SOCIEDAD DE RENTAS COMERCIALES S.A.

Transcripción

1 SOCIEDD DE RENTS COMERCILES S.. INFORME DE CLSIFICCIÓN Marzo 2014 Mar Mar Perspectivas Estables Estables * Detalle de las clasificaciones en nexo Indicadores Relevantes En millones de pesos Margen operacional 59,2% 58,2% 60,3% Margen Ebitda 69,3% 75,4% 77,5% Endeudamiento total 0,5 0,3 0,4 Endeudamiento financiero 0,2 0,1 0,4 Endeudamiento financiero neto 7,8 6,9 13,0 Ebitda / Gastos financieros 7,8 7,1 13,8 Deuda financiera / Ebitda 3,4 1,7 4,6 Deuda financiera neta / Ebitda 3,1 1,7 3,8 Liquidez corriente 0,0 0,2 3,2 Perfil de Negocios: Satisfactoria Principales spectos Evaluados Contratos de largo plazo con componente de precio fijo. Diversificación geográfica Diversificación de los clientes Calidad crediticia del cliente Presencia de seguros Débil Vulnerable decuado Posición Financiera: Satisfactoria Principales spectos Evaluados Rentabilidad y generación de flujos Endeudamiento y coberturas Exposición a planes de inversión Liquidez Débil Vulnerable Intermedia Satisfactorio Satisfactoria Fuerte Sólida Fundamentos La clasificación asignada a la solvencia y líneas de bonos de Sociedad de Rentas Comerciales S.. (SRC) reflejan un perfil de negocios considerado como Satisfactorio y una posición financiera calificada como Satisfactoria. SRC es una empresa inmobiliaria dedicada al arriendo de terrenos y propiedades de uso comercial e industrial, incluyendo locales comerciales y centros de distribución. El 100% de la propiedad pertenece a Carolina, Felipe y Juan Pablo del Río Goudie, cada uno dueño, del 33,3% de la sociedad. El modelo de negocios se caracteriza por la renta inmobiliaria de largo plazo, la cual otorga una estable generación de flujos. Si bien en ciclos económicos adversos los centros comerciales y/o tiendas retail pueden verse potencialmente afectados por mayores tasas de desocupación, alzas en la morosidad de contratos y bajas en las tarifas pactadas con locatarios, SRC se caracteriza por la estabilidad de sus ingresos operacionales, asociados al cobro de arriendos sobre la base de un monto de carácter fijo, los que representan sobre el 90% del total de ingresos. demás, la buena calidad crediticia de sus clientes (50% de sus ingresos provenientes de clientes en categoría o superior) y el largo plazo de sus contratos apoyan dicha estabilidad. No obstante, la compañía presenta una importante concentración de sus operaciones tanto geográficamente (95% de los ingresos proviene de la región metropolitana y La Serena), como en término de clientes (57% de los ingresos provienen de Derco y Sodimac). Con todo, la compañía mantiene márgenes Ebitda altamente estables en torno al 75%, alcanzando un Ebitda de $5.647 millones a diciembre de Por otro lado, la deuda financiera alcanzó los $ millones, aumentando desde los $9.034 millones de diciembre de 2012 producto de la colocación del bono serie C, destinado a refinanciar pasivos y financiar el plan de inversiones Con todo, SRC ha mantenido una favorable generación de flujo, con sólidas coberturas de gastos financieros de 13,8x y un indicador Deuda financiera / Ebitda de 4,6x, al 31 de diciembre de simismo, mantiene una fuerte posición de liquidez con recursos en caja de $4.568 millones, destinados a financiar el plan de inversiones , enfocado en nuevos proyectos, destacando 2 edificios, una placa comercial y un taller mecánico en un paño adquirido recientemente en la comuna de Las Condes. Perspectivas: Estables ESCENRIO BSE: Estas consideran el mantenimiento del perfil de negocios y financiero de la compañía. Feller Rate espera que la generación operacional y la caja actual de la compañía sean suficientes para financiar sus inversiones, acotando las necesidades de nueva deuda para la empresa. Se espera que una vez que empiecen a generar flujo operacional los nuevos proyectos, el indicador Deuda financiera/ebitda se debería se mantener en torno a las 3,5x-4,0x, en línea con la clasificación asignada. CONDICIONES QUE PODRÍN GTILLR UN BJ: Esto se podría generar en caso de observar un deterioro adicional de los índices de riesgo crediticio fuera del rango esperado. CONDICIONES QUE PODRÍN GTILLR UN LZ: Se considera poco probable un alza en el corto plazo. Sin embargo, se podría gatillar ante una mayor diversificación operativa y de sus clientes, y/o ante un fortalecimiento de los parámetros crediticios. nalista: Nicolás Martorell nmartorell@feller-rate.cl (562) PERFIL DE NEGOCIOS: STISFCTORIO Factores Clave Ingresos provienen mayoritariamente de contrapartes comerciales de buena calidad crediticia. Contratos de largo plazo con importante componente fijo otorgan estabilidad en sus márgenes. Concentración de cartera inmobiliaria, tanto términos geográficos como de clientes. Sensibilidad a los niveles de actividad económica del sector comercial e inmobiliario. Fuerte competencia de centros comerciales POSICIÓN FINNCIER: STISFCTORI Factores Clave Márgenes altamente estables. Importante capacidad de generación de caja que permite financiar parte de sus inversiones Indicadores financieros en línea con el nuevo nivel de endeudamiento. Satisfactoria posición de liquidez. 1

2 SOCIEDD DE RENTS COMERCILES S.. Perspectivas Estables PERFIL DE NEGOCIOS STISFCTORIO Propiedad El 100% de la propiedad de Sociedad de Rentas Comerciales S.. es de los grupos familiares de los hermanos - Carolina, Felipe y Juan Pablo del Riocada uno con una participación de 33,3% de la sociedad. simismo, si bien no existe una sociedad formalmente instituida como holding, son dueños del 100% de Derco S.., el 100% de Rigel Compañía de Seguros S.. y de aproximadamente un 8% de S..C.I. Falabella a través de Dersa S.. cotada diversificación geográfica Distribución de los ingresos por región según contratos vigentes en diciembre de 2013 IV Región 49% Otras 5% R. Metrop. 46% Concentración de Ingresos por clientes Distribución de los ingresos por cliente según contratos vigentes en diciembre de 2013 Sociedad de Rentas Comerciales S.. (SRC) es una empresa inmobiliaria dedicada al arriendo de terrenos y propiedades de uso comercial e industrial, incluyendo locales comerciales y centros de distribución. La sociedad se conformó en 2011 como resultado de la fusión entre Inmobiliaria La Serena Ltda., cuyo principal activo corresponde al Mall Puerta del Mar en La Serena; Inmobiliaria Prodeco, con activos inmobiliarios asociados a Sodimac S.., e Inmobiliaria Vespucio S.. con activos asociados a Derco. Contratos de largo plazo e importante componente fijo en la tarifa favorecen a una mayor estabilidad en los flujos El modelo de negocios de la compañía consiste en el arriendo de terrenos en ubicaciones estratégicas para su uso comercial, mientras que cada cliente se encarga de la habilitación, y los costos de la misma. demás, administra el Mall Puerta del Mar que posee en La Serena. SRC cuenta con contratos de largo plazo con sus clientes lo que les permite mantener una relación relativamente estable con su contraparte. El plazo promedio de los contratos de arriendos vigentes es de 20 años, mientras que, el plazo remanente promedio de estos contratos a 12 años. Cabe destacar que los contratos de arriendo están estipulados en U.F. por lo que están cubiertos frente al riesgo inflacionario y en su mayoría tienen tarifas una parte mayormente fijo y una parte variable, lo cual otorga una adecuada estabilidad de los flujos. simismo, respecto a la estructura de costos, una proporción de los gastos comunes se prorratean entre los distintos arrendatarios, amortiguando el impacto sobre la empresa. demás, los contratos cuentan con cláusulas de indemnización en caso de término anticipado de la relación. De esta manera, el modelo de negocio genera importantes barreras a la salida de clientes, dado los plazos de los contratos, sus cláusulas de salida, y el costo de las inversiones realizadas en el acondicionamiento del terreno y habilitación de su contraparte. Destaca el nivel de ocupación alcanzado a marzo de 2013 cercanos al 98,75%, donde los terrenos no ocupados son considerados como activos no esenciales, alcanzando solo 4000 m2. Durante 2013, se modificó el contrato de arrendamiento con Sodimac S.. Mall Puerta del Mar, manteniendo las condiciones comerciales y aumentando la superficie arrendada en 20 m2 y extendiendo el plazo de vigencia en 10 años, con vencimiento hacia el Cencosud 6% Casa & Ideas 2% Otros 10% Unimarc 6% Derco 34% Relativa exposición a ciclos económicos desfavorables La industria del consumo presenta una relativa exposición a las bajas en los ciclos económicos, lo que podría repercutir al verse potencialmente afectado por mayores tasas de desocupación, alzas en la morosidad y bajas en las tarifas pactadas con locatarios. Sin embargo, su estructura de ingresos que se refleja en una base fija de ingresos, superior al 90% del total, acota en parte dicho riesgo. Walmart 17% Sodimac 25% demás, este riesgo también se ve mitigado por la buena calidad crediticia de sus contrapartes comerciales, cuyas capacidades de pago y cumplimiento de contratos se ve menormente afectada en dichos escenarios. Concentración por cliente y zona geográfica implica potencial vulnerabilidad en los flujos ante situaciones específicas Los activos inmobiliarios que posee SRC se encuentran concentrados en la Región Metropolitana y en la IV Región. Los ingresos generados en ambas regiones acumulan el 95% del total de los ingresos. Si bien es cierto que esta concentración geográfica permite gestionar con mayor eficiencia los activos de la compañía, eventualmente pueden presentarse factores de riesgo que afecten a una zona geográfica en particular, exponiendo la mayoría de los activos de SRC, así como también a las inversiones y generación 2

3 SOCIEDD DE RENTS COMERCILES S.. Perspectivas Estables Contrapartes comerciales de buena calidad crediticia Feller-Rate % Ingresos Falabella (Sodimac) 25% Walmart (Lider) + 17% Cencosud - 6% Banco de Chile 0,5% Forus 0,3% de flujos de la contraparte. No obstante lo anterior, para mitigar riesgos asociados a siniestros que afecten la continuidad de los flujos y deterioren sus activos, la compañía está cubierta en parte mediante seguros. En particular, la póliza de seguro del Mall Puerta del Mar, su principal activo, contempla cobertura de activos y lucro cesante. demás, en el resto de su cartera inmobiliaria, sus contrapartes comerciales también poseen seguros en las instalaciones que han realizado en los terrenos arrendados. Por su parte, los contratos y generación de flujos muestran un alto nivel de concentración. Dentro de los clientes, destaca la importancia relativa de la empresa relacionada, cuyos pagos por contratos de arriendo equivalen a un 30% del total de los ingresos mensuales percibidos por SRC. Sin embargo, cabe destacar que los contratos suscritos con entidades relacionadas se han establecido bajo condiciones de mercado. Buena calidad crediticia de principales clientes permite mitigar los riesgos de una baja diversificación de sus ingresos La estabilidad y magnitud de los flujos que recibe SRC están determinados principalmente por la capacidad que tengan sus arrendatarios de pagar los arriendos en el tiempo y forma estipulados en los contratos. ctualmente, SRC dispone contratos con arrendatarios que se caracterizan por mantener una buena calidad crediticia, alcanzando más de un 50% de los ingresos a provenir de contrapartes clasificadas en categoría o superior, en escala local, por Feller-Rate. Con respecto a la morosidad, cerca del 60% es mora friccional (0-30 días) 30% corresponde al tramo días y 10% entre días. La mora mayor a 30 días alcanzó 33 millones. La morosidad promedio es de millones, provisionándose completamente. La morosidad mayor a 90 se provisiona al 100%. El porcentaje de morosidad total (Mall y red de locales) alcanzó un 4,8% al 01 de marzo de 2014, bajando considerablemente desde el 14,6% del 01 de enero de Esto, debido al nuevo contrato firmado con la Municipalidad de La Serena y la adecuada gestión de cobranza por parte de la empresa. Industria nacional altamente competitiva, concentrada y madura La industria de los centros comerciales es altamente competitiva, concentrada y se encuentra ligada a operadores de retail. Cabe destacar que los tres principales operadores concentran cerca del 70% de la superficie arrendable. ctualmente, el principal actor de la industria es Mall Plaza, dueño de 6 centros en Santiago y 5 en regiones, con un área arrendable de m2 en Chile y de m2 a nivel Latinoamericano. Cencosud es el segundo operador en Chile, con 9 centros comerciales de un total de m2, 14 en rgentina de un total de m2 y 2 centros en Perú con m2, alcanzando un total de m2 a nivel latinoamericano. Parque rauco cuenta con 13 centros comerciales y alcanza una participación de mercado del orden del 17%, operando un total de m2, m2 en Chile, m2 en Perú y m2 en Colombia, permaneciendo propietario de m2. La industria presenta importantes barreras de entrada para los formatos de centros comerciales, considerando un importante nivel de inversión en capital y la necesidad de bancos de terreno de gran tamaño, con buen acceso y una adecuada ubicación en Santiago. La actual escasez de terrenos, sugiere que se enfocarán las inversiones en formatos de menor tamaño, como strip centers y power centers, las que tienen menores barreras de entrada para otros competidores dada su baja inversión y tasa de vacancia. 3

4 SOCIEDD DE RENTS COMERCILES S.. Perspectivas Estables POSICIÓN FINNCIER STISFCTORI Rentabilidad y capacidad de generación de flujos operativos: ,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 0 Márgenes altamente estables En millones de $ Ingresos Margen Ebitda Solidos parámetros crediticios Leverage Financiero (Eje izq.) Deuda Financiera / Ebitda Ebitda / Gtos. Financieros Perfil de amortizaciones de capital l 31 de diciembre de 2013, en miles de UF 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Leasing Banco Bonos ,363 27, , , , , , y más Ingresos se caracterizan por su estabilidad mientras que los márgenes se mantienen en rangos elevados. claración. En los periodos 2006 a 2010 Feller Rate ha realizado una estimación de los Estados Financieros consolidados de SRC utilizando para esto estados financieros proforma generados a partir de Inmobiliaria La Serena Ltda. e Inmobiliaria Prodeco S.., con el objetivo de hacer más comparables las cifras entre periodos. Luego, en 2010 y 2011, se utilizaron estados financieros auditados de Sociedad de Rentas Comerciales S.. (Ex Inmobiliaria La Serena). En tanto, para diciembre de 2012 se recurrió a los estados financieros proforma bajo IFRS. Los ajustes realizados generan cambios significativos en algunas partidas contables. Los ingresos de la compañía se caracterizan por mantenerse relativamente constantes, evidenciando la estabilidad otorgada en gran parte por las condiciones estipuladas en sus contratos, particularmente su componente fijo, lo que permite establecer una base conocida de ingresos aún ante escenarios económicos más difíciles. demás, los costos exhiben una alta estabilidad compuestos principalmente por mantenimiento y gastos administrativos. La estabilidad de los ingresos responde también a la magnitud de los activos que posee la compañía -en cuanto a sus terrenos y superficie arrendable - no ha variado mayormente en los periodos registrados, considerando que las mayores variaciones se deben más bien a fusiones realizadas entre las sociedades que hoy constituyen SRC como tal. Durante 2013, la compañía experimento un aumento en los ingresos de un 4,7%, alcanzando los $7.291 millones. Esto debido principalmente al aumento en los montos de facturación por el reevaluó de las propiedades en arriendo y la variación de la unidad de fomento. Por otro lado los costos de venta y administración (sin depreciación ni amortización) disminuyeron en un 0,5% debido a la menor cuota de contribuciones y menores costos de mantención de inmuebles. De esta forma, los márgenes altos característicos del negocio se han mantenido estables, con márgenes Ebitda, que entre el 2006 y diciembre de 2013, se han sostenido dentro de un rango de 70% - 90%, en línea con los márgenes exhibidos por la industria de renta inmobiliaria. Estructura de capital y coberturas: Históricamente bajos niveles de deuda, no obstante se vio aumentada por financiamiento de nuevos proyectos diciembre de 2013, la deuda financiera de la compañía alcanzó los $ millones, aumentando en desde $9.034 millones del año pasado debido a la nueva colocación de bonos en el mercado local en noviembre de La deuda se encuentra compuesta principalmente por el nuevo bono, 3 crédito bancarios que se encuentra estructurados en el largo plazo, sin garantías, provenientes de Inmobiliaria Prodeco y otros de Inmobiliaria La Serena y, en menor medida, por leasing operativo de menor plazo. La deuda se encuentra 100% a tasa fija sin riesgo de interés variable, calzada en UF y con un perfil de vencimientos estructurado preferentemente en el largo plazo, donde a partir del año 2023, empieza a amortizar semestralmente la Serie C del bono colocado recientemente. Con respecto a dicha colocación en el mercado local, los fondos han sido utilizados para refinanciamiento de pasivos bancarios, pasivos interrelacionados (provenientes de la fusión de Inmobiliaria La Serena Ltda. e Inmobiliaria Prodeco S.) y un préstamo estilo puente otorgado por Derco para la adquisición del nuevo terreno en v. Las Condes ), adquisición de terrenos y para futuras inversiones. 4

5 SOCIEDD DE RENTS COMERCILES S.. Perspectivas Estables dicionalmente, el bono mantiene covenants de Pasivos / Patrimonio menos a 1,5x y que los nuevos activos dados en garantía no superen el 10% del total. l 31 de diciembre de 2013, cumple satisfactoriamente con estas restricciones. Principales Fuentes de Liquidez Caja y equivalentes al cierre de diciembre 2013 por $ millones Flujo de fondos operativos consistentes con un margen Ebitda en el rango considerado en nuestro escenario base Principales Usos de Liquidez mortización de obligaciones financieras acordes al calendario de vencimientos Requerimientos de capital de trabajo acotados CPEX según el plan de crecimiento base 2014 Reparto de dividendos por el 50% de la utilidad. De esta manera, y junto con su favorable generación de flujo, la compañía ha mantenido niveles satisfactorios de cobertura de deuda, especialmente, a partir del año 2009 en adelante. En 2013, la compañía registró una mejora en la cobertura de Ebitda sobre gastos financieros alcanzando las 13,0 x. Por otro lado el indicador Deuda financiera sobre Ebitda alcanzó las 4,6x en línea con una mayor deuda financiera, dentro de lo esperado por Feller Rate. Plan de inversiones Financiado a través de un mix de fondos, manteniendo los parámetros en línea con la clasificación Según el plan de inversiones para 2013, revisado el año pasado, la compañía se encontraba desarrollando un nuevo centro comercial automotriz que se emplazaría en la zona sur de Santiago. Este nuevo proyecto consistiría en la compra del terreno y construcción por parte de SRC en asociación con un tercero, el cual sería arrendado a un operador bajo una estructura tarifaria que contemplaba ingresos por arriendo fijo, equivalente a 8% de la inversión, indexado a U.F. Sin embargo, durante el último año el modelo de negocio se modificó, traspasando el desarrollo a los socios originales. demás se encuentra suspendido, enfocando el desarrollo del negocio a nuevos proyectos. También el mencionado plan hacía referencia a un local comercial automotriz en Las Condes. Con respecto a esto, el 27 de diciembre de 2013, SRC adquirió la propiedad de 6.144,71 m 2 (con 3137,78 m 2 de construcción) ubicado en v. Las Condes # (esquina San ntonio). ctualmente la compañía arrienda el terreno a Derco (empresa relacionada) a través de un contrato por 2 años, hasta diciembre de Sin embargo, SRC tiene planeado desarrollar en ese terreno dos edificios (oficinas y departamentos) de 9 pisos más 1 retirado, con una placa comercial y taller mecánico subterráneo, con un inicio de obras estimado para enero de 2015 y un periodo de construcción de 2 años. La inversión estimada total ronda los UF IV (sin considerar el terreno). La flexibilidad en el uso de suelo en dicho paño permite mantener un mix de proyectos, mejorando la flexibilidad operativa y los timmings en los ingresos esperados del proyecto. Esto debido a la distinta velocidad de venta y arriendo de departamentos, oficinas y locales comerciales, demás, en agosto de 2013, SRC adquirió otro terreno ubicado en la comuna de Las Condes # Lote 12, después del juicio arbitral con Inmobiliaria Club de Campo S.. Este terreno de 1 hectárea, sin construcciones, se arrendará por un periodo de 2 a 3 años, dado que la prioridad es que el proyecto en v. Las Condes # se desarrolle primero, para que de forma paralela se decida que tipo de proyecto realizar. Cabe destacar que todos los terrenos adquiridos han sido ya saldados a diciembre de 2013, valorizados por evaluadores independientes, registrando, a marzo de 2014, eventuales ganancias en caso de enajenación. Sin embargo, la política de la compañía es el mantenimiento de renta de largo plazo. Se espera que el financiamiento de los proyectos e inversiones futuras no implique mayor endeudamiento, dado el abultado nivel de caja actual de la compañía y la estable capacidad de generar caja. Liquidez: Satisfactoria Considerando un Flujo de fondos de la operación esperado por Feller Rate para 2014 en torno a los $5.700 millones y una caja de $4.569 millones a diciembre de 2013, la compañía cuenta con holgura para cubrir vencimientos de deuda financiera en 12 meses por cerca de $769 millones. Considera acotadas necesidades de capital de trabajo y un plan de inversiones base para el periodo 2014 y retiros de dividendos del 60% de las utilidades. 5

6 SOCIEDD DE RENTS COMERCILES S.. Perspectivas Estables Feller Rate, además, incorpora la estructuración de la deuda de largo plazo con vencimientos del bonos a partir del 2020, la política de dividendos y su flexibilidad en periodos de inversión de la compañía y un buen acceso al mercado financiero local. simismo, considera que la holgura actual en la posición de caja debería disminuir durante los próximos periodos a medida de que se realicen los desembolsos de las inversiones proyectadas, sin recurrir a necesidades de nueva deuda. 6

7 NEXOS SOCIEDD DE RENTS COMERCILES S.. Mayo 2013 Marzo 2014 Perspectivas Estables Estables Líneas de Bonos N 768 Líneas de Bonos N 769 Resumen Financiero Consolidado Cifras en millones de pesos. PCG PROFORM (*) PCG PROFORM (*) PCG PROFORM (*) PCG PROFORM (*) PCG PROFORM (*) PCG PCG IFRS PROFORM IFRS IFRS Ingresos por Venta Ebitda(1) Resultado Operacional Gastos Financieros Utilidad del Ejercicio Flujo Caja Neto Oper. (FCNO) Inversiones en activos fijos Variación deuda financiera Dividendos pagados Caja y equivalentes ctivos Totales Pasivos Totales Deuda Financiera Patrimonio Margen Operacional (%) 67,5% 65,0% 71,5% 74,1% 60,8% 69,4% 59,2% 58,2% 60,3% Margen Ebitda (%) 77,2% 76,4% 81,5% 82,6% 69,1% 76,9% 69,3% 75,4% 77,5% Rentabilidad Patrimonial (%) 6,7% 7,1% 11,6% 7,7% 6,9% 8,0% 4,8% 2,8% 5,6% Leverage (vc) 0,7 0,5 0,4 0,4 0,4 0,5 0,5 0,4 0,3 0,4 Endeudamiento Financiero(vc) 0,5 0,4 0,4 0,3 0,3 0,0 0,3 0,2 0,1 0,4 Endeudamiento Financiero Neto(vc) 0,5 0,4 0,3 0,3 0,3 0,0 0,3 0,2 0,1 0,3 Deuda Financiera / Ebitda(1)(vc) 4,4 3,6 3,1 2,6 3,0 0,4 3,2 1,7 4,6 Deuda Financ. Neta / Ebitda(1) (vc) 4,3 3,5 2,8 2,3 2,9 0,3 3,2 1,7 3,8 FCNO / Deuda Financiera (%) 18,5% 22,4% 25,9% 25,4% 21,7% 166,2% 19,2% 55,3% 21,7% Ebitda (1) / Gastos Financieros(vc) 3,5 4,2 6,7 6,6 6,1 5,5 7,8 6,9 13,0 Liquidez Corriente (vc) 1,2 0,7 1,0 0,3 0,0 0,2 2,4 0,2 0,2 3,2 (*) Proforma= Inmobiliaria La Serena Ltda + Inmobiliaria Prodeco S.. (1) Ebitda = Resultado Operacional + mortizaciones y Depreciaciones. 7

8 NEXOS SOCIEDD DE RENTS COMERCILES S.. Características de los instrumentos LINES DE BONOS Fecha inscripción Series Inscritas, B C Monto (1) U.F U.F Plazos 10 años 30 años Rescate nticipado Total o parcial, en los términos que se indique en las respectivas escrituras complementarias de cada serie de bonos Total o parcial, en los términos que se indique en las respectivas escrituras complementarias de cada serie de bonos Covenants Mantener un Endeudamiento Total Consolidado menor a 1,5x Mantener un Endeudamiento Total Consolidado menor a 1,5x Resguardos Suficientes Suficientes Garantías (1) Límite conjunto de UF con emisión de bonos serie, B, C. No hay garantías específicas salvo el derecho de prenda general del acreedor del artículo y del Código Civil No hay garantías específicas salvo el derecho de prenda general del acreedor del artículo y del Código Civil EMISIONES DE BONOS VIGENTES B C l amparo de la Línea de bonos Número de inscripción Monto U.F $ U.F Plazo 7 años, con 3 años de gracia 7 años, con 3 años de gracias 21 años, con 10 años de gracia Vencimiento Instrumento no colocado Instrumento no colocacado mortización del capital Semestral Semestral Semestrales Tasa de interés 3,5% anual 6,5% anual 4,0% anual mortización Extraordinaria 15/11/ /11/ /11/2016 Resguardos Suficientes Suficientes Suficientes Garantías No contempla No contempla No contempla 8

9 NEXOS SOCIEDD DE RENTS COMERCILES S.. Nomenclatura de Clasificación Clasificación de y Títulos de Deuda de Largo Plazo Categoría : Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría : Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría : Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría BBB: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de debilitarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría BB: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con capacidad para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es variable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en retraso en el pago de intereses y el capital. Categoría B: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con el mínimo de capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es muy variable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en pérdida de intereses y capital. Categoría C: Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con capacidad suficiente para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, existiendo alto riesgo de pérdida de pérdida capital y de intereses. Categoría D: Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, y que presentan incumplimiento efectivo de pago de intereses y capital, o requerimiento de quiebra en curso. Categoría E: Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no posee información suficiente o representativa para el período mínimo exigido y además no existen garantías suficientes. dicionalmente, para las categorías de riesgo entre y B, la Clasificadora utiliza la nomenclatura (+) y (-), para otorgar una mayor graduación de riesgo relativo. Títulos de Deuda de Corto Plazo Nivel 1 (N-1): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados. Nivel 2 (N-2): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados. Nivel 3 (N-3): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados. Nivel 4 (N-4): Corresponde a aquellos instrumentos cuya capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, no reúne los requisitos para clasificar en los niveles N-1, N-2 o N-3. Nivel 5 (N-5): Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no posee información representativa para el período mínimo exigido para la clasificación, y además no existen garantías suficientes. dicionalmente, para aquellos títulos con clasificaciones en Nivel 1, Feller Rate puede agregar el distintivo (+). Los títulos con clasificación desde Nivel 1 hasta Nivel 3 se consideran de grado inversión, al tiempo que los clasificados en Nivel 4 como de no grado inversión o grado especulativo. cciones Primera Clase Nivel 1: Títulos con la mejor combinación de solvencia y otros factores relacionados al título accionario o su emisor. Primera Clase Nivel 2: Títulos con una muy buena combinación de solvencia y otros factores relacionados al título accionario o su emisor. Primera Clase Nivel 3: Títulos con una buena combinación de solvencia y otros factores relacionados al título accionario o su emisor. Primera Clase Nivel 4: Títulos accionarios con una razonable combinación de solvencia, y otros factores relacionados al título accionario o su emisor. Segunda Clase (ó Nivel 5): Títulos accionarios con una inadecuada combinación de solvencia y otros factores relacionados al título accionario o su emisor. Sin Información Suficiente: Títulos accionarios cuyo emisor no presenta información representativa y válida para realizar un adecuado análisis. 9

10 NEXOS SOCIEDD DE RENTS COMERCILES S.. Descriptores de Liquidez Robusta: La empresa cuenta con una posición de liquidez que le permite incluso ante un escenario de stress severo que afecte las condiciones económicas, de mercado u operativas cumplir con el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses. Satisfactoria: La empresa cuenta con una posición de liquidez que le permite cumplir con holgura el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses. Sin embargo, ésta es susceptible de debilitarse ante un escenario de stress severo que afecte las condiciones económicas, de mercado u operativas. Suficiente: La empresa cuenta con una posición de liquidez que le permite cumplir con el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses. Sin embargo, ésta es susceptible de debilitarse ante un escenario de stress moderado que afecte las condiciones económicas, de mercado u operativas. justada: La empresa cuenta con una posición de liquidez que le permite mínimamente cumplir con el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses. Sin embargo, ésta es susceptible de debilitarse ante un pequeño cambio adverso en las condiciones económicas, de mercado u operativas. Insuficiente: La empresa no cuenta con una posición de liquidez que le permita cumplir con el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses. Matriz de Riesgo Crediticio Individual y Clasificación Final La matriz presentada en el diagrama entrega las categorías de riesgo indicativas para diferentes combinaciones de perfiles de negocio y financieros. Cabe destacar que éstas se presentan sólo a modo ilustrativo, sin que la matriz constituya una regla estricta a aplicar. La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. 10