29 de mayo de 2017 DCA-1098

Transcripción

1 29 de mayo de 2017 DCA-1098 Al contestar refiérase al oficio No Doctor Luis Carlos Villalobos Monestel Alcalde Municipalidad de La Unión Fax: Estimado señor: Asunto: Se autoriza a la Municipalidad de La Unión de Cartago para adquirir el terreno inscrito en el Registro Nacional, sistema de folio real, matrícula , con un área de 7.768,84m², plano catastrado número C , propiedad de Álvaro Mora Campos, el cual sería destinado para la protección de la naciente Richmond, por un monto de ,00. Nos referimos a su oficio No. MLU-DRHI-AO del 25 de abril del 2017, recibido en esta Contraloría General el 27 de abril del mismo año, mediante el cual solicita la autorización descrita en el asunto. Mediante el oficio No (DCA-0959) del 12 de mayo del 2017, se requirió información adicional, la cual fue remitida por medio del oficio No. MLU-DAM del 16 de mayo del presente año. I. Antecedentes y justificación Como antecedentes y justificaciones que brinda la Municipalidad como fundamento de la solicitud, destacan los siguientes: 1. Que el interés de la Municipalidad es seguir contando con la naciente y protegerla adecuadamente, pues aunque el caudal de la misma es bajo, alrededor de 0,5 l/s, sirve para abastecer cerca de 30 viviendas que no pueden ser abastecidas por gravedad de otras fuentes, resultando que existe una relación directa entre el fin que se persigue (abastecer de agua por gravedad las viviendas de este sector) y el inmueble (cuenta con una naciente capaz de abastecer las viviendas mencionadas. 2. Que la Municipalidad no puede entrar en un proceso de contratación convencional, pues no hay otras fincas en esa zona que tengan nacientes de agua que puedan ser aprovechadas para abastecer el sector donde se ubica la finca que se necesita adquirir.

2 2 3. Que no se contempla la construcción de un tanque en esta finca por ahora. 4. Que el Departamento Financiero de la Municipalidad realizó un avalúo solicitado por el señor Gerardo Cordero Fernández, Director Recurso Hídrico, Municipalidad de La Unión de Cartago, a la propiedad de Álvaro Mora Campos, cédula de identidad No , propiedad que se encuentra ubicada en Santiago del Monte, San Diego, La Unión, Cartago. Con el fin de conocer el valor real y proceder a una posible compra del inmueble; ya que en el mismo existe una naciente de agua, utilizada actualmente por la Municipalidad y se planea la reforestación de la misma. 5. Que el Departamento Financiero de la Municipalidad de La Unión de Cartago, realizó el avalúo de la propiedad por un monto de , Que según la información registral dicho inmueble no presenta anotaciones de ningún tipo, ni gravámenes o afectaciones. 7. Que el señor Álvaro Mora Campos, propietario del inmueble acepta venderlo por el monto de ,00, monto inferior al avalúo realizado por la institución, según consta en la promesa reciproca de compra venta con fecha del dieciséis de mayo de Que según el criterio técnico del Perito Valuador de la Municipalidad de La Unión, se procede al análisis técnico que justifica la adquisición de la totalidad del inmueble como indispensable para desarrollar el proyecto. a) Que el inmueble a adquirir mide 7.768,64m², área que corresponde comparativamente a una medida menor que una hectárea de terreno. b) Que tomando una medida longitudinal (diámetro) de sólo 100 metros (mitad del dato de 200 metros de radio que la ley de aguas exige como área de reserva o perímetro circundante) desde el sitio de la naciente hacia cualquier punto del perímetro determinado, esta medida se sale del propio perímetro real de la finca y sobre pasa las fincas adyacentes. Como dice la ley sobrepasa la zona forestal que protege o debe proteger el conjunto de terrenos en que se produce la infiltración de aguas potables (Ver croquis adjunto que refleja el ejemplo planteado). c) Que la metodología utilizada es la de Valor de Mercado se determina un valor real de mercado a través de la investigación de compras y ventas en la zona de influencia, criterio de personas conocedoras de la materia, relación con los valores de la Plataforma de valores por zonas homogéneas de la Municipalidad de La Unión 2015, así como las características propias de la finca tales como: potencial mayor recurso hídrico existente dentro del inmueble, afectación por la delimitación de

3 3 la zona Protectora Cerros de la Carpintera, limitaciones legales Ley de aguas y característica especial por encontrarse dentro de ésta, una naciente. d) Que para la determinación del valor por metro cuadrado, se valora toda la finca a un precio general por metro cuadrado, porque su área o superficie está comprende el conjunto de terrenos en que se produce la infiltración de aguas potables, declarados como zona de protección que alimenta la naciente, según la Ley de Aguas. e) Que ese valor de mercado determinado, es incrementado en esta finca porque incluye la mejora estimada que corresponde a una naciente de agua potable. Esta mejora aplicada al sistema de tasación se le conoce como Valor de Oportunidad, el cual se le da a la finca por sus características de exclusividad, que no poseen las fincas circundantes. f) Que en este caso el valor de mercado determinado fue de 4000,00 cada metro cuadrado y se le incrementó un 25% como agregado o valor de oportunidad, determinándose un valor total de 5000,00 cada metro cuadrado. g) Que tratándose de un inmueble apto para desarrollar un proyecto de protección de una fuente de agua, las consideraciones anteriores respaldan técnicamente la valoración positiva del inmueble para la realización del proyecto indicado. Además de la opción de convertirse en la única propiedad con ese recurso incorporado, considerado como mejora o recurso hídrico. h) Que no es afectado por las limitaciones que da tanto la Ley de Aguas como la Ley de Protección de los Cerros de la Carpintera, limitaciones consideradas en la investigación de valores, y que por tratarse de limitaciones que protegen el recurso hídrico, se convierte en mejoras para el inmueble. El avalúo considera esas limitaciones y las aplica en el sistema de valoración utilizado para el presente caso. II. Criterio de la División El artículo 182 de la Constitución Política establece que el procedimiento licitatorio, es el medio por el cual la Administración debe proveerse de bienes, obras y servicios. No obstante, dicho procedimiento en algunas ocasiones no resulta la vía más apta para la satisfacción del interés público, por lo que el ordenamiento jurídico le permite a la Administración apartarse de éste y recurrir a medios excepcionales a fin de satisfacer ese interés. El artículo 71 de la LCA, en cuanto a la adquisición de bienes inmuebles es claro al disponer: Podrá adquirir por compra directa, previa autorización de la Contraloría General de la República, el inmueble que, por su ubicación, naturaleza, condiciones y situación, se determine como único propio para la finalidad propuesta. Lo cual se desarrolla en el artículo 131 inciso j del Reglamento cuando indica: La compra o arrendamiento de bienes que en razón de su

4 4 ubicación, naturaleza, condiciones y situación se configuren como el más apto para la finalidad propuesta. En estos casos, el precio máximo será el que fije el personal especializado de la Institución o en su defecto, de la Dirección General de la Tributación. ( ) En el caso de la compra de inmuebles se requiere adicionalmente de la autorización de la Contraloría General de la República, quien cuenta con un plazo máximo de diez días hábiles para analizar la gestión. En el caso particular, en el oficio No. MLU-DRHI , la Administración, señala: La Municipalidad de La Unión desea iniciar los trámites para adquirir la propiedad a nombre de Álvaro Mora Campos, que se encuentra ubicada en Santiago del Monte, San Diego de La Unión, Cartago ( ) en dicha propiedad se ubica una naciente de agua, la cual está en uso por parte de esta Municipalidad por lo que resulta primordial adquirir el terreno con el fin de proteger y explotar en forma sostenible ( ) por las características ambientales e hídricas del lugar, lo idóneo es realizar ésta compra por medio de una Contratación Directa, esto con el fin de garantizar la adquisición de la misma ( ) por un valor de ,00, según avalúo emitido por el Perito Valuador Héctor Hernández Godínez. (folios 07 al 09 del expediente de la solicitud de autorización) Adicionalmente en el oficio en el oficio No. MLU-DRHI , la Administración indica: La Municipalidad de La Unión hace uso de una naciente ubicada en el inmueble plano catastro C , matrícula , y dentro de un plan de protección de nacientes se ha determinado que la mejor forma de proteger esta fuente denominada naciente Richmond, es comprando el terreno de 7.768,84 m para paulatinamente ir eliminando el cultivo de café y sembrando arboles de especies recomendadas en el plan de reforestación hecho por la Bachiller María Fernanda López ( ) solicito la autorización a esta Contraloría General de la República, para poder realizar la compra directa (folios 41 al 42 del expediente de la solicitud de autorización) En el caso, las justificaciones que ha esgrimido esa Municipalidad para determinar que el inmueble es el más apto para la finalidad propuesta ha sido la ubicación de la naciente Richmond, la cual se utiliza en la actualidad para abastecer alrededor de treinta familias y se pretende desarrollar un plan de protección. Sobre el particular, estima este órgano contralor que se entiende que la Municipalidad ha considerado en el caso las regulaciones que ya de por sí otorgan protección a las zonas adyacentes a este tipo de nacientes, como es el caso del artículo 31 de la Ley No. 276 del 27 de agosto de 1942, denominada Ley de Aguas que dispone: Se declaran como reserva de dominio a favor de la Nación:/ a) Las tierras que circunden los sitios de captación o tomas surtidoras de agua potable, en un

5 5 perímetro no menor de doscientos metros de radio;/ b) La zona forestal que protege o debe proteger el conjunto de terrenos en que se produce la infiltración de aguas potables, así como el de los que dan asiento a cuencas hidrográficas y márgenes de depósito, fuentes surtidoras o curso permanente de las mismas aguas. En relación con lo anterior, la Procuraduría General de la República, en el dictamen No. C del 25 de octubre del 2001, señaló: En relación con lo anterior, es importante tener presente que el artículo 31 de la Ley de Aguas establece que los terrenos tenidos como pertenecientes al dominio público, por bordear los sitios de captación o tomas de agua potable, tienen un perímetro "... no menor de doscientos metros de radio;" frase con la cual se salva cualquier contradicción entre lo que establece este artículo y el numeral 7 de la Ley de Tierras y Colonización. Así, de lo que disponen ambas normas se puede tener como cierto que el área incorporada al dominio público es de doscientos metros, si el terreno es plano o de pequeño declive, y de trescientos metros si la fuente se encuentra en una cuenca u hoya hidrográfica y la pendiente sea superior a un cuarenta por cierto (ver artículo 2º del Reglamento a la Ley Forestal, Decreto Ejecutivo número MINAE de 17 de octubre de 1996), tal y como esta Procuraduría ha interpretado en el dictamen OJ , ya citado. En este sentido, debe tenerse claro que el artículo 31 de la Ley de Aguas vino a reiterar la naturaleza demanial de dichos terrenos./ [...] La circunstancia anterior significa que, para tales casos, la captación de las aguas para el consumo humano por parte de la Administración competente, requiere de un acto administrativo para tener por incorporado al dominio público esos terrenos. El artículo 31, inciso a) de la Ley de Aguas reitera esta regulación al declarar como pertenecientes al dominio público, en un perímetro no menor a doscientos metros, los terrenos que circundan los sitios de captación o tomas surtidoras de agua potable. En este sentido, habría que repetir lo ya dicho, pues si se trata de captaciones de fuentes de agua que sean manantiales ubicados en cuencas u hoyas hidrográficas, su incorporación al dominio público se produjo en su condición de tales y desde 1926; pero, si no es este el caso, tales terrenos se demanializaron a partir de la captación de la fuente, lo que supone un acto administrativo que así lo decida por parte de la Administración competente [...] En consecuencia, y según lo dicho, son terrenos incorporados al dominio público los ubicados en un perímetro de doscientos metros de radio alrededor de las fuentes de agua, si están en terrenos planos, y en un perímetro de trescientos metros de radio, si están en terrenos quebrados por tener una pendiente superior al cuarenta por cierto. 1 1 En relación la connotación de dominio público de estos inmuebles puede verse las opiniones jurídicas No. OJ-077 del 29 de octubre de 2013, mientras que también en la OJ del 9 de agosto de 2005 se indicó en el mismo sentido que: En todo caso, el traspaso de la titularidad del inmueble en cuestión, no puede afectar el uso y protección de los terrenos que bordean la fuente proveedora de agua potable, respecto a los cuales opera un régimen jurídico especial. En efecto, los artículos 7 de la ley de

6 6 De esa forma, es claro que ya de por sí existe una zona de protección que el legislador ha identificado como de dominio público cuando se encuentra una captación como parece ocurrir en este caso, por lo que se entiende que la Municipalidad pretende adquirir la totalidad del inmueble para desarrollar un plan de protección más integral. En ese sentido, se pretende adquirir la totalidad de los metros cuadrados para articular dicho plan, para lo cual la Administración remitió un análisis técnico realizado por el Perito Valuador de la Municipalidad de La Unión, el señor Héctor Fernández Godínez, que según el criterio de la administración, justifica la adquisición de todo esa cantidad del inmueble como indispensable para desarrollar el proyecto. En este orden, como lo ha mencionado anteriormente la Administración, existe una imperante necesidad de proteger la naciente que logra abastecer a cerca de 30 viviendas que no pueden ser abastecidas por otras nacientes por la gravedad que presentan, aunado a la anterior el hecho de que las limitaciones que protegen el recurso hídrico, convierten en mejoras para el inmueble. Por lo demás manifiesta la Administración que las consideraciones expuestas, respaldan la valoración positiva del inmueble para la realización del proyecto indicado. Bajo este orden de ideas, queda claro que en razón de las condiciones que presenta el terreno, la ubicación del mismo que acredita que es el más apto para la finalidad propuesta por ser quien soporta la naciente que actualmente es utilizada por la Municipalidad, el hecho de que se requieren para una necesidad específica debidamente acreditada y el precio que ha sido fijado para su compra por medio de los avalúos realizados por el Perito Valuador de la Municipalidad de La Unión, por lo que en el caso se estima que se convierte en el más apto para suplir la necesidad de la Administración. Así las cosas, siendo que la Municipalidad de La Unión ha justificado la adquisición del bien en cuestión, se concede la autorización solicitada, sujeta a los condicionamientos que serán establecidos en el siguiente apartado. III. Condiciones bajo las que se otorga la autorización. La autorización se condiciona a lo siguiente: 1. Se autoriza a la Municipalidad de La Unión, para la compra directa del terreno inscrito en el Registro Nacional, sistema de folio real, matrícula , con un área de 7.768,84m², plano catastrado número C , propiedad de Álvaro Mora Campos, el cual sería destinado para la protección de la naciente Richmond, por un monto de ,00. tierras y colonización (número 2825 de 14 de octubre de 1961, y sus reformas), y 31 de la ley de aguas (número 276 de 27 de agosto de 1942, y sus reformas) establecen el carácter de bien de dominio público de los terrenos que bordean las fuentes proveedoras de agua potable, en las áreas que cada uno de éstos define.

7 7 2. Deberá contarse con el contenido presupuestario suficiente y disponible para enfrentar la erogación producto de esta autorización. Tal aspecto debe quedar debidamente cumplido antes de realizar la escritura correspondiente, verificando también que tales fondos puedan destinarse válidamente para la finalidad de la compra del inmueble. 3. Recaen dentro del ámbito de responsabilidad de la Administración, los criterios técnicos que determinaron que dicho terreno por su ubicación, naturaleza, condiciones y situación, es el propio para la finalidad propuesta, de conformidad con los artículos 71 de la Ley de Contratación Administrativa y 139 inciso j) de su Reglamento. Es responsabilidad de esa Administración que efectivamente existan las justificaciones técnicas que desvirtúan las consideraciones anteriores sobre la compra del inmueble por razones de oportunidad y ausencia de aspectos técnicos, por lo cual fue denegada la solicitud con anterioridad. 4. Es responsabilidad de la Administración el cumplimiento de cualquier autorización o habilitación prevista en el ordenamiento jurídico, necesaria para que esta pueda disponer del activo conforme la finalidad pretendida, gestiones que no forman parte de los extremos de la presente autorización. 5. De conformidad con el artículo 157 del Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa, resulta ser responsabilidad de la Administración la pertinencia de la justificación técnica en la cual se acredita que el bien es apto para la necesidad que se pretende satisfacer. 6. Se debe levantar un expediente administrativo que contenga todo lo relativo a la autorización que por el presente oficio se autoriza, el cual se encuentra sujeto al control posterior de este órgano fiscalizador. 7. Se deja bajo la exclusiva responsabilidad de esa Administración, verificar que el propietario del inmueble no se encuentre afectado por el régimen de prohibiciones para contratar con el Estado conforme lo dispuesto en los artículos 22 y 22 bis de la Ley de Contratación Administrativa y además, que no posee inhabilitación para contratar con la Administración. 8. De igual forma será su responsabilidad, verificar que el propietario se encuentra al día en sus obligaciones con la Caja Costarricense del Seguro Social. Lo anterior, siempre y cuando esta obligación resulte aplicable, lo cual también deberá verificar la Administración. 9. En virtud del artículo 32 de la Ley de Contratación Administrativa, y el artículo 198 del Reglamento a dicha norma, la contratación deberá ser formalizada en escritura pública. 10. Bajo ningún concepto podrá superarse el monto del avalúo en la adquisición del inmueble, lo cual se deja expresamente advertido.

8 8 Se advierte que la verificación del cumplimiento de las condiciones indicadas en el presente oficio, será responsabilidad del señor Luis Carlos Villalobos Monestel, en su condición de Alcalde de la Municipalidad de La Unión o quien ejerza este cargo. En el caso de que tal verificación no recaiga dentro del ámbito de su competencia, será su responsabilidad instruir o comunicar a la dependencia que corresponda, para ejercer el control sobre los condicionamientos señalados anteriormente. Atentamente, Elard Gonzalo Ortega Pérez Gerente Asociado CSZ/chc Ci: Archivo Central NI: 10201, 12167, G: Adjunto: Avaluo Original y Plano original.