INEXACTITUDES REGISTRALES. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 1

Transcripción

1 INEXACTITUDES REGISTRALES 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 1

2 Jorge Horacio Alterini destaca que, a su criterio, mejor que hablar de errores registrales hubiese sido emplear el giro que emplea la ley española: inexactitudes registrales El error es sólo una especie dentro del género de las inexactitudes que pueden presentarse en el Registro. El Código Civil utiliza el término error y lo clasifica en error material y error de concepto. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 2

3 INEXACTITUD REGISTRAL Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad extrarregistral. Ley , artículo 34, capítulo 8, Argentina. todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurídica extra registral Ley Hipotecaria Española 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 3

4 Pero aunque los asientos del Registro sean exactos, y concuerden con la realidad extra registral, la discordancia puede presentarse entre los asientos y la publicidad que de ellos da el Registro, caso en el cual la inexactitud publicitaria es producto de un error del Registro. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 4

5 REGISTRO EXACTO 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 5

6 REGISTRO EXACTO QUIEN ADQUIERE CON REGISTRO LIMPIO DE QUIEN APARECE EN EL R. CON DERECHO A ATRANSFERIR, ES MANTENIDO EN SU ADQUISICIÓN 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 6

7 REGISTRO EXACTO QUIEN ADQUIERE CON REGISTRO LIMPIO DE QUIEN APARECE EN EL R. CON DERECHO A ATRANSFERIR, ES MANTENIDO EN SU ADQUISICIÓN REGISTRO ÍNTEGRO 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 7

8 REGISTRO EXACTO QUIEN ADQUIERE CON REGISTRO LIMPIO DE QUIEN APARECE EN EL R. CON DERECHO A ATRANSFERIR, ES MANTENIDO EN SU ADQUISICIÓN REGISTRO ÍNTEGRO LO NO INSCRITO NO PERJUDICA A TERCERO DE BUENA FE 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 8

9 Carta de Buenos Aires... XIV.- El registro se presume exacto e íntegro, tanto cuando proclama la existencia de un derecho como cuando publica su extinción, mientras por sentencia firme inscripta no se declare lo contrario. Carta de Roma: 27.- Constituye principio universalmente aceptado del Derecho Registral que el Registro se presume exacto e íntegro cuando publica la existencia o extinción de un derecho o situación jurídica, mientras por sentencia firme no se declare lo contrario. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 9

10 Carta de Roma recomienda: 28. Que en caso de inexactitud, es necesario que los medios para subsanarla se inspiren en principios de agilidad, eficacia, seguridad. La consecución de estos medios y la integración de la realidad registral y la extrarregistral, a través de su más completa adecuación, deben ser fines primordiales de toda legislación registral. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 10

11 FORMA DE CORREGIR LOS ERRORES EN EL SISTEMA REGISTRAL GUATEMALTECO 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 11

12 SALVADOS EN LIBROS FÍSICOS En los libros físicos, todas palabras testadas o intercaladas deben aparecer salvadas antes de la firma del registrador. Cuando se hacían las operaciones en los libros físicos, no debían corregirse los errores u omisiones cometidos en los libros del Registro, con tachas o intercalando palabras entre líneas, después de firmados los asientos. La corrección de errores en estos libros hechos en forma distinta, invalidan los asientos Arts y 1243 c.c. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 12

13 ERROR DE CONCEPTO Cuando alguna de las palabras expresadas en la inscripción alteren o varíen su verdadero sentido. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 13

14 RECTIFICACIÓN Los errores de concepto no pueden rectificarse sino por acuerdo unánime de los interesados, y en defecto de tal acuerdo, mediante resolución judicial que ordene la rectificación. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 14

15 PROCEDIMIENTO Por nuevo asiento que se extenderá mediante la presentación del mismo título ya inscrito si el registrador reconoce su error o el juez lo declara. En virtud de nuevo título si el error ha sido cometido a causa de la redacción vaga, ambigua o inexacta del titulo primitivo y las partes convienen en ello, o se declara así por resolución judicial. Siempre que se rectifique un error en virtud del mismo título antes presentado, son de cuenta del registrador los gastos y perjuicios que del error se originen. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 15

16 EJEMPLOS Se solicita la inscripción de determinado contrato en la finca 12, folio 122 del libro 2152 y el registro la lleva a cabo en la finca 12, folio 12, folio 122 del libro Estando inscrito el usufructo vitalicio a favor de 2 personas, al fallecer una de ellas el registro cancela ambos usufructos. Cuando se solicita la inscripción de compraventa de fracción de bien inmueble y el registro inscribe venta de la finca total. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 16

17 EJEMPLOS Cuando del título se desprende que el bien o derecho se adquiere por dos o más personas y el registro efectúa el acto registral sólo a nombre de una de ellas. Inscripción de un contrato de mutuo por comodato. Inscripción de un contrato de compraventa por uno de donación. Inscripción de un contrato de uso por uno de usufructo o de habitación. Inscribir equivocadamente el área a desmembrarse de una finca. Inscribir un bien a nombre del mandatario u otro representante o del gestor de negocios. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 17

18 EJEMPLOS Inscripción de compraventa de fracción de bien inmueble en lugar de compraventa de derechos de copropiedad. Inscripción de una servidumbre de paso en vez de una servidumbre de acueducto. Realizar una anotación de embargo en lugar de una anotación preventiva. Inscribir un usufructo vitalicio en lugar de una renta vitalicia. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 18

19 EJEMPLOS Inscripción de garantía hipotecaria sobre la totalidad del inmueble cuando es sobre los derechos de uno de los copropietarios. Inscribir un inmueble en un municipio cuando pertenece a otro. Inscribir una donación a título gratuito cuando la misma es remuneratoria; En un usufructo equivocar la nuda propiedad con el usufructo; En una servidumbre equivocar el predio sirviente y el predio dominante; 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 19

20 EJEMPLOS Operar una fracción de bien inmueble en una finca que no corresponde. Operar una hipoteca sobre finca propiedad de persona de distinta a quien la constituye. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 20

21 PROCEDIMIENTO Si el título es claro, el error deberá corregirse por presentación del mismo título y los gastos son a cargo del Registro. Pero si el título no es claro, p.e: en el título: 1. Se consigna que A presta a B un semoviente por la cantidad mensual de Q Se describen medidas y colindancias, se indica que dispone de fracción, sin expresar que deberá desmembrarse. 3. En estos casos debe presentarse nuevo título, es decir, la ampliación o modificación de la escritura que dio lugar a la inscripción. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 21

22 ERROR MATERIAL Hay error material, según el art del Código Civil, cuando: Se han escrito unas palabras por otras. Se ha omitido la expresión de alguna circunstancia cuya falta no causa nulidad. Se han equivocado los nombres propios o o las cantidades al copiarlas del titulo Sin cambiar por eso el sentido general de la inscripción, ni, el de ninguno de sus conceptos. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 22

23 ERROR MATERIAL Escribir unas palabras por otras: usar préstamo por mutuo. Omitir la expresión de alguna circunstancia cuya falta no causa nulidad: No cambia el sentido de la inscripción, si se omite el área general pero se consignan las medidas y colindancias. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 23

24 PROCEDIMIENTO Nuevo asiento que se extenderá mediante la presentación del mismo título ya inscrito si el registrador reconoce su error o el juez lo declara. Siempre que se rectifique un error en virtud del mismo título antes presentado, son de cuenta del registrador los gastos y perjuicios que del error se originen. Esto es así en la actualidad, toda vez que las operaciones se hacen electrónicamente por lo que no es posible testar o entrelinear y hacer salvados. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 24

25 EJEMPLOS Consignar erróneamente la fecha del contrato. Equivocar el nombre propio de algún colindante. Equivocar el nombre del notario autorizante del documento. Consignar mal el nombre de uno de los comparecientes en el contrato. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 25

26 EJEMPLOS Omitir el número de orden de escritura del título que se inscribe. Al consignar el valor del contrato, omitir un número, Consignar el primer nombre del otorgante como segundo u omitir uno de los nombres propios. Inscribir con errores ortográficos el nombre del propietario del bien: Maria por María. Jose por José; Gonzalez por González. Hay error ortográfico porque según las reglas de la gramática del idioma español dichas palabras SE DEBEN TILDAR. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 26

27 EJEMPLOS En la razón puesta por el registro, se consigna mal el nombre del titular, ej. Marvin por Marwin; Copiar mal la fecha del instrumento que origina la inscripción, en su lugar se consigna la del testimonio. Omitir el nombre del Juez, funcionario o notario que expide el título. Cuando se agregue a los apellidos de uno de los otorgantes el apellido del otro. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 27

28 Se escribe varas, siendo lo correcto metros. 100 metros y se consigna 100 varas. Cuando se equivocan los nombres al transcribirlos en el estado de conservación. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 28

29 EFECTOS FRENTE A TERCEROS Los asientos pueden ser rectificados en la forma indicada, siempre que los terceros no se hayan apoyado en el registro. Si es así, cómo puede solucionarse. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 29

30 LA NO CONVALIDACIÓN DE ACTOS NULOS La inscripción no convalida actos nulos de conformidad con las leyes. Art c.c. Por lo que ante la inexactitud que pueda generar la nulidad del negocio jurídico o del título que lo documente y que hayan dado origen a la inscripción, tal inscripción no se invalida en perjuicio de tercero SI LA CAUSA DE LA NULIDAD NO CONSTA EN EL REGISTRO Y EL ACTO FUE OTORGADO POR QUIEN EN EL REGISTRO APARECE CON DERECHO A ELLO. (Fe pública registral) Pero se insiste nuevamente, el tercero debe haber inscrito su derecho, actuado de buena fe y contar con título oneroso. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 30

31 INEXACTITUD POR LO NO INSCRITO No perjudica a tercero lo que no se halle inscrito o anotado en el registro. (Fe pública registral) Cualquier inexactitud, derivada de actos o contratos no inscritos, no perjudica a tercero. Esta inexactitud se produce por la falta de coincidencia entre la realidad registral y extrarregistral. La buena fe del tercero se presume siempre que no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 31

32 OTRAS SITUACIONES TERCERO ADQUIRENTE DE DOMINIO U OTRO DERECHO REAL. Por el solo hecho de adquirir de quien figura en el registro como titular del derecho que se adquiere, ese adquirente resulta protegido de la eventual inexactitud que el registro puede estar informando en ese momento? 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 32

33 PRIMERA POSICIÓN El art no se aplica a los actos inexistentes, a actos en los cuales no ha intervenido el verdadero propietario, como es el de las escrituras donde éste se ha sustituido, por sustitución de persona o falsificación de firma. Es el supuesto de un justo título, ya que si bien reúne todas las formalidades, no emana del verdadero propietario, frente a quien el acto resulta inoponible. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 33

34 SEGUNDA POSICIÓN Es aplicable aun en los casos de escrituras falsificadas o en las que no ha mediado autoría del verdadero titular del derecho transmitido. Es decir, el tercero siempre queda protegido. El tercero subadquirente será de buena fe en tanto no se pruebe que conocía la falsedad. Spota afirma que quien adquiere sobre la base de una apariencia y actúa de buena fe, y si adquiere a título oneroso, está a cubierto. Si el vicio que produce la nulidad del acto pudo ser detectado de hacerse un estudio de títulos, el adquirente no tendrá buena fe y, por lo tanto, su adquisición no estará protegida. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 34

35 TERCERO QUE SE ATIENE A LA CERTIFICACIÓN El tercero se vale de la publicidad registral que resulta del propio certificado, no siendo necesario realizar un estudio de títulos. P.e. quien embarga o quien anota de demanda. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 35

36 CERTIFICACIÓN QUE PUBLICA UN ASIENTO HECHO EN BASE A UN TÍTULO FALSO: El certificado que describe el asiento fundado en un título falso tampoco adquiere eficacia publicitaria. 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 36

37 CERTIFICACIÓN EMITIDA SOBRE BASE DE UNA INFORMACIÓN ERRÓNEA La apariencia jurídica que presupone frente al adquirente la certificación registral (en la que no aparece un embargo)... por elementales razones de seguridad jurídica tiene que ser oponible al asiento registral en donde (sí) figura con un embargo el inmueble implicado. En Guatemala, es aplicable esta solución por cuando el estatus de los inmuebles, liberación o gravamen (mas no la titularidad) de los bienes, se prueba con las certificaciones del registro. Art Código Civil Yañez citado por Cornejo 11/11/2014 M.Sc. Viviana Vega 37