INFORME DE AVALÚO OFICINA. 214 Dirección de Recursos Materiales U UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA

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1 Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 Dirección de Recursos Materiales PROPÓSITO DEL AVALÚO Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos Céd. Identidad % Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 03 - CARTAGO 06 - ALVARADO 01 - PACAYAS Llano Grande UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA Cartago, Pacayas, del cementerio de Pacayas sobre la calle a Llano Grande de Pacayas, 500 m al Oeste, propiedad a mano izquierda. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N C ,00 m2 Identificador Predial ,00 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Demasía NO Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A OBSERVACIONES GENERALES 12 meses 0,00 AVALÚO VALOR DEL TERRENO ,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ,00 VALOR EN LETRAS: CUARENTA Y SIETE MILLONES CUATROCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS VEINTE COLONES CON 00/100 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA Ámbito mínimo de mercado potencial La propiedad es un lote de amplias dimensiones, sin construcciones, ni uso actual. Se ubica en una zona de buena deseabilidad local, tiene potencial para uso agropecuario y/o residencial. Los servicios públicos se encuentran disponibles frente a la propiedad analizada. Local SÍ Nombre del Perito Ing. Jorge Mata Acuña Tipo de Profesional Número de registro Ingeniero Agrónomo IA-2354 Identificación N Firma del Perito Nombre de la empresa Inversiones Mata Acuña, S.A. Fecha inspección: Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB 23 enero 2018 Fecha informe: 24 enero / Fax: avaluos@ice.co.cr Nombre y firma representate legal de la empresa BN Página 1

2 Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2 AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m , , ,00 0,00 0,00 AREA ,00 0, , ,2000 1,0000 1,0000 NIVEL 0 3 0, , ,8800 1,0000 1,0000 FRENTE 11,03 20,65 0, , ,7600 1,0000 1,0000 FORMA Irregular Regular 0,8600 Regular 0,8600 Irregular 1,0000 1,0000 1,0000 PENDIENTE , , ,0600 1,0000 1,0000 UBICACIÓN Medianero Medianero 1,0000 Medianero 1,0000 Medianero 1,0000 1,0000 1,0000 SERVICIOS , , ,0000 1,0000 1,0000 SERVICIOS , , ,0600 1,0000 1,0000 TIPO DE VÍA 3 3 1, , ,0200 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Factor de Homologación 0,4392 0,4105 0,9198 1,0000 1,0000 Valores Homologados , , ,54 DESCRIPCIÓN Servidumbre de paso Serv. Eléctrc(5X64,70). Valor conclusivo Factor secciones FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 0,6000 Área afectada 773,78 m2 0,6000 Área afectada 323,52 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 VALOR DEL TERRENO /m2 Valor ajustado / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,8979 Área 4.298,00 m2 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ,00 NORTE SUR Inversiones Barquemar, S.A. ESTE OESTE LINDEROS ACTUALES Calle pública con 11,03 m de frente, Ronny Ricardo Cerdas Ureña, ambos en parte Ronny Ricardo Cerdas Ureña, Ma. Soledad Alvarez Solano y Agro Lalito de Llano Grande, S.A. Todos en parte Sergio Barquero Ramírez y Agro Lalito de Llano Grande, S.A, ambos en parte. Separada de concreto 8,00 m Cultivo de papa Separadas de concreto Inmediata de concreto y separadas COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN VÉRTICE ESTE NORTE Altitud N DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Base de Datos U 23/01/18 BN-17679, propiedad de 886,00 m2 con 20,65 m de frente, sobre nivel de 5,00 m, S1=1, S2=16, via 3, topografia ondulada del 18%, valor ; ,00 m2 Se vende a razón de ,33/m2 lote de 884 m2 en la zona, cercano a estación venta de combustibles. Sobre nivel de 3 m. Via : 3S1=1, S2=16, topografia 18%, frente 20 m Venta de lote de m2 a razón de 7.000,00 /m2, en Buena Vista de Pacayas, sitio homologable, con 100 m de frente de calle, sobre nivel de 4 m en promedio, S1=1, S2= 5, topografia quebrada 38% Coordenadas Este Norte Oferta Guillermo / /04/16 Coordenadas Este Norte Transacción Edgar Chacón: /01/18 Coordenadas Este 4 Coordenadas Este Norte 5 Coordenadas Este Norte BN Página 2 Norte

3 Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Camino vecinal Caño NO Sistema Sanitario Material Asfalto Cuneta SÍ Alcantarillado pluvial SÍ Ancho de vía 4,00 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle pública DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Teléfono SÍ ICE Internet por Cable NO Alumbrado SÍ JASEC Jardínes y Parques NO Electricidad SÍ JASEC Transporte Público NO Agua Potable SÍ Munipalidad Edificios Comerciales NO Señal celular SÍ Varios Recolección de basura SÍ TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales NO Medidores instalados DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja lase social zonas cercanamedia Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Agrícola y Residencial CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 11,03 m Nivel bajo calle: 0 m Fondo: 92,24 m Pendiente % 23 Relación: 8,4 Tipo de vía: 3 Servicios S1 1 S2 16 Ubicación: Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia 0,00 m Topografía Ondulada Pendiente Desendente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 60,00% NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Ninguno Ninguno FECHA ESTUDIO 22/01/18 AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Servidumbres de paso, Citas: En la proppiedad existen dos servidumbres evidentes, la de paso que da vía a propiedades ubicadas al costado Sur y Oeste del inmueble, así como un tendido eléctrico normal y telefónico que cruza parcialmente el inmueble entrando por la cota 1 y saliendo por la cota 6. OBSERVACIONES La propiedad es un predio vacante en la actualidad; el cual soporta las servidumbres de paso y eléctrica-telefónica, indicadas. No afectan el aprovechamiento del inmueble. Este tiene potencial para uso residencial, o en actividades agropecuarias, los servicios públicos se ubican al frente, en la calle pública. La topografia del terreno es descendente conforme se ingresa en él, la pendiente es ondulada, tendida, se estima en el 25%. Los suelos son de origen volcánico, de color negro, con aparente muy buena fertilidad, fácilmente desleales y aprovechables en actividades de horticultura de clima frío. Tiene cercas de alambres de púas sobre postes vivos en parte, en mal estado, sin embargo el amojonamiento es evidente. BN Página 3

4 Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO ACCESO ENTORNO Y FRENTE DE LA PROPIEDAD ASPECTOS INTERNOS DE LA PROPIEDAD PERITO FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES BN Página 4

5 Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 BN Página 5

6 Anexo No. 1. Homologación terrenos. Referencias de valores sector: Cartago, Pacayas. Daniel Ramirez Alvarez Referencias Área (m 2 ) Frente Fondo X Precio/m 2 Topografía 1 886,00 20,65 42,91 $67,43 Ondulada Ubicación y datos de las referencias BN-17679, propiedad de 886,00 m2 con 20,65 m de frente, sobre nivel de 5,00 m, S1=1, S2=16, via 3, topografia ondulada del 18%, valor ; ,00 m ,00 20,00 44,20 $58,89 Ondulada ,00 100,00 75,00 $12,37 Quebrada 9.270,00 Promedio $46,23 Promedio ponderado Desviac. estándar Se vende a razón de 3.333,33/m2 lote de 884 m2 en la zona, cercano a estación venta de combustibles. Sobre nivel de 3 m. Via : 3S1=1, S2=16, topografia 18%, frente 20 m Venta de lote de m2 a razón de 7.000,00 /m2, en Buena Vista de Pacayas, sitio homologable, con 100 m de frente de calle, sobre nivel de 4 m en promedio, S1=1, S2= 5, topografia quebrada 38% $22,07 $29,63 64,10% Relación frente-fondo tipo 1 : Frente tipo Relación frente-fondo del Sujeto Relación frente fondo de Referencias 2,00 10,00 4, Relación frente-fondo 1,02 1,05 0,61 Promedio 0,67 Anexo No. 1. Homologación terrenos. Referencias de valores sector: Cartago, Pacayas. Daniel Ramirez Alvarez Frente Fondo Posición Área de lote a valorar 4.298,00 11,03 389,66 medianero Un frente Factores de homologación Referencia Área Frente Relación Ubicación Ubicación Calidad Tipo de vía Factor de Forma Topografía Desnivel Frente/fondo Cuadra Zona servicios acceso Ajuste 1 0,6738 0,855 0,4925 0,8000 0,914 1,162 1,0000 0,9091 1,0000 1,0000 0, ,6734 0,862 0,5001 0,8000 0,914 1,094 1,0000 0,9091 1,0000 1,0000 0, ,1493 0,576 0,3817 1,0000 1,181 1,221 1,0000 1,1000 1,3910 1,0687 0,59654 Promedio 0,8322 0,7643 0,4581 0,8667 1,0032 1,1591 1,0000 0,9727 1,1303 1,0229 0,3423 Desv Estan 0,2747 0,1629 0,0663 0,1155 0,1543 0,0637 0,0000 0,1102 0,2257 0,0397 0,2202 Desv Estan 33,00% 21,31% 14,46% 13,32% 15,38% 5,49% 0,00% 11,33% 19,97% 3,88% 22,02% Anexo No. 1. Homologación terrenos. Referencias de valores sector: Cartago, Pacayas. Daniel Ramirez Alvarez N= 2,00 Factor de Precio Precio Referencia Ajuste venta/m 2 ajustado/m 2 1 0,4681 $67,43 $31,56 2 0,4595 $58,89 $27,06 3 0,7724 $12,37 $9,55 Promedio 0,5667 Desviac. Estánd 0, ,82% Promedio Mediana Media Geométrica Media Armónica $22,73 $27,06 $20,13 $17,31 Desviac. estándar $11,63 51,16% Precio venta/m2 Precio ajustado/m2 Máximo $34,35 Se elimina > Mínimo $11,10 Se elimina < 3 Valor final/m 2 Factor de negociación Valor recomendado/m 2 Tipo cambio referencia $29, ,72 0,70 0,70 $20, ,50 566,00 BN Página 6

7 PLANO CATASTRO BN Página 7

8 ESTUDIO DE CATASTRO BN Página 8

9 ESTUDIOS DE REGISTRO BN Página 9

10 NOTAS Y OBSERVACIONES GENERALES. a) Los suscritos no se hacen responsables por la estabilidad de los terrenos, ni presencia de nivel freático en ellos. Dado que este informe tiene el alcance de un avalúo bancario, los datos aportados en este informe no incluyen la realización de pruebas geotécnicas en sus suelos. Por la misma razón, no se revisa el diseño estructural, el funcionamiento de los sistemas electromecánicos, la resistencia y durabilidad de las construcciones existentes o que a futuro pudiesen ser edificadas sobre el terreno valorado, éstos son responsabilidad exclusiva del profesional responsable del proyecto ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos y las demás instituciones relacionadas. b) El trabajo comprende la verificación de la información suministrada por el cliente, conteniendo en ella el plano catastrado, certificación catastral (en caso de existir) y el número de folio real de la finca. No se hace levantamiento topográfico con instrumentos, por lo que los datos contenidos en el plano se consideran como ciertos, a menos que exista discrepancia claramente visible con respecto a la realidad. El área utilizada en los cálculos es la menor entre: el plano de catastro, certificación catastral (en caso de existir) y Registro Público. c) El suscrito valuador da fe de que la estimación del valor se ha obtenido con base en metodologías objetivas y en acatamiento al Código de conducta relativo a ética, competencia, revelación de información y confección de informe de avalúo, de las Normas Internacionales de Valuación. Así mismo, da fe que no le alcanzan los intereses económicos y sociales sobre el bien valorado. d) Ningún funcionario de la Empresa tiene algún interés presente ni futuro sobre la propiedad que se valora. e)el presente avalúo y la información contenida en el mismo, no podrán ser utilizados, ni duplicados con fines o propósitos ajenos al trámite del crédito para el cual fue realizado. f) Ningún funcionario de esta Empresa Valuadora podrá ser obligado a comparecer o dar testimonio en procesos judiciales relacionados con el bien al que se refiere este avalúo, salvo acuerdo previo y por escrito entre las partes. g) Por ser Costa Rica un país con alto riesgo vulcanológico y sísmico en todo su territorio; existe la posibilidad de eventos de este tipo que son impredecibles. Por tanto, esta Empresa no se hace responsable por los daños que pudieran provocar dichos eventos sobre los inmuebles objeto de este avalúo. BN ANEXO