Cámara Chlena de la Construccón Gerenca de Estudos Arrendar o comprar? Un análss empírco de los factores que determnan la decsón de compra o arrendo de la vvenda Danela Desormeaux Emanuel Vespa ~ Agosto 005 ~
Arrendar o comprar? Un análss empírco de los factores que determnan la decsón de compra o arrendo de la vvenda Danela Desormeaux Emanuel Vespa Economstas Gerenca de Estudos Cámara Chlena de la Construccón Resumen Según la Encuesta de Caracterzacón Socoeconómca (CASEN) 003, el 70% de los chlenos es dueño de su hogar, aunque este número se reduce alrededor de 50%, cuando sólo se consdera a Santago. Aunque la lteratura aplcada en el tema no es escasa, no se conocen esfuerzos prevos para comprender los determnantes de esta mportante decsón en el caso de Chle. El trabajo teórco, especalmente de Henderson e Ionanndes, establece que la eleccón dscreta entre comprar y arrendar no puede analzarse de manera separada del flujo contnuo de gasto en vvenda. La probabldad de poseer una casa es el resultado de combnar la probabldad de querer comprar (decsón comprar-arrendar pura) y de poder hacerlo (ausenca de restrccones de lqudez). En este documento, ocupando nformacón de la CASEN 003 y técncas de máxma verosmltud caracterzamos los determnantes de la decsón de comprar y arrendar. Los resultados muestran que las varables edad, ngreso y género del jefe de hogar afectan a la restrccón de lqudez. Por ejemplo, por cada $100.000 de ngreso adconal, la probabldad de no estar restrngdo al crédto aumenta en 1,8%. JEL Classfcaton: D1, R1, C16 Keywords: Tenure choce, Housng demand, Lqudty constrants La publcacón de los Documentos de Trabajo no esta sujeta a la aprobacón preva de la mesa drectva de la Cámara Chlena de la Construccón. Tanto el contendo de los Documentos de Trabajo, como tambén el análss y conclusones que de ellos se derven, son exclusva responsabldad de su(s) autor(es) y no reflejan necesaramente la opnón de la Cámara Chlena de la Construccón o sus drectvos. 1
INDICE PÁGINA I. INTRODUCCIÓN 3 II. HECHOS ESTILIZADOS 3 III. TEORÍA 10 IV. DESCRIPCIÓN DE LOS DATOS 1 V. ESTIMACIONES 19 VI. CONCLUSIONES 1 VII. BIBLIOGRAFÍA ANEXOS 3
I. INTRODUCCIÓN El 70% de las famlas chlenas son propetaras de la vvenda en que habtan, según la Encuesta CASEN del año 003. Sn embargo, esta cfra está nfluda por la polítca de vvenda, la cual otorga subsdos para la compra de la vvenda bajo dferentes modaldades. De hecho, s no se consdera a los benefcaros de subsdos habtaconales, el porcentaje de propetaros que arroja dcha encuesta es de sólo 30%. El objetvo de este estudo no es determnar las condcones fnanceras del mercado que favorecen la compra o el arrendo de la vvenda, sno conocer y cuantfcar las característcas que determnan (al menos en parte) la decsón por parte de una famla de comprar o arrendar su vvenda. Para ello, utlzando la encuesta CASEN del año 003, se caracterzarán a las famlas que arrendan y a las que son propetaras, de modo de dentfcar a pror dferencas entre éstas que puedan ser demostradas posterormente de manera empírca. El trabajo está organzado de la sguente manera. La segunda seccón muestra algunos hechos estlzados sobre arrendataros y propetaros en Chle. La tercera seccón dscute aspectos teórcos relaconándolos a la lteratura en el tema, en tanto que la cuarta presenta los datos y la qunta los resultados prncpales. La sexta seccón resume las conclusones y fnalmente se presenta en la séptma seccón un anexo con detalles econométrcos. II. HECHOS ESTILIZADOS Los hechos en la práctca nos muestran que Chle es un país donde las personas mayortaramente son propetaras de su vvenda. Ello se confrma a partr de los resultados de la encuesta CASEN del año 003, 1 en donde más del 70% de los hogares 1 La encuesta de Caracterzacón Socoeconómca CASEN, cuyo organsmo responsable es MIDEPLAN, es ejecutada por la Unversdad de Chle y tene como objetvo obtener nformacón acerca de las condcones socoeconómcas de los dferentes sectores socales del país. En el caso de la últma encuesta, ésta fue hecha entre el 8 de novembre y el 0 de dcembre de 003; tene cobertura naconal y el total de hogares encuestados es de 65.153. 3
son propetaros de la vvenda en que resden. Sn embargo, esta cfra está nfluda por la polítca de vvenda, la cual otorga subsdos para la compra de la vvenda bajo dferentes modaldades. De hecho, s no se consdera a los benefcaros de subsdos habtaconales, el porcentaje de propetaros que arroja dcha encuesta es de sólo 30% en promedo. En la encuesta CASEN se observan famlas que arrendan y otras que son propetaras de la vvenda en que habtan. Sn embargo, dado que no todas las personas tenen acceso al mercado del crédto, la observacón drecta de las famlas que arrendan no permte conclur que efectvamente ellas tomaron la decsón de arrendar porque es la que más se acomoda a sus preferencas, sno que eventualmente lo hacen porque no les queda otra alternatva y no pueden comprar. La pregunta que surge es s esta preferenca por la compra de la vvenda (en general) se observa en otros países. En lo que respecta a Amérca Latna, ésta es una regón de propetaros: aproxmadamente dos de cada tres vvendas están ocupadas en régmen de propedad, cfra que, comparada con países de Europa, por ejemplo, puede consderarse alta. Al comparar entre países el porcentaje de hogares propetaros según el PIB per cápta, se concluye que s ben la relacón no es lneal, exste una tendenca decrecente en la proporcón de hogares que son propetaros de su vvenda a medda que aumenta el ngreso del país. En la práctca sí exste otra alternatva, y es postular a un subsdo habtaconal. No obstante éstos están focalzados en los hogares más necestados. 4
Gráfco.1: Porcentaje de hogares propetaros de vvenda, por país. 90% 80% Venezuela Panamá Nueva Zelanda 70% 60% Ecuador Argentna Chle Australa Canadá Gran Bretaña EE.UU. 50% Franca Holanda 40% Alemana 30% 0 4 6 8 10 1 14 Países ordenados según PIB per cápta Fuente: BID, CEPAL y elaboracón propa. S ben estas cfras pueden estar nfludas por las dferentes polítcas de vvenda que exsten en cada país como es el caso de Chle en donde se favorece la compra de la vvenda a través de subsdos del Estado, o en Alemana donde el goberno otorga subsdos para el arrendo, la comparacón de estas cfras muestra, a nvel general, que en países más desarrollados la preferenca por la compra de vvenda no es tan clara como en países menos desarrollados. Ello se puede deber a varos factores, y el análss de ellos daría para un trabajo adconal, no obstante a pror se podría pensar que en países menos desarrollados o más nestables económcamente el ben raíz es preferdo como nstrumento de nversón, ya que es tangble y en general no sufre de pérddas mportantes. S además se añade el hecho de que en la mayoría de los países amercanos (EE.UU. ncludo) el sstema trbutaro favorece la compra de benes raíces, entonces las famlas van a optar por comprar su vvenda en vez de arrendar. Independentemente de la modaldad en que se habte la vvenda (s se es propetaro o arrendataro), se entende que las personas demandan servcos de habtaconales, los que corresponden al flujo de servcos que otorga la vvenda durante su vda útl. Adconalmente, la vvenda es consderada como un nstrumento de nversón que brnda segurdad, al no estar expuesta, por ejemplo a los perjucos de la nflacón. No obstante, la evdenca muestra que son muchas las famlas que quseran comprar pero 5
no pueden hacerlo, por tanto se ven enfrentadas a dos posbldades: arrendar o postular a un subsdo habtaconal. En esta seccón se descrbrán algunas característcas de los hogares que arrendan y que compran, de modo de poder caracterzar ambos grupos y posterormente dentfcar las eventuales restrccones de lqudez que exstan. Para esto se utlzará como undad de análss el hogar, excluyendo aquellos allegados o que comparten una vvenda. En prmer lugar, es fundamental conocer cómo se dstrbuyen arrendataros y propetaros según el tramo de ngresos. A nvel general se observa que el ngreso de las famlas que arrendan es menor que el ngreso de aquellos hogares que son propetaros. Sn embargo, al dvdr por tramos según decl de ngreso autónomo, no se observan en general dferencas mportantes, salvo en los dos últmos decles (que equvalen al 0% más rco de la muestra). De la observacón de estos datos se puede nferr, a pror, que el ngreso no es una varable restrctva a la hora de acceder al crédto. Gráfco.: Condcón de tenenca según decl de ngreso del hogar Toda la muestra 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 0% 10% Propetaros Arrendataros 0% I II III IV V VI VII VIII IX X Decl de ngreso autónomo del hogar Fuente: CASEN 003. 6
Sn embargo, al exclur de la muestra a los hogares que obtuveron su vvenda a través subsdo habtaconal, se constata que en los hogares de mayores ngresos el porcentaje de propetaros es mayor, cercano a 75% en el caso de los hogares del últmo decl. No es rrealsta suponer que las personas del últmo decl que arrendan (el 5%) lo hacen porque queren y no porque no pueden comprar, ya que en general no deberían tener restrccones al crédto. 3 De lo anteror se puede desprender que la tasa de 5% de arrendataros del últmo decl es la proporcón natural de arrendataros lbre de restrccones al crédto. A partr de dcho supuesto se puede conclur que en aquellos grupos donde el porcentaje de arrendataros es mayor que el umbral, exsten restrccones que mpden que las personas puedan adqurr la vvenda por sus propos medos. Ahora la hpótess es que, al exclur de la muestra a las famlas que obtuveron su vvenda medante algún programa de goberno, el ngreso es una varable que nfluye en la accesbldad al crédto que tenga una famla y por ende a la posbldad de compra de una vvenda. Gráfco.3: Condcón de tenenca según decl de ngreso del hogar Arrendataros Propetaros En % 100 90 80 70 60 50 40 30 0 10 0 I II III IV V VI VII VIII IX X Decl de ngreso autónomo del hogar Fuente: CASEN 003. 3 Corresponde a aquellas personas que, dadas sus característcas personales y demográfcas, preferen arrendar en vez de comprar. 7
En general los jefes de hogar (tanto hombres como mujeres) que arrendan son más jóvenes que los que son propetaros, por lo que a partr de ello se pueden nferr dos conclusones que no necesaramente son excluyentes: 1. Por la etapa del cclo de vda, en general los más jóvenes preferen arrendar en vez de comprar;. Las personas más jóvenes enfrentan mayores restrccones al crédto que el resto. 4 Gráfco.4: Condcón de tenenca de la vvenda según tramo de edad 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 0% 10% 0% Propetaros Arrendataros 0-4 5-9 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 + de 85 Tramo de edad jefe de hogar Fuente: CASEN 003. Con respecto a la educacón del jefe de hogar, los datos de la encuesta CASEN 003 muestran que, en promedo, las personas que arrendan tenen más años de educacón que aquellas que son propetaros. Ello no quere decr que un año de educacón adconal conlleve una mayor probabldad de arrendar, sno que eventualmente otros factores ncdrían en que personas con más años de educacón opten por arrendar en vez de comprar. 5 4 Estas conclusones son análogas s se consdera la muestra completa así como s se excluyen a los que obtuveron su vvenda medante un programa habtaconal. 5 Eventualmente personas con mayor educacón no ven a la vvenda como el únco ben seguro para nvertr su rqueza, sno que tenen un portafolo de nversón más dversfcado. Además, como probablemente tenen un mayor ngreso, la proporcón que representa la vvenda de éste es menor, por tanto su atractvo como ben de nversón seguro es menor. 8
III. TEORÍA La dscusón teórca acerca de la decsón de arrendar o comprar tene el desarrollo semnal en Henderson e Ioanndes (1983), 6 en donde los autores plantean que la vvenda (stock) es un medo para producr servcos de vvenda (flujo). En este esquema, un ndvduo puede consumr para sí msmo esos servcos (en cuyo caso será un dueño-ocupante) o tene la opcón de arrendarlos y así la vvenda se transforma en un ben de nversón. A su vez, el monto de servcos producdos por undad de stock depende de la tasa de utlzacón de la vvenda, la cual es elegda por el ocupante de la msma (sea el dueño o un arrendataro). Con todo, los autores demuestran que el equlbro en la tenenca de actvos mplca que ser propetaro de una vvenda no dfere de la tenenca de cualquer otro actvo a menos que se ntroduzca ncertdumbre. En otras palabras, en un mundo donde exste perfecta certdumbre la vvenda es vsta como cualquer otro actvo de nversón. 7 En este contexto, la decsón de comprar o arrendar va a depender de una externaldad clave asocada al uso. La exstenca de esta externaldad tene su orgen en que la tasa de utlzacón por parte del dueño de la vvenda (dueño-ocupante) va a ser dstnta que la del arrendataro. En efecto, como esta tasa es decsón del ocupante, s se asume que sólo parte de la deprecacón será reembolsada al dueño al fnal del contrato, entonces el arrendataro sólo carga con una porcón de los costos sobre la utlzacón que realza. Luego, resultará óptmo para él sobreutlzar la vvenda en relacón a lo que es deal para el dueño. Por lo tanto, la exstenca de esta externaldad, en conjunto con un mercado de actvos que funcona bajo plena certdumbre mplca que la tenenca (condcón propetaro-ocupante) es la eleccón domnante, es decr, en este marco no hay razón para el surgmento de arrendataros. Arrendar resulta atractvo s, por ejemplo, la nversón en vvenda no se encuentra sujeta a ncertdumbre y los ndvduos pueden nvertr en algún otro actvo que no esté 6 Henderson, J. Vernon y Yanns M. Ioanndes, A Model of Housng Tenure Choce. Amercan Economc Revew, Vol. 73, Nº 1. Marzo 1983. 7 En este caso exste perfecta certdumbre en la nversón de cualquer actvo. 9
lbre de resgo. 8 En este caso, para analzar la posesón, la ventaja de evtar la externaldad asocada al uso debe ponderarse con las característcas de aversón al resgo propas del nversor. En este marco, se puede mostrar que los ndvduos que tenen menos rqueza serán los dueños y que aquellos con mayor captal serán arrendataros. De todas maneras dejarán de observarse arrendataros con alto nvel de captal mentras mayor sea la progresvdad de un sstema mpostvo que favorezca la compra de la vvenda. Cabe señalar adconalmente que tambén es posble justfcar la tenenca por parte de ndvduos relatvamente pobres debdo a problemas de acceso al mercado de captales e ncertdumbre sobre las alternatvas de nversón. Hacendo referenca al prmer punto, se puede plantear que las famlas relatvamente pobres tenen menos alternatvas de nversón justamente porque tendrían mayores dfcultades para acceder al mercado de captales. Además, s para tales famlas la vvenda representa un gran porcentaje de su rqueza total, entonces mantener la msma en ese actvo es una manera de mnmzar el resgo de pérdda, especalmente en países con hstora resgosa en otros actvos fnanceros. El desarrollo teórco brnda dos aspectos clave. Por un lado, acentúa el hecho que corresponde dstngur entre ) la decsón de arrendar o comprar y ) el gasto en vvenda asocado a una u otra eleccón. Por otro, aun cuando las dos anterores son decsones dstntas, en la práctca se realzan de manera smultánea y debdo a ello no es correcto analzar empírcamente por separado la una de la otra. Así, los autores denomnan decsón dscreta a la prmera, ya que mplca una eleccón bnara: o compra o arrenda; en tanto que con decsón contnua hacen referenca a la segunda, justamente porque el gasto que la persona opte por realzar es una varable contnua. 9 Se debe notar que la probabldad de que una persona decda comprar depende de dos aspectos: que quera y que pueda hacerlo. S no exsteran restrccones al crédto, entonces debería ser certo que todas las personas que quseran tener una vvenda deberan poder hacerlo. 8 De todas maneras el resultado sgue sendo váldo s el actvo con resgo son las vvendas. 9 El planteamento formal del modelo se desarrolla en el Anexo VII.1. 10
En este contexto, se consdera que un ndvduo querrá poseer una vvenda cuando el benefco que recbe por esta decsón es mayor al que recbría de arrendar la msma undad habtaconal, suponendo que al realzar estas consderacones puede abstraerse de cualquer tpo de restrccón. La decsón, por tanto, que el ndvduo toma en este marco puede consderarse como la decsón pura pero que como se comentó prevamente debe ser ponderada por el poder. El modelo econométrco a estmar plantea una funcón de raconamento de crédto que, sn nformacón a pror en la que los ndvduos declaren s tenen restrccones o no, permte nferr s las msmas exsten. De manera smple, la forma para determnar s hay raconamento consste en realzar los sguentes pasos: 1) conocer las característcas de famlas que decden comprar; ) preguntarse s famlas con las msmas característcas de las que compran no lo realzan; y 3) ver s las famlas excludas tenen alguna dferencacón sstemátca con las que no están excludas. Como ejemplo de esto últmo tómense dos famlas que enfrentan los msmos precos de arrendar o comprar pero que en una el jefe de hogar tene un contrato de trabajo y en la otra no. S en promedo en la muestra famlas como la prmera se encuentran poseyendo y aquellas como la segunda no lo hacen, entonces se constatará que la varable tenenca de contrato racona el acceso al crédto. IV. DESCRIPCIÓN DE LA MUESTRA Para la estmacón del modelo se trabajó con la nformacón de la encuesta CASEN 003 para los hogares que vven en Santago, ya que la ausenca de nformacón (en partcular de precos) dfculta la estmacón del modelo para el resto de las cudades del país. A dferenca del promedo del país, en Santago la preferenca por la compra de la vvenda no predomna sobre la opcón de arrendo. En efecto, en esta submuestra 1.81 hogares son propetaros (45%), en crcunstancas que 1.535 hogares arrendan (55%). 11
Como se explcó en la seccón anteror, el modelo consdera de manera smultánea dos decsones: la eleccón entre arrendar y comprar (parte dscreta) y la decsón de cuánto gastar en vvenda (parte contnua). Para la parte dscreta se necesta tener una relacón entre el preco de compra y de arrendo por una undad de captal, en tanto que para la parte contnua se necesta el gasto total que ncurre el hogar en vvenda al mes, nformacón que se obtene a partr de la encuesta menconada. Con respecto al preco de compra de una undad de captal (es decr el preco de un metro cuadrado) que enfrenta el hogar ( P o,), Hendersson & Ioanndes plantean que estará dado por la sguente funcón: 10 0 P = W ( r + T + m ~ r ) T ( T + r) W o k K K K donde WK es el valor promedo del costo de una undad de captal (vvenda) en la zona k, r es la tasa de nterés nomnal, ~ r es la tasa de nflacón, m 0 es la tasa de mantenmento (la que debe ncurrr el propetaro para mantener la undad de captal con un nvel de servcos constantes), TK es la tasa efectva de mpuesto a la propedad en la zona k y T es la tasa de mpuesto margnal del ndvduo. En térmnos smples, la prmera parte de la ecuacón es el costo bruto de ser propetaro y la segunda parte da cuenta del benefco de la deduccón de mpuestos a la renta por el mpuesto pagado por la propedad y por los ntereses del crédto hpotecaro. Con respecto a k, la cudad de Santago se dvdó en 5 zonas: norte, sur, centro, ponente y orente. 11 A partr de la nformacón de la base de datos de tasacones del conservador de benes raíces se calculó para el año 003 el valor promedo de una undad de captal para cada zona ( W ). En la tabla 4. se muestran los valores: K 10 Véase anexo VII.1. 11 En estrcto k corresponde exactamente al lugar donde se ubca el nmueble, ya que el valor de los benes raíces en la realdad no es homogéneo. Sn embargo, la nformacón de la encuesta CASEN da cuenta de la comuna en donde resde el hogar, sn dstngur en el sector de la comuna, por lo que dada esta restrccón y para smplfcar la estmacón se optó por agrupar las comunas en cnco zonas. 1
Tabla 4.1: Valor promedo de undad de captal por zona de Santago Wk (UF/metro cuadrado) Zona Norte,38 Zona Sur 1,7 Zona Centro 31,1 Zona Ponente 19,87 Zona Orente 36,47 Fuente: Base de datos de tasacones, Conservador de Benes Raíces de Santago. Con respecto a la tasa de nflacón, ésta se fjó en 1,07, la tasa de nterés nomnal en 6,43 y para la tasa de mantenmento se usó la msma que utlzaron los autores para su estmacón (0,0075). Para conocer la tasa de mpuesto margnal que enfrenta cada undad (hogar) se tuvo que construr una varable que mdera el ngreso bruto del jefe de hogar, ya que en la encuesta CASEN se pregunta por el ngreso monetaro, el cual está deducdo de mpuestos. Por últmo, en relacón al mpuesto a la propedad, se calculó según la zona en que vve la famla y el ngreso autónomo de ésta. Se debe consderar que este preco por undad de captal que se construyó a partr de la fórmula anteror está subestmado, ya que no ncorpora los costos que debe ncurrr el propetaro al momento de mudarse, costos que lógcamente son mayores que en el caso de que la vvenda fuera arrendada. Con respecto al preco de arrendar ( P rk,) la msma undad de captal, éste se calculó en base a la nformacón obtenda por los avsos publcados en El Mercuro en dcho año, calculándose un promedo para cada zona. 13
Tabla 4.: Valor de arrendo de una undad de captal por zona Prk (UF/metro cuadrado) Zona Norte,38 Zona Sur 1,7 Zona Centro 31,1 Zona Ponente 19,87 Zona Orente 36,47 Fuente: Daro El Mercuro y elaboracón propa. Con esta nformacón de precos, para cada hogar se tene una relacón entre el preco que enfrentaría s compra versus s arrenda esa undad de captal. Concretamente, en promedo se tene que los hogares que son propetaros de sus vvendas la relacón entre el preco de compra y el de arrendo es 0,81, en crcunstancas para los que arrendan es 0,94 y para toda la muestra es 0,88. S ben a prmera vsta puede parecer extraño que en el caso de los que arrendan el preco de compra de esa undad sea menor que el de arrendo, ello se debe fundamentalmente a la subestmacón del preco de ser propetaro debdo a la omsón de los costos de mudarse. Ahora ben, el hecho de observar famlas arrendando en zonas en que el preco de compra sea nferor al preco de arrendo (es decr que la relacón sea menor a 1) es una señal explícta de que, más allá de que el preco de compra esté subestmado, exsten restrccones de acceso al crédto que mpden que famlas puedan comprar, aun cuando sea óptmo hacerlo. Caso aparte es el de la zona centro, en donde el preco de arrendar es superor al de comprar, lo que orgna que el porcentaje de propetaros en dcha zona sea bastante más bajo que el promedo. 14
Tabla 4.3: Preco compra/ Preco arrendo promedo y % de propetaros por zona Preco compra/preco arrendo % que es propetaro Zona Norte 0,78 47% Zona Sur 0,85 45% Zona Centro 1,15 7% Zona Ponente 0,87 60% Zona Orente 0,88 45% Fuente: Daro El Mercuro y elaboracón propa. Para la segunda parte del modelo, esto es la que estma cuánto se demanda de vvenda (servcos de vvenda), se necesta la nformacón del gasto mensual que ncurre la famla en vvenda, tanto para el caso en que ésta sea comprada o arrendada. Con respecto a esta varable, exsten varas restrccones. S el hogar es propetaro de la vvenda no se tene una medda exacta del gasto mensual en vvenda. Sn embargo, en la encuesta a las personas que son propetaros se les pregunta lo sguente: s usted arrendara su vvenda, cuánto pagaría al mes por este concepto?. Dado que esta nformacón eventualmente pudera estar sesgada, Mdeplan construye una varable que se llama alquler mputado la cual corrge la nformacón entregada por los ndvduos por los sesgos que se pueden producr. La segunda restrccón es que, a dferenca de la encuesta CASEN 000, en la encuesta de 003 a los jefes de hogar arrendataros no se les preguntó cuánto pagaban de arrendo (o s se les pregunta pero no aparece la varable en la base de datos). Por lo tanto, para soluconar este problema, se usó la nformacón de la encuesta del año 000 y se aplcó la metodología de precos hedóncos de modo de estmar el arrendo para el año 003. 1 Con todo, la varable gasto en vvenda (flujo mensual) corresponde al alquler mputado para aquellos hogares que son propetaros, en tanto que para los arrendataros corresponde a la varable construda a partr de la metodología de precos hedóncos. 1 La metodología de precos hedóncos srve para calcular el preco de los atrbutos del ben, en este caso la vvenda. 15
En la tabla 4.4 se muestran los valores promedo para ambas varables y en el gráfco sguente la evolucón según el decl de ngreso autónomo que pertenece el hogar. Tabla 4.4.: Alquler mputado y arrendo Observacones Promedo ($) Mínmo ($) Máxmo ($) Arrendo 1.539 96.41 37.703 790.43 Alquler mputado 1.81 83.60 1.850 1.09.500 Fuente: CASEN 003 y elaboracón propa. En pesos de novembre de 003. Gráfco 4.1: Alquler mputado y arrendo por decl de ngreso autónomo ($ de 003) 180.000 160.000 Arrrendo Alquler mputado 140.000 10.000 100.000 80.000 60.000 40.000 0.000 0 I II III IV V VI VII VIII IX X Decl de ngreso autónomo Fuente: CASEN 003 y elaboracón propa. La ventaja de trabajar con el modelo de Henderson & Ioanndes es que permte dentfcar el objetvo de este trabajo, el cual es ver el mpacto de las restrccones al crédto sobre la eleccón de la tenenca de la vvenda. Por consguente, lo que hay que buscar, a partr de la base de datos dsponble, son las varables que nfluyen en que una famla tenga acceso al crédto. Por nombrar algunas: la edad, el ngreso, los años de educacón, s está empleado, s tene contrato, etc. Con respecto a la varable 16
trabajo, se debe hlar más fno, en el sentdo de que obvamente es dstnto tener un empleo formal con contrato que un empleo temporal por cuenta propa. Es por ello que se construyó una varable que mde efectvamente s la persona está empleada bajo la perspectva de que pueda acceder a un crédto. Así, la varable trabajo construda ncluye aquellas personas que tenen contrato de trabajo, más aquellas que en su ocupacón prncpal declaran ser patrón, empleador o de las Fuerzas Armadas, y por últmo aquellos que trabajan por cuenta propa en un establecmento ndependente. Fnalmente, en la tabla 4.5 se muestra un resumen de las varables que a pror (y que se testearán empírcamente) tenen alguna ncdenca en relacón al acceso al crédto del hogar. Así, se concluye que el hecho de que la persona no tenga trabajo (según la defncón del párrafo anteror) es una varable que eventualmente restrnge la posbldad de acceder a fnancamento, por tanto el hogar debe optar por arrendar, aun cuando en sus preferencas domne la tenenca o aun cuando el preco relatvo de comprar sea menor que el de arrendar. Smlar conclusón se obtene con la varable edad: famlas cuyo jefe de hogar es más joven probablemente se ven más restrngdas al crédto que famlas cuyo jefe de hogar es mayor. Tabla 4.5: Resumen varables por condcón de tenenca % que tene trabajo Años de Edad promedo Ingreso bruto % hombres escolardad % casados Arrendan 65% 41,7 480.905 76% 1,5 5% Compran 7% 44,5 615.66 81% 1,5 7% Fuente: CASEN 003 y elaboracón propa. 17
V. ESTIMACIONES La tabla 5.1 presenta los resultados más mportantes para las estmacones de los coefcentes de restrccón al crédto, en tanto que los detalles econométrcos, que sguen el trabajo de Henderson e Ioanndes (1986) 13 se presentan en el anexo VII.1. Con esta estmacón, se buscó s es que exstía algún tpo de segregacón sstemátca (en térmnos de restrccón al crédto) respecto de la stuacón laboral (varable trabajo descrta en el apartado anteror), de la edad de la persona, del estado cvl, del nvel de ngreso y del nvel de escolardad. En el caso de las últmas dos varables no se encontraron efectos sgnfcatvos. Es decr, no habría raconamento de crédto sstemátco en funcón del ngreso o del nvel de escolardad de los ndvduos. De todas maneras sí hay efectos mportantes en el caso de las demás varables. En efecto, dsponer de un trabajo estable aumenta la probabldad de compra en poco menos de 15%, en tanto que estar casado lo hace en poco más de 13%. Al msmo tempo exste un efecto postvo de la edad, ya que por cada año adconal que en promedo tenga el ndvduo la probabldad de comprar la vvenda aumenta en 0,14%. Fnalmente, aunque el efecto cuanttatvo es menor, s el jefe de hogar es hombre la probabldad de comprar aumenta en promedo en 3,6%. Tabla 5.1: Prncpales resultados Muestra completa Varables Efectos Margnales Trabajo 0,144 Estado Cvl 0,136 Edad 0,0014 Género 0,036 Fuente: Estmacón propa. 13 Henderson, J. Vernon y Yanns M. Ioanndes, Tenure Choce and the Demand for Housng. Económca, Vol. 53, Nº 10. Mayo 1986. 18
El hecho que la varable ngreso no sea sgnfcatva es coherente con lo que se señalaba en la seccón II. Efectvamente, al realzar la estmacón para la muestra completa, es decr ncluyendo a las famlas que obtuveron su vvenda medante algún programa de goberno, se está omtendo el rol que cumple el ngreso de la famla en el acceso al mercado del crédto. Para comprobar esta hpótess, se estmó el msmo modelo pero consderando sólo aquellos propetaros de vvenda que la obtuveron sn aporte del Estado. Los resultados se muestran en la sguente tabla: Tabla 5.: Prncpales resultados Muestra sn hogares que adqureron vvenda con subsdo Varables Efectos Margnales Trabajo 14,1% Ingreso* 1,8% Estado Cvl 14,0% Edad 0,4% Género 6,7% Fuente: Estmacón propa. Los resultados de la estmacón que excluye de la muestra a los que obtuveron su vvenda medante algún programa habtaconal exponen conclusones smlares que los resultados de la muestra completa, salvo con una dferenca: el ngreso. Efectvamente, dsponer de un trabajo estable y estar casado aumenta la probabldad de compra en 14%. En el caso de la edad, el efecto es levemente superor: por cada año adconal que en promedo tenga el ndvduo la probabldad de comprar la vvenda aumenta en 0,4%. En relacón al género del jefe de hogar, ahora el efecto es mayor ya que la probabldad de compra aumenta en 6,7% s el jefe de hogar es hombre. Por últmo, la estmacón muestra que por cada $100.000 de ngreso, la probabldad de no estar restrngdo al crédto aumenta en 1,8%. Esta dferenca con respecto al prmer modelo se debe fundamentalmente a que el subsdo habtaconal equvale a un aumento en el ngreso del hogar, por tanto al consderar en la muestra personas que adqureron su vvenda medante el subsdo se está gualando el ngreso de estas personas con el de famlas de mayores recursos 19
que compraron su vvenda medante sus propos recursos, lo que provoca que esta varable aparezca como que no es una restrccón al crédto. VI. Conclusones Según la Encuesta de Caracterzacón Socoeconómca (CASEN) 003, el 70% de los chlenos es dueño de su hogar, aunque este número se reduce alrededor de 50%, cuando sólo se consdera a Santago. Aunque la lteratura aplcada en el tema no es escasa, no se conocen esfuerzos prevos para comprender los determnantes de esta mportante decsón en el caso de Chle. El trabajo teórco, especalmente de Henderson e Ionanndes, establece que la eleccón dscreta entre comprar y arrendar no puede analzarse de manera separada del flujo contnuo de gasto en vvenda. La probabldad de poseer una casa es el resultado de combnar la probabldad de querer comprar (decsón comprar-arrendar pura) y de poder hacerlo (ausenca de restrccones de lqudez). En este documento, ocupando nformacón de la CASEN 003 y técncas de máxma verosmltud caracterzamos los determnantes de la decsón de comprar y arrendar. Los resultados muestran que las varables edad, ngreso y género del jefe de hogar afectan a la restrccón de lqudez. Por ejemplo, por cada $100.000 de ngreso adconal, la probabldad de no estar restrngdo al crédto aumenta en 1,8%. 0
VII. Bblografía - Henderson, J.V.; Ioanndes, Y.M. A model of housng tenure choce. Amercan Economc Revew, Vol 73, Nº1, 1983. - Henderson, J.V.; Ioanndes, Y.M. Tenure choce and the demand for housng. Economca, New Seres, Vol 53, Nº10, 1986. - Maxmum Lkelhood Estmaton wth Stata, nd edton. 1
VIII. ANEXOS VIII.1. Anexo: Precsones econométrcas Este anexo dentfca las formulacones econométrcas que se han ocupado para realzar las estmacones y sgue el trabajo de Henderson e Ioanndes (1986). Se consderará que s la famla -ésma decde poseer la vvenda (en adelante poseer es ndcado con subíndce O ), entonces dsfrutará de un nvel de utldad dado por: V = V(P,P, Y ) + e (1) O O x O donde: V es la funcón de utldad ndrecta de la famla; P O es el preco neto de poseer un metro cuadrado de vvenda; P x es el preco de los demás benes; Y es el ngreso real permanente y e O representa al error. S la famla arrenda, entonces su utldad vene dada por: V = V(P, P,Y ) + e () R R x R P R es el preco de arrendar, que varía en funcón de la zona de la cudad donde la famla desee vvr y e R es el error asocado. Se asume que tanto e R como e O sguen dstrbucones normales ndependentes con meda cero y varanza σ e. Una famla querrá poseer s: V o V R > 0 Dado esto y especfcacones para los errores que se mostrarán luego, se tene que una famla tene una probabldad de poseer ( querer ) dada por p Pr( V V 0) ocupando (1) y () se obtene: = y O R >
( V( P,P,Y ) V ( P,P,Y ) > e e ) O X R R X Gerenca de Estudos Cámara Chlena de la Construccón p = Pr (3) R O Notando que los errores e R y e O sguen una dstrbucón normal, entonces la resta de los msmos tambén sgue una dstrbucón normal con meda cero, pero con varanza dada por σ e. En térmnos de la normal estándar (cuya funcón acumulada se denomnará con Φ y la densdad con φ) la probabldad en (3) queda defnda por: (, P, Y ) V( P, P, Y ) V P O X R X p = Φ (4) σ e De todas maneras, s una famla quere poseer se la observará en ese estado sólo s no es excluda del mercado de crédtos. La exclusón puede ocurrr porque los bancos asocan una alta tasa de resgo haca famlas de certas característcas sobre la base de la edad del jefe de hogar, el nvel de educacón, sus habldades laborales, etc. Sea entonces q la probabldad que una famla pueda acceder a un crédto ( poder ) y asúmase que una famla no es raconada del mercado de crédto s se cumple un crtero dado por C δ > z, donde C es un vector de característcas de la famla, δ son parámetros desconocdos y z es un térmno de error que refleja varables excludas. Luego, la probabldad que la famla no esté raconada es: C δ z q = φ dz (5) σ z donde se asume que z sgue una dstrbucón normal con meda cero y varanza σ z, por lo que φ(z) es la funcón densdad normal y C δ = δ 0 + δ 1 C 1 + δ C +... + δ G C G. Expresando la funcón (5) en térmnos acumulatvos queda: C δ q = Φ (6) σ z 3
Como se menconó prevamente q se utlzará para denomnar a la funcón poder comprar. La probabldad de observar a una famla poseyendo una vvenda (denomnada en adelante π ) es la probabldad de que quera y que pueda hacerlo, es decr: π = p q (7) S la famla decde por poseer o arrendar, tendrá una funcón de demanda por servcos de vvenda (h j ) dada por la ecuacón de demanda mplcada por la funcón de utldad ndrecta V, o lo que es lo msmo: h ( P, P,Y ε ) = j = O, R (8) j h j j x, j donde ε j son los térmnos de error y en adelante se asumrá que los errores e j, ε j y z no se encuentran correlaconados entre sí. Para la funcón de utldad en (1) y () se toma un caso espacal de la forma normal de Gorman dado por 14 : α 1+ α ( Y β P β P ) P P V = (9) 1 j x j x A partr de esta funcón de utldad ndrecta es posble dervar las funcones de demanda por servcos de vvenda realzado por la famla (h ), tal como se muestran a contnuacón: H = α Y +β (1 α) P β α P + ε (10) 1 j x 14 La especfcacón (9) mplca elastcdades varables excepto por la elastcdad respecto del preco drectamente asocado a la eleccón dscreta, que debe ser menor a 1 en valor absoluto. 4
donde P j es gual a P O para los que compran la vvenda y P R para los arrendataros; y se asume que el error sgue una dstrbucón normal con meda cero y varanza dada por σ ε. Para estmar los parámetros de la funcón de utldad, la funcón querer y la funcón poder ocuparemos métodos de máxma verosmltud. S f j es la funcón de verosmltud para la ecuacón de demanda, entonces la funcón de verosmltud dado un vector de resultados para una famla vene dada por: γ ( ) (( ) ) O γ π f 1 π f R O R donde γ O = 1 s la famla posee y es cero en otro caso y γ R = 1 s arrenda y cero en otro caso. S las n observacones se ordenan de manera que hasta la observacón A las personas se encuentran poseyendo sus vvendas y desde A en adelante arrendan, entonces el logartmo de la funcón de verosmltud queda dado por: A = 1 n LLF = log π + log (1 π ) + log f + logf (11) = A+ 1 A = 1 O n = A+ 1 R de manera que la funcón es separable en eleccones dscretas y contnuas. A partr de las especfcacones en (4) y (6) se puede dervar la porcón dscreta de la funcón en (11) que queda dada por: LLF A n d = log (p q ) + log (1 p q ) = 1 = A+ 1 En tanto que la parte contnua ocupando (10) queda determnada según: 5
n LLFc = log π 1 n logσ ε 1 1 A = 1 A = 1 1 σ ε 1 σ ( H α Y β (1 α) P + β α P ) ε 1 ( H α Y β (1 α) P + β α P ) 1 O R x x La tabla A1 resume los resultados obtendos de las estmacones realzadas a partr de (11). En la especfcacón presentada la ecuacón de raconamento vene dada por: C δ = δ 0 + δ 1 Trabajo + δ Ingreso + δ 3 Escolardad + δ 4 Estado Cvl + δ 5 Edad + δ 6 Género. Tabla A1: Resultados de las estmacones Varable Coefcente Desvacón estándar Estadístco z Trabajo (δ 1 ) 1,003 0,11 8,959 Ingreso (δ ) 0,00000 0,00001 0,44 Ecuacón de raconamento Escolardad (δ 3 ) -0,0 0,013-1,67 Estado Cvl (δ 4 ) 0,953 0,16 7,573 Edad (δ 5 ) 0,010 0,004,315 Género (δ 6 ) 0,51 0,15,003 Constante (δ 0 ) -0,95 0,34 -,94 α 0,01 0,000094,31 Parámetros de β 1 54,776,5519177 1,47 demanda β -0,00 0,00085868 -,0 Número de observacones: 76 (150 propetaros, 14 arrendataros) LLF: -16984,33 Para pasar de los coefcentes estmados a los efectos margnales presentados en el texto es necesaro trabajar con los msmos. De (7) tenemos que: 6
π C = p q C (1) Donde, para encontrar el efecto margnal medo se evaluarán el resto de las varables en sus valores medos para la muestra. En partcular ocupando (4) y notando a los valores medos como una raya sobre la varable p se encuentra: p _ V PO, PX, Y V PR, P Φ σ e = X _, Y Los valores medos para la muestra en las varables ocupadas se presentan a contnuacón en la tabla A: Tabla A: Valores promedo Ingreso 940.109 P O 1,35 P R 1,5 Trabajo 0,69 Escolardad 1,60 Estado Cvl 0,61 Edad 4,96 Género 0,61 Como era de esperarse, dado que la muestra se encuentra levemente volcada haca los dueños, el valor de p evaluado según los valores promedo llega a 0,501. Por otro lado el segundo componente de (1) queda defndo por: 7
q C = _ C δ φ σ z δ (13) Evaluado en los valores medos el prmer multplcando de (13) llega a 0,87. Por lo que para obtener los efectos margnales (para valores medos de la muestra) desde los parámetros en la tabla A1 corresponde multplcar esos coefcentes por 0,144. 8