Índice de Precios de Vivienda. Base 2015

Transcripción

1 NSTTUTO NACONAL DE ESTADÍSTCA Índic d Prcios d Vivind. Bs 2015 Mtodologí Subdircción Gnrl d Estdístics d Prcios y Prsupustos Fmilirs Mdrid, junio 2017

2 Índic 1. ntroducción 3 2. Antcdnts 5 3. Objtivos 8 4. Ámbitos d l invstigción 9 5. Funt d informción Vribls utilizds Procsminto d l informción Mtodologí d cálculo Prcios Modlo d rgrsión Pondrcions Cálculo d índics Cálculo d tss d vrición Cálculo d rprcusions Difusión 30 Anxo Glosrio d términos 31 Anxo Modlo d rgrsión 33 Espcificción dl modlo d rgrsión 33 Estimción d prcios 35 Corrcción d htrocdsticidd 36 2

3 1. ntroducción El Índic d Prcios d Vivind (PV) fu implntdo n l ño 2008, con l objtivo d compltr l informción proporciond por ls stdístics xistnts hst ntoncs sobr l mrcdo inmobilirio n Espñ, con un nfou bsdo n l volución trimstrl d los prcios scriturdos d comprvnt d ls vivinds. Hst l publicción dl PV, l principl stdístic producid por ls dministrcions públics r l u n l ctulidd s dnomin Vlor Tsdo d Vivind, d l cul s rsponsbl l Dircción Gnrl d Aruitctur, Vivind y Sulo, dl Ministrio d Fomnto. El objtivo d st oprción s ofrcr stimcions sobr l vlor mdio dl mtro cudrdo d ls vivinds, con un priodicidd trimstrl. Su funt principl son ls compñís tsdors, por lo u l informción publicd s rfir ls vivinds u hn sido tsds n l priodo d rfrnci, sin ncsidd d contr con los cmbios producidos n l tipologí d ls vivinds u conformn l mustr, ni l clidd d ls misms, d unos priodos otros, spcto n l u l PV hc spcil hincpié. Por su prt, l informción procdnt dl sctor privdo, provní d portls inmobilirios y compñís tsdors, u tmbién ofrcín informción sobr prcios d vivind, concrtmnt, sobr prcios d ofrt y vlors d tsción. Sin mbrgo, ningun d lls s bsb n prcios d comprvnts fctivmnt rlizds. Est crnci d informción sobr prcios d comprvnt, junto con l flt d trtminto d los cmbios n l mustr d vivinds duirids n distintos priodos, furon los principls motivos u impulsron l nstituto Ncionl d Estdístic (NE) plntrs l rlizción d un stdístic u cubrir mbos spctos. D st modo, l PV utiliz prcios d comprvnt y mpl un método mixto d just u combin strtificción con métodos stdísticos d rgrsión hdónic, lo u supuso un spcto novdoso y difrncidor con l rsto d stdístics oficils xistnts. Asimismo, dntro d l Unión Europ, l intrés por mdir l volución d los prcios d l vivind s rmont l ño 2002, cundo s cró un Grupo d Estudio Piloto sobr l vivind n propidd dntro dl ámbito dl Índic d Prcios d Consumo Armonizdo (PCA). Espñ h formdo prt d st grupo dsd su inicio. Los trbjos rlizdos n l sno dl mismo culminron con l publicción dl PV n Espñ. En st sntido, l PV h sido concbido siguindo ls dirctrics y rcomndcions d l oficin d Estdístic Europ (Eurostt), lo u otorg st indicdor l posibilidd d stblcr comprcions intrncionls. Por tnto, l implntción dl PV rsolvió ls ncsidds d informción provnints dl ámbito ncionl, intrncionl, n l mdid n u s imprscindibl contr con un indicdor rmonizdo u prmit stblcr comprcions intrncionls. Pr llvrlo cbo, s disñó un pln d trbjo con l objtivo d implntr un Índic d Prcios d Vivind (PV), tnindo n cunt los trbjos rlizdos n l sno dl Grupo d Estudio d Eurostt. 3

4 Admás, l NE cró n l ño 2005 un Grupo d Trbjo ntrministril y dl Bnco d Espñ, con rprsntnts d Prsidnci dl Gobirno, Bnco d Espñ y los Ministrios d Economí y Hcind, Justici y Vivind. En st Grupo d Trbjo s prsntron y nlizron todos los lmntos u dbn conformr un indicdor d l volución d los prcios d l vivind, con ls crctrístics ncsris u prmitn l comprción intrncionl rurid. Eurostt comnzó publicr l índic d prcios d vivind rmonizdo, como índic xprimntl, n dicimbr d Postriormnt, trs l probción dl Rglmnto (UE) Nº 93/2013, s inició l publicción oficil dl Housing Pric ndx (HP). Ls únics difrncis con l PV son u n l HP los prcios d ls vivinds nuvs incorporn l VA, tl como stblc l Rglmnto, y u dsd 2016 l priodo d rfrnci d ls pondrcions s d dos ños nturls n l PV y d un ño, n l rmonizdo. L prsnt mtodologí dtll l procdiminto sguido n los ños prvios l implntción dl PV y dscrib ls crctrístics más rlvnts dl indicdor, los objtivos y ámbitos d l invstigción, l funt d informción y mtodologí d cálculo utilizds n su lborción, y su difusión. El prtdo mtodológico, l más xtnso, rsum l procso d producción dl índic y xplic, d form dtlld, l modlo d rgrsión mpldo n l stimción d prcios. 4

5 2. Antcdnts L crción dl Grupo d Estudio sobr l vivind n propidd coordindo por Eurostt sirvió pr impulsr l dsrrollo d un nuv oprción dstind mdir l volución d los prcios d l vivind n Espñ. D hcho, los trbjos rlizdos dntro d st Grupo pudn sr considrdos como los prliminrs dl proycto d trbjo sguido pr l obtnción dl PV. En l primr fs dl proycto (ntr los ños 2002 y 2004) st Grupo, compusto por Almni, Espñ, Finlndi, Poloni y Rino Unido, tní l comtido d studir l situción dl mrcdo inmobilirio n cd uno d los píss, loclizr ls principls funts d informción disponibls y proponr un procdiminto stdístico d cálculo u prmitir rlizr comprcions d l volución d los prcios d l vivind nuv ntr los píss d l UE. Durnt st fs, n Espñ s llvó cbo un prub piloto d rcogid d prcios d vivind nuv, u tuvo como objtivos principls comprobr l funcionminto d un rcogid n cmpo y ponr prub un modlo d custionrio pr, finlmnt, nlizr ls difrncis xistnts ntr st sistm d rcogid d informción y l obtnción d l mism trvés d ls compñís tsdors. Con st fin, l prub n cmpo s circunscribió ls provincis d Mdrid y Sgovi, dond s visitron ls promocions d vivind nuv pr rcogr l prcio d vnt y ls crctrístics d todos los tipos d vivinds xistnts n l promoción. Asimismo, s rlizron studios prliminrs utilizndo vlors d tsción, pr lo cul s trbjó con vlors mdios d ls tscions rlizds por ls más importnts compñís tsdors d Espñ n ocho provincis, distinguindo por tmño d l vivind. Ls conclusions obtnids d sts primrs prubs sirviron pr comnzr trbjr sobr l disño dl futuro índic. A prtir d lls, s concibiron ls ids básics pr l dsrrollo d l mtodologí dl índic, tls como l priodicidd d cálculo idón, l rlción cost/ficinci d cd uno d los métodos y otros spctos rlvnts, como l trtminto d los cmbios d clidd d ls vivinds. Postriormnt, n l sgund fs dl Grupo d Estudio (u s dsrrolló n 2006 y 2007) s incorporron l mismo otros sit píss: Chipr, Eslovni, Frnci, Grci, tli, Píss Bjos y Rpúblic d Eslovui. El objtivo d st fs r obtnr dtos sobr l volución d los prcios d l vivind, tnto nuv como d sgund mno, n cd uno d stos píss. Los rsultdos dbín bsrs n mtodologís d cálculo comprbls, u prmitirn l construcción d un índic d prcios d l vivind n propidd con l myor grdo d rmonizción posibl. Est s l principl rzón por l u l proycto d implntción dl PV tuvo como rfrnci ls puts gnrls mrcds por Eurostt pr l indicdor rmonizdo. Admás, cd pís dbí frontr l comtido d clculr un índic d costs socidos l duisición d vivind, studindo y slccionndo pr llo los rtículos rprsnttivos d s gsto. 5

6 Durnt st priodo, n l NE s nlizron tods ls funts disponibls pr l obtnción d l informción ncsri pr l cálculo dl PV, tndindo por un ldo l disponibilidd, puntulidd y contnido d l informción; y por otro, ls xigncis d Eurostt l rspcto, u rurí, y ruir, u los prcios con los u s clculn los índics sn prcios fctivmnt pgdos d ls comprvnts rlizds n l priodo d rfrnci dl índic. Cd un d ls funts d informción disponibls sobr l mrcdo d l vivind ofrc un prspctiv distint dl procso d comprvnt. Admás d ls dos funts y mncionds (tscions y promocions inmobiliris) xistn otros gnts u proporcionn informción sobr vivind: scriturcions, préstmos hipotcrios, Ctstro y gncis inmobiliris. Dspués d un minucioso studio d dichs funts y, trs sopsr l utilidd y convninci d cd un pr los objtivos stblcidos, s considró u los vlors d scriturción proporcionn l informción más dcud pr l sguiminto d los prcios d l vivind n propidd bjo los prámtros d comprbilidd y homognidd xigidos por Eurostt. Los motivos por los u s hn dsstimdo ls dmás funts disponibls pr sr utilizds n st proycto son divrsos. En l cso d los vlors d tsción, l vlor d l vivind stimdo por ls compñís no tin por ué sr l mismo u l prcio d l trnscción; simismo, no tods ls vivinds tsds son objto d comprvnt, ni stán considrds ls vivinds cuyo pgo hy sido rlizdo n fctivo, sin crédito hipotcrio. Por su prt, los préstmos hipotcrios s dscrtron poru los vlors d los mismos pudn no coincidir con l prcio d l trnscción, y st difrnci ntr l prcio fctivo y l vlor dl préstmo vrí n cd cso. Tmbién s prscindió d los dtos dl Ctstro poru l vlor ctstrl no proporcion un mdid dcud dl prcio d l vivind, pr los objtivos mrcdos por l PV. Por último, psr d u l rcogid d prcios trvés d un ncust dirigid promotors inmobiliris podrí ofrcr informción útil y complt pr l conscución dl proycto, ést sólo cubrirí l vivind nuv, lo u obligrí utilizr otrs funts pr l obtnción d los prcios d ls vivinds d sgund mno. L compljidd y cost d tl oprción l hiciron invibl. D tods sts funts, l finlmnt slcciond pr l cálculo dl PV fu l rgistro d notrios, u contin ntr otros dtos, los prcios oficils d tods ls comprvnts u hn tnido lugr n l trritorio spñol y s corrspondn con l vlor d l scriturción d l vivind. Admás, l utilizción d rgistros dministrtivos prmit disponr d l informción dl totl d l poblción u conform l ámbito d studio o invstigción, lo u fvorc l prcisión d los rsultdos y rduc los costs si s compr con otrs stdístics u utilizn técnics d mustro pr l rcogid n cmpo d los dtos. 6

7 En l prtdo ddicdo l funt d informción, s dtlln ls crctrístics más dstcds d l bs d dtos d los notrios. En l ño 2007, st bs d dtos sufrió un profund rstructurción y mplición d contnido, pr rspondr ls dmnds d informción d l Agnci Tributri. El PV comnzó publicrs n octubr d 2008, un vz consolidd l nuv bs d dtos; los índics publicdos hst 2016 tuviron como bs l ño 2007, primr ño disponibl con l nuv rstructurción. D form prll l studio d ls funts, durnt l sgund fs s dtrminó l método d cálculo idóno pr l índic d prcios d vivind, u solucionr l problm d los cmbios n l clidd y n l composición d l mustr d vivinds u cd trimstr s utilizn pr clculr l índic. Est método ruir d l utilizción d modlos d rgrsión, tl y como s vrá dtlldmnt n l prtdo ddicdo l mtodologí d cálculo. Por su prt, n l sno d Eurostt s continuó l pln d trbjo dl Grupo d Estudio n l u trminron prticipndo todos los píss d l UE, más Norug slndi. Los objtivos s furon mplindo y l clidd d los índics mjoró, tnto n l cobrtur d los mismos como n su mtodologí d cálculo, hst logrr l grdo d comprbilidd y rmonizción ntr píss dcudo pr u comnzr difundirs. Así, n l ño 2011 Eurostt comnzó publicr, d form xprimntl, un índic d prcios d vivind, pr l totl d vivinds n un inicio, y por nuv y sgund mno, con postrioridd. S ofrcín dtos indpndints por pís y dtos grgdos tnto pr l Unión Montri como pr l Unión Europ. Dos ños dspués, trs l probción dl Rglmnto d l Comisión Europ Nº93/2013 d 23 d fbrro d 2013, comnzó l publicción oficil dl Housing Pric ndx (HP), índic d prcios d vivind rmonizdo, u difir ligrmnt dl PV publicdo por l NE. L principl difrnci s rfir los prcios d l vivind nuv u, por xignci dl rglmnto uropo, pr l indicdor rmonizdo incorporn l VA. Admás, dsd 2016, l priodo d rfrnci d ls pondrcions difir n mbos indicdors. Mintrs u n l PV s utilizn ls comprvnts d vivinds rlizds durnt los dos ños nturls ntriors l d rfrnci dl índic, n l HP, s utilizn ls rlizds n l último ño nturl, como prcis l Rglmnto. 7

8 3. Objtivos El PV s un indicdor trimstrl u tin como principl objtivo mdir l volución dl nivl d los prcios d comprvnt d ls vivinds d prcio libr, tnto nuvs como d sgund mno, lo lrgo dl timpo. S trt, por tnto, d un indicdor concbido únicmnt pr stblcr comprcions n l timpo. No ntr dntro dl ámbito dl mismo l mdición d los nivls d prcios. D modo u, no s podrán stblcr comprcions spcils d los nivls d prcios, unu sí d sus volucions. D curdo con los critrios sobr cobrtur dl Índic d Prcios d Consumo Armonizdo (PCA), ls vivinds protgids s xcluyn dl cálculo dl PV poru no son ccsibls todos los posibls comprdors y no s rign por los mcnismos hbituls dl mrcdo. S trt d vivinds cuy tipologí, dimnsions y prcios stán rglmntds por l Administrción, como condición pr podr cogrs dtrminds vntjs tnto conómics como fiscls por prt d los comprdors, los culs su vz dbn runir uns condicions stblcids n cunto titulridd d inmubls, ingrsos fmilirs, tc. Asimismo, dntro dl ámbito d l producción d stdístics rmonizds d l Unión Europ, st índic tin como objtivo srvir d lmnto d comprción ntr los Estdos Mimbros d l UE, n lo u s rfir l volución d los prcios d l vivind. En st sntido, s h concbido bjo los mismos concptos y mtodologí u s utiliz n l producción d los PCA d l UE. No obstnt, como s h mnciondo n l prtdo ntrior, xistn lguns difrncis concptuls ntr l indicdor uropo y l PV; l más rlvnt, l incorporción dl VA los prcios d ls vivinds nuvs n l HP. 8

9 4. Ámbitos d invstigción Unidds stdíst ics Tnindo n cunt u l objtivo dl PV s mdir l volución dl nivl d los prcios d comprvnt d ls vivinds d prcio libr n Espñ, l unidd d nálisis s l vivind libr. L unidd stdístic básic, sobr l u s rcog l informción, s l vivind; sin mbrgo, durnt l procso d cálculo s stblcn ls tipologís d vivinds, pr ls u s clculn los índics lmntls. L tipologí d vivind, s por tnto, un unidd stdístic drivd, u comprnd vivinds con uns crctrístics físics y d loclizción similrs. L unidd informnt s l prson físic u proporcion los dtos d l trnsmisión l notrí. Tod l informción notril stá cntrlizd y l Agnci d Crtificción Notril (ANCERT) s l ncrgd d suministrr los dtos los distintos usurios, ntr los u s ncuntr l NE. El concpto l u s rfir l índic, s l prcio d l vivind. Ámbito poblcionl L poblción o strto d rfrnci dl PV incluy tod l poblción (prsons físics), tnto rsidnt como no rsidnt n Espñ, u hy duirido un vivind n l priodo d rfrnci. Ls comprs fctuds por prsons jurídics o ntidds finncirs no formn prt dl ámbito poblcionl dl PV. Ámbito gográfico El ámbito gográfico d l invstigción lo constituy todo l trritorio ncionl. Ámbito tmporl El PV tin un priodicidd trimstrl. 9

10 5. Funt d informción L informción utilizd pr l cálculo dl PV provin dl Consjo Gnrl dl Notrido, con uin l NE firmó un convnio d colborción dstindo fcilitr l xplotción d los dtos d los notrios con fins stdísticos. Conform llo, l Consjo Gnrl dl Notrido, trvés d l Agnci Notril d Crtificción (ANCERT), suministr los dtos u constituyn l funt principl d informción d st indicdor. Est funt d informción s l u mjor s dcú los objtivos dl PV. Ls principls crctrístics u hcn u s l funt idón, son ls siguints: Disponibilidd El Convnio firmdo por l Consjo Gnrl dl Notrido y l NE prmit disponr d l informción ncsri pr l cálculo dl PV con l priodicidd y plzos dcudos pr st oprción stdístic. Priodicidd ANCERT proporcion mnsulmnt, n formto lctrónico, l informción sobr ls trnsmisions d los bins inmubls u s hn rlizdo n Espñ, durnt los cutro mss ntriors. En cd nvío, s ctulizn los fichros fcilitdos con ntrioridd, s incorporn nuvs obsrvcions y modificcions d ls nvids prvimnt. Cobrtur Pr l cálculo trimstrl dl PV s utilizn los fichros d dtos rcibidos proximdmnt ms y mdio dspués d l finlizción dl trimstr d rfrnci dl índic. D st form, s incluy más dl 90% dl totl d ls trnsccions fctuds n l trimstr d rfrnci dl índic, lo u stisfc sobrdmnt ls ncsidds dl indicdor. S incluyn tods ls comprvnts d vivinds d prcio libr rlizds por prsons físics n l trritorio ncionl lo lrgo dl trimstr, tnto d vivinds nuvs como d sgund mno, indpndintmnt dl modo d pgo, n fctivo o con finncición. Puntulidd Los prcios u dbn formr prt dl cálculo dl índic son los u s rfirn ls comprvnts d vivinds fctivmnt rlizds n l trimstr d rfrnci. No s incluyn, por tnto, ni los prcios d ofrt ni los vlors d tsción. D st modo s cumpl con l critrio d puntulidd u xig u ls trnsccions rlizds ntrn n l cálculo dl índic l mismo trimstr n u tinn lugr. Contnido L bs d dtos d los notrios, dmás dl prcio d comprvnt d l vivind, contin informción dicionl muy vlios u prmit por un ldo, l dptción l cobrtur dl índic n cunto l tipo d trnsmisión, cls d inmubl y comprdor; como por otro, l rlizción d un bun just d clidd l disponr d informción dtlld sobr ls crctrístics d l vivind, ntr lls su tmño y loclizción, spctos más rlvnts n l dtrminción dl prcio. 10

11 Asimismo, cunt con l rfrnci ctstrl dl inmubl, prtir d l cul s pud ccdr l informción ctstrl y utilizrl; d momnto, s mpl n l fs d dpurción d l ncust. 11

12 6. Vribls utilizds A continución s mustrn ls vribls incluids n los fichros d dtos u ANCERT rmit priódicmnt, grupds sgún distintos spctos d intrés: - Vribl d cráctr tmporl: Fch d utorizción. ndic l dí n u s rliz l trnsmisión. - Código d oprción: S rcibn ls trnsccions corrspondints los siguints ctos jurídicos: Comprvnt d inmubls. Adjudicción d cooprtiv d vivind sus socios. Adjudicción comunro n l comunidd d promoción inmobiliri. - Vribls rltivs l prcio d l vivind: Prcio d l oprción. Vlor dl objto. En los ctos con plurlidd d objtos, s dcir, cundo n un mismo cto jurídico s trnsmitn vrios objtos (por jmplo, un vivind y un prcminto) y n l prcio d l oprción stán incluidos todos llos, s consign l vlor d cd uno d llos n l cmpo vlor dl objto. - Vribls d loclizción d l vivind: Comunidd Autónom. Provinci. Municipio. Código postl. Tipo, nombr y númro d l ví. Duplicdo, blou, sclr, plnt y purt. - Vribls rltivs ls crctrístics d l vivind: Cls d inmubl. ndic l tipo d finc urbn: vivind, prcminto, trstro... Rfrnci ctstrl dl inmubl, o motivo d l usnci o rzón por l cul no s h podido obtnr, n su cso. Vribl u indic si l vivind s d prcio libr o d protcción oficil. Tipo d vivind, distinguindo ntr piso y vivind unifmilir. Vribls u indicn si l prcminto y l trstro stán incluidos n l prcio. 12

13 Vribl u indic si l vivind s nuv o d sgund mno. S considr u un vivind s nuv cundo s l primr trnsmisión n l scritur d comprvnt, normlmnt rlizd por l promotor o constructor fvor dl primr duirint; n l rsto d trnsmisions, s dcir, cundo xist más d un trnsmisión n l scritur públic, l vivind s considr d sgund mno. Suprfici construid n mtros cudrdos (m2). - Vribls rltivs l comprdor: Tipo d prson. S indic si l comprdor s un prson físic o jurídic. Pís, provinci y municipio d rsidnci dl duirint. Tods ls vribls mncionds ntriormnt intrvinn, d form dirct o indirct, n l procso d producción dl PV, con l xcpción d ulls rltivs l rsidnci dl comprdor, pusto u l PV incluy tods ls vivinds duirids por prticulrs dntro dl trritorio spñol, indpndintmnt d su ncionlidd o lugr d rsidnci. Como s h comntdo ntriormnt, l loclizción d l vivind, junto con l tmño, son los lmntos más rlvnts n l xplicción dl prcio. En l bs d dtos s cunt con l dircción xct dl inmubl; sin mbrgo, pr podr utilizr st informción n l modlo d rgrsión u s mpl n l stimción d prcios, s ncsrio grupr ls provincis, los municipios y los códigos postls y sí contr con un númro d ctgorís no muy lvdo pr vitr l sobrprmtrizción dl modlo. Con st objto, s hn utilizdo otrs funts d informción, u hn prmitido crr nuvs vribls, clsificcions d los distintos nivls gográficos, sgún un o vris vribls u tinn rlción con l prcio d l vivind. Ests vribls son ls siguints: - Clustr d provincis. Agrupción d ls 52 provincis n 6 grupos mdint l plicción d un nálisis clustr, prtir dl vlor nul mdio d tsción d l vivind por provinci, publicdo por l Ministrio d Fomnto. - Tmño dl municipio. Clsificción d los municipios distinguindo ntr cpitls d provinci, municipios no cpitls grnds (con más d hbitnts), mdinos (d hb.) y puños (mnos d hb.), utilizndo los últimos dtos d poblción disponibls dl Pdrón Continuo d Hbitnts (NE). 13

14 - Municipio turístico. S considr u un municipio s turístico si concntr un lvdo númro d prnoctcions n lojmintos turísticos y/o l proporción d vivinds scundris frnt principls s lt. S clsificn n lgun d ls trs primrs ctgorís: Turismo d sol y ply Turismo rurl, intrior o d nturlz Turismo culturl, urbno o d ngocios Rsto (no turísticos) Pr llo s utiliz informción sobr l númro d prnoctcions nuls rlizds n cd tipo d stblciminto turístico, fcilitd por ls ncusts dl NE d Ocupción Hotlr, d Ocupción n Aprtmntos Turísticos y d Ocupción n lojmintos d Turismo Rurl, sí como dtos sobr vivinds principls y scundris dl último cnso d vivinds, l poblción dl municipio y su loclizción (cost o intrior). - Tipo d ntorno. Clsificción d los códigos postls n 14 ctgorís, prtir d l informción dl último cnso d vivinds (2011) y dl propio prcio dl mtro cudrdo por código postl, n un priodo nul ntrior. Todos los ños, ls vribls u clsificn ls provincis, los municipios y los códigos postls s ctulizn con l últim informción disponibl d ls funts utilizds n su lborción, mntnindo o no l númro d ctgorís y/o l contnido d ls misms. Por jmplo, l vribl municipio turístico inicilmnt tní sólo dos ctgorís, turístico o no, tndindo únicmnt l critrio d ls prnoctcions lvds; ls provincis, los primros ños, s grupron sgún l import mdio d l hipotc; y l límit pr distinguir municipios mdinos d grnds r n lugr d hbitnts. El uso d índics ncdndos, prmit introducir cmbios nulmnt sin u su fcto s pud prcir n ls tss d vrición d los índics. 14

15 7. Procsminto d l informción Los fichros proporciondos por l Consjo Gnrl dl Notrido dbn sr dptdos los rurimintos técnicos ncsrios pr l cálculo dl PV. Pr llo, s h disñdo un procso u grntiz l consistnci intrn d los dtos y xcluy vlors xtrmos. El procso conllv ls siguints fss: Fs inicil En l fs inicil dl procso s unn los trs fichros mnsuls u comprnd l trimstr, s d formto tods ls vribls rcibids y s rliz un primr filtro pr dptr los rgistros los distintos ámbitos dl indicdor; pr llo, s slccionn ls comprvnts rlizds por prsons físics y rltivs xclusivmnt vivinds d prcio libr. El fichro rsultnt db incluir únicmnt vivinds, d modo u ls trnsmisions múltipls, cundo n un mismo cto s trnsmitn conjuntmnt distintos bins inmubls como prcmintos y trstros, dbn psr por un trtminto spcífico u dsglos los vlors d cd uno d llos. Tmbién n st primr fs s liminn los vlors significtivmnt ltos y bjos, tnto n l suprfici como n l prcio d l vivind. Postriormnt, prtir dl modlo d rgrsión s dtctrán ls obsrvcions típics, d mnr objtiv y tnindo n cunt, d form conjunt, tods ls crctrístics d ls vivinds rcogids n l modlo. Ls vivinds xcluids por tnr un vlor típico n l vribl suprfici srán nlizds n l fs d postrior. Si s trt d vlors rrónos y s dispon d los corrgidos, s incorporrán d nuvo l studio. Fs d dpurción imputción L sgund fs dl procso s cntr n l imputción y dpurción d vlors. Consist n l dtcción d los vlors inconsistnts d ls vribls gográfics (por jmplo, un código postl u no prtnc l municipio grbdo). Estos rrors s dtctn utomáticmnt y s rsulvn rcurrindo funts xtrns. Aunu ls bss d dtos notrils suln str complts, n lgunos csos s ncsrio imputr l vlor d vribls como l suprfici o l tipo d ntorno. En l cso d u s trt d l suprfici, s utiliz l informción ctstrl d ls vivinds pr contrstr y corrgir, n cso d rror, l vlor rgistrdo. En cunto l tipo d ntorno, como y s h dscrito n l prtdo ntrior, s trt d un clsificción d los códigos postls; sin mbrgo, no todos llos stán clsificdos. Por tnto, s h disñdo un procdiminto d imputción bsdo n l obsrvción d prcios mdios trimstrls: l obsrvción cuyo código postl no stá clsificdo s l imputrá l tipo d ntorno d ul código postl u, stndo dntro dl mismo municipio, tng l prcio mdio dl mtro cudrdo más prcido l prcio dl mtro cudrdo d l obsrvción, n l trimstr corrspondint. 15

16 Fs d mplición Por último, unu lguns vribls drivds s vn obtnindo lo lrgo dl procso, como sucd, por jmplo, con l prcio por mtro cudrdo (prcio ntr suprfici), ncsrio n l fs d imputción, l myorí d lls s incorporn l fichro d dtos, l finl. Es l cso d muchs d ls vribls xplictivs dl modlo d rgrsión. Como s h comntdo ntriormnt, l loclizción d l vivind, junto con l tmño, son los fctors más dtrminnts n l xplicción d su prcio. En l bs d dtos s cunt con l dircción xct dl inmubl; sin mbrgo, pr podr utilizrl n l modlo d rgrsión, s ncsrio rsumir st informción n uns pocs vribls con un númro rducido d vlors cd un, vitndo sí l sobr-prmtrizción dl modlo. Por st motivo, s hn grupdo ls provincis, los municipios y los códigos postls tnindo n cunt informción d otrs funts sobr lgun vribl strchmnt rlciond con l prcio d l vivind; n l prtdo ntrior s h xplicdo cómo s hn crdo sts vribls. Tmbién con l mismo fin, s hn stblcido 10 intrvlos d suprfici, y s hn grupdo n sis ctgorís los vlors d l vribl plnt, u rcog l ltur dl piso dntro dl dificio. El fichro u rsult trs st procso stá plnmnt dptdo l cobrtur dl PV y prprdo pr, prtir d un modlo d rgrsión u s dscrib n l siguint prtdo, obtnr los prcios stimdos u ntrrán n l fórmul d cálculo dl índic. 16

17 8. Mtodologí d cálculo El sistm d cálculo dl PV stá bsdo n l combinción d dos lmntos básicos u rfljn ls crctrístics dl mrcdo inmobilirio, y u son sncils n l cálculo d los índics d prcios: los prcios d ls vivinds, u rprsntn l conflunci d l ofrt y l dmnd dl mrcdo, y ls pondrcions, o importnci rltiv d cd tipologí d vivind sgún l vlor d compr. L combinción d stos dos lmntos pr obtnr l PV s rliz mdint l fórmul dl índic d Lspyrs ncdndo, l mism u s mpl n l cálculo dl PC/PCA. Admás d l considrción d los dos lmntos citdos ntriormnt, otro d los spctos rlvnts n culuir índic d prcios s l just por l cmbio u s produc n l clidd d los bins cuyos prcios s sigun lo lrgo dl timpo. Cundo los prcios obsrvdos corrspondn vivinds, st spcto s d máxim importnci. En st cso, no s posibl obsrvr l prcio d un mism vivind todos los trimstrs; d hcho, l composición d l mustr d vivinds utilizd pr l cálculo dl índic s difrnt cd trimstr, y u stá compust por ls vivinds vndids n dicho priodo. Por tnto, si no s justn los prcios por l cmbio n l composición d l mustr y l clidd d ls vivinds, l stimción d l volución d los mismos no srí rprsnttiv d l tndnci dl mrcdo inmobilirio. Un posibl solución s l grupción n strtos d vivinds con crctrístics similrs. D st form, l prcio mdio d cd strto s más rprsnttivo, dd su homognidd. Lógicmnt, pr u l stimción d l volución d los prcios s más prcis s convnint u los strtos sn rducidos, y u cunto más dlimitd sté l tipologí d vivind más ficint srá l just por cmbio d clidd y composición. Por otro ldo, pr obtnr prcios mdios rprsnttivos d cd strto con los stimdors trdicionls, s ncsrio disponr d un númro mínimo d obsrvcions por strto cd trimstr. Est xignci obligrí disminuir l grdo d dtll dl strto, rducindo l númro d crctrístics u lo dfinn. Como conscunci, ls vivinds prtncints un mismo strto podrín no sr tn homogéns como srí dsbl. Por llo, l PV utiliz un método mixto u combin ls técnics d strtificdo con hdónic, lo u prmit stimr prcios pr cd strto indpndintmnt dl númro d vivinds prtncints l mismo n l trimstr. D st form, l númro d tipologís considrds y l grdo d dtll n l dfinición d ésts s myor, lo u hc mjorr significtivmnt l just. Los modlos hdónicos s usn hbitulmnt n l cálculo d índics d prcios pr controlr ls vricions d clidd n los productos u intgrn los índics. Estos modlos prtndn xplicr l vlor d un bin n función d cd uno d los tributos o crctrístics u lo componn. Con llo s posibl dtrminr cómo cmbirá dicho vlor l vrir l cntidd n u s ncuntr prsnt cd uno d los tributos, y conscuntmnt, prdcir prcios. 17

18 A continución s prsnt con myor dtll l procso d cálculo dl PV, incidindo n los spctos sñldos y, d form spcil, n l modlo d rgrsión utilizdo. 8.1 Prcios Como s h dicho ntriormnt, los prcios por mtro cudrdo son uno d los lmntos básicos n l cálculo d st indicdor. Sin mbrgo, dd l htrognidd d ls vivinds, s prciso plicr stos prcios un procso u grntic l comprbilidd d los mismos; por tnto, los prcios u finlmnt intrvinn n l cómputo dl PV son los u s obtinn pr cd strto o tipologí d vivind dspués d l plicción dl procso d stimción A los dtos rcibidos, s ls plic l trtminto dscrito n l prtdo ntrior, pr obtnr rgistros rfridos vivinds y dptdos l cobrtur dl PV, con informción complt y dpurd. El modlo d rgrsión s plic sobr st fichro finl d vivinds pr obtnr los coficints stimdos dl modlo, u rcogn los prcios implícitos d ls crctrístics d ls vivinds. A trvés d llos s stimn los prcios pr cd tipologí d vivind, u son los u intrvinn n l cálculo d índics lmntls. Aunu los prcios s stimn trimstrlmnt con l mustr d ls comprvnts d vivinds rlizds n l trimstr, l conjunto d tipologís d vivinds s fijo durnt todo un ño. Cd combinción d vlors d ls 11 vribls incluids n l modlo d rgrsión (u s vrá n l siguint prtdo), prsnt n lgun d ls trnsccions rlizds durnt l priodo d rfrnci d ls pondrcions, constituy un tipologí d vivind. A prtir d 2016, l priodo d rfrnci d ls pondrcions son los dos ños ntriors. En 2017 s hn construido n torno tipologís d vivind difrnts, u s hn dtrmindo obsrvndo ls crctrístics físics y d loclizción d ls vivinds objto d comprvnt durnt los ños 2015 y Los prcios d cd tipologí s stimn trimstrlmnt prtir d l informción suministrd por l mustr trimstrl d comprvnts, indpndintmnt dl númro d trnsccions trimstrls d cd tipologí. Auí rdic l principl vntj dl método mpldo, strtificdo con hdónic. El modlo prmit obtnr un prcio stimdo pr tods ls tipologís d vivind, ést s obtin multiplicndo l vctor d crctrístics u dfin cd tipologí d vivind, por l vctor d prámtros, u vrí trimstrlmnt y u rcog los prcios implícitos d ls crctrístics. Con los prcios stimdos por l modlo s clculn los índics lmntls d cd tipologí, u junto su pondrción s utilizn pr l cálculo d los índics grgdos. 18

19 8.2 Modlo d rgrsión El modlo d rgrsión u s plic pr l cálculo dl PV s un modlo smilogrítmico, d uso frcunt n st cmpo, dond l vribl dpndint s l logritmo nprino dl prcio dl mtro cudrdo d l vivind. Ls vribls xplictivs, u rcogn ls crctrístics físics y d loclizción d l vivind, son tods ctgórics, s dcir, tomn un númro finito d vlors. L tbl u s mustr continución incluy los onc fctos principls o vribls xplictivs dl modlo, con sus corrspondints vlors o ctgorís. Excpto l vribl plnt, u comnzó utilizrs n 2010, tods lls hn formdo prt dl modlo dsd l inicio d l publicción. Vribls xplictivs dl modlo d rgrsión mpldo n l PV Vribl vlors Ctgorís o vlors Nuv/2ª mno 2 Un vivind s considr nuv cundo s trt d l primr trnsmisión. Tipo d vivind 2 Piso o unifmilir Grj 2 Sí o no Trstro 2 Sí o no Cooprtiv 2 Sí o no Suprfici 10 <40 m2; [40,60); [60,75); [75, 90); [90, 105); [105, 120); [120, 150); [150, 180); [180, 240); 240 m2 Plnt 6 Sótno, bjo, primro, sgundo, rsto d plnts y áticos. Clsificción d provincis 6 Con informción sobr vlor d tsción mdio por provinci s stblcn 6 grupos d provincis. Tmño d municipio Municipio turístico Tipo d ntorno 4 Cpitls, municipios no cpitls con más d hb., ntr y , y d mnos d hb. 4 Municipios turísticos s considrn ullos u concntrn un lvdo númro d prnoctcions n lojmintos turísticos y/o un porcntj lto d vivinds scundris. S clsificn n lgun d ls trs primrs ctgorís: turismo d sol y ply turismo rurl, d nturlz o intrior turismo culturl, urbno o d ngocios rsto (no turísticos) 14 Agrupción d los códigos postls n 14 tipos d ntorno prtir d informción cnsl y dl prcio mdio dl mtro cudrdo n l ño ntrior. Ls cinco primrs vribls son dicotómics y s obtinn dirctmnt dl fichro d dtos d los notrios; ls sis últims s hn crdo grupndo los vlors d lgun d ls vribls rcibids. Pr llo, n lgunos csos, h sido ncsrio rcurrir l informción d otrs funts, tl como s h dscrito d form dtlld n l prtdo sobr l trtminto d dtos, dond s hn dfinido ls cutro últims vribls. 19

20 Admás, l modlo incluy ls intrccions dobls más significtivs ntr stos fctos principls. Los critrios sguidos pr l slcción d ls intrccions son trs: db sr significtiv; su portción l podr xplictivo dl modlo db sr lo más lt posibl; y l númro d obsrvcions trimstrls, pr cd combinción o pr d vlors posibls d l intrcción, db sr suprior 30. Cd intrcción ñd rstriccions l modlo, concrtmnt l prcio mdio obsrvdo y l stimdo por l modlo dbn coincidir n cd cruc, d hí l ncsidd d xigir un númro mínimo d obsrvcions trimstrls n l trcr critrio. El númro d intrccions dl modlo s h mntnido n nuv; sin mbrgo, lguns hn podido vrir d uno otro ño. Como conscunci, l númro d prámtros dl modlo tmbién h cmbido nulmnt, ntr 120 y 150. D st modo, con los prámtros stimdos cd trimstr, s stimn los prcios d mils d tipologís difrnts, lo u pon d mnifisto d nuvo, l principl vntj dl método mpldo. Tnto los fctos principls como ls intrccions pudn cmbir nulmnt, y u l modlo s objto d rvisión cd ño. Est rvisión consist n: - Actulizr ls vribls rltivs l loclizción con l últim informción disponibl d ls funts utilizds n su lborción. Así, d un ño otro pud vrir l contnido ( incluso l númro) d ctgorís d ls vribls: clustr d provincis, tmño dl municipio, municipio turístico y tipo d ntorno. - Añdir posibls nuvs vribls xplictivs provnints d l bs d dtos d los notrios, o bin crds prtir d informción complmntri, tl como sucdió n 2010 cundo s incorporó l vribl plnt, trs nlizr y grupr los vlors grbdos n s cmpo n l bs d dtos. - Rvisr ls intrccions dl modlo. Pr llo, s obsrv l cumpliminto d los critrios stblcidos con los dtos d los cutro últimos trimstrs. nicilmnt, s plic l modlo d rgrsión sobr los dtos finls, obtnidos trs l procsminto d l informción. A continución, s slccionn y liminn ls obsrvcions típics prtir d los rsiduos dl modlo inicil. S trt por tnto d un modo objtivo u tin n cunt, conjuntmnt, l prcio y los vlors d ls 11 vribls xplictivs dl modlo. Por último, l modlo finl, con l u s stimn los prcios u ntrn n l cálculo dl índic, s un modlo pondrdo, pr por un ldo, corrgir l htrocdsticidd y por otro, signr un pso (infrior uno) ulls obsrvcions dond s h imputdo l vlor d lgun vribl. L spcificción dl modlo con tod l formulción informción técnic ncsri pr l stimción d prcios, stá dscrit n l nxo. 20

21 8.3 Pondrcions L structur d pondrcions prmit stblcr l importnci o pso u cd strto o tipologí d vivind tin frnt tods ls dmás, n función dl gsto fctudo n l compr d cd tipo d vivind rspcto l gsto totl n compr d vivinds durnt l priodo d rfrnci. S trt, pus, d un vribl d flujo, trnsccions rlizds, y no d un vribl d stock como srí, por jmplo, l númro d vivinds n propidd xistnts n Espñ. L funt d informción utilizd pr l obtnción d ls pondrcions s l mism d l u s obtinn los prcios, y u los dtos notrils prmitn conocr los tipos d trnsccions rlizds lo lrgo dl timpo, tnto n númro como n vlor. Dbido l dinmismo dl mrcdo inmobilirio, s convnint ctulizr con frcunci l structur d pondrcions d form u ést rprsnt l situción dl mrcdo lo más filmnt posibl. L fórmul d Lspyrs ncdndo u utiliz l PV prmit ctulizr ls pondrcions todos los ños. Como n todos los índics disñdos prtir d un sum d índics ncdndos, culuir cmbio introducido d un ño otro tin cirto fcto n ls tss d vrición nuls dl índic. Sin mbrgo, st rémor ud compnsd por l prmnnt dptción dl indicdor los cmbios ccidos n l mrcdo. En st prmnnt dptción, dmás d buscr ctulidd, tmbién s db grntizr cirt stbilidd l structur d pondrcions. En st sntido, cuntos más ños intrvngn n l cálculo d ls pondrcions, mnos flucturán ls misms y mnor srá su fcto sobr ls vricions nuls d prcios. Asimismo, l vridd d tipologís d vivinds tmbién srá myor, lo u mjorrá l just por cmbio d clidd y composición. nicilmnt y hst 2013, s utilizó l informción d trs ños d trnsccions pr obtnr l structur d pondrcions dl PV. Con l ntrd n vigor dl rglmnto uropo pr l índic d prcios d vivind rmonizdo, u stblcí l uso d un único ño n l cálculo d pondrcions, l igul u n l PCA, l PV tmbién comnzó utilizr un único ño pr clculr l structur nul d pondrcions. Sin mbrgo, dsd 2016, s utilizn dos ños d informción n l cálculo d pondrcions con l objto d mntnr l ctulidd dl indicdor y dotrlo d un structur consistnt. Así, ls pondrcions vignts n l ño 2017 s hn obtnido con los dtos sobr ls trnsccions rlizds durnt los ños 2015 y El PV utiliz pondrcions híbrids; ls pondrcions s dic u son híbrids cundo ls cntidds d un príodo s vlorn los prcios d otro priodo. L fórmul d cálculo d l pondrción d un tipologí d vivind o strto, n l ño, s l siguint: W Q Pˆ ( 1, 2) 4, 1 ( 1, 2) ˆ 4, 1 Q P

22 dond, tnto prcios como cntidds s rfirn l mism unidd, l mtro cudrdo d vivind. Así: Q rprsnt l cntidd nul mdi d mtros cudrdos d vivinds ( 1, 2) prtncints l strto, vndids n l priodo d rfrnci d ls pondrcions (-1, -2), y ˆ 4, 1 P s l prcio dl mtro cudrdo stimdo por l modlo d rgrsión pr l strto n l 4º trimstr dl ño ntrior. D st mnr, l pondrción nul d cd tipologí d vivind rprsnt l gsto fctudo n compr d vivinds d s tipo frnt l totl d vivinds, rlizd n los dos ños ntriors, y vlords prcios dl curto trimstr dl ño ntrior. El hcho d utilizr prcios stimdos n lugr d prcios rcogidos s dbido u n l curto trimstr dl ño (-1), posiblmnt no s hyn vndido vivinds d tods ls tipologís y, por tnto, no s dispong d informción d prcios obsrvdos pr todos los strtos. Admás, sgún l fórmul d Lspyrs ncdndo, los prcios u intrvinn n l cálculo d los índics lmntls dbn sr los mismos u s mpln n l cálculo d pondrcions; n mbos csos, l PV utiliz los prcios stimdos por l modlo. L pondrción d culuir grgdo A, y s funcionl o gográfico, s obtin como sum d ls pondrcions d los strtos u comprnd dicho grgdo: W A W A 8.4 Cálculo d índics L fórmul gnrl utilizd pr l cálculo dl PV s un índic d Lspyrs ncdndo, nálog l utilizd n l PC/PCA. En l cso dl PV, por trtrs d un indicdor trimstrl, l priodo utilizdo pr l ncdnminto s l curto trimstr d cd ño y no l ms d dicimbr. L utilizción d índics ncdndos prmit l ctulizción nul d ls pondrcions, sí como l posibilidd d rlizr cmbios mtodológicos (tls como l rvisión dl modlo d rgrsión o l inclusión d nuvs tipologís d vivinds), difrnci d lo u sucd con un índic d Lspyrs d bs fij, n l u tnto ls pondrcions como l mtodologí s mntinn fijs durnt todo l priodo d vignci d l bs. En un índic ncdndo s dfinn trs priodos d rfrnci: - Priodo d rfrnci dl índic o priodo bs. Priodo pr l cul l mdi d los índics s hc igul 100. Normlmnt s trt d un priodo nul. En l PV, dsd 2017, l ño bs s 2015, y todos los índics u s publicn tinn como rfrnci dicho priodo. 22

23 - Priodo d rfrnci d ls pondrcions. Es l priodo l u s rfirn los dtos utilizdos n l cálculo d pondrcions. Cd ño ls pondrcions dl PV s clculn con l últim informción disponibl sobr ls cntidds d comprvnts d vivinds fctuds n un priodo ntrior, sts cntidds s vlorn prcios dl curto trimstr dl ño ntrior. El priodo utilizdo pr obtnr ls cntidds h vrido, d los trs ños u s mplron l cominzo d l publicción, s psó un único ño n 2013 y, dsd 2016, s utilizn los dos ños ntriors. Así, n l ño 2017, l priodo d rfrnci d ls pondrcions s l constituido por los ños 2015 y Priodo d rfrnci d los prcios. Es l priodo con cuyos prcios s comprn los prcios corrints; s dcir, l priodo lgido pr l cálculo d los índics lmntls. S trt dl curto trimstr dl ño inmditmnt ntrior l corrint. A continución s dtll l fórmul d cálculo d los índics lmntls y d los índics grgdos, sí como l sistm gnrl d cálculo d los índics ncdndos. ÍNDCES ELEMENTALES Un grgdo lmntl s l componnt d más bjo nivl d grgción pr l cul s obtinn índics, y n cuyo cálculo no intrvinn pondrcions; los índics d stos grgdos s ls llm índics lmntls. En l PV l grgdo lmntl s l strto u rcog un mism tipologí d vivind. El índic lmntl dl strto s obtin como cocint dl prcio stimdo por l modlo pr ls vivinds prtncints dicho strto n l priodo ctul, y l prcio stimdo n l curto trimstr dl ño ntrior: Pˆ 100,, (4, 1) ˆ 4, 1 P sindo, ˆ, P l prcio stimdo dl mtro cudrdo pr ls vivinds dl strto, n l trimstr dl ño, y ˆ 4, 1 P l prcio stimdo dl mtro cudrdo pr ls vivinds dl strto, n l 4º trimstr dl ño -1. L stimción d st prcio h sido rlizd con l mismo modlo d rgrsión 1 mpldo n l stimción dl prcio dl numrdor. 1 El modlo d rgrsión s rvis cd ño, d modo u los prcios pr l curto trimstr d cd ño s hn d stimr d dos forms difrnts. Por un ldo; s utilizrá l modlo vignt n l ño pr clculr l numrdor d los índics lmntls dl curto trimstr dl ño. Por otro, con l modlo rvisdo, vignt n l ño postrior +1, s clculrán los dnomindors d los índics lmntls d los cutro trimstrs dl ño

24 ÍNDCES AGREGADOS REFERDOS AL CUARTO TRMESTRE El cálculo dl índic d un grgción A, y s d tipo funcionl o gográfic, s rliz prtir d los índics lmntls d los strtos prtncints dich grgción y sus corrspondints pondrcions, d curdo con l siguint xprsión: sindo, W,, (4, 1) A (4, 1) ca W (4, 1) l pondrción dl strto, n tnto por uno, vignt durnt l ño 2, y, l índic lmntl dl strto, n l trimstr dl ño. L fórmul ntrior s pud xprsr, d form uivlnt, como cocint d prcios mdios pondrdos por uns cntidds, ls misms n numrdor y dnomindor. (4, 1), A A A Q Q Pˆ Pˆ, 4, S trt d l xprsión hbitul d los índics d Lspyrs, dond los prcios corrints (numrdor) s comprn con los dl curto trimstr dl ño ntrior (dnomindor), mntnindo constnts ls cntidds. A prtir d los índics rfridos l curto trimstr s clculn ls rprcusions trimstrls y cumulds lo lrgo dl ño. ÍNDCES EN BASE 2015 Los índics n bs 2015 son los u s publicn y s obtinn ncdnndo los índics rfridos l curto trimstr dl ño ntrior, sgún l siguint xprsión: 2 Dpndindo dl ño, ls pondrcions s obtinn con l informción sobr ls comprvnts rlizds n los trs ños ntriors (hst 2012), n l ño ntrior (d ) o n los dos ños ntriors ( prtir d 2016). 24

25 ,, 4, ( 1) 4,( 1) A 15 A 15 A 100 4, 16 (4, 1), 4, 15 (4,15) A (4, 2) A (4, 1) A 15 A A prtir d los índics n bs 2015 s obtinn ls tss d vrición trimstrl, l cumuld (o n lo u v d ño) y l nul. Ls dos primrs tss tmbién s pudn clculr prtir d los índics rfridos l 4º trimstr. ENLACE DE SERES El PV n bs 2015, sólo h cmbido l priodo d rfrnci d los índics o priodo bs, u h psdo d sr l ño 2007 sr l ño Pr cd sri publicd, n bs 2007, s h clculdo un coficint d r-scl, u convirt los índics publicdos n bs 2007, dsd l primr trimstr d 2007 hst l curto d 2016, n índics n bs Est coficint s ul u hc u l mdi ritmétic simpl d los índics publicdos dl ño 2015, n bs 2007, s igul Crscl 100 Crscl Cálculo d tss d vrición TASA DE VARACÓN TRMESTRAL L ts d vrición trimstrl d un índic s clcul como l cocint ntr l índic dl trimstr corrint y l índic dl trimstr ntrior, mbos n bs 2015, sgún l siguint fórmul: sindo: /( 1) 15 ( 1) /( 1) l ts d vrición trimstrl d prcios n l trimstr dl ño, n tnto por cin, 25

26 15 l índic dl trimstr dl ño, n bs 2015, y ( 1) 15 l índic dl trimstr -1 dl ño, n bs TASA DE VARACÓN ACUMULADA L ts d vrición cumuld, o n lo u v d ño, s clcul como cocint ntr l índic dl trimstr corrint y l índic dl curto trimstr dl ño ntrior, mbos n bs 2015: sindo: / 4( 1) tnto por cin ( 1) / 4( 1) 15 4( 1) 15 l ts d vrición cumuld d prcios n l trimstr dl ño, n l índic n bs 2015, n l trimstr dl ño, y l índic n bs 2015, n l curto trimstr dl ño -1. TASA DE VARACÓN ANUAL L ts d vrición nul s clcul como l cocint ntr los índics publicdos dl trimstr corrint y dl mismo trimstr dl ño ntrior, mbos n bs 2015: sindo: / ( 1) ( 1) 15 / ( 1) l ts d vrición nul d prcios n l trimstr dl ño, n tnto por cin, 15 l índic n bs 2015, n l trimstr dl ño, y 15 ( 1) l índic n bs 2015, n l trimstr dl ño

27 8.6 Cálculo d rprcusions REPERCUSONES TRMESTRALES L rprcusión d l vrición trimstrl d un strto o conjunto d strtos d vivinds n l índic gnrl, s dfin como l prt d l vrición trimstrl dl índic gnrl u corrspond dicho strto o conjunto d strtos. Por tnto, l sum d ls rprcusions trimstrls d todos los strtos d vivinds incluidos n l PV, s igul l vrición trimstrl dl índic gnrl. En otrs plbrs, l rprcusión u l vrición trimstrl d prcios d un strto o conjunto d strtos tin n l vrición trimstrl dl índic gnrl, s l vrición u ést hubir xprimntdo si todos los prcios dl rsto d strtos no hubirn vrido n s trimstr. L fórmul d l rprcusión trimstrl d un strto (o d un conjunto d strtos) dtrmindo, n l trimstr dl ño, s l siguint: dond: R 100 ( 1) /( 1) 4( 1) 4( 1) W ( 1) 4( 1) G 4( 1) s l índic rfrido l curto trimstr dl ño -1 dl strto, n l trimstr dl ño, ( 1) 4( 1) s l índic rfrido l curto trimstr dl ño -1 dl strto, n l trimstr 1 dl ño, ( 1) 4( 1) G s l índic gnrl rfrido l curto trimstr dl ño -1, n l trimstr -1 dl ño, y W s l pondrción vignt n l ño dl strto, n tnto por uno. Como s pud obsrvr, ls rprcusions s clculn prtir d los índics rfridos l curto trimstr dl ño ntrior (índics no publicdos). Un xprsión ltrntiv d l fórmul ntrior s l u sigu: 27

28 R 100 ( 1) /( 1) 4( 1) 4( 1) W ( 1) 4( 1) G 100 ( 1) ( 1) 4( 1) 4( 1) 4( 1) W ( 1) ( 1) 4( 1) G 4( 1) ( 1) / ( 1) 4( 1) W ( 1) 4( 1) G Por tnto, l rprcusión trimstrl d un strto dtrmindo, s l producto d su /( 1) ts d vrición trimstrl d prcios n tnto por cin,, por su pondrción n tnto por uno, W, y por l cocint ntr l índic dl strto y l índic gnrl, mbos dl trimstr ntrior, 4( 1) 4( 1) ( 1) ( 1) Como s h mnciondo ntriormnt, l sum d ls rprcusions trimstrls d todos los strtos u componn l conjunto d tipologís d vivinds dl PV s igul l vrición trimstrl dl índic gnrl, tl como s dmustr continución. G. 100 ( 1) /( 1) 4( 1) 4( 1) R W ( 1) 4( 1) G ( 1) 4( 1) W 4( 1) W 100 ( 1) 4( 1) G ( 1) 4( 1) G 4( 1) G /( 1) 100 ( 1) G 4( 1) G 28

29 REPERCUSONES ACUMULADAS L rprcusión cumuld o n lo u v d ño d un strto o conjunto d strtos n l índic gnrl, rprsnt l vrición cumuld u xprimntrí l índic gnrl si l rsto d strtos no hubirn sufrido vrición lgun d prcios n lo u v d ño; o lo u s lo mismo, s l prt d l vrición cumuld dbid dicho strto o conjunto d strtos. L fórmul d l rprcusión cumuld o n lo u v d ño d un strto dtrmindo (o d un grgción dtrmind) n l trimstr dl ño, s l siguint: dond: / 4( 1) R 100 ( 1) / 4( 1) 4( 1) 4( 1) W ( 1) 4( 1) G ( 1) / 4( 1) W 100 W s l ts d vrición cumuld dl strto, n l trimstr dl ño, n tnto por cin, y W s l pondrción, dl strto, vignt n l ño, n tnto por uno. Por tnto, l rprcusión n lo u v d ño s l producto d l ts d vrición cumuld (n tnto por cin) y l pondrción (n tnto por uno). Así, l rprcusión d un strto o grupo d strtos sobr l vrición cumuld dl índic gnrl srá tnto myor cunto myor s su vrición cumuld y su pondrción. En st cso, l sum d ls rprcusions cumulds d todos los strtos s igul l vrición n lo u v d ño dl índic gnrl: i / 4( 1) 4( 1) 100 4( 1) 4( 1) R W 4( 1) 100 G W G / 4( 1) G W 29

30 9. Difusión El PV s public trimstrlmnt, proximdmnt 70 dís dspués d l finlizción dl priodo d rfrnci dl índic, d curdo con l clndrio d publiccions dl NE. En l curto trimstr d cd ño, l NE difund l clndrio con ls fchs xcts d l publicción d ls oprcions stdístics pr l ño siguint. Cd trimstr, l NE public l not d prns dl PV dond s comntn ls vricions d prcios más dstcds y s mustrn los principls rsultdos. NEbs s l sistm u utiliz l NE pr lmcnr y difundir n l Wb tod l informción stdístic u produc, n formto lctrónico. Dsd l págin wb dl NE s pud ccdr l bs d dtos on-lin dl PV dond ofrc informción rltiv índics d prcios, tss d vrición y pondrcions. S publicn dtos pr l conjunto ncionl, ls 17 comunidds utónoms y ls Ciudds Autónoms d Cut y d Mlill, lo u prmit stblcr comprcions ntr l volución d los prcios n ls distints rgions. En cunto l dsgrgción funcionl, s fcilit informción pr vivind nuv y d sgund mno, nivl ncionl. Atndindo l dmnd d informción más dtlld por prt d los usurios, dsd 2010, l dsglos por nuv y sgund mno tmbién stá disponibl por comunidd utónom. Trimstrlmnt, s publicn los siguints dtos: - índics n bs 2015 (hst 2016, n bs 2007); - tss d vrición trimstrl; - tss d vrición n lo u v d ño; - tss d vrición nul; - rprcusions trimstrls (d vivind nuv y d sgund mno); - rprcusions n lo u v d ño (d vivind nuv y d sgund mno). Admás d los rsultdos trimstrls, cd ño, s fcilitn ls mdis nuls d los índics y ls vricions d ls mdis nuls pr cd sri publicd. Asimismo, s pon disposición d los usurios, l structur nul d pondrcions. Los dtos dl PV son dfinitivos dsd l primr vz u s publicn, y por tnto, no stán sujtos rvisión. El inform mtodológico stndrizdo, ccsibl dsd l págin wb dl NE, contin los mtdtos d l ncust, los culs yudn un mjor comprnsión intrprtción d los rsultdos. 30

31 Anxo. Glosrio d términos - ANCERT. Agnci Notril d Crtificción, s l Socidd tcnológic dl notrido spñol crd por l Consjo Gnrl dl Notrido con l objtivo d modrnizr y situr l vngurdi tcnológic l conjunto d ls Notrís d Espñ sí como los difrnts orgnismos dl colctivo notril. - Cld. Combinción d los posibls vlors d ls vribls o crctrístics (fctos principls dl modlo d rgrsión) u dfinn un tipo concrto d vivind. - Consjo Gnrl dl Notrido. Entidd u coordin los Colgios Notrils dl trritorio spñol. Gstion l bs d dtos rltiv oprcions d bins inmubls (índic informtizdo d los notrios), u s utiliz pr l cálculo dl PV. - Cooprtiv d vivind. Es l conjunto d prsons u, cumplindo con los ruisitos gnrls d l cooprtiv (rdcción d unos sttutos, inscripción n l Rgistro d Socidds Cooprtivs, formción d los órgnos por los u s rig, contbilidd, tc.), s unn pr prticipr n un proycto común, llvndo cbo cunts ctividds sn ncsris (búsud d solrs, búsud d ntidd finncir u finnci l construcción, ncrgo l ruitcto, rdcción d contrtos d incorporción, contrto d obr, contrtos d djudicción d vivind, tc.) pr consguir lojmintos y/o locls instlcions complmntris, pr sí o pr ls prsons u con llos convivn. - Efcto principl. Vribl xplictiv dl modlo d rgrsión. - Hipotc. Drcho u contr l prstmist frnt l prsttrio n cso d impgo d ls obligcions d st último, y u s jrc sobr l bin u prc como grntí o coltrl. En l cso d un préstmo hipotcrio pr un vivind, l finc hipotcd sul sr l vivind comprd. - ntrcción. Vribl xplictiv dl modlo d rgrsión, obtnid como combinción d otrs vribls xplictivs (fctos principls) dl modlo. - Modlo d rgrsión hdónic. Los modlos d prcios hdónicos nlizn l prcio d un bin n función d sus múltipls crctrístics, por mdio d l stimción dl prcio implícito d cd un d lls. - Pisos. Son ls vivinds u formn prt d un dificio d dos o más plnts o lturs y tinn un ccso común tods lls dsd l ví públic. Simpr u hy zons privtivs y zons comuns xist un spcil form d copropidd stblcid como propidd horizontl. - Tsción. Un tsción s un stimción dl vlor d mrcdo d un bin bsd n distintos prámtros u lo dtrminn; n l cso d ls vivinds stos prámtros pudn sr l suprfici, l ubicción, l ntigüdd, tc. L myorí d ls tscions d vivind s rlizn ptición d un ntidd bncri con l finlidd d l concsión d un préstmo hipotcrio dstindo l compr d l vivind, y ls suln rlizr mprss d tsción. 31

32 - Vlor d scriturción. Escriturr s hcr constr con scritur públic y n form lgl un otorgminto o un hcho. El vlor d scriturción d un vivind s l u const como vlor d l vivind n l scritur públic d comprvnt y s, por tnto, l prcio oficil d l mism. - Vivind. Todo rcinto structurlmnt sprdo indpndint u, por l form n u fu construido, rconstruido, trnsformdo o dptdo, stá concbido pr sr hbilitdo por prsons y form prt d un dificio. - Vivind d sgund mno. L clsificción d ls vivinds n nuvs o d sgund mno s rliz n función dl ordn d l trnsmisión rlizd. Así cundo xist más d un trnsmisión n l scritur públic, l vivind s clsific como d sgund mno. - Vivind libr. Es ull u no s vivind protgid. - Vivind nuv. L clsificción d ls vivinds n nuvs o d sgund mno s rliz n función dl ordn d l trnsmisión rlizd. Así cundo s l primr trnsmisión n l scritur d comprvnt, normlmnt rlizd por l promotor o constructor fvor dl primr duirint, l vivind s clsific como nuv. - Vivind protgid. Es ull u h rcibido culuir tipo d subvnción su construcción, indpndintmnt dl orgnismo u l concd, y dond s tin n cunt limitcions d suprfici y prcio. S xcluyn ulls vivinds u y hn sobrpsdo l timpo d vnciminto d dich subvnción y ulls otrs u, unu no lo hyn psdo, prcn con un vlor d rlizción dfinido n Ordn Ministril d Economí y Hcind. Ests dos últims considrcions otorgn l vivind ctgorí d vivind libr. - Vivind unifmilir. Es ull vivind u s sitú n un prcl indpndint, y u sirv d rsidnci pr un sol fmili. 32