Céd. Jurídica NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA , m2

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1 Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página 1 AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica INFORME DE AVALÚO Proporción de Derechos % UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 06 PUNTARENAS 07 GOLFITO 04 PAVON LA VIRGEN DIRECCIÓN EXACTA 50 metros Norte del Templo Católico Inscripción de Plano de catastro N Identificador Predial Diferencia de medidas la Finca REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Según 1, m , m % m2 Porcentaje: el Registro y el Plano Demasía SÍ AVALÚO 8,385, ,697, VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS: 23,083, VEINTITRÉS MILLONES OCHENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO COLONES 66/100 Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A 8 meses Liquidez del bien 14,697, Media Alta SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ * Para fijar los valores de las construcciones se considera la información del Manual de Valores Base Unitaria por Tipología Constructiva, según el Organo de Normalización Técnica de la Tributación Directa. * Las observaciones sobre el sistema eléctrico, se realizan en virtud de lo que permita la inspección visual. OBSERVACIONES * El valuador declara no tener interés actual ni futuro en el inmueble valorado. * Se usa el Enfoque de Mercado, sobre referencias de compra-venta e información de fuentes estimadas confiables. GENERALES * La documentación registral es informativa, las observaciones son técnicas (perspectiva valuador). * El valuador cuenta con la experiencia y preparación para realizar la estimación de valor, respaldado por el Colegio de Ingenieros Agrónomos e inscrito en el Registro de Peritos de ese Colegio Profesional y miembro Activo del ICOVAL. Juan Carlos Laurent Sanabria Nombre del Perito Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro N 879 Emp. Nombre de la empresa Nombre y firma representate legal de la empresa 23 abril 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto // Correo electrónico / Dirección WEB jlaurent54@layma.org JUAN CARLOS LAURENT SANABRIA (FIRMA) Identificación N Firma del Perito Fecha informe: 24 abril 2017 Firmado digitalmente por JUAN CARLOS LAURENT SANABRIA (FIRMA) Fecha: :43:26-06'00'

2 Página 2 AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características SUJETO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m2 5, , , Área 1, m2 2, m , m , m Nivel sobre Nivel bajo Nivel sobre Nivel sobre calle: 0.10 m 0.10 m m m Nivel calle: calle: calle: sobre Frente Pendiente 0% 0% % % Ubicación Servicios Servicios Tipo de Vía Factor de Homologación Valores Homologados 7, , , DESCRIPCIÓN FACTOR FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Valor conclusivo Factor secciones VALOR DEL TERRENO 7, /m2 Valor ajustado 7, /m2 Valor unitario Mejoras al Terreno Área 1, m /m2 VALOR UNITARIO FINAL 7, /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO 8,385, NORESTE José Rafael Solis Badilla NOROESTE Amado Calvo Sandi SUROESTE Gladys Torres Cubero SURESTE Calle pública con m de frente LINDEROS ACTUALES Lote con casa a 17 m, distancia entre edificaciones Finca Sembrada de Palma Aceitera Lote para construir Calle balastada en buenas condiciones de 14 m de ancho COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 4.00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud m m m m DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES N Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Propiedad GUILLERMO MENA ORTEGA. Sin edificaciones. Se utiliza como Lote Base de Datos N/A para construir, su entorno es residencial. Coordenadas Este Norte Propiedad RUBEN MAURICIO JIMENEZ. Sin edificaciones. Se utiliza como Lote Propiedad MARVIN ARAYA RODRIGUEZ. Sin edificaciones. Se utiliza como Base de Datos Oferta para construir, su entorno es residencial. Lote para construir, su entorno es residencial. Coordenadas Coordenadas Este Este Norte Norte

3 Página 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Calle local Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Material Lastre mezclado grueso Cuneta NO Alcantarillado pluvial Ancho de vía m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle pública DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Teléfono SÍ ICE Internet por Cable NO Alumbrado SÍ ICE Jardínes y Parques NO Electricidad SÍ ICE Transporte Público SÍ a 200 m Agua Potable NO Edificios Comerciales SÍ a 500 m Señal celular SÍ ICE Recolección de basura NO a 0 m TV por Cable NO Edificios públicos /comunales SÍ a 50 m Medidores instalados Ninguno DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Baja Densidad poblacional Media Actividad del lugar Agropecuaria CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: Fondo: m m Nivel sobre calle: Pendiente 0% 0.10 m Plano o casi plano Relación: Tipo de vía: 5 Servicios S1 1 S2 12 Ubicación: 5 Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: NO Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Yurro Distancia m Posibilidad de daños Topografía Plana Pendiente Ascendente Riesgo deslizamiento Ninguno Ninguno GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 51.80% FECHA ESTUDIO AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Citas Afecta finca CONDICIONES fecta finca Gravámenes antes del tomo 415, no están digitalizados en el Registro por lo que no pueden ser analizados. OBSERVACIONES Se utiliza el plano nuevo plano ( área 1124 m2, que sustituye al plano P área m2). O sea que se aumentará el área en m2. El presente avalúo se realiza con el área que aparece en el Registro Público. El servicio de energía eléctrica está suspendido, y no existe servicio de agua potable. El suministro del líquido se realiza mediante el pozo artesanal ubicado en la propiedad o comprando a distribuidores privados. Según el mapa de Amenazas Naturales Potenciales la CNE Hoja PAVON, la Falla Golfito pasa aproximadamente a 400 metros al Este

4 Página 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES INFORME DE AVALÚO CONSTRUCCIONES Forma de explotación Área m2 V. Unit. / m2 VUT Edad Factor Factor VUR años VRN Estado VNR años años Depre. Estado Vvienda , ,500, B ,025, Corredor frontal , ,000, B ,672, Valor Unitario Final / m2 222, , TOTAL ,500,000 14,697, Forma de explotación Área m2 V. Unit. / m2 VRN OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Estado años años Depre. Factor Estado VNR VUR años Valor Unitario Final / m2 TOTAL Forma de explotación Área m2 V. Unit. / m2 VRN MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. Factor Estado VNR VUR años Valor Unitario Final / m2 TOTAL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 14,697, OBRAS COMPLEMENTARIAS 0.00 VALOR TOTAL 14,697, MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN ESTADO

5 Página 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa Independiente Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Seguridad privada Nombre Alexander Gonzalez Salas Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: m2 Porcentaje de cobertura: 7% Año de construcción: 2010 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC02 NÚMERO DE NIVELES: 1 Estructura Columnas Sistema Prefabricado. Sistema eléctrico: Paredes Externas: Losas prefabricadas repelladas y pintadas. Internas: Losas prefabricadas repelladas y pintadas. Entubado Conduit SI PARCIAL Entrepiso N/A Techos Sobre cerchas de perlines de hierro. Tapiches y precintas en láminas de fibrocemento. Porcentaje 95% Cubierta Cielos Pisos Cubierta HG # 28, en buenas condiciones, sin pintar. Sin canoas y bajantes. Con láminas de fibrocemento, en buen estado. Contrapiso en concreto y cubierta de losas de cerámica de regular calidad. A dos aguas. Caja breaker Interruptor Estado General SI Diyuntores Regular Fachada Corredor con columnas concreto. Ventanales corredizos. Puerta principal madera buen estado. Gas LP Ubicación Aposentos 8 aposentos: Corredor, cuarto pilas, cocina-sala-comedor, 3 dormitorios, 2 baños. Estado Físico y Mantenimiento: 2 cuartos de baños con Loza tipo económica. El cuarto de baño de visitas sólo tiene la taza sanitaria, el Baños principal no pudo ser observado ya que el dormitorio principal está bajo llave. Por lo que solamente se observó el baño con puertas corredizas marcos aluminio. La paredes de ambos cuartos enchapados parcialmente con Paredes Bueno Cielos Bueno azulejos. Otros Red de agua caliente Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Leve Paredes Leve Pisos Ninguno Cielos Ninguno Pisos Leve Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: No presenta obras complementarias PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado 1 2 un primer giro para construcción: Se recomienda Equivalente al: 0.0% 3 del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES La edad de la vivienda se estima, ya que no se tiene información exacta. El mantenimiento es de regular. El corredor sobre b4 columnas de concreto. Mueble de cocina de concreto con enchape de azulejos y puertas de madera. Existe un desayunador en concreto con cubierta de cerámica. Las paredes externas del cuarto de pilas con 50% en verjas de hierro. Faltan: la pila para ropa, el lavamanos del baño de visitas. El sistema eléctrico está entubado en un 95%, además faltan las tapas de las cajas exagonales y la tapa de la Caja de breakers, además el servicio está desconectado, se desconoce si se adeuda dinero al ICE por el servicio. Se estima que normalizar las deficiencias se debe invertir entre 200 a 250 mil colones. No fue posible ingresar al dormitorio principal ni al cuarto de baño, las fotografía se realizaron desde las ventanas. La vivienda es habitada por el señor Alexander Gonzalez Salas y dos personas más, dice ser el vigilante. Actualmente la energía eléctrica la suple el señor José Rafael Solís, el vecino.

6 Página:6 ANEXO FOTOGRÁFICO A Condición de la calle frente propiedad Perito frente a la finca con vigilante. Colindancia Noreste. Cerca viva Colindancia Noroeste. Cerca postería muerta Colindancia Suroeste. Postería muerta Colindancia Sureste.

7 Página:6 ANEXO FOTOGRÁFICO B Pared Noreste. Pared Noroeste Suroeste Pared Sureste. Frente de vivienda Vista general de vivienda Vista general techos

8 Página:6 ANEXO FOTOGRÁFICO C Sala comedor Area cocina Dormitorio 1 Dormitorio 2 Dormitorio principal Cuarto baño domitorio principal

9 Página:6 ANEXO FOTOGRÁFICO D Cuarto baño visitas Mueble de cocina Faltante pila lavar Parte del cableado sin entubar Estructura techos en HG Caja de breaker

10 Página:6 ANEXO FOTOGRÁFICO E Sección Noreste Sección Noroeste Sección Central Sección Central Sección Suroeste Sección Sureste

11 Página:6 ANEXO FOTOGRÁFICO F Daño cielo raso. Esquina Noreste Acera pared Noreste Tubería agua negra Parte de acometida eléctrica Fosa Séptica Pozo artesanal

12 Página:6 FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES COMPARABLE 1. RUBEN MAURICIO JIMENEZ Calle balastada COMPARABLE 2. MARVIN ARAYA RODRIGUEZ Calle balastada COMPARABLE 3. GUILLERMO MENA ORTEGA Calle balastada

13 Página 7 FOTO AEREA ESTUDIO DE REGISTRO REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA MATRICULA: PROVINCIA: PUNTARENAS FINCA: DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000 SEGREGACIONES: NO HAY NATURALEZA: PARA AGRICULTURA LOTE LV 283 SITUADA EN EL DISTRITO 1 GOLFITO CANTON 7 GOLFITO DE LA PROVINCIA DE PUNTARENAS LINDEROS: NORTE : JOSE SOLIS SUR : GLADYS TORRES ESTE : CALLE PUBLICA OESTE : AMADO CALVO MIDE: MIL CIENTO TRES METROS CON SESENTA Y SIETE DECIMETROS CUADRADOS PLANO:P LOS ANTECEDENTES DE ESTA FINCA DEBEN CONSULTARSE EN EL FOLIO MICROFILMADO DE LA PROVINCIA DE PUNTARENAS NUMERO Y ADEMAS PROVIENE DE VALOR FISCAL: 30,500, COLONES PROPIETARIO: BANCO NACIONAL DE COSTA RICA CEDULA JURIDICA PLANO P ESTIMACIÓN O PRECIO: VEINTISEIS MILLONES DOSCIENTOS ONCE MIL CINCUENTA Y UN COLONES CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: FECHA DE INSCRIPCIÓN: 09 DE FEBRERO DE 2016 ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY CITAS: CONDICIONES AFECTA A FINCA: CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 20-Abril-2017 a las horas Emitido el a las 16:10 horas

14 Página 7 NUEVO PLANO

15 Avalúo Urbano Código: REo1NO15GR02 Página 8 MEMORIA DE CALCULO FACTORES DE CORRECCIÓN Se utiliza la Información del Organo de Normalización Técnica de Dirección General de Tributación Ministerio de Hacienda Factores Lote Valorar FORMULA RUBEN MAURICIO JIMENEZ MARVIN ARAYA RODRIGUEZ GUILLERMO MENA ORTEGA VALOR /m2 5, , , Area. (Av) 1, Fa = (Ar / Av)0,33 Fa= Factor área. Ar=Area lote referencia. Av= Area lote valorar 2, , , Fn = e ((k1 * Nv) - (k2*nr) Fn = Factor Nivel. K1= constante nivel Nivel sobre Nivel bajo Nivel sobre Nivel calle. (Fn) 0.10 m valorar. Nv = Nivel lote valorar. K2 = Constante nivel lote referencia. Nr = Nivel lote referencia m m m Nivel bajo calle = -0,05. Nivel sobre calle = -0,03 calle: calle: calle: Ff = (Fv / Fr) y Ff= Factor frente. Fv= Frente lote valorar. Fr= Frente. (Fv) Frente lote referencia. y = Coeficiente y. Se establece con el mayor frente entre: Fv y Fr : ( < = a 30 m = 0,25) y (>30 m <= 200 m = 0,2585-(frente*0,0003) Pendiente. (Pv) 0% Fp = EXP ((Pv - Pl)/78). Fp = Factor pendiente. Pv = Pendiente lote valorar. Pr = Pendiente lote referencia. 0% % % Ubicación. (Uv) c r 5 Fuc = EXP ((Ucv - Ucr)*-0,111). Uc v= Ubicación lote comercial valorar. Ucr = Ubicación lote comercial referencia. Fur = EXP ((Urv - Urr)*-0,0255). Urv = Ubicación lote residencial valorar Urr = Ubicación lote residencial referencia. Servicios 1. (S1v) 1 Fs1 = EXP ((S1v - S1r)*0,03 ). Fs1= Factor Servicio 1. S1v = Servicio 1 lote valorar. S1r = Servicio 1 lote referencia Servicios 2. (S2v) 12 Fs2 = EXP ((S2v - S2r)*0,03). Fs2 = Factor Servicio 2. S2v = Servicio 2 lote valorar. S2r = Servicio 2 lote referencia Vía. (Fv) 5 Fv = EXP ((Vr -Vv) *-0,6646. Fv = Factor via. Vv = Via lote valorar. Vr = Via lote referencia Factor de Homologación Valores Homologados , , ,039.94