Fondo de Inversión Inmobiliaria Renta y Plusvalía No Diversificado. Factores Relevantes de la Calificación. Perfil del Administrador

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1 Si Fondos Inmobiliarios / Costa Rica Costa Rica Informe de Calificación Calificaciones Sesión Ordinaria del Consejo de Calificación No del 18 de enero de 2013 Fondo Actual Anterior FIRP FII 3+(cri) FII 2-(cri) Entidad calificada desde 31/12/10 Analistas Rodrigo Contreras, Director (506) rodrigo.contreras@fitchratings.com Yeini Vargas, Analista (506) yeini.vargas@fitchratings.com Factores Relevantes de la Calificación La baja de la calificación del Fondo de Inversión Inmobiliaria de Renta y Plusvalía (FIRP o Fondo) refleja el sostenido nivel de desocupación que el portafolio ha venido presentando en los últimos años, comparando desfavorablemente con la industria. La calificación también considera una mayor vulnerabilidad estructural del portafolio ante un entorno adverso en comparación con otros portafolios calificados en categorías superiores, una razonable diversificación por inquilino, así como una adecuada calidad de los principales inmuebles. Durante los últimos 3 años, la ocupación anual promedio (calculada como ingresos por arrendamientos actuales sobre ingresos por arrendamientos bajo el escenario de arrendamiento de todos los inmuebles) ha presentado una tendencia decreciente, siendo que para el año 2012 alcanzó un 79% (2011: 85%; 2010: 89%). Este nivel de desocupación que FIRP ha venido mostrando le ha impedido alcanzar una mayor capacidad potencial de generación de ingresos por alquileres. A diciembre 2012, el portafolio está compuesto por 34 inmuebles con un área arrendable de aproximadamente 104, m 2 y un valor en libros de US$74.3 millones. En términos generales, los inmuebles del portafolio poseen adecuadas ubicaciones, un apropiado estado de conservación y condiciones acordes con su vocación. Los edificios más importantes (centros comerciales: Terramall y Plaza Mayor) son competitivos en el sector comercialdetallista y oficinas, y alojan una importante cantidad de inquilinos (58) dedicados a diversas actividades comerciales. Si bien la diversificación de ingresos por inquilino favorece al Fondo, la gestión de un número importante de arrendatarios (mayor a 150) también acarrea una carga administrativa significativa. A la luz que un 51% del total de ingresos del Fondo proviene del sector comercial-detallista, en el corto/mediano plazo, el Fondo podría experimentar presión en sus ingresos conforme nuevos centros comerciales vayan consolidando su participación de mercado. Durante el año 2012, la administración ha hecho esfuerzos para mantener bajo control los niveles de morosidad en el pago de las rentas, siendo que los alquileres por cobrar se redujeron en aproximadamente un 44%, particularmente aquellos con mora mayor a 90 días. Durante el 2012, la deuda contratada se incrementó en un 54% con el fin de financiar la adquisición de inmuebles. A diciembre 2012, FIRP tiene contratado dos préstamos (con Scotiabank de Costa Rica y Banco Cathay), los cuales representan un moderado 15.9% del valor en libros de los inmuebles (dic. 2011: 10.9%). En el corto plazo, vence el préstamo de Banco Cathay (US$1.9 millones), el cual fue contratado en diciembre 2012, por lo que Fitch estará monitoreando la gestión de fondeo de FIRP a la luz de la dinámica de inversión que vaya realizando y bajo escenarios de sensibilización aplicados. Perfil del Administrador FIRP es administrado por Aldesa Sociedad Fondos de Inversión S.A. (Aldesa SFI o SAFI), empresa constituida en el año 2001 y domiciliada en Costa Rica. Actualmente, la SAFI cuenta con 6 empleados, y pertenece en un 100% al Grupo Bursátil Aldesa S.A (GBA).. A diciembre 2012, el número de inversionistas del Fondo asciende a 469 (2011: 537). Aldesa SAFI administra un total de 6 fondos de inversión por un total de activos de US$190.9 millones: 4 financieros (US$40.2 millones), 1 inmobiliario (US$74.3 millones) y 1 desarrollo inmobiliario (US$76.4). Actualmente, este último se encuentra en proceso de saneamiento financiero. 19

2 Perfil del Administrador ALDESA, SAFI, S.A. Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. administra activos por US$276.8 millones a abril 2012, de los cuales US$73.23 millones corresponden a 1 fondo inmobiliario. A partir del año 2001 incursiona en la administración de inversión inmobiliaria. Con trayectoria en el mercado de valores costarricense desde su fundación Grupo Aldesa brinda servicios de intermediación bursátil, asesoría de inversiones, administración de Fondos de inversión y banca de inversión. Dirección San José, Curridabat, del Servicentro la Galera 500 metros al este, sobre la carretera vieja a Tres Rios. Gerente General Página web Administrador de Portafolio Tipo de organización Sociedad Administradora de Fondos Año de fundación 2001 No. de administradores de 1 Portafolio Domicilio de incorporación Costa Rica No. de empleados 6 Lanzo Luconi Bustamante Pablo Gonzalez Fernandez Propietarios Grupo Aldesa, S.A. Activos bajo Administración Cifras en Millones de Colones Activos Totales Activos Netos Inversionistas Fondos Financieros F.I. NO DIVERSIFICADO ALDESA LIQUIDEZ COLONES F.I. NO DIVERSIFICADO ALDESA MENSUAL COLONES F.I. DIVERSIFICADO ALDESA LIQUIDEZ DOLARES F.I. NO DIVERSIFICADO ALDESA RENTA DOLARES Total Fondos Financieros % Fondos Financieros Fondos No Financieros F.I. INMOBILIARIA DE RENTA Y PLUSVALIA NO DIVERSIFICADO F.I. DE DESARROLLO INMOBILIARIO MONTE DEL BARCO Total Fondos No Financieros % Fondos No Financieros Total Fondos Administrados 2, , , , , , , , , , , % 22.45% 66.96% 38, , , , , , % 77.55% 33% 120, , ,910 2

3 Compañía y Recurso Humano Composición Accionaria y Posición Financiera El FIRP es administrado por Aldesa SAFI, empresa autorizada en septiembre Aldesa SAFI está normada por la Ley Reguladora del Mercado de Valores y es supervisada/regulada por la SUGEVAL. Su capital social asciende a alrededor de 900 millones, siendo que pertenece en un 100% a Grupo Bursátil Aldesa, S.A. Independencia y Gobierno Corporativo La Junta Directiva de Aldesa SAFI está integrada por 5 miembros, que poseen experiencia empresarial, financiera y bursátil. Esta Junta Directiva es la responsable de dictar, aprobar y reformar todas las políticas y procedimientos a aplicar en todos los fondos. La estructura organizacional de la SAFI no ha sufrido ningún cambio significativo. Administración de Riesgo y Controles Administración del Riesgo de Inversión Durante el 2012, la deuda contratada se incrementó en un 54% con el fin de financiar la adquisición de inmuebles. A diciembre 2012, FIRP tiene contratado dos préstamos (con Scotiabank de Costa Rica y Banco Cathay) por un total de US$11.8 millones, los cuales representan alrededor de un 16% del valor en libros de los inmuebles (diciembre 2011: 11%). Las principales condiciones del préstamo con Banco Cathay (US$1.9 millones), contratado en diciembre 2012, son las siguientes: 1) Plazo: 90 días; 2) Tasa de interés: 7%; 3) Pago de capital: Al vencimiento; y 4) Garantía: Inmobiliaria. Este préstamo ha sido utilizado para capital de trabajo. Fitch estará monitoreando la gestión de financiamiento de FIRP para el repago de este préstamo, así como también en el largo plazo, a la luz de la dinámica de inversión que vaya realizando y bajo escenarios de sensibilización aplicados. 3

4 Administración del Portafolio La estrategia de inversión de la administración de FIRP se ha caracterizado por concentrar su portafolio en el sector de comercio-detallista. Actualmente, la SAFI se está enfocando en la compra de inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Costa Rica (tal como se ha observado en las últimas adquisiciones) y dedicados al almacenaje (bodegas) y oficinas. En el período agosto-diciembre 2012, FIRP compró 3 inmuebles totalizando US$8.8 millones y 6, m 2 de área arrendable: 1) Diciembre 2012: Edificio Guilá (ofibodegas), por US$1.8 millones (representando un 2.4% del activo total del Fondo). El área arrendable es 2,468.6 m 2. Fitch estima que esta propiedad podría contribuir con menos de un 3% a los arrendamientos totales del Fondo. El inquilino actual de este inmueble es Grupo Guilá, dedicado a la comercialización de productos para diseño, dibujo, arquitectura y similares. Las principales condiciones contractuales son: 1) Plazo: 3 años; 2) Ajuste anual al alquiler: 2% (2 primeros años) y 3% (resto del plazo, incluyendo prórrogas); 3) Penalti por desalojo anticipado: 3 meses de renta (1er año de alquiler), 2 meses de renta (2º año de alquiler) y 1 mes de renta (3er año de alquiler). 2) Octubre 2012: Bodega Zona Franca Z, por US$5.76 millones (representando un 9% del activo total del Fondo). El área arrendable es 14, m 2. Actualmente, esta propiedad contribuye con un 9.2% a los arrendamientos totales del Fondo. El inquilino actual de este inmueble es Grupo San Bernardino (Venezuela), dedicado al procesamiento/empacado de atún para exportación. Las principales condiciones contractuales son: 1) Plazo: 10 años; 2) Ajuste anual al alquiler: 3.5%; 3) Penalti por desalojo anticipado: 9 meses de renta. 3) Agosto 2012: Bodegas Coris Cartago (bodegas de almacenamiento), por US$1.24 millones (representando menos de un 2% del activo total del Fondo). El área arrendable es 1, m 2. Actualmente, esta propiedad contribuye con menos de un 2.5% a los arrendamientos totales del Fondo. El principal inquilino es Compañía Nestlé de Costa Rica (almacena productos alimenticios), mientras que el resto son empresas comerciales de productos diversos. Las principales condiciones contractuales son: 1) Plazo: 3 años; 2) Ajuste anual al alquiler: 2.5%. Los recursos para ejecutar estas compras provinieron de la venta de 3 inmuebles, fondos propios y endeudamiento bancario. A la luz de potenciales compras de inmuebles (la administración ha planificado la adquisición de 7 inmuebles a partir del año 2013), Fitch estará evaluando la accesibilidad y contratación de deuda adicional que el Fondo realice y su efecto sobre el flujo hacia el inversionista. En el corto plazo, no se perfilan colocaciones de participaciones en mercado primario local. Durante el año 2012, el nivel de la ocupación promedio de FIRP alcanzó un 79% (2011: 85%; 2010: 89%). Actualmente, el portafolio inmobiliario cuenta con 3 propiedades completamente desocupadas, y 7 inmuebles cuya ocupación individual es menor a un 70%. Por su parte, el flujo anual de ingresos por arrendamiento ha enfrentado presión durante el año 2012 derivada de la desocupación, ubicándose en aproximadamente US$6.4 millones (2011: US$6.7 millones). Fitch opina que el nivel de desocupación que FIRP ha venido mostrando le ha impedido alcanzar una mayor generación de ingresos por alquileres. Propiedades 4

5 Los 34 inmuebles abarcan un total estimado de 104, m 2, con un valor en libros de US$74.3 millones a diciembre Los inmuebles más importantes del portafolio se consideran competitivos en los respectivos mercados que atienden, ya que poseen un buen estado de conservación, así como ubicaciones y condiciones acordes con su vocación. Las áreas comerciales y de oficinas son las que aportan la mayor porción de los ingresos del Fondo, siendo que se caracterizan por su versatilidad. Ingresos Por Inmueble (Octubre 2012) Plaza Mayor 11.8% Terramall 22.1% Interplaza 4.9% Bodegas Coris Cartago 4.5% Bodegas Santa Ana 8.2% Local Gr upo Q 5.8% Mall Inter nacional 5.8% Otros 37.0% Fuente: Elaboración propia con datos de ALDESA SFI. Diversificación Una de las fortalezas del Fondo es la diversificación por arrendatario del portafolio. No obstante, a pesar que ninguno de los arrendatarios aporta más de un 10% de los arrendamientos totales, y los cuatro mayores inquilinos en conjunto representan alrededor de un 22% del total de rentas, la exposición del Fondo al sector comercial-detallista (que aporta un 51% del total de ingresos del Fondo) genera una mayor sensibilidad a los cambios del ciclo económico en comparación con otros segmentos económicos. Asimismo, dada la naturaleza comercial de los inquilinos, la mayor parte de éstos tienen una relativamente baja dependencia de los inmuebles que arriendan, situación que también presentan aquellos portafolios inmobiliarios con una composición similar. Capacidad de Generación de Flujos Una parte importante de los ingresos (46%) se ve expuesta a contratos de arrendamiento con vencimientos contractuales menores 3 años, lo cual se considera acorde con el segmento inmobiliario en el que el Fondo se enfoca. Durante los últimos 3 años, la ocupación anual promedio (calculada como ingresos por arrendamientos actuales sobre ingresos por arrendamientos bajo el escenario de arrendamiento de todos los inmuebles) ha presentado una tendencia decreciente, siendo que para el año 2012 alcanzó un 79% (2011: 85%; 2010: 89%), comparando desfavorablemente con lo que muestran otros fondos inmobiliarios con calificaciones superiores. Este nivel de desocupación que FIRP ha venido mostrando le ha impedido alcanzar una mayor capacidad potencial de generación de ingresos por alquileres, siendo que los ingresos anuales por arrendamiento enfrentaron una presión leve durante el año 2012 en comparación con el 2011, ubicándose en aproximadamente US$6.44 millones (2011: US$6.71 millones; 2010: US$6.03 millones). 5

6 Nivel de Ocupación FIRP Histórica (%) Fuente: Elaboración propia con información de Aldesa SFI. La administración ha mantenido bajo control los niveles de morosidad durante el año 2012, siendo que los alquileres por cobrar se redujeron en aproximadamente un 44%, ubicándose en US$103,221 a diciembre 2012 (diciembre 2011: US$185,415). Particularmente, aquellos inquilinos cuya mora mayor a 90 días, que representaban la mayor proporción (57%) de los alquileres a cobrar al cierre del 2011 (dic. 2012: 11.5%), disminuyeron en alrededor de un 90% (dic. 2012: US$15,129; dic. 2011: US$151,221), como resultado de una gestión integral en el cobro (particularmente, recuperación de cuentas por vía judicial y extrajudicial, así como castigos por provisión de incobrables). Sensibilidad de los Rendimientos En este análisis Fitch valora la resistencia de los retornos del portafolio ante escenarios de sensibilización hipotéticos. Se realizan dos tipos de pruebas: 1) Relacionada con la concentración del fondo, donde se simula el efecto que tendría sobre los rendimientos del portafolio la salida de los tres mayores inquilinos; 2) Simulación de las reducciones en los ingresos de alquiler. FIRP no muestra una vulnerabilidad importante ante la salida de alguno de los principales arrendatarios, como resultado del alto grado de diversificación por inquilino. La exposición a los tres principales inquilinos asciende a un moderado 22% de los ingresos por alquiler del Fondo, mientras que el resto de inquilinos no representan individualmente más de un 5% de dichos ingresos; por lo que en términos de concentración por inquilino, el Fondo. Por otro lado, la cartera de FIRP es más sensible que otros portafolios inmobiliarios en categorías superiores ante posibles reducciones de renta y/o desocupaciones que podría sufrir el Fondo frente a escenarios económicos adversos. 6

7 Las calificaciones mencionadas fueron solicitadas por, o en nombre de, el emisor, y por lo tanto, Fitch ha sido compensado por la provisión de las calificaciones. La calificación de riesgo emitida representa la opinión de la sociedad calificadora basada en análisis objetivos realizados por profesionales. No es una recomendación para comprar, vender o mantener determinados instrumentos, ni un aval o garantía de una inversión, emisión o su emisor. Se recomienda analizar el prospecto, la información financiera y los hechos relevantes de la entidad calificada que están disponibles en las oficinas del emisor, en la Superintendencia General de Valores, bolsas de valores y puestos representantes. Esta calificación corresponde a una entidad que no está obligada a someterse a un proceso de calificación ni está autorizada para realizar oferta pública de valores. Esta calificación no es un ofrecimiento para emitir, colocar, negociar o comerciar valores. Esta calificación corresponde a una entidad autorizada para realizar oferta pública de valores accionarios únicamente. No está obligada a someterse a un proceso de calificación de su capacidad crediticia. Esta calificación no es una recomendación para emitir, colocar, negociar o comerciar valores. FII 3(cri): Los fondos en esta categoría poseen una buena capacidad para mantener la generación de flujos, rendimientos y valor en el tiempo. Poseen un buen nivel en cuanto a los aspectos evaluados, tales como: administración, apego a las estrategias de negocio establecidas, calidad y diversificación de las propiedades y estructura financiera La adición de un "+" o "-" a la calificación se utiliza para denotar el estatus relativo dentro de una categoría de calificación. La calificación no ha sufrido ningún proceso de apelación por parte de la entidad calificada. La metodología de calificación de fondos de inversión inmobiliarios utilizada por Fitch fue actualizada en el ente regulador en febrero TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: HTTP: / / FITCHRATINGS.COM / UNDERSTANDINGCREDITRATINGS. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLÍTICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. Derechos de autor 2012 por Fitch, Inc. y Fitch Ratings, Ltd. y sus subsidiarias. 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La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. 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