Formas de dividir la tierra

Transcripción

1

2

3 Formas de dividir la tierra 1. Fraccionamiento a) Lotes regulares b) Lotes irregulares c) Lotes frente a servidumbre d) Parcelas agrícolas (Dentro y fuera del GAM) 2. Urbanización 3. Condominios

4 FRACCIONAMIENTO La servidumbre se aceptará en terrenos especiales en que por su ubicación o dimensión se demuestre que es imposible fraccionar con acceso adecuado a vías públicas existentes, utilizándose preferentemente para casos en que ya existan viviendas en el lote.

5 FRACCIONAMIENTO En subdivisiones hasta dé tres (3) lotes para vivienda unifamiliar, se tendrá una servidumbre de tres metros (3,00 m.) de ancho. De éstos, noventa centímetros (0,90 m.) corresponderán a la acera. La longitud de una servidumbre de acceso a lotes interiores no excederá de 60 metros.

6 FRACCIONAMIENTO Por cada lote adicional para vivienda unifamiliar se requiere un metro (1,00 m.) adicional en el ancho de la servidumbre, hasta completar seis metros (6,00 m.) de ancho. Frente a servidumbres solamente se podrá segregar un máximo de seis (6) lotes.

7 FRACCIONAMIENTO El fraccionador deberá hacer todas las mejoras que determine la municipalidad sobre la mitad de la calle a que enfrenten los lotes incluida su ampliación.

8 FRACCIONAMIENTO Basta que un parcelamiento requiera obras para habilitar el ingreso y brindar servicios diversos a algunos de esos fundos, para sostener que no existe un simple fraccionamiento, sino un proyecto residencial que debe, en consecuencia, cumplir con todos los requisitos

9 FRACCIONAMIENTO El Gobierno Local debe corroborar que se cumple a cabalidad con la respectiva dotación de vías públicas, áreas verdes y comunales, y en especial de la habilitación e implementación, a cargo del urbanizador, de los servicios públicos, tales como el de la luz, telefonía, agua potable y acueductos y alcantarillados

10 FRACCIONAMIENTO En nuestro país, no es posible segregar lotes destinados a vivienda o comercio, si ellos no cuentan con las facilidades esenciales de acceso por vía pública, servicios de electricidad, agua, recolección de basura, desfogues pluviales, como mínimo.

11 FRACCIONAMIENTO Es necesario que cumpla con los requisitos expuestos en líneas atrás y, en específico, la aprobación expedida por la Dirección de Urbanismo del INVU

12 FRACCIONAMIENTO En terrenos que permitan su parcelamiento sin apertura de vías, en los que su división en lotes regulares implique poco aprovechamiento de la infraestructura existente, se aceptarán lotes en forma irregular, pudiendo en este caso tener cada uno un frente a vía pública no menor de tres metros

13 FRACCIONAMIENTO Esta franja que sirve de acceso al lote interior no excederá de treinta metros (30,00 m.) de longitud para 3 m. de ancho y de cuarenta metros (40,00 m.) para 4 m. de ancho. Esta área no será computable para el cálculo del área mínima del lote, ni podrá construirse en ella.

14 FRACCIONAMIENTO Para fines estrictamente agrícolas, se podrá permitir segregaciones con frente a servidumbres o caminos privados, en porciones resultantes no menores de siete mil (7.000) metros cuadrados

15 FRACCIONAMIENTO Una vivienda por finca para uso del propietario y otras constricciones necesarias para uso o servicios de las fincas. Actividades directamente relacionadas con la actividad agropecuaria local.

16 PARCELAS FUERA GAM Para fines agrícolas, pecuarios y forestales se podrán permitir segregaciones de parcelas con frente a servidumbres especiales, que en adelante se denominarán agrícolas y forestales, las porciones resultantes deberán ser iguales o mayores a los m2

17 FRACCIONAMIENTO Las construcciones de vivienda y demás instalaciones y estructuras quedan sujetas a un máximo del 15% en área de cobertura.

18 URBANIZACIONES Urbanización: Fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante apertura de calles y provisión de servicios. Conjunto Residencial: Fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos en donde se incluyen las residencias.

19 FRACCIONAMIENTO Dentro del GAM Se permiten las urbanizaciones y condominios únicamente dentro del Anillo de Contención Urbano y en los cuadrantes Urbanos de las cabeceras de distrito que se localicen en la Zona Especial de Protección. En la Zona Especial de Protección NO se permiten las urbanizaciones ni condominios.

20 San Jose de la Montaña Santa Barbara Barva ALAJUELA 220 San Rafael San Isidro 220 HEREDIA Santo Domingo San Antonio San Isidro Turrucares San Vicente San Juan Santa Ana Zona Protectora Rio Tiribi SAN JOSE Escazu Colon Tierra Blanca Curridabat 210 Alajuelita Tres Rios 210 Desamparados Cot Zona Protectora La Carpintera San Rafael Aserri 205 CARTAGO 205 Paraiso

21 CONDOMINIO S Reglamento de Condominios Planes Reguladores GAM Reglamento de Construcciones Condominios FFM Condominios Construidos: Horizontales y Verticales Condominios construidos y de FFPI (Lotes) Condominio de FFPI (Lotes) Reglamento de Construcciones RCNFU Reglamento Plantas de Tratamiento Ley 7600 Bomberos Ley Forestal Zona Marítimo Terrestre Reglamento AyA

22 DEFINICIONES Condominio: Inmueble susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible. Finca Filial: Unidad privada de propiedad dentro de un condominio, que constituye una porción autónoma acondicionada para el uso y goce independientes, comunicada directamente con la vía pública o con determinado espacio común que conduzca a ella.

23 DEFINICIONES Finca Filial Matriz: Es toda finca filial que por sus características propias en cuanto a tamaño, disponibilidad de accesos y servicios, permite constituir un nuevo condominio dentro del condominio inicial.

24 DEFINICIONES Finca Matriz: Inmueble que da origen al condominio, constituido por dos o más fincas filiales y sus correspondiente áreas comunes.

25 DEFINICIONES Horizontal: Modalidad en donde cada condómino es propietario exclusivo de un terreno propio y de la edificación construida sobre él y copropietario de las áreas comunes.

26 CONDOMINIO HORIZONTAL PLANTA DE CONJUNTO 1ER NIVEL

27 CONDOMINIO HORIZONTAL PLANTA DE CONJUNTO 2DO NIVEL

28 CONDOMINIO HORIZONTAL

29 CONDOMINIO HORIZONTAL

30 URBANIZACION LOTE 1ER Nivel 2do Nivel 300 m2 150 m2 100 m2 Producto para la venta: Casa de 250 m2 en lote de 300 m2

31 CONDOMINIO 1er Nivel Jardín 50 m2 Patio 100 m2 Casa 150 m2 2do nivel Casa 100 m2 Producto para la venta: FF de 400 m2

32 APC APNC APC+APNC AP TOTAL COEFICIENTE FF 1er nivel 2do nivel Subtotal patio Total # ,250 # ,250 # ,250 # ,250 TOTALES ,000 APC APNC APC+APNC AP TOTAL COEFICIENTE FF 1er nivel 2do nivel Subtotal patio Total # ,287 # ,238 # ,238 # ,238 TOTALES ,000

33 Vertical: Modalidad mediante la cual cada condómino es propietario exclusivo de parte de la edificación conformada por varios pisos y en común de todo el terreno y edificaciones o instalaciones de uso general

34 CONDOMINIO VERTICAL Planta Conjunto 1er nivel

35 CONDOMINIO VERTICAL PLANTA CONJUNTO 2DO NIVEL

36 CONDOMINIO VERTICAL PLANTA CONJUNTO 3ER NIVEL

37

38

39

40

41 SIMBOLOGIA 1 AP FINCA FILIAL AREA PRIVATIVA AREA PRIVATIVA CONSTRUIDA A.P.C. 1er Nivel m2 2do Nivel m2 3er Nivel m2 Subtotal m2 TOTAL m2 COEF. DE PROPIEDAD A.P.I. / A.P.T F.F. #1 102,00 102,00 0,1666 F.F. #2 102,00 102,00 0,1666 F.F. #3 102,00 102,00 0,1666 F.F. #4 102,00 102,00 612,00 0,1666 F.F. #5 102,00 102,00 0,1666 F.F. #6 102,00 102,00 0,1666 Subtotal 204,00 204,00 204,00 612,00 1,000 2 AC AREAS COMUNES Area Común Libre (A.C.L.) Pacial m2 Subtotal m2 Total m2 Acceso Vehicular 0,00 0,00 Zona Verde 600,00 600,00 Piscina 300,00 300,00 Juegos Infantiles 60,00 60,00 980,00 Patio# 1 (FF#1) 10,00 10,00 Patio# 2 (FF#2) 10,00 10,00 Area Común Construida (A.C.C.) Pacial m2 Subtotal m2 Total m2 Casetas 7,00 7,00 Paredes y Elementos Estructurales 108,00 108,00 118,00 Basura 3,00 3,00 AREA TOTAL DEL TERRENO 1710,00 m2 100% AREA COBERTURA 274,10m2 16% AREA TOTAL DE PISO 730,00m2

42 APC APC AP TOTAL COEFICIENTE FF 1er nivel 2do nivel TOTAL # ,250 # ,250 # ,250 # ,250 TOTALES ,000 FF 1er nivel 2do nivel TOTAL APC AP AP TOTAL COEFICIENTE # ,242 # ,242 # ,274 # ,242 TOTALES ,000

43 CONDOMINIOS Tipos de Condominios. Horizontal de Fincas Filiales Primarias Individualizadas: Son aquellos donde las fincas filiales corresponden a predios horizontales. Pueden estar destinados a la prestación de servicios o para construir edificaciones. Cada finca filial será denominada FFPI.

44 CONDOMINIO HORIZONTAL RESIDENCIAL Cuadro de áreas FINCA FILIAL PRIMARIA INDIVIDUALIZADA AREA DE F.F.P.I. (m2) COBERTURA MAXIMA PERMITIDA EN ZONA ALTURA DE EDIFICIOS (PISOS) AREA MAXIMA DE CONSTRUCCION PROPUESTA COBETURA MAXIMA PROPUESTA INDICE DE CONSTRUCCION (%) AREA TOTAL DE F.F.P.I. (m2) COEFICIENTE DE PROPIEDAD F.F.P.I. / F.F.P.I. total (%) 1 619,13 60% 2 743,46 m2 371,63 1,2 0, ,00 60% 2 720,00 m2 360,00 1,2 0, ,00 60% 2 720,00 m2 360,00 1,2 0, ,00 60% 2 720,00 m2 360,00 1,2 0, ,00 60% ,00 m2 600,00 1,8 0, ,00 60% ,00 m2 600,00 1,8 0, ,00 60% ,00 m2 360,00 1,8 0, , ,50 60% 2 823,80 m2 411,90 1,2 0, ,00 60% 2 810,00 m2 405,00 1,2 0, ,65 60% 2 714,78 m2 357,39 1,2 0, ,00 60% 2 720,00 m2 360,00 1,2 0, ,00 60% 2 720,00 m2 360,00 1,2 0, ,27 60% 2 489,92 m2 244,96 1,2 0, ,00 60% 2 810,00 m2 405,00 1,2 0,072 AREA COMUN LIBRE (A.C.L.) Juegos Infantiles Area Recreativa Zona verde Acceso Vehicular Piscina Area de Protección a la Quebrada Ampliación Vial AREA COMUN CONSTRUIDA (A.C.C.) Caseta de Seguridad (Guarda) Depósito de Basura Rancho AREA COMUN AREA PARCIAL 741,93 m2 155,64 m2 773,15 m2 1644,78 m2 45,00 m2 987,40 m2 162,52 m2 AREA PARCIAL 7,00 m2 3,00 m2 7,00 m2 1,00 TOTAL 4510,42 m2 TOTAL 17,00 m2

45 CUADRO GENERAL DE AREAS DESCRIPCION AREA TOTAL DE LA FINCA ZONA DE PROTECCIÓN A LA QUEBRADA AMPLIACIÓN VIAL USO DE TERRENO URBANIZABLE m2 % 13758, ,4 7,18 162,52 1,18 USO VENDIBLE ELEMENTO m2 m2 % Residencial 9259,81 VIALIDAD AREAS COMUNES Accesos 1644,78 Juegos Infantiles 741,93 Areas Parque 686,89 Area Recreativa 265,64 Depósito de Basura ,78 11, ,46 13,27 0,078 AREA TOTAL TERRENO URBANIZABLE NUMERO DE F.F.P.I. AREA PROMEDIO DE F.F.P.I. AREA MINIMA F.F.P.I. FRENTE MINIMO DE F.F.P.I. AREA COMUN POR F.F.P.I ,57 100, ,41 408, ,24

46 FINCA FILIAL MATRIZ FFM Condominios de Fincas Filiales Matrices: Las fincas filiales matrices corresponden al contorno aproximado de la edificación que pasará a ser a su vez un subcondominio, este contorno debe comprender totalmente la edificación y puede añadir áreas alrededor del mismo En el tanto el Plan Regulador sea omiso o poco preciso, la cobertura y densidad poblacional, debe determinarse sobre la totalidad de la finca matriz.

47 FINCA FILIAL MATRIZ

48 FINCA FILIAL MATRIZ

49 FINCA FILIAL MATRIZ

50 FINCA FILIAL MATRIZ

51 FINCA FILIAL MATRIZ

52 CONDOMINIO DE LOTES CONDOMINIO DE FFM Puede tener Fincas Filiales matrices Todas las Fincas Filiales deben ser matrices Las matrices pueden servir para un nuevo condominio de lotes En una FFPI se puede hacer vivienda unifamiliar Genera lotes Cada FFPI debe cumplir área mínima No se permiten los condominios de lotes en ninguna matriz En toda FFM debe haber un nuevo condominio Genera FF (no son lotes) Las FFM y las FF no cumplen área mínima Cada FFPI debe cumplir frente mínimo Las FFM y las FF no cumplen frente mínimo Cada FFPI debe cumplir cobertura Requiere 2 tablas No requiere estacionamientos para visitas Se calcula la cobertura sobre la matriz Requiere 4 tablas 10% de estacionamientos para visitas Zona de protección es siempre ACL Se diseño con Reglamento de Fraccionamiento Zona de protección puede ser privativa o parque Se diseña con Reglamento de construcciones

53 REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTOS REGLAMENTO DE CONSTRUCCIONES Debe respetar línea de construcción frente a calles del condominio Debe respetar línea de construcción frente a calle pública Cada área común tiene frente mínimo de m Planta de tratamiento debe cumplir retiro a FFPI Areas comunes no tienen frente mínimo Planta de tratamiento cumple retiro a colindantes externos Calles cumplen pendiente mínima No se revisa pendiente de las calles Todas las calles mueren en rotonda o martillo Calles mueren sin rotondas Calles cumplen distancia entre ejes No se revisa distancia entre ejes FFPI deben ser de forma regular FF pueden ser de cualquier forma FFPI cumple relación frente/fondo No se analiza Se analizan terrazas por pendiente No se revisan las pendientes

54 DENSIDAD Dentro de Urbanización No. Dormitorios Sin Alcant Con Alcant Fuera de Urbanización No. Dormitorios Sin Alcant Con Alcant

55 Condominios Mixtos Estarán compuestos tanto por fincas filiales primarias individualizadas como por fincas filiales construidas.

56 CONDOMINIO MIXTO

57 CONDOMINIO HORIZONTAL RESIDENCIAL DE FF Y DE FFPI Simbología FFPI # Area de FFPI (G) Cobertura Maxima Permitida en zona (%) Altura Edificios Pisos (H) Cobertura Máxima propuesta (I) (%) Area Máxima Edifc. Propuesta ( J=H*I) Indice Construc. (J)/(G) Area privativa Propuesta (J) , ,90 3, ,90 Total área FFPI Total Area FFPI + AP Sumatoria para Coheficiente Total FFPI + AP Coeficiente de Copropiedad 0, ,90 SUBTOTAL 15049, , ,90 AREA PRIVATIVA AREA PRIVATIVA CONSTRUIDA A.P.C. Casa Principal, Garaje, Acceso Peatonal y Cuarto de equipos AREA PRIVATIVA No CONSTRUIDA APNoC Jardines, Terraza y Piscina AREA PRIVATIVA AP FF # 1er nivel 2do nivel APC TOTAL 1er nivel APNoC TOTAL TOTAL AP Total área AP 1 129,77 50,13 179,90 280,72 280,72 460, ,77 50,13 179,90 321,93 321,93 501,83 0, ,77 50,13 179,90 348,04 348,04 527,94 0, ,77 50,13 179,90 353,49 353,49 533,39 0, ,77 50,13 179,90 355,92 355,92 535,82 0, ,77 50,13 179,90 356,10 356,10 536,00 0, ,77 50,13 179,90 356,29 356,29 536,19 0, ,77 50,13 179,90 356,48 356,48 536,38 0, ,77 50,13 179,90 356,67 356,67 536,57 0, ,77 50,13 179,90 356,07 356,07 535,97 0, ,77 50,13 179,90 343,87 343,87 523,77 0, ,77 50,13 179,90 363,79 363,79 543,69 0, , ,07 0,0078 SUBTOTAL 1557,24 601, , , , , ,17 TOTAL: 1,0000 AREAS COMUNES Area Común Libre Sotano 1er nivel TOTAL AMPLIACION VIAL 407,35 ACCESO VEHICULAR (Calles y Aceras) 1982,44 PARQUE 1521,09 JUEGOS INFANTILES 156,33 AREA RECREATIVA 1049,76 AREA VERDE 53,17 Area Total del Terreno (m2) 26733,00 AREA PROTECCION TANQUE 773,78 Area Total de Cobertura (m2) 12124,72 SUBTOTAL 5943, ,92 Porcentaje de Cobertura 45,35% Area Común Construida Sotano 1er nivel TOTAL Area Total de Piso (m2) 2191,30 CASETA SEGURIDAD 10,50 DEPOSITO BASURA 4,00 TANQUE DE ALMACENAMIENTO AGUA 18,00 SUBTOTAL 32,50 32,50

58

59

60

61 Ancho mínimo de Calle Condominio horizontal, Vertical o Mixto (no de lotes) Numero de viviendas Ancho de calle (m) 2 a a a a a a Más de

62 CONDOMINIO DE FFPI (LOTES) Características de la vía interna Uso restringido long máx. 120 m Terciarias: no más de 100 viviendas Secundarias: Colectoras de vías internas Primarias: Número ilimitado de lotes Derecho de vía (m)

63 7.40m

64

65

66

67

68

69

70 CONDOMINIOS

71

72

73 ALAMEDAS

74 ALAMEDAS

75 ALAMEDAS

76 ALAMEDAS

77 MARTILLOS Y ROTONDAS

78 MARTILLOS Y ROTONDAS RAMPA PARA DISCAPACITADOS 0.60x1.20m ACERA CALZADA ACERA R LC CALZADA LC 1.50 R4.50 ACERA 1.50m 3.50m 3.50m 1.50m 10.00m

79 MARTILLOS Y ROTONDAS

80 MARTILLOS Y ROTONDAS ACERA CALZADA R12.50 zona verde ACERA zona verde CALZADA R14.00 CALZADA zona verde R3.50 R6.00 ACERA zona verde CALZADA zona verde ACERA ACERA CALZADA RAMPA PARA DISCAPACITADOS 0.60x1.20m

81

82 DISTANCIA MINIMA ENTRE INTERSECCIONES

83 DISTANCIA MINIMA ENTRE INTERSECCIONES CALLE m 40.00m AVENIDA 01 CALLE 01 CALLE PUBLICA Línea centro de Calle Pública EXISTENTE 40.00m

84 X X X X X X X X X X X X X X X X X Perpendicularidad linderos

85 ANGULO DE INTERSECCIONES

86 ANGULO DE INTERSECCIONES CALLE AVENIDA 01

87 RAMPAS PARA DISCAPACITADOS Ancho mínimo 1.20 m se ubican en pares

88 X X X X X X X X X X X X X X X X X Perpendicularidad linderos

89 SERVIDUMBRE DE PASO Independientemente de la cantidad de fincas filiales que vaya a tener el condominio, en caso de que el acceso a calle pública sea a través de servidumbre, no será requisito que esta servidumbre tenga una longitud mínima o máxima.

90 SERVIDUMBRE DE PASO # de Viviendas Ancho de Servidumbre Calzada (m) (m) 2 a a a a Más de

91 Condominios Mixtos Uso Comercial, Turístico, Hoteles, Oficina etc. Ancho de Servidumb re (m) Calzada (m) 6.00 Industrial

92 Estacionamientos: En los condominios con más de 30 viviendas o 3500 m2 (incluyendo área de estacionamiento) en comercios, oficinas y bodegas, deberá incrementarse la capacidad de estacionamientos establecida en el Reglamento de Construcciones en un 10%, para el uso de los visitantes. Para el cálculo de los espacios se aplica lo indicado en el Reglamento de Construcciones o el Plan Regulador. No es requisito FFPI para el Condominio de

93 Las dimensiones de los estacionamientos son de 2.60 por 5.50 m. Un 5% de los estacionamientos deben ser para discapacitados con dimensiones mínimas de 3.30 x 5.50 m

94 ESTACIONAMIETOS

95 ESTACIONAMIENTOS TANDEM. Se permiten estacionamientos tipo tándem en edificaciones para uso residencial y en edificaciones para oficinas.

96 ESTACIONAMIENTOS TANDEM. Se permite un máximo de 2 vehículos No se permiten para estacionamientos de visitantes

97 ESTACIONAMIENTOS MECANIZADOS. Se permite en edificaciones de uso residencial y de oficinas. Cada espacio puede ser común o privativo

98 ESTACIONAMIENTOS MECANIZADOS. Se permite en edificaciones de uso residencial y de oficinas. Cada espacio puede ser común o privativo

99 ESTACIONAMIENTOS Angulo de estacionamientos. Se permiten paralelos a la vía con dimensiones de 2.50 m x 6.00 m

100 Estacionamientos. Viviendas unifamiliares 1 por cada lote mayor a 200 m2 Multifamiliares 1 por cada 2 viviendas de 3 dormitorios 1 por cada 4 viviendas de 2 o 1 dormitorio Oficinas Más de 150 m2 de construcción, 1 por cada 75 m2 adicionales de construcción.

101 Estacionamientos Comercio. 1 por cada 50 m2 de área comercial o fracción mayor a 25 m2 adicionales. Se excluyen circulación, cuartos de máquinas y servicios sanitarios.

102 Estacionamientos. Los estacionamientos públicos y privados de servicio al público, deben ofrecer un 5% del total de espacios para discapacitados ( no menos de 2 espacios) La dimensión mínima de estos es de 3.30 x 5.50 m

103 Transformaciones Trasladar. al régimen de condominios un proyecto o edificación que no fue inicialmente tramitado bajo este régimen. edificio de apartamentos a condominio vertical

104 Transformaciones A) Pasar de edificio de apartamentos a condominio vertical. B) Pasar de centro comercial a Condominio horizontal-vertical C) Pasar de vivienda a Condominio Horizontal

105 MODIFICACIONES Cambios a lo interno del condominio.. Deben estar permitidos en el Reglamento de condominio y administración, con los requisitos y las características mínimas.

106 MODIFICACIONES Para poder hacer modificaciones que impliquen, reunión, división o. fraccionamientos de Fincas Filiales, las áreas mínimas y frentes mínimos deben quedar indicados en el Reglamento. Caso contrario se presume que no es permitido.

107 MODIFICACIONES Cuando se hagan modificaciones de cabida de decímetros cuadros. para conciliar la información del Registro y del Catastro, no se requiere Aprobación en Asamblea de Condóminos.

108