y del régmen de tenenca, obtendos medante un probt bvarante censurado, se encuentran en la Tabla 1. 11

12 TABLA 1. Estmacones del Modelo Probt Bvarante Censurado para las Ecuacones de Formacón de Hogar y de Eleccón de Tenenca. Varables Dependentes: FORMACION y TENENCIA. FORMACIÓN DE HOGAR ELECCIÓN DE TENENCIA Varable Coef. Estad. t Varable Coef. Estad. t Constante -9, ,937 Constante -6,8781-5,399 COSTEVIV -0, ,842 PRECIOCOM -0, ,432 SALARIO 0, ,152 PRECIOINQ 0, ,882 INGNOSAL 0, ,333 RENTA 0, ,610 ESTABLE 0, ,034 TRANSFER -0, ,137 EDAD 0, ,411 ESTABLE -0, ,597 SEXO 0, ,366 EDAD 0, ,059 ANAPRIM2-0, ,465 EDAD 2-0, ,686 ANAPRIM3-0, ,465 SEXO 0, ,434 SECUND1 0, ,292 PRIMEGB -0, ,165 SECUND2-0, ,749 SECUNDAR -0, ,513 SECUND3-0, ,778 UNIVERSID -0, ,066 UNIVER1 0, ,280 TMUNI2-0, ,299 UNIVER2-0, ,266 TMUNI3-0, ,790 UNIVER3-0, ,412 TMUNI4-0, ,178 TMUNI2 0, ,412 TMUNI5-0, ,729 TMUNI3 0, ,246 MIEMHOG 0, ,807 TMUNI4 0, ,686 PAREJA -0, ,834 TMUNI5 0, ,725 MOVER -0, ,421 EDADHOG1-0, ,552 EDADHOG2-0, ,587 EDADHOG3-0, ,222 ρ 12 (estadístco t) -0,11715 (-1,758) Log. Verosmltud -5708,222 Nº observacones (censurado) 12

13 Eleccón de la Formacón de Hogar En prmer lugar, debe destacarse que, con la excepcón de algunas nteraccones entre la edad y los estudos, para todas las varables ncludas en la ecuacón de formacón de hogar, los coefcentes estmados son estadístcamente sgnfcatvos. Las varables económcas que presentan una mayor nfluenca sobre la probabldad de formar un hogar son las que se referen a los dos tpos de renta (salaral y no salaral). Ambos efectos son postvos, es decr, que un ncremento de cualquera de las dos rentas repercute en un aumento de dcha probabldad. Como era prevsble, es más relevante la nfluenca de la renta salaral (más del doble), dado que se trata de una muestra de jóvenes y su prncpal fuente de ngresos es la dervada del captal humano, además de no haber acumulado la sufcente rqueza para generar una corrente de ngresos. Otro resultado esperado es el efecto negatvo asocado al índce del coste de la vvenda (COSTEVIV) que ndca que en los mercados o localdades con un preco de la vvenda más elevado, menor es la probabldad de formar un hogar. Asmsmo, s el ndvduo joven (o su pareja, en el caso de tenerla) posee un empleo a tempo completo (varable ESTABLE) es más probable que forme un hogar. Respecto a las varables que recogen las característcas del ndvduo, hay que destacar el comportamento lneal crecente de la varable EDAD. Esto apunta a que, al alcanzar certa edad, todos los ndvduos jóvenes tenden a ndependzarse, ben sea por propa eleccón o ben porque sus crcunstancas famlares les llevan a ello (por ejemplo, por fallecmento de sus ascendentes). Por otro lado, el sgno postvo del coefcente estmado de la varable SEXO parece sugerr que los hombres presentan una mayor dsposcón a formar un hogar respecto a las mujeres. Sn embargo, hay que matzar que, en las parejas jóvenes, úncamente se ncluyen en la estmacón las característcas personales del sustentador prncpal, el cual mayortaramente es el hombre, por lo que es posble que este coefcente esté sobreestmado. La nfluenca del nvel de estudos se ha meddo por grupos de edad (18-22 años, años y años) nteracconados con nveles educatvos. Los resultados obtendos ndcan que los estudos secundaros y unverstaros para ndvduos con más de 22 años (SECUND2-3 y UNIVER2-3) son los úncos que nfluyen sobre la probabldad de formar un 13

14 hogar. En ambos casos esta nfluenca es negatva 3, aunque en térmnos absolutos decrece a medda que aumenta la edad. Los unverstaros parecen ser los más reacos a ndependzarse, tal vez debdo a que se ncorporan más tarde al mercado laboral. En cuanto a las restantes varables soco-demográfcas, el sgno postvo de todas las varables fctcas que recogen el tamaño del muncpo de resdenca muestra una menor tendenca a formar un hogar en los muncpos pequeños (por debajo de habtantes) frente a los muncpos más grandes. Aunque, este efecto no es crecente a medda que aumenta el tamaño del muncpo. Eleccón del Régmen de Tenenca Los factores económcos que han resultado determnantes en esta eleccón son las varables asocadas a los ngresos y los precos. La renta dsponble del hogar (varable RENTA) es la que mayor nfluenca ejerce sobre la decsón del régmen de tenenca y el sgno postvo de su coefcente estmado es el esperado e ndca que la probabldad de elegr el régmen de propedad de la vvenda aumenta con la renta. Esto parece apoyar la posble exstenca de restrccones de lqudez que hace que los hogares más proclves a adqurr la vvenda que ocupan sean aquellos cuyo nvel de ngresos les permta ben dsponer de sufcentes ahorros o ben cubrr los pagos por amortzacón de captal e ntereses de un préstamo hpotecaro. Por otro lado, el sgno negatvo del coefcente asocado a la varable TRANSFER ndca que cuanto mayor sea el porcentaje de los ngresos provenente de fuentes nestables menor será la probabldad de la tenenca en propedad. Asmsmo, la estmacón de los coefcentes asocados a los precos de compra y de alquler (PRECIOCOM y PRECIOINQ) muestran los sgnos esperados: negatvo para el de compra y postvo para el de alquler. El prmer efecto es estadístcamente sgnfcatvo e ndca que allí donde más alto sea el preco de adquscón de la vvenda menos tendenca 3 Fernández (1997) apunta que el alargamento observado de la etapa educaconal y su extensón a un porcentaje crecente de la poblacón joven podrían explcar el retraso en la formacón de hogar. 14

15 habrá a comprar 4. Sn embargo, el efecto del preco de alquler no es sgnfcatvo, seguramente debdo a que esta varable se ha meddo con menor precsón (ver apéndce). Respecto a las característcas del sustentador prncpal que afectan de forma sgnfcatva a la probabldad de optar por la propedad, hay que señalar que la edad, ntroducda en forma cuadrátca, muestra el efecto esperado de una parábola negatva. Esto es, que la probabldad de compra va aumentando con la edad hasta alcanzar un máxmo. Lo anteror es ndcatvo de que los hogares jóvenes con sustentadores prncpales de menor edad no han poddo ahorrar lo sufcente para acceder a la propedad de su vvenda prncpal. Por otro lado, tambén es destacable que en cuanto al nvel educatvo, la decsón del régmen de tenenca resulta afectada úncamente s el sustentador prncpal tene estudos unverstaros, no ocurrendo lo msmo con el resto de nveles. Como esta nfluenca es negatva, se desprende que los hogares formados por jóvenes unverstaros son más proclves al alquler. Esto puede deberse a que un elevado nvel de estudos está relaconado con unas expectatvas de mayores ngresos futuros que les permta acceder a un mayor consumo de servcos de vvenda, por lo que estos hogares preferrían optar de forma transtora por el alquler 5. En cuanto a las característcas soco-demográfcas del hogar que nfluencan la decsón del régmen de tenenca, cabe menconar el efecto negatvo y sgnfcatvo de la varable PAREJA, ndcando que cuando esta decsón la toman dos adultos jóvenes hay una mayor propensón haca al alquler. Una posble explcacón de este fenómeno puede ser smlar a la anterormente comentada para los estudos unverstaros. El efecto negatvo y sgnfcatvo de la varable MOVER muestra que una mayor tendenca a la movldad del hogar mplca una mayor probabldad de alqular. De gual manera, los coefcentes estmados correspondentes a las varables fctcas EDADHOG1, EDADHOG2, EDADHOG3, que recogen el tempo que hace que se 4 En el sstema fscal español se favorece la adquscón de la vvenda propa frente a su alquler. Esto puede mplcar una reduccón del preco de los servcos de vvenda de los propetaros, condconando quzás la eleccón del régmen de tenenca. La forma de tener en cuenta este hecho es modfcando el preco de compra por la desgravacón fscal correspondente a cada hogar. Así, se ha estmado de nuevo el modelo con esta correccón, pero la alta correlacón de la renta dsponble del hogar con la modfcacón realzada, puesto que a mayores ngresos mayor es la desgravacón que el hogar puede realzar, ha llevado a que la varable preco de compra perda sgnfcatvdad estadístca en favor de la renta. Esto, junto con el hecho de que el modelo presente un menor poder explcatvo, nos ha llevado a mantener la propuesta ncal de consderar el preco de compra sn la modfcacón fscal. 5 Este resultado tambén ha sdo apuntado por Duce (1995) en donde analza la decsón de tenenca de los hogares españoles utlzando datos de la Encuesta Contnua de Presupuestos Famlares para 1989, 1990 y

16 tomó la decsón de formar el hogar, son todos negatvos y decrecentes. Estos efectos son sgnfcatvos y denotan que cuantos más años de exstenca tene el hogar más dsmnuye la probabldad de alqular, tal vez por motvos smlares a los menconados para la edad del sustentador prncpal. Respecto a la nfluenca del tamaño del muncpo de resdenca del hogar hay que señalar que donde mayor tendenca hay a ser propetaro es en los muncpos pequeños. Esto parece corroborar que el alquler es un fenómeno predomnantemente urbano, aunque resulta sorprendente que el hecho de resdr en una cudad de más de habtantes no ejerza nfluenca alguna sobre la decsón de tenenca. Por últmo, el valor estmado para el coefcente de correlacón lneal, ρ 12, entre los térmnos de error de las ecuacones de formacón de hogar y de eleccón de tenenca es sgnfcatvo (al 7,8%) e gual a -0, Su sgno negatvo sgnfca que los factores no observables que nfluyen postvamente en la decsón de formar un hogar tenen una nfluenca negatva sobre la eleccón de la propedad de la vvenda y vceversa. Además, el hecho de que sea estadístcamente sgnfcatvo mplca que la estmacón conjunta medante un modelo probt bvarante de estas dos ecuacones es más efcente que s se estman por separado. Es más, este resultado es ndcatvo de que la estmacón por separado de la ecuacón de tenenca de los hogares jóvenes, al estar lmtada a aquellos jóvenes que han formado un hogar, presenta sesgos de seleccón muestral. Demanda de Servcos de Vvenda En la Tabla 2 se presentan los resultados de la estmacón de la segunda etapa, correspondente a las ecuacones de demanda de servcos de vvenda de los hogares propetaros y los hogares nqulnos. En dcha tabla, en la prmera y segunda columna se muestran las estmacones por mínmos cuadrados ordnaros en las que se ha corregdo el doble sesgo de seleccón muestral para propetaros e nqulnos, respectvamente (ecuacones (5 ) y (6 )) y en la tercera y cuarta columna se presentan las estmacones sn dcha correccón. Propetaros Los efectos más mportantes observados en la demanda de los hogares propetaros son los de las varables económcas preco y renta. Las estmacones de estos coefcentes 16

17 corresponden a las de las elastcdades preco y renta, y ambas presentan los sgnos esperados. Así, un aumento de la renta dsponble de los hogares propetaros repercute en una mayor demanda de servcos de vvenda. Sn embargo, la elastcdad renta estmada es nferor a la undad. Por su parte, un aumento en el preco de los servcos de vvenda de los propetaros supone una reduccón de la cantdad demandada, aunque esta respuesta es nelástca. TABLA 2. Estmacones de las Ecuacones de Demanda de Servcos de Vvenda de los Hogares Jóvenes Propetaros e Inqulnos. Varable Dependente: DEMANDA (logartmo de la cantdad demandada de servcos de vvenda). DOBLE CRITERIO DE SELECCIÓN MINIMOS CUADRADOS ORDINARIOS MUESTRAL PROPIETARIOS INQUILINOS PROPIETARIOS INQUILINOS Varable Coef. Estad. t Coef. Estad. t Coef. Estad. t Coef. Estad. t Constante 1,5534 2,848 4,0598 3,431 2,2649 5,293 6,1338 6,902 RENTA 0, ,969 0, ,233 0, ,866 0, ,949 TRANSFER -0, ,882-0, ,212-0, ,025 0, ,071 PRECIOCOM -0, ,931-0, ,607 PRECIOINQ -0, ,775-0, ,151 SEXO 0, ,493-0, ,217 0, ,408-0, ,509 EDAD 0, ,730 0, ,840 0, ,304-0, ,321 EDAD 2-0, ,293-0, ,762-0, ,855-0,744 E05-0,026 PRIMEGB 0, ,502 0, ,509 0, ,418 0, ,249 SECUNDAR 0, ,570 0, ,593 0, ,638 0, ,635 UNIVERSID 0, ,738 0, ,799 0, ,046 0, ,620 MIEMHOG -0, ,589-0, ,696-0, ,413-0, ,345 PAREJA 0, ,554-0, ,465 0, ,944 0, ,085 TMUNI2 0, ,876 0, ,209 0, ,507 0, ,049 TMUNI3 0, ,452-0, ,278 0, ,249 0, ,095 TMUNI4 0, ,310 0, ,494 0, ,042 0, ,567 TMUNI5 0, ,002 0, ,959 0, ,565 0, ,335 λ FORMACION 0, ,067-0, ,978 λ TENENCIA -0, ,184 0, ,652 R 2 ajustado 0, , , , Log. Verosm -1873, , , ,1493 Nº observac

18 Por otro lado, el sgno negatvo y sgnfcatvo de la estmacón del coefcente asocado a la varable TRANSFER es el esperado y sgnfca que cuanto más grande sea el porcentaje de la renta dsponble del hogar que provene de fuentes nestables de ngresos (transferencas) menor es la demanda de servcos de vvenda. Respecto a las característcas del sustentador prncpal, la únca varable no determnante en la demanda es el sexo. La respuesta de la cantdad demandada ante varacones en la edad es una parábola negatva, de forma que el mayor consumo de servcos de vvenda se alcanza para los hogares cuyo sustentador prncpal es de medana edad. Los coefcentes estmados asocados a los estudos son postvos y crecentes, por lo que, a medda que aumenta el nvel de estudos aumenta la demanda. En concreto, se observa que los hogares jóvenes cuyo sustentador prncpal tenga estudos unverstaros, cuando han tomado la decsón de ser propetaros, son los que más servcos de vvenda demandan. El número de membros del hogar afecta de forma negatva a la demanda, uno de los posbles motvos es que los hogares de tamaño grande pueden tener mayores necesdades de consumo de otros benes y tengan que dedcar una proporcón menor de sus ngresos al gasto en servcos de vvenda. Con la varable PAREJA se observa que cuando la decsón de compra de la vvenda la toman dos membros adultos, éstos demandan una mayor cantdad que s la realza un solo adulto, a gualdad del resto de varables. Por últmo, para las varables que recogen el tamaño del muncpo de resdenca se observa que, en los muncpos de tamaños ntermedos (entre y habtantes) hay una tendenca crecente a consumr más servcos de vvenda, mentras que este comportamento no se apreca en las grandes cudades. Inqulnos Al gual que para los hogares propetaros, las varables con mayor nfluenca en la demanda de los nqulnos son la renta y el preco, sendo su comportamento smlar al observado para los prmeros. Sn embargo, la respuesta de la demanda de los hogares nqulnos, ante cambos en la renta y el preco, es mayor a la observada para los hogares propetaros, como muestran las estmacones obtendas para las elastcdades (0,52 frente a 0,43 para la elastcdad renta y -0,87 frente a -0,57 para la elastcdad preco). Esta mayor capacdad de respuesta de los nqulnos ante cambos en estas varables económcas puede ser debda a que éstos se enfrentan a menores costes de transaccón que los propetaros para modfcar su demanda de servcos de vvenda. 18

19 Por otro lado, se apreca que el tpo de fuente de ngresos, que representa la varable TRANSFER, no ejerce nnguna nfluenca sobre la demanda de vvenda de los nqulnos. Quzás, esto sea debdo a que el consumo en servcos de vvenda en alquler sea una decsón a corto plazo, mentras que la de propetaros puede ser una decsón del cclo de vda. De las varables que recogen las característcas del sustentador prncpal, las úncas que son determnantes en la demanda son los nveles de estudos postoblgatoros (SECUNDAR y UNIVERSID). Aunque, al gual que para los propetaros su nfluenca es postva, ésta es decrecente con el nvel de estudos. En cuanto a las característcas del hogar, por un lado, el número de membros del hogar presenta un comportamento análogo al observado para la demanda de los propetaros. Por otro, se adverte, que a dferenca de los propetaros, el hecho de ser una pareja la que toma las decsones no afecta a la cantdad demandada de servcos de vvenda. Esto puede ser debdo a que este tpo de hogares jóvenes consderan el régmen de tenenca del alquler como una eleccón transtora y, tal vez, esperen demandar su cantdad óptma de vvenda como propetaros. Otra mportante dferenca con los hogares propetaros es que, de las varables que recogen el tamaño del muncpo, ahora el hecho de resdr en una gran cudad (más de habtantes) es el únco factor determnante en el consumo de vvenda. Esto puede reflejar la estrecha relacón entre el régmen de tenenca en alquler y un elevado grado de urbanzacón. El efecto de esta varable es postvo, mostrando, quzás, que aunque el alquler sea transtoro, en las grandes cudades no es una opcón a tan corto plazo como puede ocurrr en los muncpos más pequeños. Las dos ecuacones de demanda estmadas ncluyen dos varables que corrgen el doble sesgo de seleccón muestral: λ Formacón, que corrge el sesgo debdo a la eleccón de formacón de hogar, y λ Tenenca para el sesgo asocado a la eleccón de tenenca. Aunque sólo hay un tpo de sesgo sgnfcatvo en cada ecuacón de demanda, éstos son dferentes, λ Formacón para los propetaros y λ Tenenca para los nqulnos, por lo que se consdera más apropado realzar una estmacón conjunta del modelo que ncluye las tres decsones antes que estmar cada una por separado. Las estmacones de las ecuacones de demanda por mínmos cuadrados ordnaros sn corregr nnguno de los dos posbles sesgos de seleccón dervados de lmtar la muestra a un determnado régmen de tenenca que ha formado un hogar (ver la tercera y cuarta columna de 19

20 la Tabla 2), muestran que, en este caso, las elastcdades renta y preco están subestmadas, especalmente para la demanda de los hogares nqulnos (la elastcdad renta estmada, dsmnuye en térmnos absolutos un 33,6% y la elastcdad preco un 6,1% frente al 3,2% y el 2,4%, respectvamente, para los propetaros). 6. CONCLUSIONES En este estudo se ha puesto de manfesto la necesdad de analzar conjuntamente, para los jóvenes españoles, las decsones de formacón de hogar, eleccón del régmen de tenenca y demanda de servcos de vvenda. El modelo estmado muestra que estos jóvenes toman estas decsones de forma smultánea y por tanto no resultaría adecuado consderarlas por separado. Las estmacones ndcan que los factores económcos son determnantes en todas las eleccones y además nfluyen de la manera esperada. En general, se puede decr que los jóvenes españoles toman las decsones estudadas en funcón prncpalmente de los factores económcos. Así, este trabajo pone de manfesto que, aparte de razones de especfcdad cultural, motvos económcos como el coste de las vvendas y la solvenca económca de los jóvenes, es decr, su nvel de ngresos y su establdad laboral, son determnantes en la formacón de un nuevo hogar. Parece que el elevado preco del alquler de las vvendas, en relacón con el preco de compra, podría ser la causa de que los jóvenes con certa solvenca económca, opten por ndependzarse comprando una vvenda, mentras que aquellos jóvenes con mayor precaredad laboral contnúen resdendo en casa de sus padres. Respecto a la decsón de tenenca, de este estudo parece desprenderse que para los hogares jóvenes españoles, el alquler consttuye una eleccón transtora. Restrccones de lqudez, la expectatva de unos mayores ngresos futuros o una alta movldad, pueden ser los responsables de que los jóvenes eljan temporalmente esta alternatva de tenenca. 20

21 El estudo tambén revela que la educacón, aparte de ejercer un efecto a través de la renta, tene un efecto propo sobre los tres tpos de decsones analzadas. Así, los jóvenes unverstaros son los que más tardan en formar un hogar y cuando lo forman, optan por el alquler como paso prevo, en lugar de elegr la propedad, a costa de ajustar su consumo de servcos de vvenda a un nvel subóptmo. Cuando estos jóvenes con mayor nvel de nstruccón decden ser propetaros, son los que efectúan una mayor demanda de servcos de vvenda. En las ecuacones de demanda de servcos de vvenda se observa que los nqulnos muestran una mayor capacdad de respuesta para modfcar su demanda ante cambos en la renta o los precos que los propetaros. No obstante, tanto para los propetaros como para los nqulnos, la demanda es nelástca con respecto al preco, y el valor obtendo para la elastcdad renta ndca que los servcos de vvenda consttuyen un ben de prmera necesdad. Las conclusones de este estudo ndcan que motvos económcos dfcultan a los jóvenes españoles la formacón de un nuevo hogar y el acceso a algún tpo de tenenca de una vvenda. Una posbldad para que aquellos jóvenes con un nvel de ngresos bajo e nsegurdad laboral puedan acceder a una vvenda, sería fomentar el alquler para que consttuya un régmen de tenenca vable. Para consegur este objetvo, por un lado se pueden proponer meddas que ncrementen la oferta de vvendas en alquler, como la provsón de vvendas de alquler públcas (vvendas socales), el apoyo a los propetaros prvados para la rehabltacón de vvendas vacías destnadas al alquler, o el fomento de los Fondos de Inversón Inmoblara. Por otro lado, se pueden artcular meddas que estmulen la demanda de este régmen de tenenca como subvencones drectas a los nqulnos jóvenes con escasos recursos que abaraten para este grupo de poblacón los alquleres de mercado, o subvencones ndrectas a través de mayores desgravacones en el mpuesto de la renta. 21

22 APÉNDICE En este apéndce se recoge la defncón completa de las varables que aparecen en las dferentes ecuacones del modelo analzado en el trabajo. Formacón de hogar Esta eleccón de formar un hogar depende de característcas propas del ndvduo joven que toma la decsón, que en el caso de que sea una pareja con los dos membros jóvenes, se tomarán las característcas del que fgure como sustentador prncpal; y s en la pareja sólo hay un membro joven, se tomarán las de éste (sea o no el sustentador prncpal). En la ecuacón, la edad se ntroduce en forma lneal y para los estudos se han consderado tres nveles (hasta E.G.B o F.P.1, secundaros y unverstaros) nteracconados con tres tramos de edad (18-22 años, años y años). El tamaño del muncpo de resdenca se ha ntroducdo a través de varables fctcas con las que se pretende recoger el efecto debdo a las posbles dferencas de comportamento entre ndvduos resdentes en muncpos de dstnto tamaño. Además de estas varables soco-demográfcas, un factor mportante es la capacdad económca que puede tener el ndvduo para afrontar los gastos ocasonados por vvr ndependentemente, que dependerá tanto de su nvel de renta como de su establdad laboral. Así, en el modelo se consdera una varable ndcadora de la establdad laboral 6 del ndvduo (o de su pareja, en caso de tenerla), denomnada ESTABLE, y dos varables, SALARIO e INGNOSAL, que recogen los ngresos salarales y no salarales del ndvduo en logartmos. Estas últmas varables permten separar los efectos, presumblemente dferentes, de ambos tpos de ngresos. Algunos autores como Haurn et al. (1994) consderan que la renta es endógena en las decsones de vvenda. Dependendo de la cantdad monetara que un hogar decde destnar a gasto en servcos de vvenda, sus membros pueden modfcar su oferta de trabajo, de manera que sus salaros se ajusten a sus necesdades de consumo. Lo anteror ndcaría que las 6 La EPF no proporcona nformacón detallada acerca del tpo de contrato laboral de los jóvenes ocupados, por ello se ha optado por consderar que un ndvduo posee un empleo estable cuando trabaja a tempo completo, que es la únca nformacón dsponble en esta encuesta. 22

23 decsones de oferta de trabajo, formacón de hogar y demanda de vvenda se realzan conjuntamente. Éste es el argumento utlzado por Haurn et al (1994) para justfcar la endogenedad de la renta. Sn embargo, tanto el mercado laboral como el mercado nmoblaro español, presentan mportantes dferencas con los respectvos mercados de Estados Undos, país en el que está basado el estudo de estos autores. Para el caso español se podría admtr la exstenca de separabldad entre la eleccón del tempo que un ndvduo decde dedcar al trabajo y la dstrbucón de sus ngresos entre consumo de servcos de vvenda y otros benes. Bajo esta hpótess, en este trabajo se consdera que el ndvduo (hogar) elge la cantdad de trabajo a ofertar con anterordad y de forma ndependente, a la decsón de vvenda. Otro factor que puede ser relevante en esta decsón es el coste del ben vvenda. S el ndvduo decde rse a vvr solo (o en pareja), en lugar de permanecer con sus padres, tendrá que costear él msmo el alquler o la compra de la vvenda que pasará a ocupar. S los precos de la vvenda son elevados, se necestará un mayor esfuerzo económco para ndependzarse, lo que repercutrá en una menor tendenca a formar hogar. Para recoger este factor económco ajeno al ndvduo, en el modelo se nclurá el preco de compra por metro cuadrado de las vvendas publcado por el MOPTMA (1996). Este preco, COSTEVIV, varía según la localzacón geográfca (por provncas y por captales) y se ha expresado en forma de índce respecto a la meda naconal. Además de todas las característcas comentadas, hay otros factores que pueden ntervenr en la decsón de formacón de hogar, tal como el coste de rse a vvr ndependentemente o la convvenca en pareja. La falta de nformacón en la fuente de datos utlzada ha mpeddo nclur estas varables en la estmacón del modelo 7. 7 El coste de rse a vvr ndependentemente recoge todos los benes y servcos que el ndvduo recbe de sus padres mentras convve con ellos y que deja de percbr cuando se va. Todas estas prestacones pueden consderarse como ngresos no monetaros del ndvduo, pero en el momento que decde formar un hogar propo, no sólo deja de recbrlas, sno que además debe pagar para dsfrutar de ellas. Haurn et al. (1994) consderan como aproxmacón a esta varable algunas característcas del entorno famlar del ndvduo (número de hermanos, nvel de estudos de los padres, y s es o no el prmogénto). La EPF no aporta datos del entorno famlar de los ndvduos que han decddo formar un hogar para poder realzar esta aproxmacón. Por otro lado, el matrmono es un mportante factor en la decsón de ndependzarse, pero la EPF no ndca s los jóvenes que contnúan convvendo con sus padres lo hacen junto con su pareja por lo que no es posble nclur esta varable como explcatva. 23

24 Régmen de tenenca En la ecuacón de tenenca, la edad se ha consderado en forma cuadrátca y para los estudos se han defndo cuatro nveles (Analfabetos o sn estudos, Prmaros-E.G.B-F.P.1, Secundaros y Unverstaros). El tamaño del muncpo de resdenca ntroducdo medante varables fctcas, ntenta recoger dferencas de comportamento tanto del hogar como del mercado de la vvenda (la oferta de alquleres en muncpos pequeños es escasa en comparacón con las grandes cudades). La renta dsponble del hogar se ha ncludo en forma logarítmca. La varable TRANSFER es la que mde la proporcón de renta dervada de transferencas públcas o prvadas, es decr, de fuentes nestables de ngresos (para la que se espera un efecto negatvo en la probabldad de comprar). Para el preco de compra se ha utlzado el msmo preco que en la ecuacón de formacón de hogar, pero expresado en logartmos en lugar de un índce. Para el preco de alquler, puesto que no exste nnguna nformacón publcada sobre el msmo, se ha obtendo una aproxmacón utlzando los datos de alquleres que proporcona la EPF 8 y tambén se ha consderado en logartmos. Demanda de servcos de vvenda La varable dependente de esta ecuacón se ha defndo a partr del gasto total anual realzado por el hogar, que está formado por dos componentes. La prmera es la suma de los gastos en agua, luz, gas o cualquer otra fuente energétca, reparacones, mantenmento general de la vvenda, tasas e mpuestos muncpales, contrbucón urbana y gastos comuntaros. La segunda componente es el alquler anual mputado de su vvenda para los propetaros, mentras que para los nqulnos es el alquler anual pagado. Los factores económcos renta dsponble del hogar y preco de los servcos de vvenda, se han consderado en logartmos, lo que mplca que los coefcentes asocados a estas varables en la ecuacón de demanda serán las correspondentes elastcdades. 8 La aproxmacón consderada ha sdo la meda por Comundades Autónomas de los alquleres anuales de las vvendas con un contrato de arrendamento posteror a

25 El preco asocado a la compra de la vvenda está referdo a una magntud stock y deberá modfcarse, ya que los gastos anuales en vvenda son una magntud flujo al medr el valor de los servcos de vvenda que el hogar recbe por su uso. Con esta ntencón, la modfcacón realzada ha sdo multplcar este preco por el tpo de descuento correspondente al perodo muestral 9. Los datos asocados a los años permten consderar un tpo de descuento, en térmnos reales, gual al 9%. En el cuadro A.1 se muestran todas las varables que aparecen en el modelo conjunto de formacón de hogar, régmen de tenenca y demanda de servcos de vvenda. En la prmera columna está el nombre de la varable y en la segunda columna está la descrpcón de la msma. 9 Esta modfcacón tambén se ha utlzado en el preco de compra de la ecuacón de tenenca. 25

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