El articulado de la nueva Orden, aparece aquí en distintos colores, de acuerdo con el siguiente código:

Transcripción

1 TEXTO CON INCORPORACIÓN DE LAS MODIFICACIONES A LA O.M. 94 Orden Miniserial ECO 805/2.003 de 27 de Marzo de El ariculado de la nueva Orden, aparece aquí en disinos colores, de acuerdo con el siguiene código: TEXTOS COLOR NEGRO Aquellos exos y conenidos que no presenan modificaciones con la anigua O. M. TEXTOS COLOR NARANJA Aquellos párrafos que se modifican o incorporan, oal o parcialmene, con respeco a la nueva O. M. TEXTOS COLOR AZUL Finalidades disinas a Garanía Hipoecaria. y Valoraciones de derechos y de los bienes objeo de los mismos. TEXTOS TACHADOS Aquellos párrafos que desaparecen de la anigua O. M. 1

2 MODIFICACIONES DE LA ORDEN MINISTERIAL de 30-XI-94 NUEVA ORDEN ECO 805/2.003 de 27 de Marzo (B.O.E. nº 85 de 9 de Abril de 2.003) respeco a: TITULO I DISPOSICIONES GENERALES CAPITULO I Ámbio, principios y definiciones Arículo 1 Objeo No ofrece modificaciones susanciales con la anigua Orden. La presene Orden iene por objeo la regulación del régimen jurídico al que ha de ajusarse el cálculo del valor de asación de bienes inmuebles y deerminados derechos, así como la elaboración de los informes y cerificados en los que se formalice, siempre que dicho cálculo se realice para alguna de las finalidades inegranes de su ámbio de aplicación. Arículo 2 Ámbio de aplicación Aparece una nueva finalidad a raar: La presene Orden será de aplicación siempre que el valor de asación se uilice para alguna de las finalidades siguienes: Arículo 3 Principios a) Garanía hipoecaria de crédios o présamos que formen o vayan a formar pare de la carera de coberura de íulos hipoecarios emiidos por las enidades, promoores y consrucores a que se refiere el arículo segundo del Real Decreo 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan deerminados aspecos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipoecario. b) Coberura de las provisiones écnicas de las enidades aseguradoras exigida en el Real Decreo 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglameno de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados. c) Deerminación del parimonio de las insiuciones de inversión coleciva inmobiliarias reguladas en el Real Decreo 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglameno de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las Insiuciones de Inversión Coleciva. d) Deerminación del parimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados por el Real Decreo 1.307/1.988 de 30 de sepiembre, por el que se aprueba el Reglameno de Planes y Fondos de Pensiones. Aparecen nuevos principios: 1. Las enidades de crédio que dispongan de servicios de asación y las sociedades de asación homologadas cuando valoren para cualesquiera de las finalidades inegradas en el ámbio de aplicación de la presene Orden deberán hacerlo aplicando, en los érminos esablecidos en la misma, los siguienes principios: a) Principio de anicipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuenre en exploación económica es función de las expecaivas de rena que previsiblemene proporcionará en el fuuro. b) Principio de finalidad, según el cual la finalidad de la valoración condiciona el méodo y las écnicas de valoración a seguir. Los crierios y méodos de valoración uilizados serán coherenes con la finalidad de la valoración. c) Principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble suscepible de ser dedicado a diferenes usos será el que resule de desinarlo, denro de las posibilidades legales y físicas, al económicamene más aconsejable, o si es suscepible de ser consruido con disinas inensidades edificaorias, será el que resule de consruirlo, denro de las posibilidades legales y físicas, con la inensidad que permia obener su mayor valor. d) Principio de probabilidad, según el cual ane varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se esimen más probables. e) Principio de proporcionalidad, según el cual los informes de asación se elaborarán con la ampliud adecuada, eniendo n cuena la imporancia y uso del objeo de valoración, así como su singularidad en el mercado. f) Principio de prudencia, según el cual, ane varios escenarios o posibilidades de elección, igualmene probables se elegirá el que dé como resulado un menor valor de asación. Ese principio será aplicado obligaoriamene cuando el valor de asación se uilice para alguna de las finalidades señaladas en el arículo 2. a,b y d de esa Orden (M.H., E.A. y F.P.). g) Principio de susiución, según el cual el valor de un inmueble es equivalene al de oros acivos de similares caracerísicas susiuivos de aquél. h) Principio de emporalidad, según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del iempo. i) Principio de ransparencia, según el cual el informe de valoración de un inmueble deberá conener la información necesaria y suficiene para su fácil comprensión y deallar las hipóesis y documenación uilizada. j) Principio del valor residual, según el cual el valor aribuible a cada uno de los facores de producción de un inmueble será la diferencia enre el valor oal de dicho acivo y los valores aribuibles al reso de los facores. 2. Los principios recogidos en el número anerior se uilizarán como crierios de inerpreación y, en su caso, de inegración de las normas de la presene Orden. Arículo 4 Definiciones Aparecen nuevas definiciones: Acualización de una asación. Es oda revisión de una asación anerior, emiida por la misma Enidad Tasadora anes de ranscurrir dos años desde su fecha de emisión, en la que como referencia a la asación anerior, se modifiquen las adverencias, los condicionanes o cualquiera de los valores que figuren en ella. 2

3 Ese plazo será de res años para la finalidad b) del arículo 2, conforme a lo esablecido por el arículo 84.1 de esa Orden. Anigüedad. Es el número de años ranscurridos enre la fecha de consrucción de un inmueble o la de la úlima rehabiliación inegral del mismo, y la fecha de la valoración. Comparables. Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeo de valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, eniendo en cuena su localización, uso, ipología, superficie, anigüedad, esado de conservación, u ora caracerísica física relevane a dicho fin. Compromiso de compra a plazo de inmuebles. Es un conrao en virud del cual los conraanes se compromeen a la compravena de un inmueble, a un precio predeerminado, y en una fecha concrea. Depreciación física. Es la pérdida que experimena el valor de reemplazamieno bruo (VRB) de un bien en función de su anigüedad, esado de conservación y duración de sus componenes. Depreciación funcional. Es la pérdida que experimena el valor de reemplazamieno bruo (VRB) de un bien aendiendo a su defecuosa adapación a la función a que se desina. Comprende las pérdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseño, fala de adapación a su uso, ec. Edificio. Es cualquier ipo de consrucción, sólida, durable y apa para albergar uno o varios espacios desinados al desarrollo de cualquier acividad. Edificio desinado a uso deerminado (residencial, de oficinas, ecéera). Es odo edificio en el que la superficie sobre rasane desinada a un uso deerminado es igual o superior a dos ercios de la superficie oal sobre rasane del mismo. Edificio en consrucción. Es oda obra de nueva edificación iniciada y no erminada que cuene con la correspondiene licencia y se realice de acuerdo con un proyeco visado por el colegio profesional correspondiene. Edificio en proyeco. Es cualquier ipo de consrucción (obra nueva o rehabiliación) que se realizará sobre un erreno o finca deerminada con arreglo a un proyeco visado por el colegio profesional correspondiene. A esos efecos, se enenderán como obras de rehabiliación las que cumplan los requisios señalados en la definición de inmueble en rehabiliación. Elemenos comunes de un edificio. Son odos aquellos espacios que, no siendo de uso privaivo, deban ser enidos en cuena a efecos de cómpuo de superficie. Elemeno de un edificio. Es oda unidad física, funcional o regisral, que forme pare de un edificio compueso por más unidades desinadas al mismo u oros usos y que sea suscepible de vena individualizada. Elemenos especulaivos. Son aquellos daos, oferas o escenarios que aun siendo relevanes para la deerminación del valor de mercado raigan causa, bien de un comporamieno ligado a la inención de un operador de beneficiarse a coro plazo con las flucuaciones en los precios de los acivos inmobiliarios, bien de expecaivas de cambio de uso o edificabilidad, bien de oros facores exraordinarios (ales como nuevas infraesrucuras o inversiones que impliquen una revalorización de los inmuebles) cuya presencia fuura no esé asegurada. Enidad asadora. Las sociedades de asación homologadas e inscrias en el Regisro Especial del Banco de España, así como los servicios de asación de enidades de crédio respeco a las valoraciones que engan como finalidad la mencionada en la lera a) del arículo 2. Enorno. Es el espacio de adecuada ampliud y con caracerísicas homogéneas ano físicas como esrucurales en el cual se ubica el inmueble objeo de valoración. Finca rúsica. Aquel erreno de nivel urbanísico II que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de una acividad agraria. Homogeneización de precios de inmuebles comparables. Es un procedimieno por el cual se analizan las caracerísicas del inmueble que se asa en relación con oros comparables, con el objeo de deducir, por comparación enre sus similiudes y diferencias, un precio de compravena o una rena homogeneizada para aquél. Infraesrucuras exeriores del erreno. Son las necesarias para doar al erreno de los servicios urbanísicos exigidos para su consideración como suelo urbano de acuerdo con la legislación sobre régimen del suelo y ordenación urbana. Inmueble en rehabiliación. Es odo edificio o elemeno de edificio en el que se hayan iniciado obras que reúnan los siguienes requisios: a) Que cuenen con la correspondiene licencia. b) Que se realicen de acuerdo con un proyeco visado por el colegio profesional correspondiene. c) Que alerando o no sus elemenos esrucurales impliquen el acondicionamieno de al menos el 50 por 100 de su superficie edificada anes del inicio de las obras. A esos efecos se considerarán como obras de acondicionamieno las desinadas a mejorar las condiciones de habiabilidad de un edificio mediane la susiución, resauración o modernización de sus diferenes elemenos consrucivos e insalaciones, y las que engan por objeo alerar susancialmene la morfología de la edificación, amplíen o no la superficie edificada. d) Que el cose presupuesado de las obras alcance al menos el 50 por 100 del valor de reemplazamieno bruo de la edificación (excluido el valor del erreno). Cuando la valoración se refiera a un edificio compleo y se esé procediendo a su reforma parcial, la definición precedene podrá aplicarse a la pare afecada por las obras cuando ésas alcancen al menos una plana complea. Inmueble ligado a una acividad económica. Es odo edificio, o elemeno de edificio, de uso monovalene que esá o puede esar vinculado a una exploación económica. Enre oros se incluirán los siguienes ipos: a) Edificios e insalaciones indusriales, fabriles y de producción agraria. b) Cenros de ranspore, aparcamienos y edificaciones o insalaciones ligadas al servicio de ranspore. c) Inmuebles hoeleros, en sus diversas caegorías y ipologías. d) Hospiales y oras insalaciones de carácer saniario. e) Insalaciones recreaivas, deporivas y de especáculos. f) Cenros de enseñanza y oras insalaciones culurales. g) Cenros de equipamieno social. h) Residencias esudianiles, para la ercera edad o similares. 2

4 Insalaciones polivalenes. Son las insalaciones que, habiendo sido concebidas o insaladas para un uso concreo, permian, a juicio del asador, su uilización para oros permiidos. En ningún caso se enenderán como insalaciones polivalenes aquéllas con caracerísicas y elemenos consrucivos que limien o dificulen usos disinos a los exisenes, como son las cámaras acorazadas; cámaras frigoríficas; insalaciones de lavandería, cocina y de servicios específicos en esablecimienos de hoselería. Localidad. Es el núcleo urbano en el que se encuenra el inmueble objeo de valoración. Mercado local. El inmobiliario del enorno urbano o rural homogéneo (barrio, pedanía, localidad, comarca) donde se encuenre el inmueble (edificio, elemeno de edificio, finca rúsica o erreno), o, cuando su uso o caracerísicas no permian disponer de comparables en dicha área, el mercado inmobiliario secorial (oficinas, cenros comerciales, hoeles, exploación agraria del culivo dominanes correspondiene) siempre que resule represenaivo para su comparación denro del erriorio nacional. Niveles urbanísicos del erreno. A efecos de su asación los errenos se clasificaran en los siguienes niveles: Nivel I. Nivel II. Incluirá odos los errenos que no perenezcan al Nivel II. Incluirá los errenos clasificados como no urbanizables en los que no se permia edificar para usos diferenes a su nauraleza agrícola, foresal, ganadera o que esén ligados a una exploación económica permiida por la normaiva vigene. También se incluirán los errenos clasificados como urbanizables que no esén incluidos en un ámbio de desarrollo del planeamieno urbanísico o que esándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo. Opción de compra. Es un conrao en virud del cual un vendedor oorga el derecho a comprar un inmueble, a un precio predeerminado, y en una fecha o plazo concreo. Proección pública. Es cualquier régimen legal que limie el precio de vena o alquiler del inmueble objeo de valoración. Suelo urbano, suelo no urbanizable, suelo urbanizable. Se uilizarán las definiciones esablecidas en la legislación vigene sobre régimen del suelo y ordenación urbanísica. Superficie comprobada. Es el área medida por el asador eniendo en cuena las definiciones de superficie úil o consruida y el correspondiene plano acoado. Superficie consruida con pares comunes. Es la superficie consruida sin pares comunes más la pare proporcional que le corresponda según su cuoa en la superficie de los elemenos comunes del edificio. Superficie consruida sin pares comunes. Es la superficie úil, sin excluir la superficie ocupada por los elemenos ineriores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramienos exeriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se rae, respecivamene, de cerramienos de fachada o medianeros, o de cerramienos comparidos con oros elemenos del mismo edificio. Superficie úil. Es la superficie del suelo delimiado por el perímero definido por la cara inerior de los cerramienos exernos de un edificio o de un elemeno de un edificio, incluyendo la miad de la superficie del suelo de sus espacios exeriores de uso privaivo cubieros (ales como errazas, balcones y endederos, porches, muelles de carga, voladizos, ec.), medida sobre la proyección horizonal de su cubiera. No se considerará superficie úil la superficie ocupada en plana por cerramienos ineriores fijos, por los elemenos esrucurales vericales, y por las canalizaciones o conducos con sección horizonal superior a los 100 cenímeros cuadrados y la superficie del suelo cuya alura libre sea inferior a 1,5 meros. Tampoco se considerará superficie úil la ocupada por los espacios exeriores no cubieros. Superficie uilizable o compuable. Es la superficie uilizada en las asaciones para deerminar los valores écnicos. Tasador. El faculaivo que, de conformidad con lo previso en el arículo 37 del Real Decreo 685/1982, de 17 de marzo, debe suscribir necesariamene el informe de asación allí mencionado. Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediane conrao privado enre un vendedor volunario y un comprador independiene en la fecha de la asación en el supueso de que el bien se hubiere ofrecido públicamene en el mercado, que las condiciones del mercado permiieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuena de la nauraleza del inmueble, para negociar la vena. A al efeco se considerará: a) Que enre vendedor y comprador no debe exisir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos iene un inerés personal o profesional en la ransacción ajeno a la causa del conrao. b) Que la ofera pública al mercado conlleva ano la realización de una comercialización adecuada al ipo de bien de que se rae, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las pares inervinienes. c) Que el precio del inmueble es consecuene con la ofera pública ciada y que refleja en una esimación razonable el precio (más probable) que se obendría en las condiciones del mercado exisenes en la fecha de la asación. d) Los impuesos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gasos de comercialización. Valor de reemplazamieno (VR) o cose de reemplazamieno o de reposición puede ser: bruo o a nuevo y neo o acual. El valor de reemplazamieno bruo o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que serían necesarias para consruir, en la fecha de la valoración, oro inmueble de las mismas caracerísicas (capacidad, uso, calidad, ec.) pero uilizando ecnología y maeriales de consrucción acuales. El valor de reemplazamieno neo o acual (VRN) es el resulado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración. Valor del inmueble para la hipóesis de edificio erminado. Es el valor que previsiblemene podrá alcanzar un edificio en proyeco, consrucción o rehabiliación en la fecha de su erminación, si se consruye en los plazos esimados y con las caracerísicas écnicas conenidas en su proyeco de edificación o rehabiliación. Valor de asación (VT). Es el valor que la presene Orden esablece como al para cada ipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con efecos jurídicos para las finalidades inegranes del ámbio de aplicación de la misma. Valor hipoecario o valor a efeco de crédio hipoecario (VH). Es el valor del inmueble deerminado por una asación prudene 3

5 de la posibilidad fuura de comerciar con el inmueble, eniendo en cuena los aspecos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momeno de la asación y sus usos alernaivos correspondienes. En la deerminación a que se refiere el número anerior no se incluirán los elemenos especulaivos. Valor por comparación, valor por acualización, valor residual. Es el valor obenido mediane la aplicación de los méodos écnicos de comparación, acualización de renas y residual respecivamene. Valoración inermedia de obra. Es cualquiera de las valoraciones que se emien con poserioridad a la asación inicial y durane la consrucción o rehabiliación de un elemeno o edificio, en los que se refleja el avance de las obras y el porcenaje de la obra ejecuada y cualquiera ora circunsancia de la consrucción que pueda afecar al valor de asación. Su emisión no implica la acualización de los valores conenidos en la valoración inicial. Vivienda para primera residencia. Es aquélla que por sus caracerísicas y ubicación enga como desino más probable su uso como vivienda habiual, independienemene de su desino acual. Vivienda para segunda residencia. Es aquélla que por sus caracerísicas y ubicación enga como desino más probable su uso como residencia emporal, independienemene de su desino acual. Vida úil. Es el plazo durane el cual un inmueble esará en condiciones de ser usado para el fin a que se desina. Será oal si se calcula desde el momeno de la consrucción o úlima rehabiliación inegral y será residual si se calcula desde la fecha de la asación. Arículo 5 Superficie uilizable o compuable 1. Para calcular el valor de un edificio o de un elemeno de un edificio se uilizará siempre la superficie comprobada por el asador. Además se deberán ener en cuena las especificaciones siguienes: a) Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemeno del edificio, se uilizará su superficie regisral. b) En el caso de elemenos de edificios en los que se haya podido comprobar la superficie úil o la consruida sin pares comunes, podrá ambién uilizarse la superficie regisral con pares comunes, aun cuando esa úlima no haya podido ser comprobada, siempre que exisa una dificulad operaiva especial para la comprobación debidamene jusificada por el asador, no exisa duda razonable sobre la nauraleza de dicha superficie regisral y la relación enre ésa y la superficie comprobada sea razonable a juicio del asador. c) Cuando la superficie comprobada sea superior a la regisral o cuando se rae de un edificio que carezca de declaración de obra nueva inscria, su adopción requerirá que se verifique su adecuación a la normaiva urbanísica aplicable. d) En el caso de que la superficie de los espacios exeriores de uso privaivo del edificio o elemeno de un edificio supere el 15 por 100 de la superficie oal del mismo, aquella superficie se deberá medir por separado y se valorará con precio uniario diferene la superficie de los espacios exeriores. También deberán valorarse con precio uniario diferene los espacios exeriores no cubieros y los que por su uso, caracerísicas consrucivas y funcionales se considere que ienen valores independienes. El conjuno de esas superficies deberá ser objeo de jusificación, indicando los crierios seguidos. e) A los efecos del cálculo de su valor máximo legal, en las viviendas sujeas a proección pública, se omará como superficie la consignada en la cédula de calificación correspondiene. 2. Para calcular el valor de un erreno o de una finca rúsica se uilizará como superficie la comprobada por el asador. Cuando dicha comprobación no sea viable se uilizará la menor enre la superficie regisral y la caasral. Arículo 6 Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo anerior, se podrá uilizar la mayor enre la superficie regisral y la caasral siempre que, una vez hechas las esimaciones oporunas, se jusifique expresa y razonadamene de una manera desacada. Expresión de los valores No ofrece modificaciones susanciales con la anigua Orden. 1. Los valores de los bienes inmuebles y derechos objeo de valoración se reflejarán en un informe y en su caso en un cerificado de asación para cuya elaboración se esará a lo previso en el Tíulo III de esa Orden. 2. Dichos valores se expresarán en la moneda de curso legal del país donde se localicen los bienes o el objeo de los derechos. Si dicha moneda no fuera el euro, los valores a los que se refiere el número anerior se expresarán ambién en euros uilizando como ipo de cambio los publicados oficialmene en la fecha de la asación o, en su caso, en el día anerior más próximo. CAPITULO II Comprobaciones mínimas Arículo 7 Comprobaciones mínimas 1. Para deerminar el valor de asación se realizarán las comprobaciones necesarias para conocer las caracerísicas y siuación real del objeo de la valoración, y se uilizará el conenido de la documenación señalada en el arículo 8) de esa Orden. 2. Enre las comprobaciones a que se refiere el número anerior, se incluirán al menos las siguienes: a) La idenificación física del inmueble, mediane su localización e inspección ocular por pare de un écnico compeene, comprobando si su superficie y demás caracerísicas coinciden con la descripción que conse en la documenación uilizada para realizar la asación, así como de la exisencia de servidumbres visibles y de su esado de consrucción o conservación aparene. b) El esado de ocupación del inmueble y uso o exploación al que se desine. 4

6 Arículo 8 c) En el caso de viviendas, el régimen de proección pública. d) El régimen de proección del parimonio arquiecónico. e) La adecuación del inmueble al planeamieno urbanísico vigene, y, en su caso, la exisencia del derecho al aprovechamieno urbanísico que se valore. Documenación necesaria 1. Para realizar el cálculo del valor de asación, se deberá haber dispueso previamene de odos aquellos documenos que sean necesarios para una idenificación complea del objeo de la valoración, eniendo en cuena el ipo de bien, la finalidad de aquella, el esado de ocupación y consrucción de aquél y el méodo de valoración uilizado. Enre los documenos a los que se refiere el párrafo anerior se incluirá la cerificación regisral acrediaiva de la iularidad y cargas del inmueble, así como de su descripción complea, expedida denro de los res meses aneriores a la fecha de la valoración, o sus equivalenes legales en sopores alernaivos. No obsane, en la valoración de bienes para la finalidad señalada en el arículo 2.a) y en la valoración previa a la compra de bienes para la finalidad señalada en el arículo 2.c) (Ámbio de aplicación) de esa Orden, dicha cerificación podrá ser susiuida por original o copia de noa simple regisral, expedida denro de los res meses aneriores a la fecha de valoración, que conenga al menos la iularidad y descripción complea del inmueble, incluidos en su caso, los derechos reales y las limiaciones del dominio; o por foocopia del libro de Regisro de la propiedad, por foocopia de escriura de propiedad, o por documenos equivalenes emiidos por procedimienos elemáicos por el Regisro de la Propiedad. 2. Además de lo señalado en el número anerior, se deberá haber dispueso de lo siguiene: a) En el caso de edificios en proyeco que se valoren para la hipóesis de edificio erminado, el proyeco de los mismos visado por el colegio profesional compeene. b) En el caso de edificios en consrucción o en rehabiliación que se valoren para la hipóesis de edificio erminado, y además del proyeco de los mismos visado por el Colegio profesional correspondiene, la licencia de obra, la úlima cerificación de la obra ejecuada expedida por la dirección faculaiva, así como el conrao de ejecución de la obra y el presupueso de conraa, si exisen. c) En el caso de viviendas sujeas a proección pública, cédula de calificación o documeno adminisraivo que acredie o permia deerminar el precio máximo en vena o alquiler. d) En el caso de edificios (cuyo uso principal sea la vivienda) a que se refiere el arículo 2 de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, el documeno acrediaivo de la expedición del seguro de daños maeriales conemplado en su arículo 19.1.c) (Seguro de daños decenal). CAPITULO III e) En el caso de inmuebles cuyo uso se haya cedido oal o parcialmene, el conrao de arrendamieno u oro íulo de ocupación, el úlimo recibo de la rena abonado así como una cerificación expedida por el propieario en la que se expresará con claridad: cada una de las superficies arrendadas denro de la finca; la rena nea anual producida en oal y por cada una de las pares; el esado de ocupación del inmueble; el esado de pago de las renas vigenes; los gasos impuables al inmueble, con indicación de los repercuidos al ocupane durane el úlimo año y el desino del inmueble. A efecos de la finalidad indicada en el arículo 2.a) de la presene Orden, los daos a que se refiere el párrafo anerior deberán esar igualmene disponibles aunque no será necesaria la cerificación expedida por el propieario. f) En inmuebles ligados a una exploación económica, los documenos necesarios para calcular los flujos a que se refiere el arículo 27 (Flujos de caja en el méodo de acualización) de esa Orden. g) En el caso de fincas rúsicas, la documenación caasral relevane, la referene a su régimen de exploación, así como, en su caso, la del derecho de riego y la de su rendimieno. h) En el caso de los errenos que se valoren aendiendo a su aprovechamieno urbanísico o para edificios en proyeco, cédula urbanísica o cerificado municipal u ora documenación que permia deerminar la clase de suelo, y en su caso, su aprovechamieno urbanísico, condiciones para su desarrollo o documenación necesaria para deerminarlos. i) En el caso de edificios en régimen de propiedad horizonal o elemenos de edificios diferenes de vivienda o plaza de garaje, los esauos de la comunidad de propiearios, documeno equivalene o cerificación del adminisrador de la comunidad acrediaiva de las limiaciones de su uso u oras circunsancias conenidas en aquellos que pudieran afecar a su valor. j) Los resanes que sean exigidos por oras disposiciones de la presene Orden según el méodo de valoración adopado, el ipo de inmueble o la finalidad de asación. Condicionanes y adverencias Arículo 9 Valor de asación condicionado No ofrece modificaciones susanciales con la anigua Orden. Salvo lo previso en el arículo 14, para que el valor de asación calculado de acuerdo con la presene Orden pueda ser uilizado para alguna de las finalidades señaladas en su arículo 2 (Ámbio de aplicación) ha de ser expresado sin sujeción a ningún condicionane Arículo 10 Condicionanes 1. A los efecos de esa Orden se considerará que exise un condicionane en los siguienes supuesos: 5

7 a) Cuando no se hayan podido realizar las comprobaciones a que se refiere el arículo 7.2 (Comprobaciones mínimas), salvo en el caso de la previsa en la lera d) de dicho aparado, que sólo consiuirá un condicionane cuando afece a edificios compleos o locales comerciales. b) Cuando, esando cedido el uso del inmueble, no se haya dispueso del conrao de arrendamieno u oro íulo de ocupación y de las condiciones acuales del arrendamieno o cesión. c) Cuando el inmueble esé sujeo a proección pública y no se haya podido calcular su valor máximo legal. d) Cuando no se haya dispueso, en su caso, de alguna de la documenación siguiene: - La documenación a que se refieren los párrafos segundo y ercero del arículo 8.1 (Documenación disponible) de esa Orden. - El proyeco visado a que se refiere el arículo 8.2.a). - La licencia de obra a que se refiere el arículo 8.2.b). - Cédula urbanísica o documenación a que se refiere el arículo 8.2.h) de esa Orden. - La de la adscripción del derecho de riego a la finca rúsica a que se refiere el arículo 8.2.g) cuando ésa se valore como regadío. - Ulima cerificación e la dirección faculaiva. e) Cuando no hayan podido cumplirse oras exigencias previsas en la presene Orden, o concurran oras circunsancias que impliquen dudas razonadas sobre la correca idenificación, física o regisral, del inmueble a asar, o sobre la exisencia de las caracerísicas del mismo uilizadas en la asación, que puedan afecar significaivamene al cálculo de sus valores écnicos. 2. Cuando la asación se efecúe a los efecos de lo dispueso en el arículo 2.c) (Ámbio de aplicación) de la presene Orden, se condicionará el valor de asación, cuando el iular regisral del inmueble no coincida con la insiución que lo incluya a efecos de cálculo de su valor parimonial. Arículo 11 Lo señalado en el párrafo anerior no será de aplicación cuando se realicen asaciones previas a la compra de inmuebles por pare de sociedades o fondos de inversión inmobiliaria. Adverencias Generales A los efecos de esa Orden se considerará que exise un supueso de adverencia, siempre que se enga duda sobre alguno de los daos uilizados en el cálculo de los valores écnicos del objeo de la valoración, y como mínimo, en los supuesos que se indican a coninuación: a) Cuando exisan discrepancias enre la realidad física del inmueble y su descripción regisral que induzcan dudas sobre su idenificación, salvo que el asador haya hecho consar un condicionane al respeco. a) Cuando exisan discrepancias enre la realidad física del inmueble y su descripción regisral que no induzcan a dudar sobre su idenificación o caracerísicas y que no influyan previsiblemene sobre los valores calculados. c) Cuando no se haya podido deerminar el uso o exploación a que esé desinado el inmueble. b) Cuando el inmueble que se valora no esé conforme con el planeamieno urbanísico vigene, salvo que se haya formulado un condicionane, o, cuando, no siendo exigible la emisión de un condicionane, no se haya podido comprobar el régimen de proección del parimonio arquiecónico del inmueble. c) Cuando se valoren inmuebles sujeos a expropiación forzosa o en base a licencias de consrucción o auorizaciones adminisraivas que conengan condiciones, que de no cumplirse puedan originar modificaciones en el valor cerificado. d) Cuando para calcular el valor máximo legal no se haya dispueso de la documenación indicada en el arículo 8.2.c) (cédula de calificación o documeno adminisraivo que acredie o permia deerminar el precio máximo en vena o alquiler). e) Cuando para calcular el valor máximo legal no se haya dispueso de la documenación indicada en el arículo 8.2.c). f) Cuando no se haya dispueso de alguna de la documenación siguiene: - Los documenos necesarios para calcular los flujos de caja a que se refiere el arículo 8.2.f), excepo la Licencia de Obra para la que será de aplicación lo previso en el ar d. (se condicionará en edificios en consrucción o rehabiliación). b). Así mismo se deberá disponer de la úlima cerificación de obra ejecuada expedida por la dirección faculaiva y el conrao de ejecución de la obra y el presupueso de conraa, si exisen. - Igualmene d). Documeno acrediaivo de la expedición el seguro de daños decenal. - En las fincas rúsicas, la documenación caasral relevane o la referene a su régimen de exploación o rendimieno. h) Para solares y oros errenos, cuando se valoren aendiendo a su aprovechamieno urbanísico, la documenación acrediaiva del mismo. Arículo 12 Adverencias Específicas 1. Con independencia de las adverencias generales señaladas en el arículo anerior, cuando concurran odas las circunsancias mencionadas en el número siguiene, la enidad asadora deberá adverir expresa y moivadamene de la posibilidad de que el valor de asación del inmueble sufra minusvalías en el fuuro, poniendo de manifieso los daos (ciclos pasados en el mismo mercado local; expecaivas comunes enre los experos; volailidad apreciada en el precio de sus comparables; mercado dominado por elemenos especulaivos, ec.) de que disponga sobre las caracerísicas y la coyunura del mercado inmobiliario considerado. 2. Las circunsancias a que se refiere el número anerior son las siguienes: a) Que el valor de asación se calcule para la finalidad previsa en el número 2.a) de esa Orden. 6

8 b) Que en el cálculo del valor de asación se uilice exclusivamene el méodo de comparación. c) Que el bien objeo de valoración esé desinado a un uso cuyos comparables, en el mercado local donde se siúe hayan experimenado alguna caída significaiva y duradera de sus precios nominales en los úlimos diez años. 3. En las asaciones que engan como finalidad la previsa en el número 2.a) de esa Orden, ambién se deberá incluir una adverencia específica, en la forma que se indica a coninuación, cuando, aunque no concurra la circunsancia previsa en la lera c) del número anerior, la enidad asadora esime que exise una probabilidad elevada de que el valor de asación experimene una reducción significaiva en érminos nominales anes de ranscurrido un año desde la fecha de la asación que dure al menos 3 años. Arículo 13 La esimación deberá apoyarse en daos sólidos disponibles sobre la siuación coyunural del mercado local, y la adverencia deberá mencionar aquella probabilidad jusificando su exisencia y los daos en que se apoya la esimación de la enidad. Acuaciones de la enidad asadora 1. Cuando se produzca un condicionane, la enidad asadora deberá elegir una de las siguienes alernaivas: a) Enregar el informe al cliene condicionando expresamene el valor de asación. b) Enregar el informe al cliene denegando la fijación de un valor de asación. No obsane, cuando la asación se realice a los efecos de la finalidad señalada en el arículo 2.a), y no se hubiera podido idenificar física o regisralmene el inmueble, la enidad deberá rehusar de manera razonada la emisión del informe. siempre que concurran cualesquiera de las circunsancias a que se refieren las leras a) y g) del número siguiene, o no hubiere dispueso de la documenación ciada en las leras a) y k) del aparado IV de ese anexo. 2. Cuando se produzca una adverencia, la enidad asadora deberá expresar, en su caso, su efeco sobre la valoración. Arículo 14 Subsanación y levanamieno de condicionanes No ofrece modificaciones susanciales con la anigua Orden. 1. No obsane lo indicado en el arículo 9, los informes y cerificados que conengan condicionanes podrán uilizarse siempre que se hayan levanado conforme a lo previso en el número 2 y, además, a efecos de la finalidad previsa en el arículo 2.a) podrán uilizarse los informes y cerificados que conengan: - El condicionane mencionado en la lera b) del arículo 10.1, si previamene a la formalización de la hipoeca se hubiera ransmiido la propiedad del inmueble libre de inquilinos y ocupanes. TITULO II - Los condicionanes mencionados en las leras a), por lo que se refiere a la comprobación del régimen de proección pública de la vivienda a valorar, y c) del arículo 10.1, si previamene a la formalización de la hipoeca, se incorporase al expediene del correspondiene crédio, bajo la responsabilidad de la enidad de crédio que lo conceda, la documenación, procedene de las auoridades adminisraivas compeenes o del Regisro de la Propiedad correspondiene, que refleje el régimen legal del inmueble (exisencia o inexisencia de proección pública, concreción del valor máximo legal), unida a una declaración suscria por apoderado basane de la enidad en la que manifiese la idenidad de los inmuebles a que se refiere la ciada documenación y los conemplados en la asación. 3. La enidad asadora podrá levanar el condicionane de un informe de asación y del cerificado en que aquél se sineice cuando haya desaparecido el supueso que dio origen al mismo. El levanamieno del condicionane exigirá la declaración expresa y razonada de la enidad que suscribió el informe que lo conenía en la que se manifiese que se ha verificado la desaparición del supueso que dio origen al mismo. CALCULO DEL VALOR DE TASACION CAPITULO I Méodos écnicos de valoración SECCION PRIMERA Disposiciones Generales Arículo 15 Méodos 1. Los méodos écnicos de valoración uilizables a efecos de esa Orden son: a) El Méodo del cose. b) El Méodo de comparación. c) El Méodo de acualización de renas. d) El Méodo residual. 2. Dichos méodos permien obener el valor de mercado, el valor hipoecario y el valor de reemplazamieno. Arículo 16 Aplicabilidad y procedimienos 1. El ámbio de aplicabilidad de los méodos señalados en el arículo anerior así como los requisios y procedimienos para su aplicación se ajusará a lo esablecido en las secciones siguienes de ese capíulo. 2. En odo caso, en la aplicación de dichos méodos para la finalidad previsa en el arículo 2.a) (Ámbio de aplicación) se eliminarán los elemenos especulaivos. SECCION SEGUNDA Méodo del Cose Arículo 17 Aplicabilidad el Méodo del Cose No ofrece modificaciones susanciales con la anigua Orden. 7

9 1. El Méodo del cose será aplicable en la valoración de oda clase de edificios y elemenos de edificios, en proyeco, en consrucción o rehabiliación o erminados. 2. Mediane ese méodo se calcula un valor écnico que se denominará valor de reemplazamieno. Dicho valor podrá ser bruo o neo. Arículo 18 Procedimienos de cálculo del valor de reemplaz. bruo 1. Para calcular el valor de reemplazamieno bruo se sumarán las siguienes inversiones: a) El valor del erreno en el que se encuenra el edificio o el del edificio a rehabiliar. b) El cose de la edificación o de las obras de rehabiliación. c) Los gasos necesarios para realizar el reemplazamieno. Para deerminar los valores o impores a que se refiere el párrafo anerior se endrá en cuena lo señalado en los números siguienes. 2. Para deerminar el valor del erreno o del edificio a rehabiliar se uilizará bien el méodo de comparación, bien el méodo residual de acuerdo con lo previso en la presene Orden. 3. El cose de la edificación o de las obras de rehabiliación será el cose de la consrucción por conraa. Se considerará como cose de la consrucción por conraa, la suma de los coses de ejecución maerial de la obra, sus gasos generales, en su caso, y el beneficio indusrial del consrucor. No se incluirán en dicho cose el de los elemenos no esenciales de la edificación que sean fácilmene desmonables ni, excepo para los inmuebles ligados a una exploación económica, los coses de los acabados e insalaciones no polivalenes. En el caso de edificios de carácer hisórico o arísico se endrá en cuena, además, el valor paricular de los elemenos de la edificación que le confieran ese carácer. 4. Los gasos necesarios serán los medios del mercado según las caracerísicas del inmueble objeo de valoración, con independencia de quien pueda acomeer el reemplazamieno. Dichos gasos se calcularán con los precios exisenes en la fecha de la valoración. Se incluirán como gasos necesarios, enre oros, los siguienes: - Los impuesos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble. - Los honorarios écnicos por proyecos y dirección de las obras u oros necesarios. - Los coses de licencias y asas de la consrucción. - El impore de las primas de los seguros obligaorios de la edificación y de los honorarios de la inspección écnica para calcular dichas primas. - Los debidos a oros esudios necesarios. No se considerarán como gasos necesarios el beneficio del promoor, ni cualquier clase de gasos financieros o de comercialización. 5. En la deerminación del valor de reemplazamieno bruo de los inmuebles en consrucción o en rehabiliación se aenderá a la siuación de la obra ejecuada en la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario. 6. Cuando se calcule el valor de reemplazamieno bruo de inmuebles en proyeco, en consrucción o en rehabiliación, para la hipóesis de edificio erminado, los precios de las unidades de obra exisenes en el momeno de la asación podrán corregirse, en su caso, con la evolución del mercado hasa la fecha de la acualización. La modificación del valor del suelo no podrá realizarse hasa que la obra esé erminada y exigirá la acualización de la asación. Arículo 19 Procedimienos de cálculo del valor de reemplaz. neo 1. Para calcular el valor de reemplazamieno neo se resará del valor de reemplazamieno bruo la depreciación física y funcional del edificio erminado. 2. La depreciación física de la edificación se calculará por alguno de esos res procedimienos: a) Aendiendo a la vida úil oal y residual esimadas por el asador el cual deberá jusificar adecuadamene el procedimieno uilizado en dicha esimación. En el caso de que aribuyera diferenes vidas úiles a las diferenes insalaciones o elemenos de la consrucción de edificio la jusificación desglosará cada una de ellas. b) Mediane la écnica de amorización lineal. a cuyos efecos se muliplicará el VRB, excluido el valor de mercado del erreno, por el cociene que resule de dividir la anigüedad del inmueble enre su vida úil oal. Esa úlima será la esimada por el asador y, como máximo: Para edificios de uso residencial: 100 años. Para edificios de oficinas: 75 años. Para edificios comerciales: 50 años. Para edificios de uso indusrial e inmuebles ligados a una exploación económica: 35 años. En el caso de edificios no desinados a un uso deerminado, la vida úil máxima se obendrá ponderando los plazos máximos señalados aneriormene en función de la superficie desinada a cada uno de los usos: c) Sumando los coses y gasos necesarios para ransformar el edificio acual n un nuevo de similares caracerísicas. Mediane la écnica de amorización lineal. 3. Los elemenos de un edificio seguirán el régimen de depreciación correspondiene al edificio en que se encuenren. 4. La depreciación funcional se calculará como el valor de los coses y gasos necesarios para adapar el edificio a los usos a los que se desina, o para corregir errores de diseño u obsolescencia. SECCION TERCERA Méodo de Comparación Arículo 20 Aplicabilidad del Méodo de Comparación 1. El Méodo de comparación será aplicable a la valoración de oda clase de inmuebles siempre que se cumplan los requisios que se esablecen en el arículo siguiene. 2. En los érminos previsos en los arículos 53 (Valoración de inmuebles sobre los que exise derecho de superficie) y 54 (Valoración de concesiones adminisraivas) de esa Orden podrá ser aplicado 8

10 igualmene a la valoración del derecho de superficie y de las concesiones adminisraivas. 3. Mediane ese méodo se deerminan dos valores écnicos que se denominarán valor por comparación, que permie deerminar el valor de mercado de un deerminado bien, y valor por comparación ajusado, que permie deerminar su valor hipoecario. Arículo 21 Requisios para la uilización del Méodo de Comparación 1. Para la uilización del Méodo de comparación a efecos de esa Orden será necesario que se cumplan los siguienes requisios: a) La exisencia de un mercado represenaivo de los inmuebles comparables. b) Disponer de suficienes daos sobre ransacciones u oferas que permian, en la zona de que se rae, idenificar parámeros adecuados para realizar la homogeneización de comparables. c) Disponer de información suficiene sobre al menos seis ransacciones u oferas de comparables que reflejen adecuadamene la siuación acual de dicho mercado. Disponer de información suficiene sobre al menos res ransacciones reales. Dichas informaciones y daos deberán referirse a los doce meses inmediaamene aneriores a la fecha de la asación. 2. Adicionalmene, para la uilización del méodo de comparación a efecos de lo previso en el arículo 2.a) (Ámbio de aplicación) de la presene Orden serán necesarios, los siguienes requisios: Arículo 22 a) Disponer de daos adecuados (ransacciones, oferas, ec.) para esimar la evolución de los precios de compravena en el mercado local de comparables durane al menos los 2 años aneriores a la fecha de la valoración. b) Disponer de información adecuada (daos propios, publicaciones oficiales o privadas, índices sobre evolución de precios, ec.) sobre el comporamieno hisórico de las variables deerminanes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el comporamieno de esos precios en el ciclo relevane al efeco y sobre el esado acual de la coyunura inmobiliaria. c) Conar con procedimienos adecuados que, a ravés de la deección de las oferas o ransacciones con daos anormales en el mercado local, posibilien la idenificación y eliminación de elemenos especulaivos. Procedimieno de cálculo del valor por comparación. 1. Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguienes reglas generales: a) Se esablecerán las cualidades y caracerísicas del inmueble asado que influyan en su valor. En el caso de edificios de carácer hisórico o arísico, para esablecer dichas cualidades y caracerísicas, se endrá en cuena, además, el valor paricular de los elemenos de la edificación que le confiere ese carácer. b) Se analizará el segmeno del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en informaciones concreas sobre ransacciones reales y oferas firmes apropiadamene corregidas en su caso, se obendrán precios acuales de compravena al conado de dichos inmuebles. c) Se seleccionará enre los precios obenidos ras el análisis previso en la lera anerior, una muesra represenaiva de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el procedimieno de homogeneización necesario. En la selección indicada se deberá, previamene, conrasar aquellos precios que resulen anormales a fin de idenificar y eliminar ano los procedenes de ransacciones y oferas que no cumplan las condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afecados como, cuando se rae de una valoración para la finalidad previsa en el arículo 2.1.a) de esa Orden, los que puedan incluir elemenos especulaivos. d) Se realizará la homogeneización de comparables con los crierios, coeficienes y/o ponderaciones que resulen adecuados para el inmueble de que se rae. e) Se asignará el valor del inmueble, neo de gasos de comercialización, en función de los precios homogeneizados, previa deducción de las servidumbres y limiaciones del dominio que recaigan sobre aquél y que no hayan sido enidas en cuena en la aplicación de las reglas precedenes. 2. a) En el caso de edificios en proyeco, consrucción o rehabiliación, cuando se deermine el valor por comparación para la hipóesis de edificio erminado, se uilizarán los precios exisenes en el mercado en la fecha de la asación para la vena de inmuebles erminados similares. Ese valor se podrá corregir razonadamene de acuerdo con la endencia del mercado para el plazo previso de erminación de la obra. Arículo 23 b) En el caso de valoración de fincas rúsicas, al uilizar el méodo de comparación, la homogeneización previsa en el mismo se basará en los valores uniarios por hecárea exisenes en el mercado para las disinas clases de ierra, o ipos de culivos y/o aprovechamieno. Ajuse del valor por comparación 1. El valor por comparación obenido de acuerdo con el arículo anerior será ajusado por la enidad asadora para obener un valor por comparación ajusado cuando concurran los requisios para incluir la adverencia específica que se menciona en el número 3 del arículo Para corregir los efecos de la probabilidad a que se refiere dicho arículo 12.3, la enidad asadora, en base a su capacidad écnica, aplicará al valor por comparación la reducción que considere necesaria. Cuando los daos disponibles sobre el comporamieno del mercado no permian, en opinión de la enidad 9

11 asadora, esimar la reducción indicada en el párrafo anerior, se aplicará un porcenaje de reducción del 10 por 100 en odo caso, y del 15 por 100 si aprecia una gran volailidad en los precios considerados para deerminar el valor por comparación. 3. Sin perjuicio de la información exigible en el cálculo del valor de asación, la mención al ajuse realizado y su jusificación se incluirán en la adverencia específica a que se refiere el arículo SECCION CUARTA Méodo de Acualización de Renas Arículo 24 Aplicabilidad del méodo de acualización 1. El méodo de acualización de renas será aplicable, siempre que se cumplan los requisios esablecidos en el arículo siguiene, a la valoración de oda clase de inmuebles suscepibles de producir renas y a la de los derechos reales señalados en el arículo 52.2 (Aplicación), salvo las opciones de compra. 2. Mediane ese méodo se calculará un valor écnico que se denominará valor por acualización, que permie deerminar ano el valor de mercado de un deerminado bien como su valor hipoecario. Arículo 25 Requisios para la uilización del méodo de acualización 1. Para la uilización del méodo de acualización a efecos de esa Orden será necesario que se cumpla al menos uno de los siguienes requisios: a) La exisencia de un mercado de alquileres represenaivo de los comparables. Para presumir al exisencia, será necesario disponer, como mínimo, de seis daos de renas de alquiler sobre comparables que reflejen adecuadamene la siuación acual de ese mercado y disponer de suficienes daos sobre ransacciones en alquiler u oferas que permian idenificar parámeros adecuados para realizar la homogeneización de renas en comparables. b) La exisencia de un conrao de arrendamieno sobre el inmueble objeo de valoración. c) Que el inmueble valorado esé produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una acividad económica y que además exisan suficienes daos conables de la exploación o información adecuada sobre raios esrucurales medias de la rama de acividad correspondiene. 2. Para uilizar el méodo de acualización de renas a efecos de lo previso en el arículo 2.a) (Ámbio de aplicación) de la presene Orden será necesario, cuando concurra alguno de los supuesos previsos en las leras a) o b) del número 1, que la enidad de asación disponga de: a) Daos adecuados (ransacciones u oferas, ec.) sobre la evolución de las renas de alquiler en el mercado local de inmuebles comparables durane al menos los 2 años aneriores a la fecha de la valoración, y su esado acual. b) Información adecuada (daos propios, publicaciones oficiales, índices de precios) sobre el comporamieno hisórico de las variables deerminanes en la evolución de los precios del Arículo 26 mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el propio comporamieno de esos precios en el ciclo relevane al efeco y el esado acual de la coyunura inmobiliaria. c) Procedimienos adecuados que, a ravés de la deección de las oferas o ransacciones con daos anormales en el mercado local, posibilien la idenificación y eliminación de elemenos especulaivos. Procedimieno de cálculo del valor por acualización No ofrece modificaciones susanciales con la anigua Orden. El cálculo del valor de acualización exigirá: Arículo 27 a) Esimar los flujos de caja. b) Esimar el valor de reversión. c) Elegir el ipo de acualización. d) Aplicar la fórmula de cálculo. Flujos de caja en el méodo de acualización 1. A efecos de lo señalado en el arículo anerior los flujos de caja pueden ser inmobiliarios y operaivos. 2. Se enenderá por flujos de caja inmobiliarios, los cobros y pagos fuuros que raigan causa del inmueble objeo de valoración. 3. Se enenderá por flujos de caja operaivos los de la exploación que uilice el inmueble objeo de valoración. Esos flujos se calcularán sumando al beneficio de la exploación en el ejercicio después de impuesos las doaciones a amorizaciones realizadas en el mismo y resando de esa suma las inversiones efecuadas en dicho ejercicio en inmovilizado y, en su caso, las variaciones del fondo de maniobra. Cuando se vaya a calcular el valor de asación para la finalidad previsa en el arículo 2.a) (Ámbio de aplicación), los beneficios a considerar serán, en exclusiva, los ordinarios del correspondiene ejercicio. Se enenderá por fondo de maniobra la diferencia enre el saldo del acivo circulane y el de acreedores a coro plazo del balance. El inmovilizado, el acivo circulane y los acreedores a coro plazo abarcarán las cuenas que se señalan en los arículos 176, 177 y 180 del Real Decreo-Legislaivo 1564/1989, de 22 de diciembre, por el que se aprueba el exo refundido de la Ley de Sociedades Anónimas. 4. Los flujos de caja se esimarán eniendo en cuena el régimen del inmueble objeo de valoración y, en odo caso, se uilizarán las hipóesis más probables para deerminar sus cuanías y las fechas en que se realizarán los cobros y los pagos. Arículo 28 Dichos flujos de caja se calcularán en unidades monearias del año a que se refiera el valor de la asación, sin ener en cuena, por ano, el efeco inflacionisa. Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres (se hace noar que ese arículo es ambién aplicable a inmuebles ligados a exploación) 1. Lo esablecido en ese arículo podrá aplicarse siempre que exisa, en la fecha de la asación, un mercado de 10