Una metodología para la utilización óptima de los incentivos por adquisición de vivienda habitual en el IRPF 1

Transcripción

1 Ua metodología para la utilizació óptima de los icetivos por adquisició de vivieda habitual e el IRPF 1 Félix Domíguez Barrero (fdomi@posta.uizar.es) Julio López Laborda (julio.lopez@posta.uizar.es) Departameto de Ecoomía Pública, Facultad de Ciecias Ecoómicas y Empresariales, Uiversidad de Zaragoza, Gra Vía, 2, Zaragoza (octubre, 2001) RESUME E este trabajo se desarrolla ua metodología para optimizar la utilizació de los tres icetivos que tiee a su disposició e el IRPF el adquirete de vivieda habitual: la deducció por iversió e cueta vivieda, por pago al cotado y por adquisició mediate fiaciació ajea. El criterio que se emplea es la maximizació del beeficio eto percibido por el adquirete, que se determia como la diferecia etre el beeficio geerado por la deducció y el coste fiaciero derivado, e su caso, de la aticipació o diferimieto de la iversió e la vivieda, referidos al mometo de la adquisició. La aplicació de esta metodología permite ecotrar ua relació egativa etre el beeficio máximo permitido y la reta del adquirete de la vivieda, de la que se ifiere el sigo progresivo de la política de icetivo a la adquisició de vivieda habitual llevada a cabo por el legislador a través del vigete IRPF. PALABRAS CLAVE: IRPF, VIVIEDA HABITUAL, DEDUCCIÓ. CLASIFICACIÓ J.E.L.: H24, H31. 1 Ua versió prelimiar de este trabajo fue presetada e el VIII Ecuetro de Ecoomía Pública, celebrado e Cáceres durate los días 8 y 9 de febrero de Queremos agradecer las sugerecias allí realizadas por Miguel Agel López García y José Félix Saz Saz, que os ha permitido revisar y mejorar otablemete el trabajo. Tambié queremos agradecer las valiosas observacioes formuladas por dos evaluadores aóimos. La resposabilidad de los errores que pueda subsistir es sólo uestra.

2 ABSTRACT I this paper we develop a methodology to fid out how to optimize the use of the three icetives to ower-occupied housig i the icome tax : tax credit for the savig ivested i a bak accout, assiged to the future adquisitio of the home, for cash paymet or borrowig. The criterio we use is the maximizatio of the et profit gaied by the buyer, that is estimated as the differece betwee the profit gaied through the tax credit ad the fiacial cost geerated, if is the case, from the aticipatio or the postpoemet of the ivestemet, related to the momet of the purchase. With this methodology we fid out a egative relatio bewee the maximum profit allowed by the law ad the icome of the buyer of the home, wich shows the progressivity of the icetives policy for ower-occupied housig trough the icome tax. PALABRAS CLAVE: Icome tax, ower-occupied housig, tax credit. CLASIFICACIÓ J.E.L.: H24, H31. 2

3 1. ITRODUCCIÓ Empieza a existir e uestro país ua literatura cosiderable relacioada co el tratamieto fiscal de la vivieda. E especial, e los últimos años ha meudeado los trabajos que se ha ocupado de aalizar, desde diversos efoques, el cambio e los icetivos a la adquisició de vivieda habitual e el IRPF, operado tras la reforma e 1998 de este impuesto: Gozález-Páramo (1999), López García (1999), Orubia y Saz Saz (1999), Saz Saz (2000), etre otros. E este trabajo tambié se aaliza los icetivos fiscales a la adquisició de vivieda habitual, pero co ua aproximació algo diferete. Su objetivo pricipal es desarrollar ua metodología que permita la utilizació óptima de los tres icetivos que tiee a su disposició e el IRPF el adquirete de ua vivieda habitual: la deducció por iversió e cueta vivieda, por pago al cotado y por adquisició mediate fiaciació ajea. La imposició de u límite a la deducció ( pesetas) provoca que, auque fuera posible la adquisició al cotado de la vivieda habitual, ésta pueda o ser la opció más recomedable: debe aalizarse la coveiecia de aticipar o diferir parte de la iversió, para icremetar así el beeficio derivado de la deducció. Ahora bie, tato la aticipació (a través de la cueta vivieda) como el aplazamieto (mediate el edeudamieto) implica icurrir e uos costes fiacieros. Por cosiguiete, la utilizació de estos istrumetos sólo será recomedable cuado el beeficio eto -la diferecia etre el beeficio geerado por la deducció y el correspodiete coste fiaciero- sea positivo. Y la utilizació óptima de los icetivos vedrá determiada por el puto e que sea máximo dicho beeficio. Tras cuatificar, e la secció seguda, el valor de la deducció disfrutada e el mometo de la adquisició de la vivieda, e las seccioes tercera y cuarta aplicamos este efoque metodológico, sucesivamete, a la iversió e cueta vivieda y al edeudamieto. E este último caso, desarrollamos primero u modelo geeral que, a cotiuació, se aplica a los escearios de edeudamieto co derecho a deducció del 15 y del 20%. E la quita secció itegramos los resultados obteidos e las seccioes precedetes, para diseñar la estrategia óptima de adquisició de la vivieda habitual para diversos valores de la misma, esto es, la determiació de qué catidades debe depositar el 3

4 adquirete e ua cueta vivieda, y por cuátos años, cuál debe ser el importe de pago al cotado, y qué cuatía debe satisfacerse acudiedo a fiaciació ajea, y durate cuátos años. Evidetemete, la perspectiva adoptada e este trabajo es la del cotribuyete, adquirete de su vivieda habitual. o obstate, los resultados obteidos os permite derivar tambié algua coclusió de política ecoómica. E cocreto, al ecotrar ua relació egativa etre el beeficio máximo disfrutado por el adquirete y la reta de éste, puede sosteerse el sigo progresivo de la política de estímulo a la adquisició de vivieda habitual a través del IRPF. Cocluiremos esta secció señalado alguos aspectos metodológicos comues a todo el trabajo. E primer lugar, el aálisis que se preseta es de equilibrio parcial y de carácter estático, co determiació exógea de los tipos de iterés. E segudo lugar, se ha optado por desarrollar u efoque discreto. E tercer lugar, se asume que los idividuos o hace frete a restriccioes fiacieras a la hora de poer e práctica las estrategias óptimas obteidas a lo largo del trabajo. E cuarto lugar, se adopta el supuesto de expectativas ciertas co iformació perfecta respecto de la fecha de adquisició de la vivieda habitual. E quito lugar, se supoe que el idividuo disfruta de la deducció por adquisició de vivieda e el mismo mometo de realizarse la iversió. Fialmete, e todo caso, se utiliza como activo de referecia el depósito bacario, sujeto al tipo margial del cotribuyete, frete a la alterativa que supodría emplear otros activos a disposició del adquirete, como los fodos de iversió o los depósitos a largo plazo, sujetos a tipos de gravame más reducidos. Esta opció simplifica de maera muy otable la presetació de la metodología propuesta. o obstate, e las diversas seccioes del trabajo se señala los cambios que debería itroducirse e el modelo e el supuesto de que el activo alterativo fuera u fodo de iversió, el istrumeto fiaciero que goza, e la mayoría de los supuestos, de u régime fiscal más favorable. 2. DEDUCCIÓ E EL MOMETO DE LA ADQUISICIÓ DE LA VIVIEDA HABITUAL El adquirete de ua vivieda habitual puede deducir e la cuota del IRPF u tato uitario d del importe satisfecho e el ejercicio e que lleva a cabo la adquisició. Si la base 4

5 de la deducció debe respetar u límite determiado L, el importe máximo del ahorro fiscal que puede obteerse por esta vía será d L. Esta deducció costituye ua subveció del Estado al adquirete de la vivieda, o sujeta a codició adicioal algua. Como ya hemos dicho, la deducció se disfruta e el mismo mometo e que se adquiere la vivieda, que quedaría represetado por el puto cero del gráfico 1. E tal supuesto, su valor, por uidad ivertida, será igual a d. E la actualidad, e el IRPF español, L= pesetas y d=0,15, siedo éste, por tato, el máximo ahorro fiscal que puede coseguirse e el mometo de la adquisició de la vivieda. Gráfico 1. Secuecia temporal de los diversos icetivos Cueta vivieda Edeudamieto Adquisició 3. DEDUCCCIÓ POR IVERSIÓ E CUETA VIVIEDA Las persoas que ha decidido adquirir su primera vivieda habitual e u futuro próximo, puede disfrutar de deduccioes fiscales adicioales si comieza a ahorrar co esa fialidad y caaliza su ahorro a través de ua cueta vivieda. La catidad máxima que puede dar derecho a deducció es de L pesetas auales, siedo d el tato de deducció por peseta ivertida. 5

6 Para estimar la cuatía del beeficio que se puede coseguir por esta vía, calcularemos el capital fial que cabe acumular, e el mometo de la adquisició de la vivieda habitual, mediate la iversió e ua cueta vivieda, y lo compararemos co el que se podría obteer co la iversió e u activo alterativo. Como hemos señalado e la itroducció, este activo será u depósito bacario, auque tambié os referiremos brevemete, al fial de la secció, a los cambios que habría que itroducir e la metodología e el supuesto de que el activo alterativo fuera u fodo de iversió. Sea: i, el tato de iterés obteido e u depósito bacario. i', el tato de iterés obteido e la cueta vivieda. tp, el tipo impositivo margial e el IRPF. i, el tato de iterés eto de impuestos obteido e el depósito bacario. i', el tato de iterés eto de impuestos obteido e la cueta vivieda. será: La relació etre iterés eto e iterés ates de impuestos e el depósito bacario [3.1] i = i.(1 - t p ) De la misma maera, e la cueta vivieda: [3.2] i' = i'.(1 - t p ) Supogamos que la iversió e la cueta vivieda se iicia co años de aticipació (mometo del gráfico 1, correspodiete al pricipio de los años -4 a -1). El capital e el mometo de la adquisició de la vivieda, co la iversió de ua peseta, repetida durate cada uo de los años será: [3.3] CF' = (1+i' ) ( 1+ i' ) 1 i' La iversió e otro depósito bacario o permite gozar de deducció, co lo que el capital dispoible para ivertir se ve miorado e el mismo importe. Por ello, el capital acumulado e años será el siguiete: [3.4] CF = (1-d) (1+i ) ( 1+ i ) 1 i 6

7 como: Si la iversió e cueta vivieda geera u beeficio, su importe se determiará [3.5] B = CF' - CF Es decir: [3.6] B = ( 1+ i' ( 1+ i' ) i' ) 1 ( 1 d).( 1+ i ( 1+ i ) ) i 1 Para determiar el úmero óptimo de años que debe estar abierta la cueta vivieda, empezaremos cuatificado cómo varía el beeficio B cuado se modifica el úmero de años e que se lleva a cabo la iversió: [3.7] b = B B = ( 1+ i' ) ( 1 d).( 1+ i 1 ) Si la retabilidad de la cueta vivieda fuera igual a la del depósito bacario, el beeficio margial para ua iversió realizada e el año sería: [3.8] b = d ( 1+ ) i La explicació de este comportamieto radica e que, a igualdad de itereses, la iversió e la cueta vivieda, al aticipar la deducció, eleva el valor fial de la misma, tato más cuato mayor sea la aticipació. Ahora bie, si el tipo de iterés de la cueta vivieda resulta iferior al de otros depósitos bacarios, parte del beeficio otorgado por el Estado al futuro adquirete de la vivieda será absorbido por la etidad fiaciera, por lo que se reducirá el importe del beeficio obteido por el iversor. La distribució fial del beeficio etre éste y la etidad fiaciera depederá del diferecial etre los tipos de iterés de la cueta vivieda y del depósito bacario 2. Igualado a cero la expresió [3.7] obtedremos el valor de que maximiza el beeficio de la iversió e cueta vivieda: 2 Bajo la hipótesis de igualdad de los tipos de iterés de ambos istrumetos, la cueta vivieda sería u istrumeto de deducció fiacieramete eutral co respecto a otro depósito bacario si la deducció aticipada se viera mermada co los itereses esperados de la misma. Tambié existiría eutralidad si, e el caso de la cueta vivieda, la base de deducció a practicar e el mometo de la adquisició de la vivieda 7

8 [3.9] * l(1 d) = l(1 + i' ) l(1 + i ) Para mayor claridad, podremos u ejemplo. Supogamos que ua persoa, cuyo tipo margial del IRPF es del 30%, ivierte pesetas e ua cueta vivieda que satisface u iterés del 2%, ates de impuestos, siedo el iterés eto del 1,40% [2 x (1-0,3)]. La iversió equivalete e otro depósito bacario produce u iterés bruto del 3%, y eto del 2,1%. De acuerdo co [3.9], la cueta vivieda es beeficiosa, existiedo derecho a ua deducció del 15%, para <23,6. E cosecuecia, resulta óptimo ivertir durate los cuatro años que permite la legislació actual. Aplicado la expresió [3.6], obteemos el beeficio acumulado e este período: B4 = pesetas. E el cuadro 1 recogemos el importe del beeficio margial de cada año, e térmios absolutos y relativos co respecto al motate de la iversió adicioal de cada ejercicio. Cuadro º 1. Beeficio derivado de la iversió e cueta vivieda, e fució de la aticipació de la iversió Años Beeficio margial Beeficio margial uitario ,39 13,35% ,48 13,79% ,73 14,21% ,00 14,62% ,60 13,99% Los costes fiacieros hace que el porcetaje de beeficio derivado de la iversió e la cueta sea tato más reducido cuato mayor sea la aticipació co respecto al mometo de la adquisició de la vivieda. habitual excluyera, o sólo el importe de las aportacioes realizadas a la cueta vivieda, sio tambié el capital fial eto geerado. 8

9 Co la aterior Ley del IRPF era posible realizar iversioes e la cueta vivieda durate 5 años. De acuerdo co la expresió [3.7], esto supoía u beeficio eto adicioal para el adquirete de la vivieda habitual de pesetas, que represeta u 12,89% de la catidad ivertida. Por tato, la reducció del período de iversió e la cueta vivieda llevada a cabo por la ueva Ley del IRPF, supodrá, e muchos casos, ceteris paribus, ua pérdida eta para el adquirete de la vivieda habitual. E alguos supuestos, esta pérdida se podrá compesar, e parte, mediate el aplazamieto e el pago de la vivieda. Pero los costes fiacieros e que se icurra covertirá la subveció al adquirete de la vivieda e ua trasferecia de reta a las istitucioes fiacieras, que aulará su eficacia. E el gráfico 2 se aprecia que, cuado el tipo de iterés de la cueta vivieda es iferior al de otros depósitos bacarios, el beeficio eto percibido por el iversor e la cueta vivieda es creciete co el tipo de gravame y el importe de la deducció, y decreciete co la duració de la iversió y co la distacia etre los tipos de iterés de la cueta vivieda y el depósito. [POR AQUÍ, GRÁFICO 2] Veamos ahora qué alteracioes debería experimetar el modelo si tomáramos como activo alterativo el fodo de iversió. El iterés eto de impuestos de la iversió e el fodo será el siguiete: ''' [3.1 ] i = i (1 ) t s dode ts es el tipo de gravame del Impuesto sobre Sociedades aplicable a los redimietos de los fodos de iversió (e la actualidad, el 1%). Podemos cuatificar el capital fial acumulado tras años e el fodo de iversió, para ua iversió de ua peseta, como: ''' j [3.4 ] CF = (1-d) ( (1 + i ) (1 t g ) + t g ) j= 1 siedo t g el tipo de gravame aplicable e el IRPF a los redimietos del fodo, que tributa como gaacias de capital. Co el régime vigete, e períodos iferiores o iguales a u año, t g será el tipo margial del Impuesto, t p, y a partir del segudo año, el 18%. 9

10 Sustituyedo esta expresió e [3.5] hallaremos el beeficio fial derivado de la cueta vivieda. Dado que la retabilidad eta del fodo de iversió es superior a la del depósito, el beeficio de la cueta vivieda resultará iferior e este supuesto. El beeficio atribuible a cada uo de los años e que se lleva a cabo la iversió será: ' ' [3.7 ] b = B B = [( 1+ i' ) ( 1 d). ( 1+ i ) ( 1 t ) + t )] 1 g g 4. DEDUCCIÓ DIFERIDA POR EDEUDAMIETO E caso de edeudamieto, el adquirete de la vivieda habitual podrá deducir u tato d de las cuotas satisfechas por amortizació e itereses, co el mismo límite L que e los demás supuestos, pesetas. E la actual legislació del IRPF, el porcetaje del 15% puede elevarse hasta el 20% sobre las primeras pesetas (25% e los dos años siguietes a la adquisició) si el importe fiaciado supoe, al meos, u 50% del valor de la vivieda y, además, durate los tres primeros años o se amortiza catidades que supere e su cojuto el 40% del importe total solicitado. Así pues, la fiaciació ajea para el pago de la vivieda habitual está icetivada por la deducció existete. o obstate, el edeudamieto geera tambié u exceso de costes fiacieros que actúa como desicetivo, tato mayor cuato mayor sea la duració del edeudamieto. E fució de esto os plateamos los siguietes iterrogates: cuál es el período máximo recomedable de edeudamieto? cuál será el importe óptimo? E esta secció vamos a tratar de cotestar a estas pregutas. E el siguiete epígrafe desarrollamos ua metodología que os permite determiar tato el importe como el período máximo de edeudamieto. A cotiuació, aplicamos ese efoque, de maera sucesiva, a los escearios de edeudamieto co deducció al 15 y al 20% Metodología para la determiació del edeudamieto óptimo 3 Empezaremos supoiedo que se solicita u préstamo de E pesetas, a amortizar mediate cuotas auales de ua peseta, que icluye tato el capital como los itereses 10

11 devegados. Del importe obteido, se ivierte e u depósito bacario la cuatía ecesaria para que, co el capital y los itereses geerados, pueda satisfacerse las sucesivas aualidades del préstamo. Mediate cuotas auales de ua peseta puede amortizarse u préstamo de: 1 (1 + i'') [4.1] E = '' i dode i es el tipo de iterés del préstamo. E el mometo de satisfacer cada aualidad, el Estado subvecioa ua parte, d, co lo que el importe eto a desembolsar por el prestatario se reduce a (1-d). Por tato, sólo resulta ecesario ivertir e el depósito bacario la cuatía: [4.2] C 1 (1 + i = (1 d). i ) Si el idividuo obtiee u beeficio co esta operació, su importe será el siguiete: [4.3] B = E C 1 (1 + i'') = i'' 1 (1 + i (1 d). i ) Para determiar el período óptimo de edeudamieto procederemos como e la secció tercera, empezado por calcular cuál es el beeficio margial que se obtiee al prologar la duració del préstamo: [4.4] b = B B = ((1 + i'') (1 d).(1 i ) ) ' 1 + Si la retabilidad eta del depósito bacario fuera idética al coste del préstamo, se obtedría el mismo beeficio margial que el reflejado e la expresió [3.8] 4. Igualado la expresió [4.4] a cero, hallaremos el período máximo de edeudamieto: 3 Puede verse ua primera aproximació a este tema e Domíguez Barrero y López Laborda (2001). 4 El mismo resultado se alcazaría, a igualdad de itereses brutos del depósito y el préstamo, si los itereses del préstamo fuera deducibles e la base impoible del impuesto, y la deducció aplazada se icremetara e u iterés igual al iterés eto del depósito bacario y del préstamo. 11

12 [4.5] * = l( 1 d) ( l( 1+ i ) l( 1 i'') ) + Puesto que la base máxima de deducció es L, el edeudamieto máximo será aquél que se pueda amortizar e * cuotas iguales de importe L: [4.6] E = L E * * Si los recursos obteidos e préstamo se iviertiera e u fodo de iversió, e lugar de e u depósito, sería preciso imovilizar el siguiete capital, co la fialidad de asegurar el pago del préstamo: [4.2 ] C = j= 1 (1 + i ''' 1 d j ) (1 t g ) + t g Siedo el beeficio adicioal obteido por cada año e que se prologa el edeudamieto: [4.4 ] b' = (1 + i'' ) (1 + i ''' (1 d) ) (1 t g ) + t g 4.2. Edeudamieto máximo, co deducció del 15% Co los datos utilizados e la secció tercera, vamos a aplicar la metodología desarrollada e el epígrafe aterior a u esceario de deducció del 15%. Adicioalmete, supodremos que el préstamo obteido para la adquisició de la vivieda habitual devega u iterés del 5%. Co estos supuestos, el período máximo de edeudamieto será el siguiete, de acuerdo co la expresió [4.5]: [4.7] l( 1 015, ) * = = 5,80 ( l( 1021, ) l( 1, 05 )) Redodeado por defecto, obteemos 5 años. De acuerdo co [4.6], si el iversor tiee derecho a deducir el 15% de pesetas, el edeudamieto máximo será aquél que se pueda amortizar mediate cico aualidades de pesetas 12

13 5 1 (1,05) [4.8] E* = = ,05 pesetas El beeficio total será la diferecia etre el importe tomado a préstamo y la cuatía que ha de ser ivertida e el depósito bacario para poder devolverlo. Aplicado la expresió [4.3]: (1,05) 1 (1,021) [4.9] B* = (1 0,15). = pesetas 0,05 0,021 Si el coste del préstamo fuera idético al redimieto eto del depósito bacario, el beeficio eto hubiera sido el siguiete, de acuerdo co la misma expresió [4.3]: [4.10] B* = x 0,15 = pesetas La diferecia etre este importe y las pesetas de beeficio obteido por el iversor ha sido absorbida, e parte, por la etidad fiaciera y, e parte, por los impuestos, que da u tratamieto asimétrico a los itereses obteidos del depósito bacario y los satisfechos e el préstamo, dado que los primeros se icluye e la base impoible, mietras que los pagados o so deducibles e la misma. La diferecia es de pesetas, lo que sigifica que aproximadamete la mitad del beeficio teórico es absorbida por los costes fiacieros y por impuestos adicioales. El cuadro 2 os muestra cómo varía el tato de beeficio co la duració del préstamo, para los datos co los que veimos trabajado. Como puede apreciarse e el cuadro, la peseta a pagar e el año 1 permite tomar a préstamo 0,952 pesetas (columa 1). Para pagar esa deuda eta, se hace ecesario ivertir e la cueta bacaria 0,833 pesetas (columa 2), origiádose así u beeficio de 0,120 pesetas (columa 3) que, comparadas co las 0,952 tomadas a préstamo, supoe u beeficio uitario del 12,59% (columa 4). De la misma maera, para el año 2, la relació etre el icremeto del beeficio (0,211-0,120) y del préstamo (1,859-0,952) atribuibles a ese ejercicio origia u beeficio uitario del 10,10%. E geeral, el beeficio relativo obteido, por cada peseta tomada apréstamo, será el siguiete: 13

14 [4.11] b' = B E B E i'' = 1 (1 d). i 1+ E la columa 3 del cuadro se observa que el beeficio adquiere su valor máximo, efectivamete, e el año 5. A partir de ese ejercicio, el beeficio margial uitario se hace egativo. Cuadro º 2. Beeficio derivado de la adquisició de vivieda habitual para diversas duracioes del préstamo (d = 0,15) Años Importe recibido a préstamo (1) Iversió ecesaria (2) Beeficio (3) Beeficio margial uitario 1 0,952 0,833 0,120 12,59% 2 1,859 1,648 0,211 10,10% 3 2,723 2,447 0,277 7,55% 4 3,546 3,229 0,317 4,92% 5 4,329 3,995 0,335 2,22% 6 5,076 4,745 0,331-0,55% 7 5,786 5,480 0,306-3,41% 8 6,463 6,200 0,263-6,35% 9 7,108 6,905 0,203-9,37% 10 7,722 7,595 0,126-12,47% (4) 4.3. Edeudamieto máximo, co deducció de parte al 20% (y 25%) y parte al 15% Como ha quedado dicho al iicio de esta secció, e alguos casos, las primeras pesetas de aualidad da derecho a ua deducció del 20%, mietras que las restates permite úicamete ua deducció del 15%. Co deducció del 20%, el período óptimo de edeudamieto será el siguiete, aplicado uevamete la expresió [4.5]: [4.12] l(1 0,20) * = = 7,97 ( l(1,021) l(1,05) ) Tomado el úmero de años eteros, esto supoe u período de 7 años. El edeudamieto máximo, de acuerdo co [4.6], será el siguiete: 14

15 7 1 (1,05) [4.13] E ' = = pesetas 0,05 Y el beeficio total, segú [4.3]: (1,05) 1 (1,021) [4.14] B' = (1 0,20). = pesetas 0,05 0,021 La variació del beeficio co la duració del préstamo se recoge e el cuadro 3. Como acabamos de calcular, el beeficio se hace máximo e el séptimo año; a partir del octavo, el beeficio relativo resulta egativo. Cuadro º 3. Beeficio derivado de la adquisició de vivieda habitual para diversas duracioes del préstamo (d = 0,20) Años Importe recibido a préstamo (1) Iversió ecesaria (2) Beeficio (3) Beeficio margial uitario (4) 1 0,952 0,784 0,169 17,73% 2 1,859 1,551 0,308 15,39% 3 2,723 2,303 0,421 12,99% 4 3,546 3,039 0,507 10,52% 5 4,329 3,760 0,570 7,97% 6 5,076 4,466 0,610 5,36% 7 5,786 5,158 0,629 2,67% 8 6,463 5,835 0,628-0,09% 9 7,108 6,499 0,609-2,93% 10 7,722 7,149 0,573-5,86% Si comparamos los cuadros 2 y 3, observamos que el beeficio derivado del edeudamieto, dados los tipos de iterés del préstamo y de la cueta bacaria, crece co el porcetaje de deducció aplicable. E el gráfico 3 se aprecia que dicho beeficio guarda ua relació decreciete co el tipo de gravame y co el iterés del préstamo. [POR AQUÍ, GRÁFICO 3] Hasta ahora, sólo os hemos ocupado de las pesetas que otorga el derecho a deducir el 20% de las aualidades satisfechas. Pudiedo deducir u 15% de pesetas adicioales, el préstamo puede ampliarse e pesetas (la mitad del 15

16 edeudamieto máximo obteido e [4.8]), lo que represetará u icremeto del beeficio de pesetas (la mitad del beeficio calculado e [4.9]). Por cosiguiete, teiedo e cueta las deduccioes al 15 y 20%, el importe del edeudamieto máximo será la suma de ambas catidades: [4.15] E* = = pesetas Ampliádose el beeficio máximo hasta: [4.16] B = = pesetas Ahora bie, la cuatía aterior o represeta el total de beeficios derivados de la deducció. Todavía hemos de teer e cueta que, cumpliédose los requisitos que ya hemos señalado, el iversor tiee derecho a deducir u porcetaje del 25% de las cuotas satisfechas durate los dos años siguietes al mometo de la adquisició, esto es, e el propio año de la adquisició y e el siguiete. Esto supoe ua deducció del 10% e el año de la adquisició, adicioal al 15% de deducció por pago al cotado (véase el gráfico 1), y del 5% e el año siguiete, adicioal a la deducció del 20%. El icremeto del beeficio será, etoces, el siguiete: [4.17] B''' = 0,1 x ,05 x (1,021) = pesetas La cuatía de este beeficio adicioal es idepediete de la duració del préstamo, por lo que su cosideració o modifica i el período de edeudamieto máximo i su importe. E defiitiva, el beeficio total se obtedrá sumado sus tres compoetes, reflejados e [4.16] y [4.17]: [4.18] B* = = pesetas La iformació se resume e el cuadro 4. Co respecto al esceario de deducció úica del 15%, la posibilidad de disfrutar de parte de la deducció al 20 y 25% represeta u beeficio adicioal de: [4.19] BA = = pesetas 16

17 Cuadro º 4. Período y cuatía del edeudamieto máximo Tato de deducció Período Base de deducció máxima Capital Beeficio obteido Primer tramo 20% Beeficio adicioal 10%-5% Segudo tramo 15% La estrategia óptima de edeudamieto, ate la existecia de requisitos adicioales Como se ha dicho co aterioridad, el disfrute de la deducció del 20% sobre las primeras pesetas (25% e los dos años siguietes a la adquisició) requiere el cumplimieto de dos requisitos: que el importe de la deuda alcace, como míimo, el 50% del valor de la vivieda y que, además, durate los tres primeros años o se amortice catidades que supere, e su cojuto, el 40% del importe total solicitado. Cuado el 50% del valor de la vivieda es superior al importe del edeudamieto óptimo, para poder disfrutar de la deducció ampliada al 20/25% deberá aumetarse el edeudamieto hasta dicho porcetaje del coste. E tal caso, la estrategia miimizadora de costes exige que si, ua vez satisfecha la primera cuota del préstamo, el importe pediete de amortizació excede el edeudamieto óptimo, se amplíe la cuota de amortizació del primer período para reducir el saldo pediete hasta el importe del edeudamieto óptimo. Cotra esta estrategia, la ormativa vigete establece como requisito adicioal para disfrutar de la deducció ampliada que el importe de la amortizació del préstamo durate los tres primeros años o exceda del 40% del importe del edeudamieto iicial. Cómo ifluye esta disposició e la estrategia miimizadora de costes? Caso de que co la estrategia diseñada e el párrafo aterior la catidad amortizada e los tres primeros años rebase el límite del 40%, la amortizació adicioal al fial del primer año solamete podrá alcazar aquella catidad que permita cumplir el límite señalado. Si, ua vez satisfecha la tercera cuota de amortizació, el saldo pediete de amortizació rebasa el edeudamieto óptimo, e ese mometo se amortizará el exceso. 17

18 El límite del 40% puede tambié actuar cuado el importe tomado a préstamo o supere el edeudamieto óptimo. E tal caso, deberá reducirse e primer lugar la cuota del tercer año para cumplir el citado límite, hasta ua cifra de pesetas. Si el importe del exceso superara las pesetas la reducció afectaría, e segudo lugar, a las últimas pesetas de los ejercicios ateriores. E el cuadro 5 se resume las alteracioes de la estrategia óptima provocadas por el cumplimieto de estos requisitos adicioales. Cuadro º 5. Modificacioes de la estrategia óptima ate las codicioes adicioales Requisitos adicioales Σ amortizació 3 años 40% Edeudamieto Edeudamieto óptimo 50% valor vivieda Sí Sí ---- o Dividir el préstamo e 2 partes: - 40%: a amortizar e 3 años. - 60%: a amortizar a partir del 4º año. o Amortizar el exceso al cabo de u año (si así o se rebasa el límite del 40%). - Amortizar e los tres primeros años el 40% del préstamo. - Al iicio del 4º año, amortizar el exceso sobre edeudamieto óptimo. 5. ESTRATEGIAS ÓPTIMAS PARA LA ADQUISICIÓ DE LA VIVIEDA HABITUAL E las seccioes ateriores hemos cuatificado los beeficios etos de que puede disfrutar el adquirete de ua vivieda habitual, e cada uo de los tres sistemas de icetivos que poe a su disposició la ormativa del IRPF: la deducció por iversió e cueta vivieda, por pago al cotado y por adquisició co fiaciació ajea. Sus valores se refleja, para los datos que veimos utilizado a lo largo del trabajo, e el cuadro 6. E esta secció vamos a utilizar estos resultados para diseñar las estrategias óptimas para la adquisició de viviedas de diversos importes. 18

19 Cuadro º 6. Beeficios por adquisició de la vivieda habitual Años % Deducció (1) Beeficio, e % Precio (2) Tramo 1 Tramo 2 Tramo 1 Tramo % 13,35% -3 15% 13,79% -2 15% 14,21% -1 15% 14,62% 0 15% 25% 15,00% 25,00% 1 15% 25% 12,59% 22,87% 2 15% 20% 10,10% 15,39% 3 15% 20% 7,55% 12,99% 4 15% 20% 4,92% 10,52% 5 15% 20% 2,22% 7,97% 6 15% 20% -0,55% 5,36% 7 15% 20% -3,41% 2,67% 8 15% 20% -6,35% -0,09% 9 15% 20% -9,37% -2,93% 10 15% 20% -12,47% -5,86% 11 15% 20% -15,67% -8,87% 12 15% 20% -18,95% -11,96% 13 15% 20% -22,33% -15,14% 14 15% 20% -25,81% -18,41% Veamos, a título de ejemplo, cuál sería la estrategia óptima para adquirir ua vivieda habitual de pesetas. A la vista del cuadro 6, los mayores beeficios se obtiee pagado pesetas al cotado, acumulado e la cueta vivieda, y aplazado el pago de pesetas. Al edeudarse e el 50% del precio, el adquirete tedrá derecho a deducir el 20% de las primeras pesetas satisfechas (el 25% e los dos primeros años). Co ello, el edeudamieto propuesto resulta ligeramete iferior al óptimo obteido e la expresió [4.15], cuado existe derecho a ua deducció del 20%, que es de pesetas. El pago de cuotas auales de pesetas supodría ua amortizació de pesetas e el cojuto de los tres primeros años. Si embargo, el límite de amortizació e ese período para poder gozar de la deducció ampliada es el 40% de 19

20 pesetas, esto es, pesetas El adquirete de la vivieda habitual se ecuetra, pues, e la primera casilla de la fila iferior del cuadro 5. Su estrategia cosistirá, segú hemos dicho, e reducir la cuota de amortizació del tercer año e pesetas. De esta maera, al iicio del cuarto año habrá u saldo pediete de amortizar de pesetas, iferior, obviamete, al importe del edeudamieto óptimo, por lo que o será ecesario llevar a cabo amortizació adicioal algua e ese mometo. El programa de amortizació del préstamo se detalla e el cuadro 7. Puede resultar sorpredete que asumamos detro del comportamieto óptimo el pago de pesetas e el año 8, dode se icurre e pérdidas. Pero se trata de u comportamieto miimizador de pérdidas. Como se aprecia e el cuadro, las pérdidas sería mayores co cualquier otra estrategia que pudiera adoptarse. El ahorro fiscal eto geerado es de pesetas, lo que represeta u 12,42% del valor de la vivieda. Cuadro º 7. Estrategia óptima para la adquisició de ua vivieda de pesetas Años Deducció Beeficio, e % Precio Parte de la cuota satisfecha Cuota satisfecha Valor del beeficio -4 15% 13,35% % 13,79% % 14,21% % 14,62% % 15% 25,00% 15,00% % 15% 22,87% 12,59% % 15% 15,39% 10,10% % 15% 12,99% 7,55% 1 0, % 15% 10,52% 4,92% % 15% 7,97% 2,22% % 15% 5,36% -0,55% % 15% 2,67% -3,41% % 15% -0,09% -6,35% 0, Los gráficos 4 y 5 refleja la evolució del beeficio máximo co el precio de la vivieda. Como puede apreciarse, la cuatía del ahorro fiscal, e térmios absolutos, crece hasta que el valor de la vivieda alcaza pesetas Luego se va reduciedo hasta u precio de pesetas, a partir del cual el beeficio permaece costate. E 20

21 térmios relativos, el beeficio derivado de la estrategia óptima es siempre decreciete 5. E los mismos gráficos se preseta la evolució de los beeficios máximos, e térmios absolutos y relativos, para otros escearios alterativos al que osotros hemos desarrollado a lo largo del trabajo. Puede observarse que los beeficios se reduce cuado se eleva el tipo de iterés del préstamo, y tambié cuado aumeta la reta y, por ede, el tipo margial del adquirete de la vivieda. [POR AQUÍ, GRÁFICOS 4 Y 5] Todas las ivestigacioes que, desde diversos efoques metodológicos, se ha ocupado de aalizar los efectos de la reciete modificació del IRPF sobre la vivieda ha coicidido e señalar el sigo progresivo de la reforma, de la que se ha beeficiado especialmete los idividuos co meores retas 6. Estos resultados, que se preocupa sólo de evaluar el impacto del cambio operado e el Impuesto, puede completarse ahora, a la vista de los gráficos ateriores, afirmado el carácter progresivo de la política de icetivo a la adquisició de vivieda habitual plasmada e el uevo IRPF. E efecto, e primer lugar, el beeficio máximo por adquisició de vivieda habitual decrece al elevarse la reta y, por tato, el tipo margial del adquirete. Adicioalmete, este efecto se refuerza si admitimos que existe ua relació positiva etre la reta de los idividuos y el valor de su vivieda, ya que el beeficio tambié se reduce, como ya hemos señalado, al aumetar ese valor. 6. COCLUSIOES E este trabajo se ha desarrollado ua metodología para optimizar la utilizació de los tres icetivos que tiee a su disposició e el IRPF el adquirete de vivieda habitual: la deducció por iversió e cueta vivieda, por pago al cotado y por adquisició mediate fiaciació ajea. El criterio empleado ha sido la maximizació del beeficio eto obteido por el adquirete, que se determia como la diferecia etre el beeficio geerado por la deducció y el coste fiaciero derivado, e su caso, de la aticipació o diferimieto de la iversió e la vivieda. 5 Desde ua perspectiva temporal, u icremeto del precio de la vivieda, permaeciedo fija la cuatía de las deduccioes, coduce a ua reducció del porcetaje de subveció. Para mateer el valor real de las subvecioes, debería icremetarse el límite de deducció aual e la misma proporció e que lo hiciera el ídice de precios al cosumo de la vivieda e propiedad. 6 Véase Gozález-Páramo (1999: 105,110), López García (1999: ), Orubia y Saz Saz (1999: 241) y Saz Saz (2000: 166). 21

22 Co ese efoque metodológico, el trabajo ha mostrado cómo se puede diseñar la estrategia óptima de adquisició de la vivieda habitual para diversos valores de la misma, esto es, la determiació de qué catidades debe depositar el adquirete e ua cueta vivieda, y por cuátos años, cuál debe ser el importe de pago al cotado, y qué cuatía debe satisfacerse acudiedo a fiaciació ajea, y durate cuátos años. Fialmete, la ivestigació ha puesto de maifiesto la existecia de ua relació egativa etre el beeficio máximo disfrutado por el adquirete de la vivieda habitual y la reta de éste, lo que permite afirmar el sigo progresivo de los icetivos a la adquisició de vivieda habitual coteidos e el IRPF. REFERECIAS DOMÍGUEZ BARRERO, F. y J. LÓPEZ LABORDA (2001): Plaificació fiscal, Barceloa: Ariel. GOZÁLEZ-PÁRAMO, J.M. (1999): La reforma del IRPF: efectos sobre el crecimieto y el bieestar, e J.F. COROA, J.M. GOZÁLEZ-PÁRAMO y C. MOASTERIO, coords. (1999): Reforma fiscal y crecimieto ecoómico, Papeles de la Fudació, º 47, pp , Madrid: Fudació para el Aálisis y los Estudios Sociales. LÓPEZ GARCÍA, M. Á. (1999): «Efectos de la reforma del IRPF sobre la vivieda», Revista de Ecoomía Aplicada, º 21: ORUBIA, J. y J. F. SAZ SAZ (1999): «Aálisis de los icetivos a la adquisició de vivieda habitual e el uevo IRPF a través del cocepto de ahorro fiscal margial», Hacieda Pública Española, º 148: SAZ SAZ, J. F. (2000): «Las ayudas fiscales a la adquisició de imuebles resideciales e la ueva Ley del IRPF: u aálisis comparado a través del cocepto de coste de uso», Hacieda Pública Española, º 155: