Tendencias Madrid INTRODUCCIÓN

Transcripción

1 CB RICHARD ELLIS MrketView Hoteles Mdrid 2009 Tendencis 2009 Rents Rentbiliddes Opertiv Mdrid Mdrid, centro finnciero y cpitl de Espñ, es l ciudd espñol que tre l myor número de vijeros. Su industri turístic se benefici del equilibrio entre el componente de ocio y el de negocio. Mdrid cuent con un mpli ofert culturl, gstronómic y de ocio. Su constnte puest por l innovción y renovción de dich ofert le h permitido crecer como destino turístico en los últimos ños. L cpitl espñol tiene un fuerte posición como destino de negocios dentro de Europ, con un prque de oficins de más de 11,5 millones de metros cudrdos y un grn infrestructur en términos de comunicciones y trnsporte público (mejord con l reciente pertur del intercmbidor de Sol). No es probble que se recuperen los niveles opertivs de 2007 (ño record) corto plzo. No se h producido el detondor de l concesión de los JJOO de 2016, que hubier nimdo l turismo en l ciudd, pero sin dud llegrán otros esfuerzos institucionles y un vuelt l normlidd en l entrd de vijeros que devolverá l slud turístic l cpitl de Espñ. INTRODUCCIÓN Mdrid se priet el cinturón Mdrid h cumuldo en los últimos ños un progresión sostenid en todos los indicdores turísticos que h nimdo l inversión hoteler y l levntmiento de nuevos proyectos. Sin embrgo, desde l segund mitd de 2008 l industri hoteler prticip en l crisis económic generl que y sufrín el resto de sectores desde que estlló l crisis subprime medidos de El ño 2009 h sido un ño difícil pr los hoteles de l cpitl porque l rápid cíd de l demnd h generdo un inevitble guerr de precios entre hoteles competidores y fuertes reducciones de costes. Ls dudoss previsiones de mejor en opertiv y el difícil cceso finncición h provocdo su vez que el volumen de inversión hoteler en l cpitl hy descendido considerblemente. Aún sí Mdrid sigue siendo un plz estrtégic pr l myorí de cdens hotelers y el moderdo número de proyectos en curso hce que l ciudd teng uns buens perspectivs de recuperción en el momento en que l demnd repunte. Un prque hotelero vrido Geográficmente, el mercdo hotelero de l ciudd se distribuye en tres zons principles: L zon que lberg l myorí de los turists de negocios (Zon A) que comprende el eje del Pseo de l Cstelln y sus ledños; l zon que recibe generlmente turists de ocio (Zon B) que incluye l zon centro (Grn Ví Sol), Atoch y Princes y por último l zon del Aeropuerto de Brjs IFEMA (Zon C) en l que pernoctn turists de negocio de cort estnci o vijeros generdos por l ctividd del que es el myor eropuerto de Espñ. Adicionlmente existe un componente hotelero cd vez más importnte en ls fuers de l ciudd, prticulrmente en ciuddes dormitorio, prques empresriles y polígonos industriles, donde está experimentndo un importnte crecimiento el segmento hotelero Express o de servicio limitdo. Principles ubicciones hotelers en Mdrid B A C ZONA A: CASTELLANA - PASEO DEL PRADO - Bº SALAMANCA ZONA B: ZONA CENTRO - PRINCESA - ATOCHA ZONA C: AEROPUERTO - IFEMA

2 Q MrketView Hoteles Mdrid Visits más corts L cíd en l fluenci de visitntes lojdos en hoteles de Mdrid, inicid en l segund mitd del ño 2008, siguió su cmino en 2009 con un retroceso de 5% en los primeros 9 meses comprdo con el mismo periodo del ño nterior. Dicho esto, el dto de septiembre de 2009 rompió l tendenci y fue precido l registrdo pr el mismo mes de Consolidndo ese dto, el registrdo de octubre de 2009 h ido todví más llá, convirtiéndose en el mes con myor entrd de vijeros de l histori en Mdrid, con un totl de csi vijeros. El descenso en pernoctciones h sido myor que el de vijeros, generndo sí un cíd en l estnci medi. Aunque hy un elemento coyunturl en este cmbio, cbe destcr el creciente posicionmiento de Mdrid como un destino pr city breks, fruto de l consolidción de ls compñís éres lowcost en el mplido Aeropuerto de Brjs. En el futuro próximo es posible que podmos ver un myor interés en escpds corts Mdrid debido l progresión de dichs erolínes y tmbién grcis l mplición de l red de tren de lt velocidd. Mirndo hci el exterior En cunto l origen de ls pernoctciones en hoteles de l cpitl, por primer vez prtir del ño 2007 comenzó existir un liger superioridd de ls procedentes de no residentes en Espñ (53% frente un 47% de pernoctciones ncionles en 2008), quizás reflejndo un myor deterioro en l economí espñol. Este hecho tmbién reflej l creciente pertur de l ciudd hci el exterior, fenómeno que debe seguir siendo potencido por ls utoriddes públics pr consolidr Mdrid como destino de primer orden en cunto ocio/cultur y en cunto l celebrción de congresos y convenciones. L fluenci de visitntes se produce tnto en los meses de frío como en los de clor, sí que no hy grn impcto de estcionlidd en el turismo (l contrrio que en los destinos de l cost). Únicmente existe un vrición máxim de ±12% respecto l medi mensul durnte todo el ño, fvoreciendo un mejor previsión de los costes opertivos de los hoteles. Un ofert vrid L ofert hoteler de l cpitl se estbilizó en 2006, trs un periodo de boom hotelero sustentdo por el crecimiento económico y por el del propio sector inmobilirio, que se diversificb en el Págin 2 Vijeros y pernoctciones 2 Vijeros Pernoctciones -2 Estnci medi 2,00 1,95 1,96 1,94 1,90 1,91 1,90 1,85 1,80 Distribución de l ofert hoteler por ctegorís % 1% 8% 1* 2* 25% 3* 4* 5* 54%

3 Evolución plzs hotelers por ctegorí % cmbio internul * 4* 3* 2* 1* Rnking de cdens hotelers en Mdrid Puesto Fuente: Hostelmrket Proyectos hoteleros en Mdrid Año Proyecto Zon Hbitciones Ctegorí 2009 Rdisson Blu Mdrid Prdo A 54 4* 2010 Hotel Jun de Austri B 46 4*S 2010 NH Riber del Mnznres A 224 4* 2010 NH Plcio de Tep A 86 4* 2010 Highy Tech St. Brbr A 80 4* 2010 High Tech Alfonso XII B 90 4* 2011 Hotel Aeropuerto T2 C 330 4* 2011 IBIS Vents * 2011 Cden NH Hoteles Sol Meliá Accor AC Hotels 5 Hus ,55% 6 Intercontinentl Hotels ,04% 7 High Tech Hotels ,88% 8 Eurostrs Hotels ,05% Resto de cdens ,09% Independientes ,88% Brceló Premium Abscl Fuente: STR Globl; Dtos hst Octubre NH Mejí Lejeric B 81 4* Fuente: CB Richrd Ellis Hoteles Hbitciones Cuot ,74% ,15% ,33% ,29% A 130 5* segmento turístico. Mientrs que ls ctegorís de 3* y 4* hn mntenido un crecimiento constnte en cunto l número de estblecimientos biertos en l ciudd durnte el periodo , ls ctegorís de 5* y 2* hn sido ls más dinámics, sin dud por l escsez que existí ños trás de producto de ests crcterístics. L plnt hoteler de l ciudd está compuest myoritrimente por hoteles de cutro estrells: el 54% de l ofert totl. Sin embrgo, l proporción de hoteles 4* h descendido levemente desde el ño 2000, fruto de un myor diversificción y equilibro en l ofert de l ciudd. Mdrid ctulmente cuent con un mix propido de plzs, muy similr otrs cpitles mundiles como Londres, Nuev York o Prís; sin embrgo, ls ctegorís Express (1* y 2*) siguen sin estr tn desrrollds como en dichs ciuddes, sobre todo en el centro de ls misms. En cunto penetrción de cdens, Mdrid sigue teniendo uno de los índices más bjos de hoteles con mrc de Europ, dndo lugr muchs oportuniddes pr cdens, sobre todo ls interncionles, que tienen escs presenci en l cpitl. Los propietrios de hoteles de l ciudd poco poco se vn briendo hci los contrtos de rrendmiento vribles o contrtos de mngement o frnquici, debido que precismente este ño muchos inquilinos hoteleros hn renegocido sus rents fijs l bj, con descensos de hst un 3 en lgunos csos. Son pocs ls perturs prevists de hoteles corto plzo y el prque crecerá por debjo del 5% en Algunos proyectos se retrsrán y otros incluso se cncelrán y que su lto nivel de plncmiento hce que requiern unos contrtos de rrendmiento con niveles por encim de mercdo pr ser rentbles. Por otro ldo, grn prte de los proyectos en mrch se encuentrn en fse muy inicil por lo que hst el ño 2012 no se esper un crecimiento de plzs significtivo. L escsez de nuevs perturs introducirá un myor equilibrio entre l demnd y l ofert y presentrá oportuniddes pr l explotción de hoteles medinte contrtos híbridos o de mngement/frnquici. Es un opción interesnte, sobre todo teniendo en cuent que ls cdens están más cuteloss en cunto los niveles de Págin 3 MrketView Hoteles Mdrid Q4 2009

4 Q MrketView Hoteles Mdrid rents ofertds con respecto dos ños trás. Aún sí, Mdrid sigue siendo de los pocos destinos en los que ls cdens ofrecen rrendmientos fijos debido l seguridd que represent l ciudd como destino turístico. L cíd de ctividd impct en ls cuents L ocupción hoteler de l ciudd h sufrido descensos de form ininterrumpid desde los inicios de Así, l ocupción medi de los hoteles de l ciudd pr el ño 2008 fue del 67,2%, un 5,8% menor que en Los números de los diez primeros meses del ño 2009 son incluso peores, con un cíd en el número de hbitciones ocupds de un 11,4% con respecto los mismos meses del Sin embrgo hy que notr que en el mes de octubre de 2009 se h roto l tendenci bjist con un modesto crecimiento de ocupción internul del 2,7%, lo que podrí sugerir un cmbio de tendenci pr el resto del 2009 y comienzos de Con respecto ls trifs medis, después de vrios ños de constnte escld de precios, los hoteles de l cpitl empezron registrr cíds en sus precios prtir del mes de septiembre de 2008, dejndo l trif medi en Mdrid pr ese ño en 116,84. En 2009 l cíd de trifs se h ido grvndo y de enero octubre cumul y un cíd de 18,1% con respecto l mismo periodo de El RevPAR de los hoteles Mdrileños h sufrido un cíd internul de enero octubre de este ño de un 27, hst los 59,37, sin expecttivs de que l finl de ño est cifr pued esclr demsido. Pr plir el dño sufrido en ls cuents de resultdos, los hoteles están doptndo dos estrtegis; por l líne de ingresos, bjds de precios y oferts con servicios dicionles incluidos en l trif (sls de reuniones, sp etc.) pr intentr ñdir vlor y trer nuevos clientes; por l líne de gstos, reducir costes opertivos intentndo que el cliente no lo percib en el servicio recibido. Págin 4 Trifs medis y ocupción % cmbio internul 15% 5% -5% -15% -2-25% * Trif medi Ocupción Fuente: Smith Trvel Reserch (STR); *Dtos hst Octubre 2009 Evolución del RevPr % cmbio internul 7,3 5,9-4,7-27, * Fuente: Smith Trvel Reserch (STR); *Dtos hst octubre 2009 Indicdores Opertivs Trif Medi 109,36 115,49 % Ocupción 71, 71,3 RevPr 77,75 82, * 116,84 97,55 67,2 60,14% 78,47 59,37 Fuente: Smith Trvel Reserch (STR); *Dtos hst octubre de 2009

5 Q MrketView Hoteles Mdrid Inversión El mercdo de inversión hoteler en Mdrid h cído drásticmente en comprción con Ls operciones que se hn registrdo hn sido en su myorí de volumen medio (10-20 millones de ) excepción del trspso del Hotel Meliá Princes de Sol Meliá l blnce de BBVA Renting por un importe de 87,8 millones de. En totl l inversión hoteler en l cpitl hst noviembre h sido de 122,2 millones de, incluyendo comprs relizds por operdores hoteleros. Ls rents ofrecids por los operdores hoteleros hn descendido entre un 15% y un 3 en zon prime, mientrs que en ls zons secundris de l cpitl pocs son ls cdens dispuests ofrecer un componente fijo sustncil en l rent. L tendenci es que ls cdens ofrezcn contrtos flexibles (lquiler con componente fijo y vrible o gestión) y que se comprt el riesgo de explotción con el propietrio. En cunto los yields en ls operciones de inversión hotelers de l cpitl, l rentbilidd esperd por l demnd se sitú en el entorno del 6,5-7% en zon prime (zons A y B). Está previsto que los yields continúen en es horquill siempre que no empeoren ls grntís que representn los operdores hoteleros como ocupntes ni ls condiciones de finncición ofrecids por ls entiddes finnciers. Volumen de inversión Millones de euros Fuente: CB Richrd Ellis Disclimer 2009 CB Richrd Ellis Est publicción se h preprdo cuiddosmente con el fin de ofrecer informción generl y no se ceptn responsbiliddes por errores y omisiones. Ls opiniones y los dtos quí indicdos están sujetos cmbios sin previo viso. Culquier trnscción que se efectúe en el mercdo no deberá fundmentrse únic ni necesrimente en los dtos quí expuestos. Tmpoco podrán ser publicdos totl ni prcilmente ni citdos como fuente, sin l previ utorizción de CB Richrd Ellis. Págin Pr myor informción, por fvor contcten con: CB Richrd Ellis Hotels Mdrid Luis Arsug Rto - Director luis.rsug@cbre.com Sndr López Rodríguez - Director sndr.lopez@cbre.com Miguel Css Albndor - Consultor miguel.css@cbre.com CB Richrd Ellis, Pblo Ruiz Picsso s/n, Torre Picsso, plnt 27, Mdrid. t: CB Richrd Ellis Hotels Brcelon Jorge Ruiz Andrés - Director Ncionl jorge.ruiz@cbre.com Cristin Mrtín Rubert- Consultor cristin.mrtin@cbre.com CB Richrd Ellis, Av. Digonl 605, 8º 1ª, Brcelon. t: CB Richrd Ellis Reserch Edwrd Frrelly - Director edwrd.frrelly@cbre.com CB Richrd Ellis, Pblo Ruiz Picsso s/n, Torre Picsso, plnt 27, Mdrid. t: