Actualización Precio Objetivo

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1 Jul-13 Aug-13 Sep-13 Oct-13 Nov-13 Dec-13 Jan-14 Feb-14 Mar-14 Apr-14 May-14 Jun-14 Jul-14 Parque Arauco Precio Objetivo: CLP Recomendación: Comprar Riesgo: Medio 21 de julio de 2014 Sector: Construcción & Inmobiliario Analista: Martín Antúnez T: Información Compañía Ticker: PARAUCO CI Equity Precio cierre (CLP por acción): Rango 12M (CLP por acción): Volumen Diario (USD millones): 2,0 Acciones (millones): 817,7 Capitalización de Mercado (USD millones): 1.536,1 Acciones / ADR: N/A Precio Acción Base Jul 2013= Fuente: Bloomberg Parque Arauco IPSA Actualización Precio Objetivo Recomendación y Tesis de Inversión Actualizamos nuestra recomendación del precio objetivo para Parque Arauco a CLP por acción para fines de 2014, con una recomendación de comprar y riesgo medio, lo cual considera un alza de 6,5% en el precio y un retorno de dividendos de 3,4%, totalizando un retorno de 9,8%. Nuestra recomendación se basa en los siguientes argumentos: Mantienen el plan de inversión para el período , de USD 200 millones anuales aproximadamente. El objetivo de la compañía es aumentar la superficie arrendable en Chile, Perú y Colombia, los 3 países donde opera, e intentar duplicar el GLA total en los próximos 4 años. Aproximadamente USD 250 millones se invertirán durante este año, y a junio de este año quedaría por invertir un 65% del plan de inversión hasta Un 50% sería financiado con deuda, y el resto con aportes de socios. Baja penetración de centros comerciales en Perú y Colombia. Según la Cámara Chilena de Centros Comerciales (CCHCC), en Chile, por cada habitantes hay 167,5 metros cuadrados de centros comerciales construidos. La cifra es bastante inferior en Perú y Colombia, que registran 79 m2 y 62,7 m2 respectivamente. Para la compañía esto representa una buena oportunidad para expandirse en esos países. Pago de contribuciones del año anterior ya no se podrán rebajar del impuesto a la renta. A diciembre de 2013 Parque Arauco pagó CLP millones por contribuciones, que fueron utilizados como crédito de impuestos. Sin embargo, el proyecto de reforma tributaria restringe esta posibilidad, y si se aprobara esta medida, la empresa solo podrá descontar este ítem como costo de venta, y el margen neto se verá reducido. En el protocolo de acuerdo de modificación de la reforma se especifica que durante el año tributario 2015 se podrá rebajar un 100%, durante 2016 un 50% y desde 2017 en adelante se termina la rebaja de forma permanente. Mejora en la clasificación de riesgo. Las clasificadoras ICR y Fitch Ratings subieron la nota de los papeles de Parque Arauco. La primera clasificó en AA- los bonos de la compañía, y la segunda subió la clasificación desde A+ a AA- con Outlook positivo. Esto permitirá a la compañía acceder a mejor financiamiento para el fuerte plan de expansión durante los próximos 4 años. Riesgos Nivel de actividad económica. Un deterioro o crisis económica pueden afectar los ingresos de la compañía por dos razones: Por un lado, el 17% del 85% de ingresos provenientes de arriendo son variables y dependen de las ventas de los locatarios, por lo tanto si las ventas se ven afectadas por la crisis también lo harán los ingresos de la compañía. Segundo, en un escenario más pesimista, estos podrían incluso desocupar el centro comercial. Riesgo político. Cambios en los planos reguladores o en los permisos de edificación pueden también afectar los proyectos de la compañía y reducir su valor. alguna en relación a cualquier tipo de operación que un inversionista realice o pretenda realizar respecto de los instrumentos o valores de que se tratan, o en los mercados o

2 Parque Arauco Precio Objetivo (CLP): Recomendación: Comprar Descripcion Compañía Parque Arauco es un importante operador de centros comerciales y strip centers en Chile. Sus ingresos son estables dado los contratos de arrendamiento que firma suelen ser a largo Parque Arauco cuenta con 15 centros comerciales en Chile, 10 en Perú y 2 en Colombia (Mayo 2014) Cuenta con un plan agresivo de expansiones enfocado en aumentar su participación en Colombia y Perú ERR (CLP MMM) e 2014e 2015e 2016e 2017e 2018e Ingresos Margen Bruto Margen Bruto % 78,9% 79,2% 78,2% 78,7% 78,7% 78,9% 79,0% Resultado Operacional Margen Operacional % 68,1% 66,8% 66,0% 66,7% 66,7% 66,9% 67,0% EBITDA Margen EBITDA % 69,9% 69,4% 68,7% 69,4% 69,4% 69,5% 69,6% Gastos Financieros Netos Resultado No Operacional Utilidad Utilidad Controladora Mg Neto (Controlador) % 39,0% 51,5% 32,5% 34,0% 35,1% 31,6% 32,4% UPA (CLP / acción) Estructura Propiedad (Mar 2014) Balance (CLP MMM) e 2014e 2015e 2016e 2017e 2018e Efectivo & Equivalentes Otros Grupo Otros activos corrientes % Controlador Propiedades de inversión % Otros activos no corrientes Fondos de Familia Said Total Activos Inv ersión Yarur Deuda Financiera % 10% Total Pasivos Familia Total Patrimonio Corredores de Abumohor 3% Interes Minoritario Bolsa 20% EBITDA (Mar 2014) - Últimos 12 meses FC (CLP MMM) e 2014e 2015e 2016e 2017e 2018e Resultado Operacional Impuestos Ajustados Colombia 6% Perú 23% Chile 71% Depreciacion & Amortizacion Capex Δ Capital de trabajo Free Cash Flow Aumento de capital Dividendos Aumento Deuda Comparables P/U VE/EBITDA Ratios e 2014e 2015e 2016e 2017e 2018e BR Malls (Brasil) 13,5 7,9 Precio accion (CLP) Multiplan (Brasil) 35,2 19,5 P / U (x) 22,9 12,3 22,7 18,1 14,8 13,6 11,8 Iguatemi (Brasil) 29,9 16,4 Pasivos / patrimonio (x) 0,8 0,9 0,7 0,7 0,7 0,7 0,6 Taubman (US) 21,0 - VE / EBITDA (x) 18,4 15,8 16,5 14,3 12,5 10,6 9,1 EBITDA / Gastos Fin. (x) 5,6 4,9 4,6 5,4 6,3 7,4 8,1 Deuda Fin. Neta / EBITDA (x) 3,9 5,0 4,1 4,0 3,8 3,5 2,8 ROA (% ) 3,5% 4,6% 2,9% 3,4% 3,9% 4,0% 4,5% β (vs IPSA): 1,0 ROE (% ) 6,2% 8,7% 4,9% 5,7% 6,5% 6,7% 7,4% WACC: 8,7% Dividend Yield (% ) - 2,3% 3,4% 2,1% 2,7% 3,2% 3,5% Fuente: CorpResearch, Bloomberg, Reportes Financieros de la compañía.

3 e 2014e 2015e 2016e 2017e 2018e e 2014e 2015e 2016e 2017e 2018e e 2014e 2015e 2016e 2017e 2018e Ingresos Chile CLP miles de millones Ingresos Fuente: Parque Arauco, CorpResearch Ingresos Perú CLP miles de millones Ingresos % Variación % Variación 25% 20% 15% 10% 5% 0% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Parque Arauco continúa mostrando buenos resultados a nivel operacional. En 2013 el EBITDA aumentó en 14,2% con un margen sobre ingresos de 69,4% y para 2014 esperamos un aumento cercano al 13,9%, con un margen un poco inferior al año anterior. Debido al nivel de madurez de los mercados donde opera, un fuerte crecimiento y los gastos de desarrollo del proceso de expansión, esperamos que los márgenes se mantengan presionados a la baja durante los próximos 3 años, y que luego suban a niveles sobre el 70% en margen EBITDA. Para el resultado no operacional, esperamos una disminución en el margen neto a partir de 2016 producto de la reforma tributaria, específicamente por la medida de la reforma tributaria que prohíbe el uso del pago de contribuciones como crédito de impuestos. Actualmente la compañía tiene una superficie arrendable (GLA) de m2, y para fines de 2014 tienen contempladas aperturas de centros comerciales con las que alcanzarían alrededor de m2, equivalente a un crecimiento de 9,6%. Asimismo, entre 2015 y 2017 esperan expandir el área arrendable entre un 10% y 15% anual, para intentar duplicar la superficie actual. Para lograr esto la empresa planea invertir aproximadamente USD 200 millones anuales hasta 2017, con una inversión remanente del 65% del total a junio de Además, la compañía cuenta con un banco de terrenos con un total de m2 para desarrollar futuros proyectos. Chile El plan de aperturas y expansiones de centros comerciales es similar a como estaba en enero de este año en cuanto al número de proyectos, esperando abrirse 2 nuevos malls, 1 Stripcenter y la expansión de 3 centros comerciales. Con esto el GLA en Chile aumentaría 10,1%, pasando de m2 a m2. Lo anterior implicaría un aumento de ingresos esperados de 4,9% durante Fuente: Parque Arauco, CorpResearch Ingresos Colombia CLP miles de millones Plan de Expansión M2 GLA miles % 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% mar-14 dic-14 dic Ingresos % Variación Chile Perú Colombia Fuente: Parque Arauco, CorpResearch Fuente: CorpResearch, Reportes Compañía

4 Clasificación del Centro Comercial Regional Vecinal Stripcenter Penetración de Centros Comerciales > m2 GLA Entre y m2 GLA <6.000 m2 GLA GLA por habitantes Perú La compañía anunció la apertura de un nuevo centro comercial de tipo vecinal en la región de Pisco, que agregaría m2 de GLA al portafolio y que ya se encuentra en construcción. Se trata del proyecto MegaPlaza, que consistirá en el desarrollo de distintos tipos de centros comerciales, ubicados en diferentes localidades del país. Además, ya conocíamos la expansión de Lima Outlet Center (2.200 m2) y el proyecto Stripcenters Perú. Este último agregaría m2 de superficie durante los próximos 4 años. Así, para 2014 estimamos un aumento de 26,2% en ingresos debido a la incorporación de nuevos proyectos. Colombia Chile Mexico Perú Colombia Brasil Argentina 91, ,7 60,8 50,2 167,5 Mantenemos positivas perspectivas para la compañía en el mercado colombiano, el tercer país involucrado en el fuerte plan de expansión. Ya conocíamos el proyecto La Colina, que se espera su inauguración durante el segundo semestre de 2017, y que agregaría m2 de GLA. Si bien la compañía no ha anunciado nuevas aperturas, esperan cerrar nuevos contratos durante los próximos 4 años, plazo en el que esperan duplicar el área de centros comerciales. Para 2014 esperamos un crecimiento de 22% en los ingresos producto de un mayor GLA promedio en relación a 2013, y también debido a la maduración de Parque Caracolí. La baja penetración de centros comerciales en el país es una variable importante para lograr alcanzar este objetivo. Fuente: CChCC EBITDA ,5% 71,0% 70,5% 70,0% 69,5% 69,0% Mejora en clasificación de riesgo Parque Arauco ha mantenido buenos niveles de solvencia y liquidez durante los últimos 3 años, así como también ha cumplido con holgura sus covenants de deuda. En marzo 2014 registró un ratio de pasivos/patrimonio de 0,74 veces, un poco mejor al ratio de 0,78x registrado en marzo del año anterior, debido al aumento de capital que se llevó a cabo durante el primer trimestre, donde recaudaron CLP millones. El ratio EBITDA/Gastos financieros pasó de 3,59x en marzo 2013 a 3,69x en marzo 2014, manteniendo una holgura importante respecto al límite de los covenants, que es de 2,5x EBITDA % Mg EBITDA 68,5% 68,0% 67,5% 67,0% Por otro lado, la empresa mantiene su buena estabilidad de los flujos, debido a la importante fracción que proviene de ingresos fijos. Estas son unas de las razones por las que las clasificadoras de riesgo subieron la nota a la solvencia de la compañía y a la línea de bonos No Fitch Ratings subió la clasificación de solvencia desde A(cl) a A+(cl), con Outlook positivo, y los bonos subieron desde A+(cl) a AA-(cl) con Outlook positivo. Por su parte, ICR asignó una clasificación de AA- con tendencia estable a la solvencia y asignó en categoría AA con tendencia estable la línea de bonos No Destacamos la reciente noticia del alzamiento de hipotecas. La compañía mantenía 5 hipotecas, y 4 de ellas, que mantenían con bancos, fueron alzadas, sin costo y quedando sin garantías. Quedaría solo una hipoteca correspondiente a los bonistas.

5 P/U Parque Arauco (Precio acción/utilidad por acción) 22,9 21,3 15,9 12,1 14,4 14,6 17, e Fuente: SVS, CorpResearch Valoración Para estimar el precio objetivo de Parque Arauco utilizamos un modelo de flujo de caja descontado, en el que proyectamos los flujos (nominales y en moneda local) hasta el año 2022 y luego consideramos un crecimiento a perpetuidad de 3,0% nominal. Se utilizó una tasa de descuento de 8,6%, que se calculó en base a un promedio ponderado del WACC de los 3 países donde opera la compañía. Este considera un beta de 1,0, tasa libre de riesgo de 5,0% en Chile, 4,6% en Perú y 5,3% en Colombia, y un premio por riesgo de 5,5%. Para Chile, consideramos una tasa de impuestos de 25% en el WACC y de 35% para el flujo de caja. Finalmente, en nuestro modelo consideramos el valor de Marina Arauco, el cual estimamos a partir de un modelo de dividendos descontados.

6 Glosario Término Definición / Traducción Cálculo EBITDA EBITDAR Utilidad antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (Earnings Before Interests, Taxes, Depreciation and Amortization) EBITDA más arriendo de activos fijos (Earnings Before Interests, Taxes, Depreciation, Amortization and Rents) Resultado Operacional más Depreciación más amortización EBITDA más arriendos de activo fijo. Se usa en las industrias aeronáutica y marítima y se reversa el arriendo de aviones o buques EV Valor de los Activos de la Empresa (Enterprise Value) Patrimonio Bursátil más Deuda Financiera Neta más Interés Minoritario EV/EBITDA Múltiplo de valorización. Mientras mayor sea, más cara está la acción EV dividido por Ebitda EVA Valor Económico Agregado (Economic Value Added) Resultado Operacional neto de impuestos sobre capital empleado FCL Flujo de Caja Libre EBITDA menos impuestos menos inversiones más (menos) variación del capital de trabajo Free-float Margen Operacional Ebitda Neto Porcentaje de las acciones que puede transarse libremente en el mercado Porcentaje de las ventas Porcentaje de las acciones que no pertenece a los controladores Resultado Operacional / Ventas Ebitda / Ventas Utilidad / Ventas P/U Relación Precio / Utilidad Precio de la acción dividido por la UPA P/VL Relación Precio a Valor Libro Precio de mercado de la acción dividido por el valor contable de la acción Retorno de Dividendos Retorno FCL Rentabilidad que entrega una acción por concepto de dividendos Rentabilidad del Flujo de Caja Libre que genera la empresa Dividendos repartidos en un año dividido por el precio de la acción FCL / Precio de la acción ROA Retorno de los Activos (Return on Assets) Utilidad del ejercicio / Activo Total ROE Retorno del Patrimonio (Return on Equity) Utilidad del ejercicio / Patrimonio contable UPA Utilidad por acción Utilidad del ejercicio / Número de acciones x Veces YtD Año a la fecha (Year to Date) Variación porcentual en lo que va del año Recomendaciones sobre acciones: se establecen de acuerdo al retorno relativo respecto del IPSA. Se recomienda Mantener cuando se espera que la acción tenga un retorno total similar al del IPSA; Comprar, cuando el retorno esperado para la acción es superior al esperado para el IPSA; y Vender, cuando el retorno esperado para la acción es inferior al esperado para el IPSA. Se define como Retorno similar al del IPSA al que esté dentro de un rango con una amplitud equivalente a un tercio de la variación esperada para el índice, con un mínimo de 5%.

7 CorpResearch Álvaro Donoso Director CorpResearch Estudios Económicos Sebastián Cerda Director Ejecutivo CorpResearch y Estudios Económicos scerda@corpgroup.cl Nicolás Birkner Jefe de Análisis Macro y Financiero nicolas.birkner@corpgroup.cl Karla Flores Analista Económico karla.flores@corpgroup.cl Estudios de Renta Variable Vicente Meschi Subdirector de Estudios de Renta Variable vicente.meschi@corpgroup.cl Sergio Zapata Analista Senior. Sectores: Eléctrico, Utilities. sergio.zapata@corpgroup.cl Cristóbal Casassus Analista Senior. Sector: Banca y Transporte cristobal.casassus@corpgroup.cl Patricio Acuña Analista. patricio.acuna@corpgroup.cl M Josefina Güell Analista. josefina.guell@corpgroup.cl Martín Antúnez Analista. Sectores: Construcción & Inmobiliario, Telecomunicaciones. martin.antunez@corpgroup.cl Rosario Norte 660 Piso 17, Las Condes, Santiago. Teléfono

8 IMPORTANT US REGULATORY DISCLOSURES ON SUBJECT COMPANIES This material was produced by CorpResearch, solely for information purposes and for the use of the recipient. It is not to be reproduced under any circumstances and is not to be copied or made available to any person other than the recipient. It is distributed in the United States of America by Enclave Capital LLC (19 West 44th Street, Suite 1700, New York, NY 10036). Enclave is a broker-dealer registered with the SEC and a member of FINRA and the Securities Investor Protection Corporation, only to major U.S. institutional investors, as defined under Rule 15a-6 (a) (2) promulgated under the US Securities Exchange Act of 1934, as amended, and as interpreted by the staff of the US Securities and Exchange Commission. This document does not constitute an offer of, or an invitation by or on behalf of CorpResearch or its Head Office, Corpbanca or any other company to any person, to buy or sell any security. The information contained herein has been obtained from published information and other sources, which CorpResearch consider to be reliable. None of CorpResearch or its Head Office, Corpbanca, accepts any liability or responsibility whatsoever for the accuracy or completeness of any such information. All estimates, expressions of opinion and other subjective judgments contained herein are made as of the date of this document. Emerging securities markets may be subject to risks significantly higher than more established markets. In particular, the political and economic environment, company practices and market prices and volumes may be subject to significant variations. The ability to assess such risks may also be limited due to significantly lower information quantity and quality. By accepting this document, you agree to be bound by all the foregoing provisions. 1. CorpResearch or its Head Office, Corpbanca, may or may not have been beneficial owners of the securities mentioned in this report. 2. CorpResearch or its Head Office, Corpbanca, may have or not managed or co-managed a public offering of the securities mentioned in the report in the past 12 months. 3. CorpResearch or its Head Office, Corpbanca, may have or not received compensation for investment banking services from the issuer of these securities in the past 12 months and do not expect to receive compensation for investment banking services from the issuer of these securities within the next three months. 4. However, one or more of CorpResearch or its Head Office, Corpbanca may, from time to time, have a long or short position in any of the securities mentioned herein and may buy or sell those securities or options thereon either on their own account or on behalf of their clients. 5. As of the publication of this report CorpResearch does not make a market in the subject securities. 6. CorpResearch or its Head Office, Corpbanca, may or may not, to the extent permitted by law, act upon or use the above material or the conclusions stated above or the research or analysis on which they are based before the material is published to recipients and from time to time provide investment banking, investment management or other services for or solicit to seek to obtain investment banking, or other securities business from, any entity referred to in this report. Enclave Capital LLC is distributing this document in the United States of America. CorpResearch accepts responsibility for its contents. Any US customer wishing to effect transactions in any securities referred to herein or options thereon should do so only by contacting a representative of Enclave Capital LLC. This investment research is not intended for use by any person or entity that is not a major U.S institutional investor. If you have received a copy of this research and are not a major U.S institutional investor, you are instructed not to read, rely on or reproduce the contents hereof, and to destroy this research or return it to CorpResearch or to Enclave. Analyst(s) preparing this report are employees of CorpResearch who are resident outside the United States and are not associated persons or employees of any US registered broker-dealer. Therefore, the analyst(s) are not be subject to Rule 2711 of the Financial Industry Regulatory Authority (FINRA) or to Regulation AC adopted by the U.S Securities and Exchange Commission (SEC) which among other things, restrict communications with a subject company, public appearances and personal trading in securities by a research analyst. Any major U.S Institutional investor wishing to effect transactions in any securities referred to herein or options thereon should do so by contacting a representative of Enclave Capital LLC.