El sector inmobiliario ha sido uno de los más afectados. Aplicaciones prácticas a la actividad inmobiliaria: interpretaciones a las consultas del ICAC

Transcripción

1 Contbilidd sectoril Aplicciones práctics l ctividd inmobiliri: interpretciones ls consults del ICAC Desde l publicción del nuevo pln, el ICAC h contestdo un serie de consults respecto l contbilidd de l ctividd inmobiliri, relizndo lguns clrciones muy interesntes l respecto, cuy visión más práctic se bord en este trbjo Adolfo Millán Aguilr Ctedrático EU- UCM Victori de l Hers Jiménez Tribunl de Cuents Profesor socido-ucm El sector inmobilirio h sido uno de los más fectdos por l crisis económic que está sufriendo nuestro pís. Por ello, el impcto que l nuev normtiv contble tiene en sus estdos finncieros cobr un importnci dicionl por el intento de interpretrl de l form más decud los intereses empresriles. Adicionlmente, este sector present un crcterístic muy interesnte desde l perspectiv contble, no sólo por su propi ctividd, sino por ser siempre l referenci obligd pr el estudio de los contrtos de obr de lrg durción en culquier contexto, incluid l consultorí. L ctul normtiv contble h origindo pr el sector inmobilirio l confluenci de diverss problemátics, que se pueden resumir en: L no plicbilidd de cierts norms contbles precedente (fundmentlmente ls Norms de Adptción del Pln Generl de Contbilidd ls Empress Inmobiliris, probds por Orden de 28 de diciembre de 1994 del Ministerio de Economí y Hciend). L interpretción de l propi norm contble con vocción generlist, pero que present dificultdes de encje en este sector por sus especiles prticulriddes, como son l definición de vent o el concepto de existencis. Todo ello h origindo que, desde l publicción del nuevo PGC, el Instituto de Contbilidd y Auditorí de Cuents (ICAC) hy contestdo un serie de consults reltivs problemátics de este sector, relizndo lguns clrciones muy interesntes l respecto. CONTRATOS FALLIDOS Ls Consults 8 del BOICAC 74/2008, 6 del BOICAC 78/2009, y l Consult 5 del BOICAC 75/2008 fcilitn criterios sobre l contbilizción de los ingresos por vents de inmue-

2 bles en fse de construcción, de los contrtos fllidos de vents contbilizds en 2007, ntes de l vigenci del PGC, y de l dquisición de bienes como consecuenci del cobro de créditos contr clientes, respectivmente. En este prtdo, se nliz el trtmiento de un vent relizd en el ño 2007, bjo l plicción de l dptción sectoril de 1994, y el cliente result fllido en ños posteriores con el ctul PGC en vigor. Se plnten tres csuists diferentes: 1. Cliente fllido por l vent de un viviend en fse de construcción, lógicmente que no se h entregdo. 2. Cliente fllido por l vent de un viviend termind. 3. Cliente fllido que devuelve l viviend termind. Enuncido generl del cso A finles del ño 2007, un empres inmobiliri que posee un viviend en proceso de construcción l vende por , cobrndo l contdo como entrd; durnte el ño 2008, percibirá 12 mensuliddes de cd un, y el resto lo cobrrá en el momento de l entreg en enero de Su coste de construcción finl es de En cso de insolvenci, se devolverán el 50% de ls cntiddes cobrds y el resto se qued como indemnizción. Otros dtos: se prescinde del IVA; si procedier, el efecto fiscl es del 30%. L mortizción se cuntific en el 2% nul, y los posibles gstos de devolución de l viviend se estimn en FICHA RESUMEN Autores: Adolfo Millán Aguilr y Victori de l Hers Jiménez Título: Aplicciones práctics l ctividd inmobiliri: interpretciones ls consults del ICAC Fuente: Prtid Doble, núm. 220, ins , bril 2010 Loclizción: PD Resumen: El entorno contble de ls entiddes constructors e inmobiliris h sufrido cmbios importntes con el ctul Pln Generl de Contbilidd, que h modificdo prtdos importntes de l dptción sectoril del Pln Adicionlmente, l ctul situción económic, especilmente dñin pr este sector de ctividd, oblig ls empress estudir fondo l ctul legislción pr interpretrl de l form más fvorble pr l presentción de sus estdos contbles. En este contexto, se hn plntedo diverss consults l ICAC, cuys respuests son nlizds con diversos ejercicios prácticos. Plbrs clve: Contbilidd sectoril. Consults ICAC. Actividd inmobiliri. Abstrct: The ccounting environment of construction nd rel estte institutions hs undergone substntil chnges over the current Generl Accounting Pln, which mended the relevnt prgrphs of his dpttion of the Pln Additionlly, the current economic sitution is prticulrly bd for this industry, requires compnies hs studied in depth the new legisltion to interpret it s fvourbly to the presenttion of its finncil sttements. In this context vrious queries rised by ICAC tht the responses re nlyzed with vrious exercises Keywords: Accounting. ICAC. Rel Estte. 99

3 contbilidd sectoril nº 220 bril 2010 «L Consult 7 del BOICAC 80/2009, que ofrece criterios pr contbilizr el deterioro de ls existencis y de ls inversiones inmobiliris, indic que continún vigentes los criterios pr contbilizr el deterioro de vlor fijdos por l» dptción sectoril Cliente fllido por l vent de un viviend en fse de construcción En este contexto, se combinn dos problems: ) L situción trnsitori de l dptción sectoril l PGC de b) El efecto del fllido propimente dicho L norm de vlorción 18ª Vents y otros ingresos de l dptción sectoril permití contbilizr el ingreso por l vent de inmuebles en fse de construcción cundo éstos se encuentren sustncilmente termindos; l normtiv determin esto que se produce cundo los costes pendientes pr finlizr l obr no fuern significtivos en relción con su importe totl, lo que l norm entiende que ocurre cundo, l menos, se hubier incorpordo el 80% de los costes de l construcción, sin tener en cuent el vlor del terreno. L empres inmobiliri, en el cso plntedo, hbrí contbilizdo l vent de l viviend en 2007 plicndo ls Norms de Adptción del Pln Generl de Contbilidd ls Empress Inmobiliris, vigentes en es fech: Bncos Clientes Vent de viviends Desde 2008, está en vigor l Norm de Registro y Vlorción (NRV) 14ª Ingresos por vents y prestciones de servicios del PGC; ést dispone que sólo se contbilizrán los ingresos por vents cundo se cumpln un serie de condiciones, entre otrs, que se hyn trnsmitido los riesgos y beneficios significtivos inherentes l propiedd de los bienes y que l empres vendedor no reteng el control, ni l gestión corriente de los bienes vendidos en un grdo socido normlmente con su propiedd. Teniendo en cuent ls considerciones nteriores, l Consult 8 del BOICAC 74/2008 explic que, con l cumulción del 80% de los costes incurridos, no se puede entender que se produce l trnsmisión de los riesgos y beneficios significtivos, por lo que dich trnsmisión, en el cso de inmuebles en fse de construcción, se llevrá cbo, con crácter generl, cundo el inmueble se encuentre prácticmente termindo (por ejemplo, con el certificdo finl de l totlidd de l obr), y se hy otorgdo escritur públic de comprvent, o se hy hecho lgún cto de puest disposición del comprdor. Por tnto, prtir del ño 2008 no se puede plicr lo estblecido en l dptción sectoril. L cuestión que se suscit hor es que sí hy que relizr lgún juste l blnce de pertur del ño 2008, por el derecho de cobro surgido de l vent contbilizd en En principio, l disposición trnsitori primer del Rel Decreto de probción del PGC permite l empres optr por vlorr todos los elementos ptrimoniles que debn incluirse en el blnce de pertur, conforme los principios y norms vigentes con nterioridd l entrd en vigor de l Ley 16/2007, de 4 de julio, de reform y dptción de l legislción mercntil en mteri contble pr su rmonizción interncionl con bse en l normtiv de l Unión Europe, slvo los instrumentos finncieros que se vloren por su vlor rzonble. No obstnte, si l empres decide no hcer uso de l opción nterior, vlorrá todos sus elementos ptrimoniles conforme con ls nuevs norms y usrá un cuent de reservs como contrprtid de los justes. Por lo tnto, l entidd no tiene l obligción de relizr ningún juste l inicio de l contbilidd de 2008 y en los sucesivos meses de este ño relizrá l notción: Bncos Clientes El sldo pendiente de cobro 31de diciembre de 2008 es de [ (3.000 x 12)]. El problem surge cundo, en enero de 2009, se produce l morosidd y en este mrco se sitú l Consult 6 del BOI- CAC Nº 78/2009 en l que se plnte cómo tiene que contbilizr un sociedd que h optdo por l posibilidd contempld en l disposición trnsitori primer de que sus elementos ptrimoniles del blnce de pertur del ño 2008 figuren conforme ls Norms de Adptción del Pln Generl de Contbilidd ls Empress Inmobiliris y se encuentr con l situción de que, en 2007, h contbilizdo un ingreso por l 100

4 Aplicciones práctics l ctividd inmobiliri: interpretciones ls consults del ICAC vent de un viviend en construcción y, en 2009, el cliente se nieg finlizr l operción de compr y, por tnto, pgr el resto del precio del contrto. De est mner, si l vent registrd en 2007 no cumple con los requisitos estblecidos por el nuevo PGC, (es decir, en generl no se h producido l trnsmisión de los riesgos y beneficios inherentes l propiedd), hbrá que retrotrer l operción con efecto 1 de enero de 2008, combinndo l Consult 6 del BOICAC 78/2009, con l NRV 22ª Cmbios en criterios contble, errores y estimciones contbles como si fuese un cmbio de criterio o error reltivo ese ño. En este cso, se introducirá un juste de pertur de 2009 respecto l del 2008 (con reflejo en el estdo de cmbios en el ptrimonio neto de con ls siguientes crcterístics): ) Dr de lt l viviend como existencis por el vlor contble previo l momento en que se registró l vent, que será su vlor de construcción: (plicndo por nlogí el criterio recogido en l Consult 5 del BOICAC 75/2008, que se expone continución). Al no hberse producido l trnsmisión del bien, l inmobiliri recuper l propiedd de l viviend que, por otr prte, siempre h sido suy, unque contblemente tiene que proceder reconocerl. b) Cncelr el crédito frente l cliente registrdo por c) Devolver , que se corresponde con el 50% de ls cntiddes bonds por el cliente [50% ( )]. d) L empres y hbrá tributdo por el impuesto sobre socieddes del ño 2007, por l diferenci entre el ingreso por l vent de y el coste por l dquisición de l viviend por , y, por tnto, l dr de lt el inmueble, tiene que proceder reconocer un impuesto diferido, sobre l bse del tipo impositivo del 30%, que se puede cuntificr en [30 % ( )]. e) En el cso de que hubier contbilizdo un psivo por los costes pendientes de incurrir pr terminr ls viviends, tendrá que dr de bj l correspondiente provisión y, en su cso, cncelr culquier impuesto nticio socido est provisión que no cumpl los criterios de reconocimiento. f) L contrprtid de tods ls notciones contbles será un cuent de reservs. El juste tom l siguiente form de siento: Existencis de viviends Activos por impuesto diferido Reservs Clientes Bncos Con posterioridd, si l empres comprueb que el vlor neto relizble de ls viviends es inferior su coste, efecturá un corrección vlortiv por deterioro. Cliente fllido por l vent de un viviend termind Otr cuestión diferente es si l vent contbilizd en el ño 2007 cumple con los criterios pr reconocer el ingreso conforme l nuevo PGC, es decir, se hbrán trnsmitido los riesgos y beneficios inherentes l propiedd, por lo que en este cso no procede relizr ningún juste en el blnce inicil de 2009, unque si l empres estim que no v percibir el importe registrdo como derecho de cobro, debe dotr un corrección vlortiv por deterioro: Pérdids por deterioro de créditos Deterioro de vlor de créditos Cliente fllido que devuelve l viviend termind Tmbién se puede producir l situción de que el cliente no logre hcer frente l pgo de l deud con l empres y devuelv l viviend. Ante est situción, l Consult 5 del BOI- CAC 75/2008, hce ls siguientes precisiones: ) No se trt de un permut de inmovilizdo porque pr que lo fuer, el bien recibido tendrí que ser, en todo o en prte, cmbio de un ctivo no monetrio, y el crédito l cliente no lo es. b) L viviend que se recibe, y se considere existencis, inmovilizdo mteril o inversión inmobiliri (dependiendo del destino que se l vy dr), se vlorrá l coste (se supone que lo consider un retorno). c) Ls Norms de Adptción del Pln Generl de Contbilidd ls Empress Inmobiliris, que como y se h dicho, son de plicción en todo lo que no se opong l legislción mercntil y l nuevo PGC, estblecen que los bienes recibidos por cobro de créditos se vlorrán por el importe del crédito correspondiente l bien recibido, más los gstos ocsiondos por l operción, o l precio de mercdo si fuese inferior, unque si se hubiern vendido con nterioridd, se incorporrán l ctivo de l empres inmobiliri por el coste de producción o, en su cso, por el de dquisición. d) El nálisis conjunto de l operción pone de mnifiesto que l incorporción de l viviend se debe hcer por el vlor contble previo l momento de l enjención, con el límite del vlor rzonble de dich viviend en l fech de incorporción. Teniendo en cuent lo nterior y considerndo que los gstos de recuperción de l viviend scienden 5.000, y que 101

5 contbilidd sectoril nº 220 bril 2010 no se le devuelve ningun cntidd l cliente, el siento de contbilizción será: { Existencis Inmovilizdo mteril Inversiones inmobiliris Clientes Beneficios procedentes de (según perfil de ctivo que se considere) Bncos Si el vlor de mercdo de l viviend fuer inferior , se registrrí por ese menor importe y umentrí l cuntí de l pérdid. ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA L Consult 5 del BOICAC 78/2009 indic cómo se h de contbilizr el rrendmiento con opción de compr de un inmueble por prte de un rrenddor que tiene por objeto socil l promoción y gestión de estos bienes, y plnte dos posibiliddes: que se trte de un rrendmiento finnciero o que lo se simplemente opertivo. El problem tl como está plntedo tiene dos vertientes: ) L elección entre si el inmueble se entreg por rrendmiento finnciero o l operción es sólo un lquiler opertivo. b) Los criterios pr distinguir entre mbos csos. L Consult no estblece criterios específicos pr resolver l situción b), sino que remite l norm generl de rrendmientos, por lo que qued incomplet, pues precismente el componente de myor complejidd e importnci es l decisión tomr entre mbs lterntivs frente l considerción contble, specto eminente técnico y que y está resuelto en el PGC con myor o menor clridd. Tmbién es cierto que l csuístic es grnde y que result muy difícil mtizr tods ls situciones. El rgumento más definitorio es el grdo de probbilidd del ejercicio de l opción de compr, y pr ello se puede reflexionr sobre indicios específicos tles como: Si el precio de l cuot de lquiler es el de mercdo o superior, y en este último cso deducible del precio finl de l viviend, es un indicio de grntí de compr. El vlor residul está en consonnci con el resto de los pgos de tl form que l operción se ventjos pr el rrendtrio o no. Pr desrrollr mbos csos, rrendmiento finnciero u opertivo, se plnte en el siguiente ejemplo: El 1 de enero de 2008 se firm un contrto de rrendmiento de un viviend, por el que se vn cobrr tres cuots nules de 250, con un tipo de interés del 5% y con un opción de compr de ejercer el 31 de diciembre de 2010, y que tiene l siguiente secuenci temporl: 1/1/2008 1/1/2009 1/1/ /12/2010 Cuots Vlor residul El precio de dquisición de l viviend que se v rrendr es de ; se mortiz rzón de 150 nules y l fech del contrto tiene un mortizción cumuld de 300. Arrendmiento finnciero Cundo de ls condiciones económics del cuerdo de rrendmiento se deduzc que se trnsfieren sustncilmente todos los riesgos y beneficios inherentes l propiedd del inmueble (por ejemplo, cundo no existn duds rzonbles de que se v ejercitr dich opción), se consider que se trt de un rrendmiento finnciero y se contbilizrá conforme l NRV 8ª Arrendmientos y otrs operciones de nturlez similr. El resultdo de l operción 1 de enero del ño 2008 es: + Vlor ctul de ls cuots y de l opción de compr [ * (1+ 0,05) * (1+ 0,05) * (1+ 0,05) - 3 ] Vlor contble del inmueble rrenddo (1.500) Precio de dquisición: Amortizción cumuld: 300 = Beneficio 727 Y en es fech, l form de contbilizr el rrendmiento será: 250 Bncos 238 Créditos corto plzo 250 * (1+ 0,05) Créditos lrgo plzo 250 * (1+ 0,05) 2 = * (1+ 0,05) 3 = Amortizción cumuld Inversiones inmobiliris Bº operciones inmobiliris 727 No obstnte, si l empres fuer distribuidor del inmueble, se considerrá un operción del tráfico comercil y deberá registrrse como un vent de existencis que, conforme l NRV 14ª Ingresos por vents y prestciones de servicios, se vlorrá por el vlor rzonble de l contrprestción, recibid o por recibir, unque tmbién será de plicción l NRV 9ª Instrumentos finncieros, pr los créditos por operciones comerciles, de tl form que el siento será: 102

6 Aplicciones práctics l ctividd inmobiliri: interpretciones ls consults del ICAC 250 Bncos 238 Clientes 250 * (1+ 0,05) Clientes lrgo plzo 250 * (1+ 0,05)- 2 = * (1+ 0,05)- 3= Vent de inmuebles (mercderís) El vlor de coste del inmueble se justrí como vrición de existencis, y el resultdo de l operción serí técnicmente el mismo. Un problem dicionl se plnte si el cliente optse por rechzr l opción de compr l finlizción del contrto. L respuest l Consult no resuelve este problem, unque según su enuncido, tmpoco se preguntó. En este cso hbrí que plicr l NRV 22ª Cmbios de criterios contbles, errores y estimciones contbles, entendiendo que lo que se produce es un cmbio de estimción contble como consecuenci del conocimiento de nuevos hechos y el juste se plicrá con efecto prospectivo, con un ingreso o gsto en l cuent de pérdids y gnncis. El proceso oblig dr de lt l viviend como un inversión inmobiliri el 31 de diciembre de 2010 con ls siguientes crcterístics: Se reconoce el inmueble por su vlor de coste: Se reconoce l mortizción cumuld que sciende 750 dividid entre, l y existente de 300 y l deprecición de los tres ños de uso por 450 (150 * 3). Se cncel el sldo con el cliente y reconstituido por los intereses plicdos: L diferenci se imput resultdos generndo un pérdid de Inversiones inmobiliris 700 Pérdids por operciones inmobiliris Amortizción Acumuld 750 Clientes Los resultdos de l operción durnte el contrto son los siguientes: + Beneficio 1 de enero de Ingreso finnciero por l ctulizción de los derechos de cobro 273 Crédito corto plzo ( ) 12 Crédito lrgo plzo ( ) 261 Pérdid 31 de diciembre de 2010 (700) = Totl 300 Si l operción se hubier contbilizdo como un rrendmiento opertivo, el resultdo de l operción lo lrgo de los ños serí: + Ingreso por ls cuots de rrendmiento (250 * 3) 750 Gsto por mortizción 450 = Resultdo neto 300 Pr l situción en l que l empres se l constructor o promotor del inmueble, se tendrá que dr de lt l viviend como existencis por su precio de dquisición de y cncelr el crédito frente l cliente, registrndo el siguiente siento 31 de diciembre de 2010: Existencis de viviends Clientes Bº operciones comerciles De tl form que los resultdos obtenidos son: + Vent de enero de Precio de dquisición (1.800) + Ingreso finnciero por l ctulizción de los derechos de cobro Clientes ( ) + 12 Clientes lrgo plzo ( ) Beneficio 1 de enero de = Resultdo neto 750 El resultdo neto coincide con el importe de ls tres cuots 250 * 3 =

7 contbilidd sectoril nº 220 bril 2010 «Si se promulg lgun normtiv en mteri de ordención del territorio y urbnismo que fecte de form durder e irreversible l vlor de los terrenos o inmuebles, se debe corregir su vlor contble en función» de l deprecición sufrid Arrendmiento opertivo En este cso, culquier que se el objeto socil de l empres, clsificrá el inmueble destindo l rrendmiento con opción de compr como un ctivo no corriente, como un inversión inmobiliri y estrá sujet mortizción y correcciones vlortivs por deterioro, y ls cuots por el rrendmiento se contbilizrán como ingreso del ejercicio de l siguiente form: 250 Bncos DETERIORO DE INMUEBLES Ingresos por rrendmientos 250 L Consult 7 del BOICAC 80/2009, que ofrece criterios pr contbilizr el deterioro de ls existencis y de ls inversiones inmobiliris, indic que, teniendo en cuent lo estblecido por ls NRV 10ª Existencis y 4ª Inversiones inmobiliris del PGC de 2007, continún vigentes los criterios pr contbilizr el deterioro de vlor fijdos por l dptción del PGC de 1990 ls empress inmobiliris, y hce lguns precisiones en función de l considerción de los inmuebles como: Existencis. Inversiones inmobiliris. Un empres inmobiliri posee un viviend con un precio de dquisición de 250 y 31 de diciembre de 2009 consider que puede obtener por ell 260, unque pr conseguir ese importe tendrá que relizr un cmpñ promocionl con un coste estimdo de 20. Un viviend de crcterístics similres tiene un precio de mercdo de 230. Si est viviend se destinr l rrendmiento, podrí obtener por ell un cuot nul de 30, percibir l finl de cd uno de los 10 ños siguientes. El 5% se consider un tipo de interés de mercdo decudo. Existencis L primer puntulizción que hce l Consult es en cunto los importes tomr como referenci pr registrr l pérdid de vlor de ls existencis de inmuebles, contbilizd como provisión en el PGC de 1990 y como corrección vlortiv por deterioro en el PGC 2007, y que, en mbos Plnes, cundo el vlor de mercdo en el primero, o el vlor neto relizble, en el segundo, sen inferiores l precio de dquisición o l coste de producción hy que efectur un corrección vlortiv. En este sentido, el vlor neto relizble de un ctivo es el importe que l empres esper obtener por su enjención en el mercdo en el curso norml del negocio, deduciendo los costes estimdos pr llevrl cbo, y el mejor referente pr estimr este importe es el vlor rzonble que, con crácter generl, se clculrá por referenci un vlor fible de mercdo. Aunque mbos conceptos, vlor neto relizble y vlor de mercdo, prece que son equivlentes, l consult especific que esto no es sí, y que el primero responde fctores específicos de l entidd, como su cpcidd pr imponer precios de vent, pr sumir riesgos o pr incurrir en costes diferentes los de l generlidd de ls empress del sector, y pr su cálculo l empres tiene que tener en cuent l incertidumbre inherente l ctividd empresril, mientrs que el vlor rzonble debe considerrse l mejor estimción del importe que l empres esper obtener por l enjención de sus productos en el mercdo. En muchos csos, ls empress no podrán diferencir el vlor neto relizble y el vlor rzonble de sus productos, unque si lo hiciern, deberán dr cumplid informción en l memori. En el ejemplo propuesto, l empres puede clculr el vlor neto relizble de su viviend, y será este importe el que compre con el precio de dquisición pr clculr el posible deterioro de vlor: + Precio de dquisición Vlor neto relizble ( 240) + Estimción del precio de vent 260 Costes de vent (20) = Deterioro de vlor

8 Aplicciones práctics l ctividd inmobiliri: interpretciones ls consults del ICAC El siento contble es: 10 Pérdids por deterioro de existencis Inversiones inmobiliris Deterioro de vlor de existencis 10 + Precio de dquisición +250 Importe recuperble (myor importe) (232) Vlor en uso * 1, * 1, * 1,05 10 Vlor rzonble Precio de mercdo Costes de vent (20) = Deterioro de vlor 18 L repercusión contble de l nuev ctegorí de inversiones inmobiliris es reducid l plicársele el mismo trtmiento que l inmovilizdo mteril y, concretmente, en lo referente l deterioro de vlor de un inmueble rrenddo, el PGC de 2007 no h introducido vriciones significtivs respecto l PGC de 1990 o sobre su dptción ls empress inmobiliris. Y se contbilizrí: 18 Pérdids por deterioro de inversiones inmobiliris Deterioro de vlor de inversiones inmobiliris 18 Así, est últim norm estblece que deberán efecturse correcciones vlortivs siempre que el vlor contble del inmovilizdo no se recuperble por l generción de ingresos suficientes pr cubrir todos los costes y gstos, incluid l mortizción, y l NRV 2ª Inmovilizdo mteril del PGC 2007 indic que se producirá un pérdid por deterioro del vlor cundo el vlor contble del inmovilizdo supere su importe recuperble, entendido éste como el myor importe entre su vlor rzonble menos los costes de vent y su vlor en uso. Y hy que tener en cuent que el vlor en uso de un inmueble destindo l rrendmiento es, en generl, el vlor ctul de los flujos de efectivo futuros esperdos trvés de su utilizción en el curso norml del negocio importe que se esper recuperr por su rrendmiento-, teniendo en cuent su estdo ctul, y ctulizdos un tipo de interés de mercdo sin riesgo. Es decir, que el vlor en uso de un inversión inmobiliri mide los ingresos que l empres esper obtener trvés de su rrendmiento. L Consult consider que ls estimciones de ls cuots de rrendmiento, el plzo durnte el cul se v percibir y los tipos de descuento, necesrios pr clculr el vlor en uso, tienen que bsrse en hipótesis rzonbles teniendo en cuent ls expecttivs del negocio, o l cpcidd de l empres pr imponer precios por encim o debjo del mercdo, por incurrir en costes diferentes los de l myorí de ls empress del sector o l incertidumbre existente, lo que signific que el vlor en uso no tiene por qué ser igul l vlor rzonble, pues el primero responde fctores propios de l empres y el segundo lo fij el mercdo. Además, en el cso de que l empres no piense mntener el inmueble en explotción hst el finl de su vid económic, pr clculr el vlor en uso tiene que restr los flujos de efectivo esperdos los costes de vent. Con los dtos del ejemplo, el deterioro de vlor de l viviend 31 de diciembre de 2009 se clculrí de l siguiente form: Por último, en el cso de que se promulgue lgun normtiv en mteri de ordención del territorio y urbnismo que fecte de form durder e irreversible l vlor de los terrenos o inmuebles, culquier que se su clsificción contble como existencis o como inversiones inmobiliris, se debe corregir su vlor contble en función de l deprecición sufrid. CONCLUSIONES L contbilidd de l ctividd inmobiliri h resultdo muy fectd con el Nuevo Pln Generl de Contbilidd que hn modificdo contenidos importntes de l dptción sectoril del PGC Adicionlmente, el ICAC h intentdo con sus consults clrr diverss situciones como: El impcto de l repercusión de l situción trnsitori que en un ctividd como l inmobiliri y con el ctul entorno económico puede mnifestrse vrios ejercicios después de l puest en mrch del PGC. El trtmiento contble de nuevos productos comerciles que combinn rrendmiento con opción de compr. L influenci de l definición precis de diversos criterios de vlorción en l vlorción del deterioro de estos ctivos. BIBLIOGRAFIA Norms de Adptción del Pln Generl de Contbilidd ls Empress Inmobiliris, probds por Orden de 28 de diciembre de 1994 del Ministerio de Economí y Hciend (BOE, 4 de enero de 1995). Rel Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se prueb el Pln Generl de Contbilidd (PGC). (BOE; 20 de noviembre de 2007) Consult 8 del BOICAC 74/2008 Consult 5 del BOICAC 75/2008 Consult 5 del BOICAC 78/2009 Consult 6 del BOICAC 78/2009 Consult 7 del BOICAC 80/