Meedez.- Itroducció El mercdo úico europeo proporcio l coumidor uev poibilidde pr tifcer u eceidde de ficició. El mercdo del coumidor fil o etá reducido l ciol, io que p l froter de u propio pí operdo co l mim moed y í elimido el riego de cmbio de divi. L vivied, como grtí, l er u bie de coumo durdero y ec deprecició, permite que l operció de prétmo hipotecrio e u operció ficier lrgo plzo (etre y 3 ño), de elevd cutí y geerlmete co u tipo omil má bjo. E lo epígrfe y 3 exmiremo el prétmo hipotecrio e l Uió Europe (UE), u ormtiv, iformció pr el coumidor, TAE, ccelció ticipd. Pr depué e lo epígrfe iguiete etudir u ejemplo epecífico..- Normtiv e l UE pr lo prétmo hipotecrio Aú iedo muy umero l dipoicioe comuitri dirigid proteger l figur del ciuddo-coumidor, e mteri de l opercioe ficier co grtí hipotecri o ecotrmo te u cierto vcío legl. E l ctulidd ivel europeo o exite u ormtiv epecífic que regule el crédito hipotecrio, por imilitud l opercioe de crédito l coumo e le podrí plicr l ormtiv correpodiete l mim pero exite rzoe pr que o reulte opertiv u plicció. L Federció Hipotecri Europe eñl l iguiete rzoe por l que el crédito hipotecrio o puede reglmetre de l mim form que el crédito l coumo: El crédito hipotecrio e má de cico vece uperior l del crédito l coumo. Lo prétmo hipotecrio o prétmo medio y lrgo plzo grtizdo por u bie imueble mietr que lo crédito l coumo e cocede corto plzo pr ficir l compr de biee. Lo tipo de iteré de lo crédito hipotecrio o má bjo grci l grtí que cotituye el imueble. L durció má mpli de lo prétmo hipotecrio h geerdo el derrollo de u erie de técic epecific de reficició. 4
VII Jord de ASEPUMA U prétmo hipotecrio tiee u myor úmero de elemeto de cote que u prétmo l coumo, que etá uido ormlmete lo procedimieto ciole de otorgmieto de crédito (gto de tció, derecho de icripció, gto de otrio, etc.) L cotrtció de u prétmo hipotecrio llev má tiempo que el del crédito l coumo. E l myorí de lo píe de l UE dede que e olicit el prétmo ht que e firm el cotrto p vri em. Por otr prte e l UE o erí opertivo u regulció comú del crédito hipotecrio porque e cd etdo miembro lo procedimieto de grtí hipotecri o ditito y e eceitrí u rmoizció de derecho civil pr todo lo itegrte. Lo ivele de reglmetció del prétmo hipotecrio preet difereci egú lo píe: Epñ, Bélgic, Frci, Irld o Sueci h utilizdo l ví legiltiv. Reio Uido, Hold y Dimrc h utilizdo l utoreglmetció pr repoder l preocupcioe de lo prettrio hipotecrio. Alemi y Autri cuet co reglmetcioe etrict reltiv tto lo producto hipotecrio como lo pretmit hipotecrio. 3.- El coumidor fil y l iformció Reult imprecidible pr el coumidor dipoer de iformció uficiete pr tomr l deciió de u mejor edeudmieto poible. Pr ello erí ecerio recolectr iformció repecto de divero pecto evludore de l operció ficier como: l TAE, el cote de ccelció ticipd... 3..- Iformció obre l TAE El cálculo de l TAE e u itrumeto útil pr el coumidor, pero e el ámbito europeo l TAE o puede recoger l extrem diveridd de producto hipotecrio o reultdo er u herrmiet que homogeeice l iformció objetiv pr exmir el cote efectivo de l operció ficier. Y demá hy píe como Luxemburgo, Portugl y Gr Bretñ que o tiee TAE. 43
Meedez Por tto u TAE o permite decribir tifctorimete el cote de u producto hipotecdo y o proporcio lo coumidore l poibilidd de elegir co coocimieto de cu vit l turlez complej de lo cote hipotecrio; por lo tto el cálculo ólo deberí icorporr lo elemeto que reulte relmete comprble. Como olució e podrí elborr u TAE míim pr todo lo píe que icluyee todo lo gto legle obligtorio í como lo correpodiete l pretmit. Si embrgo cd coumidor tiee u itució prticulr que deberá teere e cuet, por tto pr evlur u cote efectivo e hbrí de clculr u TAE idividul e fució de u circutci, como: tipo de producto, plzo, pecto ficle, etc. E lo epígrfe iguiete etudiremo co u ejemplo como e clcul l TAE idividul de u coumidor. 3..- Iformció obre l ccelció ticipd E el cotrto de prétmo geerlmete viee etipuld l codicioe pr l ccelció ticipd. El derecho l mortizció ticipd e jutific por l preocupció por proteger l coumidor frete l coecueci de u crg ficier importte; tmbié por l preocupció por grtizr l movilidd fíic y ficier; demá el derecho del coumidor de beeficire de l vricioe fvorble de lo tipo de iteré. Alemi y Autri pr lo Crédito hipotecrio tipo fijo (CHTF), dej l cuetió de l mortizció ticipd l criterio de l prte cotrtte, ceptádoe l poible excluió de et opció. Eto do píe utoriz explícitmete l excluió legl de et opció; i embrgo limit el periodo máximo de excluió diez ño. Lo píe de Europ occidetl y meridiol limit l idemizció máxim. Sueci, Fildi y lo Píe Bjo prevé u método pr clculr el importe máximo de l compeció de perdid ufrid por el pretmit y fij u límite e el tiempo. Crédito Hipotecrio tipo vrible (CHTV) el cote de l mortizció ticipd e má bj i e le compr co lo cotrto hipotecrio tipo fijo. 3.3.- Iformcio eceri pr el coumidor L Federció Hipotecri coiderdo que tiee u ppel que cumplir pr derrollr u mercdo úico pr el crédito hipotecrio, poy firmemete l dopció 44
VII Jord de ASEPUMA de u código de coduct obre l iformció lo coumidore, corde co l filoofí del mercdo iterior y comptible co l coexiteci de lo ditito item de ficició l vivied. Pr u correct iformció pr el coumidor erí ecerio ofrecer u folleto explictivo que recogier tod l iformció que le fuee útil u elecció: Codició Producto Método de mortizció Medio de mortizció (eguro de vid) TAE míim TAE idividul Cote totl crédito por mee Método de jute de tipo Idice pr el jute del tipo Codicioe de mortizció ticipd Situció de icumplimieto Codicioe de trfereci de l grtí otro prettrio Codicioe de trfereci del prétmo otro bie Aulidd, eguro de vid, frecueci y cledrio de pgo Seguro, peió (viculdo por ejemplo, biee perole, ret fij) Icluye lo cote obligtorio y opciole (lit) y el cote totl del crédito l vecimieto epecificdo por el coumidor Icluye todo lo cote obligtorio y opciole(lit)y el cote totl de crédito l vecimieto epecificdo por el coumidor Icluyedo mortizció Fijo (pr u periodo ddo), vrible; pliccioe e ilutrció de efecto l fil de u periodo tipo fijo, reducido o limitdo Idetificció, evolució reciete Si e utoriz, periodo de excluió, poible idemizcioe, procedimieto de otificció, poibilidde de reuci Coecueci, gto potecile y gto de iteree Si e utoriz Si e utoriz Poibilidd de ceió Repobilidde e mteri de otificció Cudro : Folleto iformtivo etdrizdo (fuete: Directivo Cotrucció º 4, 998). 45
Meedez 4.- Aálii de u chtv pr el pretrio-coumidor El prétmo hipotecrio l igul que tod operció de prétmo etá crcterizd porque el pretmit (etidd ficier), e compromete etregr l otr prte, prettrio (coumidor), e el orige de l operció, u cierto cpitl que cotituye l cutí del prétmo y el prettrio e compromete devolverlo, e u determido periodo de tiempo, jutmete co u iteree. Ademá l operció de prétmo hipotecrio tmbié e crcteriz por l exiteci de u grtí hipotecri fvor del pretmit, hecho que repercute directmete obre l operció ficier y le proporcio u crcterític defiitori: myor cutí, durció uperior y tto de iteré má bjo que el de u operció imilr. Icluo lo prétmo hipotecrio poeerá u propi crcterític comercile: gto de tció del bie objeto de l hipotec, gto otrile y regitrle que imprime eguridd l operció ficier, impueto obre cto jurídico documetdo, gto de eguro: de vid del prettrio y del bie objeto de l hipotec. Como e tod operció ficier puede exitir l poibilidd de ccelció ticipd i í lo etim oportuo l prte cotrtte, pr eto prétmo co grtí hipotecri e Epñ, l ccelció, viee reguldo por l Ley /994, de 3 de mrzo. Al er lo prétmo hipotecrio opercioe lrgo plzo utilizremo l ley de cpitlizció compuet, y pr uetro ejemplo e tomrá periodo uiforme ule deomido ulidde lo térmio mortiztivo. Coidermo que el cpitl pretdo e reitegr medite u ret que cubre cpitl e iteree e el tiempo eñldo e el cotrto, e trtrá por tto, de u operció ficier compuet. A l hor de clificr lo prétmo hipotecrio el criterio má utilizdo e el del tipo de iteré, que o permite ditiguir e; prétmo tipo fijo y tipo vrible. Lo prétmo tipo fijo, como u ombre idic, o quello e lo que e etblece u tipo de iteré cotte durte tod l durció de l operció. Lo prétmo tipo de iteré vrible o quello e lo que el tipo de iteré vri durte l vid de l operció. Lo CHTF o opercioe ficier predetermid mietr que lo CHTV geerlmete o opercioe ficier podetermid. No cetrremo e lo CHTV e l que el tipo e obtiee depué de umr u diferecil u ídice, d lugr lo prétmo idicido o referecido. Eto 46
VII Jord de ASEPUMA prétmo etá teiedo dede l décd de lo 8, much importci ddo que recoge l bjd de lo tipo de iteré ofreciedo u meor cote pr el prettrio y por otro ldo umiedo el pretmit meor riego. El tipo que rige l operció e obtiee prtir de l um de u ídice de refereci má u mrge o diferecil que uele mteere fijo durte tod l operció y por upueto pr myor comodidd e el cálculo de l opercioe precerá redodedo. iedo: * i = i m δ / =,,..., i : tipo de iteré plicr e el periodo * i : ídice de refereci correpodiete l periodo m: mrge o diferecil δ: redodeo E lgu ocioe, el tto de iteré del primer periodo e iferior l obteido co et um reultdo er u icetivo ñdido l prettrio coumidor. El mrge o diferecil e u cutí que e um l tto y ocil, geerlmete, etre,5 y,5 puto obre el tipo referecido. Y pr myor comodidd co lo cálculo l um de l do compoete teriore e uele redoder por exceo frccioe de u curto de puto. U vez determid l vrició que v teer el tipo de iteré e determirá el térmio mortiztivo, pr ello e podrá utilizr lo criterio cláico: método Frcé, método de térmio vrible e progreió geométric, e progreió ritmétic y método de cuot cotte de mortizció. O criterio ctule e lo que e etudi l pero del prettrio-coumidor exmido que ctidd puede umir como térmio mortiztivo, reultdo, pr ete último co, vrible l durció de l operció. Etudiremo u prétmo idicido co reviió ul, e el que lo térmio mortiztivo correpodiete cd ño erá cotte y e obtedrá plicdo el procedimieto cláico: método frcé. Pr ete procedimieto, cd ño tedremo u ecució de equivleci ficier, (u ditit pr cd tipo de iteré). L cutí del prétmo e cd periodo e el ldo vivo l pricipio del periodo e el que e produce l reviió. L ecució de equivleci ficier pr cd ño o ofrece como reultdo do tipo de térmio mortiztivo: el térmio mortiztivo rel o efectivo ( ) y el 47
Meedez térmio mortiztivo teórico ( ). El termio mortiztivo rel e l cutí del pgo que reliz el prettrio durte el ño que e mtiee fijo el tipo de iteré, y ete mimo pgo reult er el térmio mortiztivo teórico pr lo rette ño de vid del prétmo. El equem iguiete recoge lo térmio mortiztivo rele de cd ño: C 3...... t i t i t i 3 t 3...... t L otció que vmo utilizr e l iguiete: C : cutí del pricipl pretdo e el orige de l operció. C : ldo vivo o cpitl pediete de mortizr l pricipio del período (). i : tipo de iteré del periodo (). : cutí del térmio mortiztivo correpodiete l periodo (), clculdo e fució del ldo C. I : ctidd que e bo por iteree e el periodo (). A : cuot de mortizció del periodo () o difereci C - C de l reerv. Obtedremo el primer térmio mortiztivo prtir de l ecució de equivleci ficier pr el primer ño iedo i * = i m i δ C = C = i e l cutí del térmio mortiztivo rel pr el primer ño y coicidete co l cutí del térmio mortiztivo teórico pr lo ño iguiete. = = 3 =... = =... = Lo térmio mortiztivo poee l doble filidd, pgo de iteree y mortizció de pricipl: = Ci A = I A Pdo ño l prte del prétmo vivo e recoge e el iguiete equem: 48
VII Jord de ASEPUMA C 3...... t i t i t i 3 t 3...... t Lo térmio mortiztivo (rel y teórico) e obtedrá de l reerv por el método propectivo l pricipio del ño. C = (I) i por er reultdo de plicr el método frcé el térmio mortiztivo del ño o rel coicide co lo teórico del reto de lo ño. = = = 3 =... Pdo ño l reerv C co el tipo de iteré i, el equem iguiete úicmete recogerí térmio mortiztivo teórico: C 3...... t i t i t i 3 t 3...... t L reerv C co lo térmio mortiztivo teórico pr el tipo i. C (II) = ( ) i Como = depejmo C de l ecució (I) y l utituimo e l (II) = C ( ) i i Por otro ldo, prtir de l ecució de equivleci pricipio del ño podremo clculr el térmio mortiztivo rel y lo teórico pr i C 3...... 4 t i t i 3 t 3 i 4 t 4...... t Como lo térmio mortiztivo o cotte iguiete ecució de equivleci ficier: = 3 = 4... = e plte l = ( ) i C (III) 49
Meedez Como el ldo l pricipio del ño e úico igulmo l expreioe (II) y (III), y obtedremo u relció etre do térmio mortiztivo del mimo ño pero obteido co ditit ecució de equivleci ficier. Y como = ( ) ) ( i i = utituimo e l expreió terior: = ( ) ) ( i i por lo que pr clculr lo térmio mortiztivo rele o hrá flt relizr l ecucioe de equivleci ficier, ió que gurdrá l iguiete relció: = ( ) i ( ) i A prtir de l relció terior cooceremo lo térmio mortiztivo rele que erá lo pgo que relice (pr ete co ulmete) el prettrio o coumidor. 5.- Tto efectivo pr el prettrio-coumidor El tto efectivo ul pr l ley de cpitlizció compuet iformrá l deudor del cote de l operció: cd prettrio, egú u circutci, tedrá u cote epecifico que cutificremo trvé de l TAE idividul. E el prétmo hipotecrio, como e tod l opercioe ficier, prece defiid u erie de crcterític cotrctule. E uetro ejemplo: l cutí del cpitl pretdo, l durció de l operció, el tto de iteré referecido que rige l operció, y prtir de et crcterític utilizdo ño ño el método frcé e obteí l ulidde rele. Como y e h cometdo, e l opercioe de prétmo hipotecrio urge u crcterític comercile propi como o: gto de tció del bie objeto de l hipotec, gto otrile y regitrle que imprime eguridd l operció ficier, impueto obre cto jurídico documetdo y gto de eguro (de vid del prettrio y del bie objeto de l hipotec). Al itroducir l crcterític comercile, l equivleci ficier iicil geerd co l crcterític cotrctule e rompe: 4
VII Jord de ASEPUMA PRESTACIÓN CONTRAPRESTACIÓN Eto hce que urj u ecució de equivleci ficier epecífic pr cd préttrio-coumidor de dode vmo obteer u TAE idividul ( i p ). Pretció rel o efectiv que recibe = Cotrpretció efectiv o rel que el prettrio-coumidor TAE deberá etregr el prettriocoumidor idividul L otció que vmo utilizr pr l crcterític comercile e l iguiete: G t : cutí de lo gto iicile de tció. i G y i G r y AJD i y f G : cutí de lo gto iicile y file otrile. f G r : cutí de lo gto iicile y file regitrle. AJD f : cutí del impueto l iicio y l fil de l operció. g : cutí de lo gto de eguro que erá periódico. L TAE idividul pr el prettrio-coumidor e obtedrá prtir de l iguiete ecució de equivleci ficier: C ( ) f f ( i ) g ( i ) ( G G AJD )( i ) i i = G Gr AJDi p p r f = = p 6.- Ccelció ticipd Trcurrido uo ño del comiezo de l operció, el coumidor, por l rzoe que e, puede teer iteré e l ccelció ticipd o prcil del prétmo hipotecrio. Cudo eto ocurre, l otr prte cotrtte o pretmit puede o etr iteredo, y et itució l uple cobrdo u comiió de ccelció ticipd que pr lo prétmo tipo vrible e como máximo de u % y lo prétmo tipo fijo ocil etre el % y el 4%. Supogmo que queremo ccelr ticipdmete l operció repreetd e el iguiete equem: C... C... t... t i t... t 4
Meedez L reerv C por el procedimieto propectivo e l ecució (I): C = (I) i Si C le ummo l comiió de ccelció ticipd obtedremo el vlor de ccelció V. V = C δc iedo δ el porcetje que repreet l comiió por ccelció ticipd. Por último, eñlr que el coumidor, l vit de tod et relcioe podrá evlur cul e l operció ficier de prétmo hipotecrio que le reulte má iterete. 7.- Cocluioe Del trbjo derrolldo lo lrgo de l pági teriore, e puede cocluir eecilmete lo iguiete: E l UE o exite u ormtiv epecífic pr lo prétmo hipotecrio por lo que e le plic l ormtiv de crédito l coumo clrmete iuficiete. L elborció de u TAE míim pr todo lo píe, y el coocimieto de l cutí que puede ceder lo gto de ccelció ticipd, fcilit l tom de deciioe l coumidor fil. Pero e l TAE idividul l que prticulriz l itució del coumidor y le ofrece l iformció del cote efectivo de l operció. L Federció Hipotecri Europe poy l dopció de u código de coduct obre l iformció lo coumidore que e h de recoger e u folleto explictivo. El prétmo hipotecrio tiee u propi crcterític defiitori. Dede l décd de lo 8 lo crédito hipotecrio tipo vrible h teido much importci ddo que recoge l bjd de lo tipo de iteré ofreciedo u meor cote pr el prettrio. Detro de lo crédito hipotecrio tipo vrible etá lo prétmo idicido que tiee do tipo de térmio mortiztivo: el térmio mortiztivo rel o efectivo 4
VII Jord de ASEPUMA ( ) y el térmio mortiztivo teórico ( mortiztivo rele e utiliz l iguiete relció: = ( ) i ( ) i ). Pr clculr lo térmio L TAE idividul pr el prettrio-coumidor e obtedrá prtir de l iguiete ecució de equivleci ficier: C ( ) f f ( i ) g ( i ) ( G G AJD )( i ) i i = G Gr AJDi p p r f = = p Bibliográfi COMISIÓN DE LA UNIÓN EUROPEA (998): El crédito hipotecrio y lo coumidore, Directivo Cotrucció º 4, pp. 3-6. GARCIA BOZA, J., CACERES APOLINARIO, R.M. (998): Prétmo hipotecrio: Aálii ficiero Actulidd Ficier Año III º,pp.35-49. GIL PELAEZ, L. (987): Mtemátic de l Opercioe Ficier, AC, Mdrid. Ley /994, de 3 de mrzo, obre ubrogció y modificció de prétmo hipotecrio. RODRÍGUEZ, A. (994): Mtemátic de l ficició, S, Brcelo. Ley /994, de 3 de mrzo, obre ubrogció y modificció de prétmo hipotecrio. 43