Revisión Periódica. CARACTERÍSTICAS DE LOS TÍTULOS: Títulos de contenido mixto. Emisor: Titularizadora Colombiana S.A. Universalidad Tips E 4.

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1 TÍTULOS HIPOTECARIOS E 4 Revisión Periódica Contactos Luisa Fernanda Higuera Joseph lhiguera@brc.com.co María Carolina Barón Buitrago cmbaron@brc.com.co Comité Técnico: 22 de noviembre de 2012 Acta No: 500 BRC INVESTOR SERVICES S. A. SCV Tips A E - 4 Tips B E - 4 Tips C E - 4 AAA TÍTULOS HIPOTECARIOS E 4 (Triple A) (Doble C) (Doble C) El análisis contenido en este documento se basa en la información contenida en los Términos y Condiciones Emisión de Tips E-4 y en el reglamento de la Universalidad Tips E-4 preparados por Titularizadora Colombiana, en el portafolio de la cartera titularizada y en la evaluación por parte de BRC Investor Services del comportamiento de los flujos de caja derivados de la cartera titularizada en diferentes escenarios de tensión. CARACTERÍSTICAS DE LOS TÍTULOS: Títulos: Títulos de contenido mixto. Emisor: Titularizadora Colombiana S.A. Universalidad Tips E 4. Monto Emisión: UVR Clases: Tips A E-4, Tips B E-4, Tips C E-4 Series y Plazo: A 2008: 60 meses A 2013: 120 meses A 2018: 180 meses B 2018: 180 meses C 2018: 180 meses Tasa Facial Máxima: Tips A E-4: 7,0% 7,5% 8,25% Tips B E-4: 16,5% Tips C E-4: 35,0% Pago de Intereses: Tips A E 4: Mes Vencido. Timely Basis. Tips B E 4: Mes Vencido. Ultimate Payment Basis. Activo Subyacente: Originadores: Banco Davivienda S. A. Banco Granahorrar S. A. Bancafé S. A. Administradores de la Cartera: Banco Davivienda S. A. Banco Granahorrar S. A. Bancafé S. A. Proveedor Mecanismo de Cobertura Parcial: Garante del Título VIS A: Representante Legal de Tenedores: Administrador: Tips C E 4: Mes Vencido. Ultimate Payment Basis. Universalidad Tips conformada por los Títulos No VIS y Títulos VIS. Universalidad VIS E-4: Cartera Hipotecaria Vis (Vivienda Interés Social) Universalidad No VIS E-4: Cartera Hipotecaria No Vis (Vivienda diferente a Interés Social) International Finance Corporation (IFC) La Nación Helm Trust S.A. Depósito Centralizado de Valores Deceval S.A. 1. FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN El Comité Técnico de BRC Investor Services S. A. SCV en revisión periódica mantuvo las calificaciones de AAA a los Tips A E-4, en grado de inversión, a los Tips B E- 4 y a los Tips C E-4 ambas en grado de No Inversión. La asignación de la calificación está fundamentada en los mecanismos internos de cobertura contemplados en la estructura de la emisión, en las garantías externas proporcionadas por International Finance Corporation IFCy la Nación, en la estructura particular de la emisión en lo relacionado con las prioridades de pago y en la calidad del emisor y administrador de la emisión (Titularizadora Colombiana). El análisis de la calidad de la cartera titularizada efectuado bajo la óptica de la pérdida esperada del 2 de 7 CAL-C-FES-FOR-05 R2

2 portafolio 1 evidenció la capacidad de la estructura para soportar escenarios de tensión extremos en los niveles acordes con las calificaciones asignadas a cada clase de título. Las presentes calificaciones se fundamentan en un análisis para los Tips A E 4, Tips B E 4 y Tips C E-4, con el propósito de determinar el máximo nivel de mora de la cartera hipotecaria que la estructura de cada serie de la emisión está en capacidad de asumir sin incurrir en incumplimiento frente a los tenedores de los títulos. En el caso particular de los Tips E-4, el incremento de los prepagos en 2006 generó una aceleración en el pago del principal a los tenedores de los títulos, hasta el punto que la serie A 2008 y la serie A 2013 fueron canceladas en su totalidad. Así mismo, los Tips B 2018 se encuentran pagados en un 96,33% y los Tips A 2018 se han pagado en un 74,45%. Este comportamiento, a pesar de generar riesgos de reinversión, implica una reducción del riesgo crediticio para los inversionistas en la medida que disminuye la incertidumbre y agiliza el retorno de la inversión. La calificación de los Tips B E-4 se mantuvo como resultado de una tasa de cobertura inferior al de otras series con condiciones similares, y una generación de spread negativa. La calificación de los Tips C-4 se debe a que bajo los escenarios de tensión asumidos, estos títulos presentan una baja capacidad de resistir comportamientos desfavorables de la cartera, lo que sumado a su subordinación al pago de los Tips A disminuye drásticamente su capacidad de soportar escenarios de estrés en las proyecciones realizadas por la Calificadora. En la evaluación del activo subyacente de la presente emisión, BRC Investor Services S.A. consideró las características de la cartera titularizada en cuanto a la antigüedad de los créditos, el plazo, las moras presentadas en pagos de intereses y capital, la ubicación geográfica de los bienes inmuebles, la existencia de seguros de catástrofe y la relación del valor del préstamo con respecto al inmueble o Loan to Value, entre otras variables. Estas características son consistentes con los criterios de selección de la cartera de la Titularizadora Colombiana S.A. y en especial con el Benchmark Pool 2 que la Calificadora ha definido para un portafolio de cartera hipotecaria. 1 La pérdida esperada indica el valor total de pérdida esperada de un portafolio de cartera titularizada, que tiene en cuenta el nivel de incumplimiento del portafolio y el porcentaje de la pérdida total de los créditos. 2 El Benchmark Pool contiene las características y condiciones que deberían cumplir los créditos hipotecarios para hacer parte de un portafolio titularizado. Este análisis se llevó a cabo una vez evaluadas las políticas y procedimientos relacionados con la adecuada administración de la cartera titularizada por parte de cada originador y/o administrador y de Titularizadora Colombiana en su calidad de administradora de la emisión. Los mecanismos internos de cobertura de la emisión se fundamentan en el esquema de prioridad de pagos para la atención de los tipos de títulos y los compromisos de carácter administrativo de la Universalidad Tips E-4. La subordinación de pagos existente entre las clases A, B, Mz y C, en ese orden de prioridad, proporcionan un mayor nivel de cobertura para la clase A. El sistema de cascada implementado a través del Ajuste de Balance de Capital Requerido entre el valor del activo productivo de las universalidades VIS y No VIS frente al pasivo, constituye un instrumento eficaz en la asignación de la disponibilidad de los recursos destinada a la atención de las obligaciones y de los gastos a cargo de las universalidades. Los mecanismos externos de coberturas provienen del otorgamiento de garantías por parte de la Nación y el Mecanismo de Cobertura Parcial otorgado por la IFC a los Títulos VIS A y No VIS A respectivamente, los cuales son retitularizados para conformar la Universalidad Tips, con lo cual ésta última universalidad queda amparada igualmente por las mismas garantías mencionadas. El riesgo legal implícito en el proceso de titularización se encuentra mitigado por el contexto regulatorio que enmarca la actividad de Titularizadora Colombiana y el proceso de titularización mismo. Es importante señalar que el marco legal y regulatorio de la emisión derivado de la expedición de la Ley 546 de 1999, en virtud del cual los activos de la Universalidad Tips E-4 quedan completamente aislados del patrimonio de Titularizadora Colombiana y del de los bancos originadores, es fundamental para el proceso de titularización. 2. ESTRUCTURA DE LA EMISIÓN La emisión cuenta con tres clases de títulos (Tabla 1): Tips A E 4: título senior, que se subdivide en tres series diferenciadas por el plazo: A meses, A meses, A meses. El servicio de la deuda correspondiente a estos títulos tiene prioridad de pago dentro del esquema de pagos de la estructura. Tips B E 4: título subordinado al pago oportuno de intereses y capital programado de Tips A con un plazo de 180 meses. Tips C: Título subordinado a las otras dos clases. 3 de 7

3 Tabla 1. Saldos Emisión Tips UVR E-4 UVR A E-4 Nov-02 Sep-12 Tasa % Principal Fecha de Facial Actualmente pagado Emisión A ,0% % A ,5% % A ,25% % B E-4 B ,5% ,33% C E-4 C ,0% % Total ,37% Gráfico 2 - Estructura de la Emisión Tips E-4 Tips E-4 se ubicó en un promedio de 10,05% en el último año, levemente inferior al del año anterior de 10,11% (Ver Grafico 3). Se espera que ante un escenario de política contraccionista, la tasa anual de prepago de los créditos conserve una tendencia similar a la actual. Gráfico 3. Tasa anualizada de Prepago Cartera Total 90,00% 80,00% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% E1 E2 E3 E4 E5 E6 E7 E8 E9 E10 E11 E12 E13 jul 07 sep 07 nov 07 ene 08 mar 08 may 08 jul 08 sep 08 nov 08 ene 09 mar 09 may 09 jul 09 sep 09 nov 09 ene 10 mar 10 may 10 jul 10 sep 10 nov 10 ene 11 mar 11 may 11 jul 11 sep 11 nov 11 ene 12 mar 12 may 12 jul 12 Los indicadores de cartera en mora mayor a 120 días (gráfico 4) han evidenciado un comportamiento en niveles similares a lo esperado por la Titularizadora. A octubre de 2012, el porcentaje total de cartera en mora de más de 120 días se ubicó en 0,49% para el total de la cartera. Gráfico 4. Cartera Total en mora mayor a 120 días 3. DESEMPEÑO DEL PORTAFOLIO DE CARTERA TITULARIZADA Como resultado de los altos niveles de prepagos experimentados durante el primer semestre de 2011, el capital de la emisión de los Tips E-4 presentó una reducción mayor a la esperada. Según el informe mensual de la Titularizadora Colombiana, a noviembre de 2012, el 95,93% del capital de la cartera se ha amortizado frente a una amortización calculada del 69,47% (ver Gráfico No. 2). Gráfico 2. Amortización de capital acumulada a noviembre de 2012 El comportamiento de la tasa anualizada de prepago de los Nota: Se presentan los indicadores de mora proyectados para los percentiles 2,5%, 50% y 97,5% de la muestra de créditos. A septiembre de 2012, el Loan to Value (LTV) promedio ponderado de la cartera fue del 29,97% y se encuentra por debajo del LTV máximo del 70% definido en los criterios de selección de cartera de Titularizadora Colombiana. Es de destacar, que entre menor sea este indicador, mayor es el colateral del préstamo al contar con suficientes recursos para cubrir el crédito hipotecario y los costos originados en la toma de posesión del activo. Finalmente, en cuanto a la diversificación geográfica de la cartera titularizada, el 52,56% de su valor se encuentra concentrado en inmuebles ubicados en Bogotá, el 2,53% en Medellín, el 8,04% en Cali y el porcentaje restante está representado por activos situados en otras ciudades del país. 4 de 7

4 4. ADMINISTRACIÓN DE LA EMISIÓN Titularizadora Colombiana S. A. ha desarrollado un proceso integral de control y gestión de los riesgos de Crédito, Contraparte, de Liquidez, Mercado, Operacional y Legal para todas las emisiones que administra, así como para el portafolio propio. El comité de crédito realiza monitoreo a las contrapartes de las Universalidades. Sus funciones son aprobar los criterios de selección de cartera por comprar, revisar periódicamente la calidad del activo subyacente de cada Universalidad y la sustitución/recompra de cartera cuando sea necesario, y aprobar la metodología de los modelos de riesgo de crédito y los programas de normalización de activos que se utilicen en las carteras hipotecarias. El administrador busca determinar las diferencias existentes entre los procedimientos de los originadores y lo que Titularizadora ha definido como deseable y adecuado para cada titularización. Estos procesos han pasado por un periodo de afinamiento derivado de las emisiones y por los procedimientos de control implementados, que en opinión de la Calificadora se ajustan a los requerimientos de un proceso de titularización. 5 de 7

5 CALIFICACIONES DE DEUDA A LARGO PLAZO Esta calificación se asigna respecto de instrumentos de deuda con vencimientos originales mayores de un (1) año. Las calificaciones representan una evaluación de la probabilidad de un incumplimiento en el pago tanto de capital como de sus intereses. En este sentido, establece la capacidad de pago de una institución en cuanto a sus pasivos con el público, considerando la calidad de los activos, la franquicia en el mercado, sus fuentes de fondeo, así como la estabilidad de sus márgenes operativos. También considera la estructura de manejo de riesgos financieros y la calidad de la gerencia. La calificación pueden incluir un signo positivo (+) o negativo (-) dependiendo si se aproxima a la categoría inmediatamente superior o inferior respectivamente. Las calificaciones de deuda a largo plazo se basan en la siguiente escala: Grados de inversión: AAA AA A BBB Indica que la capacidad de repagar oportunamente capital e intereses es sumamente alta. Es la más alta categoría en grados de inversión. Es la segunda mejor calificación en grados de inversión. Indica una buena capacidad de repagar oportunamente capital e intereses, con un riesgo incremental limitado en comparación con las emisiones calificadas con la categoría más alta. Es la tercera mejor calificación en grados de inversión. Indica una satisfactoria capacidad de repagar capital e intereses. Las emisiones de calificación A podrían ser más vulnerables a acontecimientos adversos (tantos internos como externos) que las obligaciones con calificaciones más altas. La categoría más baja de grados de inversión. Indica una capacidad aceptable de repagar capital e intereses. Las emisiones BBB son más vulnerables a los acontecimientos adversos (tanto internos como externos) que las obligaciones con calificaciones más altas. Grados de no inversión o alto riesgo BB B C D E Aunque no representa un grado de inversión, esta calificación sugiere que la probabilidad de incumplimiento es considerablemente menor que para obligaciones de calificación mas baja. Sin embargo, existen considerables factores de incertidumbre que podrían afectar la capacidad de servicios de la deuda. Las emisiones calificadas con B indican un nivel más alto de incertidumbre y por lo tanto mayor probabilidad de incumplimiento que las emisiones de mayor calificación. Cualquier acontecimiento adverso podría afectar negativamente el pago oportuno de capital e intereses. Las emisiones calificadas de C tienen una clara probabilidad de incumplimiento, con poca capacidad para afrontar cambio adicional alguno en la situación financiera. La calificación se le aplica a emisiones que son subordinadas de otras obligaciones calificadas C y que por lo tanto contarían con menos protección. Incumplimiento. Sin suficiente información para calificar. 6 de 7