Burbuja inmobiliaria en Santiago? A U T O R E S : C L A U D I O B R A V O - O R T E G A R O D R I G O C R U Z D

Transcripción

1 Burbuja inmobiliaria en Saniago? A U T O R E S : C L A U D I O B R A V O - O R T E G A R O D R I G O C R U Z D

2 Tópicos Evidencia y daos para Chile Meodologías y resulados Coinegración Levin Wrigh (1997) Filro de Kalman Panel Conclusiones

3 Por qué nos impora el mercado inmobiliario? o España: 20% desempleo 2010 o Irlanda: deuda fiscal 100% del PIB en 2011 o Holanda: Conracción del 5% del PIB en 2009 o Afeca direcamene a las familias, a su acivo más imporane Precios de vivienda en el mundo 2005 = 100 españa holanda dublin eeuu

4 En Chile Crecimieno porcenual de los precios

5 ene-04 ago-04 mar-05 oc-05 may-06 dic-06 jul-07 feb-08 sep-08 abr-09 nov-09 jun-10 ene-11 ago-11 mar-12 oc-12 may-13 dic-13 jul-14 ene-04 ago-04 mar-05 oc-05 may-06 dic-06 jul-07 feb-08 sep-08 abr-09 nov-09 jun-10 ene-11 ago-11 mar-12 oc-12 may-13 dic-13 jul-14 Gráficos de precios por zona (CChC) General Por zona 160,0 150,0 140,0 130,0 120,0 110,0 100,0 90, GENERAL np no s

6 Comparación con índice del Banco Cenral General Nor oriene CCHC BC CCHC BC 2004 = 100

7 Gráficos de precios por zonas Sur Nor poniene CCHC BC BC CCHC 2004 = 100

8 Hechos a considerar Pago de dividendo (CASEN 2011) 20% del ingreso oal de los hogares con ingreso menor a $ % del ingreso auónomo de los hogares con ingreso menor a $ ,8% de las viviendas son arrendadas (CASEN 2011) 20% en 2006 (CASEN)

9 Hechos a considerar Jorge Selaive a : a Economisa Jefe de BBVA Jonás Figueroa 1, Pablo Trivelli 2,Albero Gurovich 3 : 1 Profesor de la Universidad de Saniago (Usach) y presidene de la Asociación Chilena de Urbanisas. 2 Profesor de la Universidad Mayor y edior del Boleín de Mercado de Suelo del Gran Saniago. 3 Direcor del Deparameno de Urbanismo de la Universidad de Chile. Es imporane ver el comporamieno de la sociedad: o Inerés o Información

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11 Meodologías Modelo a esimar Coinegración Levin Wrigh (1997) Filro de Kalman Panel

12 Modelo a esimar Ecuación Signos esperados Resulados: o ma mo f arr c c c ipsa r y p * * * * * * * *

13 Cosos de consrucción Sólo vemos precios de equilibrio Simulaneidad Precios commodiies Mismo resulado obenido por Silva y Vio (2014) en su invesigación en el Banco Cenral IRPV C_OT C_MAT

14 Meodologías Modelo a esimar Coinegración Levin Wrigh (1997) Filro de Kalman Panel

15 Coinegración Nivel de coinegración de los precios es igual al de sus fundamenales, implica ausencia de burbuja Si exise burbuja, no podremos enconrar un vecor de coinegración Críicas Evans (1991): Mal predicor de burbujas Sensible a la selección de rezagos Oros esudios: N. Desormeaux (2011) usando el IRPV, IMACEC, asa de inerés IPSA, cosos y población; no encuenra coinegración en los daos para el caso chileno. Idrovo y Lennon (2013) encuenran un vecor de coinegración. Usando el IRPV, remuneraciones, asa de inerés, mano de obra y el IPSA.

16 Coinegración Resulados *Al igual que Idrovo y Lennon, se uiliza el crierio de Schwarz para la selección de rezagos El resulado es mixo. El es de la raza encuenra un vecor coinegración (no exise burbuja), mienras que el es de valor propio no ve evidencia de coinegración, lo que apuna a un posible componene especulaivo (burbuja) que no endría una reversión a la media.

17 Meodologías Modelo a esimar Coinegración Levin Wrigh (1997) Filro de Kalman Panel

18 Levin Wrigh (1997) Modelo: p p f G Variable especulaiva G m p 1 p r Foralezas y debilidades Se incluye una proxy de especulación a la regresión. Se asumen expecaivas adapaivas Sensible a la especificación del modelo Oros esudios Idrovo y Lennon (2013) encuenran que la variable especulaiva es significaiva y posiiva en el conexo de un VEC

19 Levin Wrigh (1997) Resulados Sub muesras.12 Análisis Los coeficienes de los fundamenales manienen sus signos Se encuenra que la variable especulaiva es posiiva y significaiva desde junio de Gm Gm_HP

20 Meodologías Modelo a esimar Coinegración Levin Wrigh (1997) Filro de Kalman Panel

21 Filro de Kalman: L-W Con la variable especulaiva consruida aneriormene se hace una ecuación con coeficiene móvil Modelo a esimar: p X G 1 i Al igual que anes, pueden exisir problemas con la especificación del modelo y de la variable especulaiva Oros esudios: Bellod (2008) encuenra que para españa, hasa 2008 el coeficiene móvil es significaivo y creciene en el iempo

22 Filro de Kalman Levin-Wrigh Resulados: Coeficiene móvil esimado: Los coeficienes de los fundamenales coinciden con lo enconrado aneriormene El coeficiene móvil es significaivo en 2008, enre y en Alcanza un valor cercano a 0.48

23 Meodologías Modelo a esimar Coinegración Levin Wrigh (1997) Filro de Kalman Panel

24 Panel de daos Aprovechando las res zonas exisenes en los daos, se consruye un panel Modelo a esimar p i X 1i arr 2 G m Como odos los modelos esrucurales, los resulados son sensibles a su especificación. Además, se asumen expecaivas adapaivas en la variable especulaiva

25 Panel de daos Resulados Sub muesras Conclusiones de los resulados Se encuenra que la serie especulaiva es significaiva desde julio de 2007 en adelane. Las variables ineracivas resulan ser posiivas y significaivos Los demás coeficienes coinciden con lo enconrado aneriormene

26 Conclusión Serie especulaiva (enre 2008 y 2009) Coinegración: evidencia mixa Levin Wrigh: posiiva y significaiva Filro de Kalman: posiiva y significaiva en 2008, enre y en 2014 Panel: posiiva y significaiva Ane el escenario acual, el precio de las casas debiese bajar

27 Burbuja inmobiliaria en Saniago A U T O R E S : C L A U D I O B R A V O - O R T E G A R O D R I G O C R U Z D rodrigocruzd@gmail.com