Ing. Hugo J. Guerra, MSc.

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1 Análisis Dinámico de la Vulnerabilidad del Valor en la Tasación n Hipotecaria: El «Valor en Riesgo VaRa» Ing. Hugo J. Guerra, MSc. Universidad Central de Venezuela Escuela de Administración n y Contaduría Instituto de Valoraciones y Productividad, A.C.. HJG Consultores PO Box Caracas 1080 Venezuela hjguerra@gmail.com Aquí se interpretó QUISQUEYA canción emblemática de la RD, de la autoría del boricua Rafael Hernández, interpretada por el venezolano Felipe Pirela, acompañado por la Orquesta del dominicano-venezolano Billo Frómeta. PO Box Caracas 1080 Venezuela hjguerra@gmail.com Audiovisual preparado por Hugo J. Guerra en Homenaje a RD y su Gente 1

2 Sistema Método Econométrico del Valor Estándar Ajustado MEVEA Método Valorativo Matricial MVM Análisis Econométrico de Avalúos AEA Método de las Rentabilidades Equilibradas MRE Avalúos de Servidumbres y Expropiaciones ASE Tasación de Alquileres Regulados TAR Formación Profesional y Superación Continua Asistente Computarizado para Avalúos ACA VaRa Valor en Riesgo en el Avalúo PO Box Caracas 1080 Venezuela hjguerra@gmail.com Agenda 1. Propósito, alcance y texto 2. El problema 3. El concepto y medición del VaRa 4. Marco referencial y metodológico 5. Escenarios posibles Soluciones 6. El MEVEA 7. Un ejemplo 8. Conclusiones 9. El RETO PO Box Caracas 1080 Venezuela hjguerra@gmail.com

3 1. Propósito, alcance y texto Concretar la idea y relevancia del VaRa en la TH Suficiente para conocer su medición Monografía en extenso: La Vulnerabilidad en la Tasación n Hipotecaria: El Valor en Riesgo en el Avalúo VaRa Texto bautizado por el Presidente del ITADO Ing. José A. Beras, en Sesión de Clausura del Congreso el 20.JUL.2012, teniendo por testigos a la Junta Directiva del Instituto y a Rafael Bonnin, María E. Pereira y Germán Noguera, Presidente, Secretaria (E)y Miembro del Comité de Relaciones Interinstitucionales de la UPAV. PO Box Caracas 1080 Venezuela hjguerra@gmail.com El problema Importancia de los AVALÚOS Valor Hipotecario Valor actual a fecha de avalúo Valor Hipotecario Valor Sostenible en el tiempo Tasación hipotecaria TH Valuación de riesgo + CUIDADOSA + Conocimiento de los mercados Desestimar riesgos EJEMPLOS EUA España CRISIS INMOBILIARIA Financiera Económica Social ÉTICA PO Box Caracas 1080 Venezuela hjguerra@gmail.com

4 2. El problema Complejidad del tema Laxitud valuatoria Mayor y mejor competencia cognitiva Mayor responsabilidad ética Remuneraciones mas productivas Reivindica la profesión No hay tratamiento suficiente del VaRa en el Avalúo Se requieren soluciones. PROPONGO UNA. PO Box Caracas 1080 Venezuela hjguerra@gmail.com Valor en Riesgo en el Avalúo: El VaRa Mayor pérdida esperada que, durante un determinado lapso t, pudiere tener la cosa tasada, según condiciones posibles de mercado y un determinado grado de confianza probabilística. TV t ( ) t t ˆ t D ( ) TV ( ) t+ t VaRa( t_t/ ) PO Box Caracas 1080 Venezuela hjguerra@gmail.com

5 4. Marco referencial y metodológico Teorías de Valor, Timografía y Avalúo Probabilidades, Estadística, Matrices y Riesgos Normas Internacionales de Valuación y Financieras Estándares de Tasación y Auditoría ad hoc Investigaciones Documentales y Experiencias Desarrollo propios: MEVEA, MVM y ERE PO Box Caracas 1080 Venezuela hjguerra@gmail.com Escenarios posibles - Soluciones 1: Depreciación > Inflación y/o de externalidades + PO Box Caracas 1080 Venezuela hjguerra@gmail.com

6 5. Escenarios posibles - Soluciones 2: Depreciación < Inflación y/o de externalidades + PO Box Caracas 1080 Venezuela hjguerra@gmail.com EScenarios posibles - Soluciones 3: Inflación y/o de externalidades + precios + PO Box Caracas 1080 Venezuela hjguerra@gmail.com

7 5. Escenarios posibles - Soluciones 4: En el tiempo precios - PO Box Caracas 1080 Venezuela hjguerra@gmail.com Escenarios posibles - Soluciones 5: No hay variaciones sistemáticas en el tiempo Fuente: Elaboración propia PO Box Caracas 1080 Venezuela hjguerra@gmail.com

8 6. El MEVEA PO Box Caracas 1080 Venezuela Un ejemplo CARACAS - Sector SB PO Box Caracas 1080 Venezuela hjguerra@gmail.com

9 7. Un ejemplo VaRa(1año_31.MAR %) = = 116 USD/M2 VaR 116 var(1año_31.mar %) = = * 100 = 8,03% Vˆ ta 116 $/M2 PO Box Caracas 1080 Venezuela hjguerra@gmail.com Conclusiones El VaRa: Fundamental en toda Tasación; ++ en la TH Estimar el VaRa es viable con técnicas apropiadas El VaRa es útil para múltiples aplicaciones Las aplicaciones del VaRa exigen + capacitación El VaRa implica + conocimiento de los mercados Realza la profesión salvaguarda social Instituciones y profesionales debemos actuar PO Box Caracas 1080 Venezuela hjguerra@gmail.com

10 9. El RETO: El Estimado Preferible Tasar solo Valor del Momento o mejor: ESTIMAR Valor Actual, Tendencia y VaRa PO Box Caracas 1080 Venezuela hjguerra@gmail.com Agradecido por la atención A disposición n de uds. para: compartir PO Box Caracas 1080 Venezuela hjguerra@gmail.com