Proyectos de desarrollo urbano orientados hacia sistemas de buses rápidos de transporte masivo

Transcripción

1 Proyectos de desarrollo urbano orientados hacia sistemas de buses rápidos de transporte masivo Experiencia de ciudades Colombianas Daniel A. Rodríguez, Ph.D. Rio de Janeiro, Brasil Octubre,

2 Contenido Propósito, Introducción y Objetivos Estudio de Caso: Colombia Conclusiones (estudios de caso) 2

3 Propósito Identificar y examinar casos de proyectos de desarrollo urbano articulados con buses rápidos Potenciar éxito Generar recursos adicionales Apoyar ciudad compacta, sustentable, diversa Interés en Colombia como estudio de caso Tres estudios de caso de diferentes procesos de desarrollo urbano puntuales 3

4 Contenido Propósito, Introducción y Objetivos Estudio de Caso: Colombia Conclusiones (estudios de caso) 4

5 BRT en Colombia Megabus Pereira (BRT) Barranquilla Cartagena Transmilenio Bogotá (BRT) Medellín Bucaramanga Source: Megabus Source: TRANSMILENIO SITM (7 grandes ciudades) SETP (12 ciudades intermedias) Fuente: (DNP, 2009) 5

6 Instrumentos de planificación urbana NIVEL NACIONAL 1. Macro-proyectos Urbanos 2. Proyectos Integrales de Desarrollo Urbano Planeamiento general municipal Plan Ordenamiento Territorial (POT) (mas de 100 mil hab.) Plan Básico Ordenamiento Territorial (PBOT) ( mil hab.) Esquema Ordenamiento Territorial (EOT) (hasta 30 mil hab.) Suelo Urbano Suelo Expansión Suelo Rural NIVEL LOCAL Planeamiento de desarrollo NORMA URBANISTICA Plan Parcial Unidad Actuación Urbanística Licencia de Urbanismo Licencia de Loteo Otros instrumentos Licencia de construcción Fuente: MAVDT, DNP (2010). 6

7 TransMilenio (Bogotá) 7

8 Estación Central Troncal Av Calle 26 ESTACION CENTRAL Troncal Caracas Troncal Carrera 10 Fuente: Carrizosa (2010) 8

9 Hoja de Ruta Estrategia de gestión de suelo Factibilidad de desarrollos inmobiliarios Norma urbana e inmobiliaria aprobada Estructura del negocio Gestión de la operación Por etapas Factibilidad técnica --modelación urbana inmobiliaria (m 2 útiles) De mercado: Productos inmobiliarios con demanda Económica: Buen negocio (suelo y norma) y desarrollos Jurídica: Amparada en marco normativo (plan parcial) Fuente: Carrizosa (2010) 9

10 Estación Central ETAPA 1 ETAPA 3 ETAPA 2 Fuente: Carrizosa (2010) 10

11 Estación Central Fuente: Carrizosa (2010) 11

12 Estación Central Plan parcial (iniciativa pública, estudios: inmobiliario, mercado, cargas y beneficios) Proyecto múltiples fases Horizonte de planificación diferente al de BRT Coordinación interinstitucional compleja Aún por implementar 12

13 MEGABUS (Pereira) Intercambiador Subestación CUBA Fuente: Megabus (2010) 13

14 MEGABUS (Pereira) Intercambiador Subestación CUBA Fuente: Megabus (2010) 14

15 MEGABUS (Pereira) Polígono Plan Parcial Integración Inmobiliaria (mayor densidad) Plaza e Intercambiador con Estación Subterránea Troncal SITM Nuevos equipamientos Nuevos Desarrollos Comerciales (Grandes superficies) Fuente: DNP (2010) 15

16 Estación CUBA Instrumento: Plan parcial Antes Área: 9.6 hectáreas Costo aprox: US $14 mill 3 unidades de actuación urbanística Después Fuente: Megabus (2007) 16

17 Estación CUBA Paso Subterráneo Buses Estación Subterránea Fuente: Megabus Fuente: Unidad de gestión ejecuta intercambiador de m 2 17

18 Estación CUBA Zonas de Juego Paso vehicular restringido Fuente:

19 Estación CUBA - Plusvalía Hecho generador: presentación proyectos de redesarrollo (expedición licencia de construcción) Cálculo efecto plusvalía: $5,604,207, COP ~ US $2 millón Cálculo participación en plusvalía municipio: $2,802,103, COP ~ US $1 millón Fuente: Resolución Participación Plusvalía Plan Parcial Subcentro CUBA, Alcaldía de Pereira 19

20 Estación CUBA Requiere respuesta del sector privado para generar redesarrollo (dentro de la nueva norma) Zona con deterioro pero de alta actividad económica; atomizada Expedición nuevo decreto en 2010 para incentivar al sector privado y captar plusvalías 20

21 TransMilenio (Bogotá) 21

22 Portal Suba Desarrollo sector privado Portal de Suba en operación desde 2006 Clave para acceso a zona relativamente marginalizada de la ciudad 22

23 Portal Suba Respuesta sector privado (construcción grandes superficies) Nodos de comercio formal frente accesos peatonales del sistema EXITO Centros Comerciales CARREFOUR PORTAL Fuente: Google Maps,

24 Portal Suba Aumento de valor promedio del 34% por cambio de uso y mayor intensidad de usos de suelo Elasticidad precio de distancia, Zona colindante al portal aumento del 100% respecto a zona de control (Vejarano 2009) 24

25 Antes de Transmilenio, baja densidad en el sector Portal en operación, proyectos de grandes superficies (desarrolladores) Incrementos significativos en los valores del suelo y propiedades Oportunidad fallida Portal Suba 25

26 Contenido Propósito, Introducción y Objetivos Estudio de Caso: Colombia Conclusiones (estudios de caso) 26

27 Conclusiones Algunas oportunidades para utilizar las inversiones en transporte como catalizador en Bogotá En aéreas consolidadas el impacto de las inversiones en transporte pueden tener una respuesta limitada en el mercado inmobiliario 27

28 Conclusiones Complejo marco institucional Los instrumentos de gestión y financiación del suelo aún siguen presentando dificultades Proactividad vs. pasividad sector privado Planes parciales (iniciativa pública) 28