Estimado cliente, para realizar un análisis correcto de la problemática contable planteada, será preciso analizar:

Transcripción

1 Consultorí Consult El 3 de mrzo de 2009 un sociedd dedicd l promoción inmobiliri dquiere unos terrenos vlordos en con el objeto de construir un edificio de viviends pr el cul se emplerá un ño y se inicirá en mrzo de El ntiguo propietrio del terreno recibirá cmbio un piso con un vlor estimdo de A 31 de diciembre de 2009 se vlor el terreno en Cómo se contbilizrí l dquisición del terreno?, es necesrio provisionr y que el vlor del terreno se h visto reducido?. Cómo serí el juste en este cso, si ls cuents del ejercicio 2009 y estuviern cerrds?. Presupuesto Estimdo cliente, pr relizr un nálisis correcto de l problemátic contble plnted, será preciso nlizr: - L dptción sectoril del PGC pr empress inmobiliris (Orden de 28 de diciembre de 1994), - L NRV 2ª prtdo 1.3 "Permuts" del PGC 2007, - L NRV 10ª "Existencis" del PGC 2007, del PGC L NRV 23ª "Hechos posteriores l cierre" del PGC Anlizr si existe lgun diferenci dependiendo de que l empres inmobiliri plique el PGC 2007 o el PGC PYMES. Por lo que el presupuesto de su consult sciende 100 euros. Respuest 1) Contbilizción de l dquisición del terreno Un empres dedicd l promoción inmobiliri, plicrá, bien el PGC 2007 (RD 1514/2007) o el PGC PYMES (RD 1515/2007), (según correspond) y l dptción sectoril del PGC pr empress inmobiliris (Orden de 28 de diciembre de 1994), que si bien es nterior l probción de los plnes contbles ctulmente vigentes se plicrá en todo quello que no entre en contrdicción con dichos plnes contbles tl y como se indic en disposición trnsitori quint del PGC 2007.

2 Pr l contbilizción del terreno dquirido, este se considerrá un existenci pr l empres promotor inmobiliri, pues si cudimos l dptción sectoril pr empress inmobiliris (Orden de 28 de diciembre de 1994), vemos que los bienes objeto del tráfico de l empres tendrán l considerción de existencis. Por otro ldo, pr el ntiguo propietrio, l entreg del terreno se considerrá un nticipo, y que cmbio recibirá un piso en l futur construcción. Contblemente, l operción descrit se considerrá un permut, concretmente será un dquisición de un solr cmbio de un construcción futur. Además, si tendemos l norm de registro y vlorción 2ª del PGC 2007 (prtdo 1.3), estremos nte un permut comercil y que será quell en l cul: ". L configurción (riesgo, clendrio e importe) de los flujos de efectivo del inmovilizdo recibido difiere de l configurción de los flujos de efectivo del ctivo entregdo; o b. El vlor ctul de los flujos de efectivo después de impuestos de ls ctividdes de l empres fectds por l permut, se ve modificdo como consecuenci de l operción. Además, es necesrio que culquier de ls diferencis surgids por ls nteriores cuss ) o b), resulte significtiv l comprrl con el vlor rzonble de los ctivos intercmbidos." Un specto tener en cuent es el trtmiento contble del IVA, y que si nlizmos el rtículo 75.1 de l Ley del IVA, est operción deveng IVA tnto en l dquisición del terreno, (lo que precisrá que l empres inmobiliri repercut IVA), como en l entreg del nticipo (En el cso de que l ntigu propietri del terreno fuer un empres obligd liquidr IVA, será preciso que repercut IVA). En definitiv, pr l empres inmobiliri, el siento que formliz l dquisición del solr serí el siguiente: (601) Comprs de terrenos y solres (472) Hciend públic, IVA soportdo (1) Anticipos de clientes (438) Hciend públic, IVA repercutido (477) Bncos (572) (1) Sólo en el cso de que l ntigu propietri del terreno fuer un sociedd obligd liquidr IVA En cunto l vlorción de est compr, l NRV 2ª prtdo 1.3. permuts, indic que ls permuts comerciles se vlorrán por el vlor rzonble del ctivo entregdo, slvo que se teng evidenci más clr del vlor rzonble del ctivo recibido y con el límite de este último. En el cso concreto plntedo: Págin 2 de 6

3 - Pr l empres inmobiliri, el ctivo entregdo será el piso (vlordo en ) y el ctivo recibido será el terreno (vlordo en ). Nos debemos decntr por este último vlor pues es un vlor más clro que el vlor del piso, que es un estimción y demás, es superior l vlor del terreno. L empres inmobiliri repercutirá un IVA de un 7% ( x 0,07 = ) - En el cso de que l ntigu propietri del terreno fuer un empres, el ctivo entregdo será el terreno (vlordo en ) y el ctivo recibido será el piso (vlordo en ). En este cso, tmbién nos decntmos porque est empres vlore el bien recibido por el vlor rzonble del terreno. Est empres repercutirá un IVA del 16 %. ( x 0,16 = ) Si l empres plic el PGC PYMES, el trtmiento contble será el indicdo en los párrfos nteriores, teniendo en cuent que l referenci l NRV 2ª del PGC 2007 se entenderá relizd l NRV 2ª del PGC PYMES. 2) Necesidd de provisionr en el cso de que el vlor del terreno se ve reducido Como hemos indicdo nteriormente, pr l empres inmobiliri el terreno tendrá l considerción de existencis, por lo que debemos cudir l NRV 10ª del PGC 2007 "Existencis", en l que se indic que ls existencis se vlorrán inicilmente por su coste. El reconocimiento se relizrá ví regulrizción de existencis l finl del ejercicio medinte los siguientes sientos: Por ls existencis l inicio del ejercicio: (610) Vrición de existencis de mteris prims Terrenos con clificción urbnístic (312) Por ls existencis l cierre del ejercicio: (312) Terrenos con clificción urbnístic Vrición de existencis de mteris prims (610) En vlorciones posteriores, cundo el vlor neto relizble se inferior su vlorción inicil se efecturán ls oportuns correcciones vlortivs reconociéndols como un gsto en l cuent de pérdids y gnncis. Pr ls mteris prims y otrs mteris consumibles en el proceso de producción (como es el terreno objeto de consult), si es preciso relizr un corrección vlortiv, el precio de reposición puede ser l mejor medid de su vlor relizble neto. Sin embrgo, hy que tener presente los dos siguientes spectos: Págin 3 de 6

4 - No se relizrá corrección vlortiv si se esper que los productos termindos (el edificio) los que se incorporen ls mteris prims (el terreno), sen vendidos por encim del coste. - No será preciso reconocer un corrección vlortiv en el cso de bienes o servicios objeto de un contrto de vent o de prestción de servicios en firme cuyo cumplimiento deb tener lugr posteriormente, siempre que el precio de vent estipuldo cubr el coste de los bienes y servicios más todos los costes pendientes de relizr, necesrios pr l ejecución del contrto. Teniendo en cuent lo nterior, si l empres promotor, esper vender el edificio por encim del coste totl de ls mteris prims necesris pr su elborción (en este cso, conocemos el terreno como un de ess mteris prims), o si tiene firmdos contrtos de vent que cubren el coste de elborción del edificio, no será preciso relizr corrección vlortiv, y se reconocerán existencis en l regulrizción por el precio de coste ( ). En cso contrrio, se reconocerán existencis por su vlor de reposición, es decir, por un vlor neto contble de Por lo que en l regulrizción de existencis del ejercicio 2009, si no es preciso relizr corrección vlortiv, en lo que se refiere l terreno l empres notrá los siguiente: (312) Terrenos con clificción urbnístic Vrición de existencis de mteris prims (610) En cso de que sí estime oportuno reconocer corrección vlortiv, demás del siento nterior, relizrá el siguiente siento: (693) Pérdids por deterioro de existencis Deterioro de vlor de ls mteris prims (terrenos) (391) Se utilizrá l cuent 693 y que el PGC 207 en su 5ª prte "definiciones y relciones contbles" destin est cuent pr contbilizr l corrección vlortiv relizd l cierre de ejercicio por deterioro de crácter reversible de ls existencis. Finlmente, l NRV 10ª permite revertir est corrección vlortiv reconociendo un ingreso si ls circunstncis que cusron l corrección de vlor dejrn de existir. Est reversión se relizrá l cierre del ejercicio medinte el crgo de l cuent 391 y el bono de l cuent 793 por l estimción del deterioro clculd Págin 4 de 6

5 en el ejercicio nterior, y medinte el bono de l cuent 391 y el crgo de l cuent 693 por l estimción del deterioro clculd en el ejercicio que se cierr. Por ejemplo, si l cierre del ejercicio 2010 se estim que el vlor del terreno es de y l empres inmobiliri ve indicios suficientes tl y como se h explicdo en párrfos nteriores pr reconocer un corrección vlortiv, relizrá los dos siguientes sientos: (391 ) Deterioro de vlor de ls mteris prims (terrenos) Reversión del deterioro de existencis (793) (693) Pérdids por deterioro de existencis Deterioro de vlor de ls mteris prims (terrenos) (391) En el cso de que l empres plique el PGC PYMES, el trtmiento contble será el mismo, siempre teniendo en cuent que ls referencis relizds l NRV 10ª se entenderán relizds l NRV 12ª "Existencis" del PGC PYMES. 3) Ajustes relizr en el cso de que ls cuents estén cerrds Un error contble está definido en l NRV 22 del PGC 2007 "Cmbios en criterios contbles, errores y estimciones contbles" como quells "omisiones o inexctitudes en ls cuents nules de ejercicios nteriores por no hber utilizdo, o no hberlo hecho decudmente, informción fible que estb disponible cundo se formulron y que l empres podrí hber obtenido y tenido en cuent en l formulción de dichs cuents." Por lo que en el cso de que l empres inmobiliri cerrr ls cuents del ejercicio 2009 sin reconocer l corrección vlortiv, cundo est fuer necesri, estremos nte un error contble. En est NRV se indic que los errores contbles procedentes de ejercicios nteriores tendrán el mismo trtmiento que los cmbios en los criterios contbles. Es decir, se relizrá el correspondiente juste por el efecto cumuldo de ls vriciones de los ctivos o psivos, el cul se imputrá en un prtid de reservs slvo que fecte un gsto o un ingreso imputdo en ejercicios previos en otr prtid de ptrimonio neto. Otros spectos tener en cuent l hor de corregir errores contbles es que se deberá notr en l memori de ls cuents nules informción reltiv este juste y que en l informción comprtiv de los ejercicios fectdos por el error será preciso modificr ls cifrs correspondientes. En el cso concreto que nos ocup, el error contble fect l vlorción de ls existencis, y su efecto cumuldo se imputrá en un prtid de reservs Págin 5 de 6

6 medinte el siguiente juste. Este juste se entenderá relizdo inicios del ejercicio 2010: (113) Reservs voluntris Deterioro de vlor de ls mteris prims (terrenos) (391) Se utilizrá l cuent 113 y que en l quint prte del PGC 2007 "Definiciones y relciones contbles" se firm que est cuent se crgrá por l corrección de un error contble con crgo l cuent representtiv de los elementos ptrimoniles fectdos por este hecho. En el cso de que l empres inmobiliri plique el PGC PYMES, el trtmiento contble será el mismo pero teniendo en cuent que l mención l NRV 22ª del PGC 2007 se debe entender relizd l NRV 21ª Cmbios en criterios contbles, errores y estimciones contbles" del PGC PYMES. Slvo mejor opinión Le slud tentmente Nombre y pellidos Economist Págin 6 de 6