Manual del índice de precios de inmuebles residenciales (IPIR)

Transcripción

1 Para la mayor pare de los ciudadaos, la compra de u imueble residecial ua vivieda es la operació más imporae de oda la vida. Los imuebles resideciales hogares y, al mismo iempo, el acivo más valioso. Los ídices de precios de imuebles resideciales (IPIR) so úmeros ídice que mide el rimo al que evolucioa los precios de los imuebles resideciales co el correr del iempo. Los IPIR so esadísicas fudameales o solo para los ciudadaos y los hogares del mudo eero, sio ambié para las auoridades ecoómicas y moearias. Ere oras cosas, sirve para vigilar los desequilibrios macroecoómicos Ese Maual presea por primera vez pauas exhausivas para la compilació de IPIR y explica e dealle los méodos y las prácicas ópimas uilizados para calcularlos. Asimismo, examia los cocepos ecoómicos y esadísicos fudame- Maual del ídice de precios de imuebles resideciales (IPIR) Maual del ídice de precios de imuebles resideciales (IPIR) Mehodologies& Workig papers Maual del ídice de precios de imuebles resideciales (IPIR) meodológicas y prácicas para la compilació de ese ipo de ídice. El Maual esá dirigido pricipalmee a los ecargaídices; al mismo iempo, aiede la ecesidad geeral de IPIR ofreciedo a odas las pares ieresadas e su compilació u marco meodológico y prácico armoizado. El Maual es obra de desacados especialisas e la eoría de úmeros ídice y recoocidos experos e la compilació de Edició de 23 esadísica de la Uió Europea, co la colaboració del Baco Mudial, la Comisió Ecoómica de las Nacioes Uidas para Europa (UNECE), el Fodo Moeario Ieracioal (FMI), la Orgaizació Ieracioal del Trabajo (OIT) y la Orgaizació para la Cooperació y el Desarrollo Ecoómicos (OCDE).. Edició de 23

2 M e h o d o l o g i e s & W o r k i g p a p e r s Maual del ídice de precios de imuebles resideciales (IPIR) Edició de 23

3 Puede cosularse más iformació sobre la Uió Europea e Iere (hp://europa.eu). Luxemburgo: Oficia de Publicacioes de la Uió Europea, 23 FMI Español, ISBN (edició impresa) Español, ISBN (edició digial) Español doi:.589/ Las opiioes expresadas y los argumeos uilizados e el presee Maual o ecesariamee refleja la opiió oficial de la OIT, el FMI, la OCDE, la UNECE, el Baco Mudial, i la de los gobieros de sus respecivos países miembros, i la de Eurosa o la Comisió Europea. Tema: Ecoomy ad fiace Serie: Mehodologies & Workig papers Uió Europea, Orgaizació Ieracioal del Trabajo, Fodo Moeario Ieracioal, Orgaizació para la Cooperació y el Desarrollo Ecoómico, Comisió Ecoómica de las Nacioes Uidas para Europa, el Baco Mudial, 23 Reproducció auorizada co idicació de la fuee bibliográfica. Foos: Phovoir Se permie la reproducció de las foos si fies comerciales y úicamee e el coexo de esa publicació. IMPRESO EN PAPEL BLANQUEADO SIN CLORO ELEMENTAL (ECF) Tambié dispoible bajo el íulo de Maual del ídice de precios de imuebles resideciales (IPIR) OIT Iglés, ISBN (edició impresa) Iglés, ISBN (edició digial) UNIÓN EUROPEA ISBN doi:.2785/347 Ca. No KS-RA-2-22-EN-N OCDE Iglés, ISBN (edició digial)

4 Ídice Ídice Prólogo 7 Prefacio 9. Iroducció 2. Usos de los ídices de precios de imuebles resideciales 5 3. Elemeos de u marco cocepual Méodos de la esraificació o del ajuse de la composició 4 5. Méodos de regresió hedóica Méodos de veas repeidas 7 7. Méodos basados e la asació Descomposició de u IPIR e los compoees de erreo y esrucuras Fuees de daos 7. Méodos que se uiliza acualmee 9. Ejemplos empíricos Recomedacioes 6 Glosario 69 Bibliografía 77 Ídice aalíico 87 Maual del ídice de precios de imuebles resideciales 3

5 Ídice Lisa de cuadros 3.. Relació alquiler/valor esimada como porceaje (coeficiee de capializació) Probabilidad muesral de vea e cada celda Ídices de precios de Fisher basados e modelos equiparados e cadea y de base fija, ídices de precios de media, mediaa y modelo represeaivo Ídices de precios de Fisher de año móvil y base fija, de promedio móvil e cadea y de promedio móvil de base fija Ídices de precios logarímicos lieales co variable ficicia de iempo e ídice de precios de Fisher ecadeado de media muesral esraificada Ídices de precios lieales co variable ficicia de iempo, ídice de precios doble logarímico co variable ficicia de iempo e ídice de precios de Fisher ecadeado de media muesral esraificada Ídices ecadeados de precios impuados de Laspeyres, Paasche y Fisher Ídice de precios basado e veas repeidas, ídice de precios de Fisher de la media muesral esraificada e cadea e ídice de precios de Fisher co impuació hedóica Ídices SPAR, ídice de precios de Fisher co impuació hedóica e ídice basado e veas repeidas Precio del erreo (P L ), precio de las esrucuras ajusadas por calidad (P S ), ídice global de precios de la vivieda basado e el efoque del coso de producció (P ) e ídice de precios de la vivieda de impuació hedóica de Fisher Precio del erreo (P L2 ), precio de las esrucuras (P S2 ), ídice global de precios uilizado empalmes para el precio del erreo (P 2 ) e ídice de precios de la vivieda de impuació hedóica de Fisher Precio del erreo (P L3 ), precio de las esrucuras ajusadas por calidad (P S3 ), ídice global de precios de la vivieda co resriccioes de moooicidad sobre las esrucuras (P 3 ) e ídice de precios de la vivieda uilizado empalmes para el erreo (P 2 ) Precio del erreo (P L4 ), precio de las esrucuras ajusadas por calidad (P S4 ) e ídice global de precios de la vivieda uilizado iformació exógea sobre el precio de las esrucuras (P 4 ) Ídices de precios de la vivieda uilizado iformació exógea (P 4 ) y uilizado resriccioes de moooicidad (P 3 ), ídice ecadeado de impuació hedóica de Fisher e ídice ecadeado de muesra esraificada de Fisher Precio del erreo (P L4 ), precio de las esrucuras ajusadas por calidad (P S4 ), ídice global de precios de la vivieda uilizado iformació exógea sobre el precio de las esrucuras (P 4 ) y sus corapares co período móvil (P RWL ) y (P RW ) Ídices de precios de sock aproximados y basados e impuació hedóica (P Sock ) y esraificació (P Sock2 ) e ídice de precios de vea de impuació hedóica de Fisher Ídices de precios aproximados de sock de viviedas (P Sock ), sock de erreos (P LSock ), sock de esrucuras (P SSock ) e ídices correspodiees de veas (P L4 y P 4 ) Ídices de precios de los imuebles publicados e Japó Ídices de precios de imuebles resideciales publicados e el Reio Uido Clasificació de oda la vivieda e Sudáfrica (ceso de 2) Disribució del úmero de habiacioes e las viviedas iformales Facores deermiaes del precio Porceaje de maeriales usados e la cosrucció de viviedas iformales y radicioales e Sudáfrica Evaluació de barreras a la elaboració de u ídice de precios de imuebles resideciales e Sudáfrica Medias, mediaas, variacioes porceuales, desviacioes esádar y asimería Maual del ídice de precios de imuebles resideciales

6 Ídice.2. Gasos, precios y volúmees (caidades implícias) regioales usado precios mediaos como precios regioales Ídices globales de precios de la vivieda usado precios mediaos y fórmulas aleraivas para la agregació de las regioes A, B y C Gasos, precios y volúmees (caidades implícias) regioales usado precios medios como precios regioales Ídices globales de precios de la vivieda usado precios medios y fórmulas aleraivas para la agregació de las regioes A, B y C Resulados de u ejemplo secillo de regresió log-lieal Resulados de ua regresió combiada de los años 26 y Resulados de ua regresió combiada de los años 26 a Resulados de ua regresió combiada de los años 27 y Resulados de ua regresió co daos de Resulados de ua regresió co daos de Valores medios de las caracerísicas e el período base (26) Daos sobre veas repeidas Variables ficicias para las veas repeidas Regresió si poderació basada e veas repeidas Regresió poderada basada e veas repeidas Ídices de precios basados e veas repeidas (22 = ) Tasas de crecimieo porceuales de los disios ídices de precios de la vivieda (27)...6 Maual del ídice de precios de imuebles resideciales 5

7 Ídice Lisa de gráficos 4.. Ídices de precios de Fisher basados e modelos equiparados e cadea y de base fija, ídices de precios de media, mediaa y modelo represeaivo Ídices de precios de Fisher de año móvil y base fija, de promedio móvil e cadea y de promedio móvil de base fija Ídices de precios logarímicos lieales co variable ficicia de iempo e ídice de precios de Fisher ecadeado de media muesral esraificada Ídices de precios lieales co variable ficicia de iempo, ídice de precios doble logarímico co variable ficicia de iempo e ídice de precios de Fisher ecadeado de media muesral esraificada Ídices ecadeados de precios impuados de Laspeyres, Paasche y Fisher Ídice de precios impuados de Fisher, ídice de precios ecadeado de media muesral esraificada de Fisher, ídice de precios lieal co variable ficicia de iempo e ídice de precios doble logarímico co variable ficicia de iempo Ídice de precios basado e veas repeidas, ídice de precios de Fisher de muesra esraificada e cadea e ídice de precios de Fisher co impuació hedóica Ídices SPAR, ídice de precios de Fisher co impuació hedóica e ídice basado e veas repeidas Precio del erreo (P L ), precio de las esrucuras ajusadas por calidad (P S ), ídice global de precios de la vivieda basado e el efoque del coso de producció (P ) e ídice de precios de la vivieda de impuació hedóica de Fisher Precio del erreo (P L2 ), precio de las esrucuras (P S2 ), ídice global de precios uilizado empalmes para el precio del erreo (P 2 ) e ídice de precios de la vivieda de impuació hedóica de Fisher Precio del erreo (P L3 ), precio de las esrucuras ajusadas por calidad (P S3 ) ídice global de precios de la vivieda co resriccioes de moooicidad sobre las esrucuras (P 3 ) e ídice de precios de la vivieda uilizado empalmes para el erreo (P 2 ) Precio del erreo (P L4 ), precio de las esrucuras ajusadas por calidad (P S4 ) e ídice global de precios de la vivieda uilizado iformació exógea sobre el precio de las esrucuras (P 4 ) Ídices de precios de la vivieda uilizado iformació exógea (P 4 ) y uilizado resriccioes de moooicidad (P 3 ), ídice ecadeado de impuació hedóica de Fisher e ídice ecadeado de muesra esraificada de Fisher Ídices de precios de sock aproximados y basados e impuació hedóica (P Sock ) y esraificació (P Sock2 ) e ídice de precios de vea de impuació hedóica de Fisher Ídices de precios aproximados de sock de viviedas (P Sock ), sock de erreos (P LSock ), sock de esrucuras (P SSock ) e ídices correspodiees de veas (P L4 y P 4 )...5 Diagrama: Caledario de compra de ua vivieda e ídices de precios de la vivieda Cuaro ídices de precios resideciales de Caadá Flujo de iformació sobre imuebles Cuaro ídices de precios resideciales e Japó (eero de 999=) Croograma de las compras de vivieda Ídice RESIDEX del Naioal Housig Bak (NHB), Idia Ídice acioal rimesral de precios de la vivieda exisee: Valores omiales y reales Ídice acioal rimesral de precios de la vivieda exisee: Variacioes porceuales auales Ídice acioal aual de precios de la vivieda exisee Ídice aual real de precios de la vivieda exisee: Pricipales zoas meropoliaas Ídice aual real de precios de la vivieda exisee: Viviedas co subsidio (VIS) y viviedas si subsidio (NOVIS) Disribució de los precios de la vivieda e Maual del ídice de precios de imuebles resideciales

8 Prólogo Prólogo El presee Maual del ídice de precios de imuebles resideciales (IPIR) coiee la primera descripció exhausiva de las dimesioes cocepuales y prácicas de la compilació de ídices de precios de imuebles resideciales. La elaboració del Maual del IPIR fue coordiada por la Oficia Esadísica de la Uió Europea (Eurosa), bajo la resposabilidad cojua de seis orgaismos: el Baco Mudial, la Comisió Ecoómica de las Nacioes Uidas para Europa (UNECE), el Fodo Moeario Ieracioal (FMI), la Oficia Esadísica de la Uió Europea (Eurosa), la Orgaizació Ieracioal del Trabajo (OIT) y la Orgaizació para la Cooperació y el Desarrollo Ecoómicos (OCDE), a ravés de u Grupo de Trabajo ere Secrearías sobre Esadísicas de Precios (IWGPS, por sus siglas e iglés). El Maual es ua publicació cojua de esos orgaismos. La fialidad del Maual del IPIR es proporcioar ua orieació prácica sobre la compilació de ídices de precios de la vivieda y faciliar la comparació ieracioal de ídices de precios de imuebles resideciales. El Maual esboza las diferees ecesidades de los usuarios, brida dealles sobre las ecesidades y meodologías de daos, y presea recomedacioes. Su objeivo pricipal es bridar asisecia a quiees se ecarga de elaborar ídices de precios de imuebles resideciales, sobre odo e los países que esá revisado o esableciedo IPIR. El Maual se ispira e ua amplia variedad de experiecias y coocimieos al describir méodos de medició prácicos y adecuados, a la vez que ayuda a los países a elaborar IPIR sobre fudameos más comparables. Dado que reúe vasos coocimieos sobre el ema, el Maual puede servir para el auoapredizaje y ambié como maerial didácico e cursos de capaciació sobre ídices de precios de imuebles resideciales. Oros usuarios de IPIR, como empresas, auoridades guberameales o ivesigadores, podría ecorar e el Maual ua fuee úil de iformació, o solo sobre los diferees méodos empleados para recopilar daos y compilar ídices, sio ambié sobre sus limiacioes. E ese seido, podría faciliar la ierpreació de los resulados. Las areas de redacció y revisió ha implicado umerosas reuioes a lo largo de u período de res años, que cogregaro a experos e IPIR procedees de oficias esadísicas acioales, orgaismos ieracioales y regioales, uiversidades e isiuos de ivesigació. Su asesoramieo y sus coocimieos fuero idispesables para la compilació de esa obra. La versió elecróica del Maual puede cosularse e hp://epp.eurosa.ec.europa.eu. El IWGPS cosidera que el Maual es ua obra viva que será modificada y acualizada para abordar diversos aspecos de maera más deallada. El IWGPS ivia a los lecores a eviar comearios sobre el Maual a Eurosa por correo elecróico a la direcció ESTAT-hicp-mehods@ec.europa.eu para poder icorporarlos e fuuras revisioes. Waler Radermacher Esadísico Jefe de la Uió Europea Direcor Geeral Eurosa - Oficia Esadísica de la Uió Europea Alfredo M. Leoe Direcor Ierio Deparameo de Esadísica Fodo Moeario Ieracioal Lidia Braaova Direcora de la Divisió de Esadísicas Comisió Ecoómica de las Nacioes Uidas para Europa Rafael Diez de Media Esadísico Jefe Direcor del Deparameo de Esadísicas Orgaizació Ieracioal del Trabajo Marie Durad Esadísica Jefe Direcora de la Direcció de Esadísicas Orgaizació para la Cooperació y el Desarrollo Ecoómicos Shaida Badiee Direcora Grupo de Desarrollo de Daos Baco Mudial Maual del ídice de precios de imuebles resideciales 7

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10 Prefacio Prefacio Iroducció El propósio de ese Maual es faciliar la elaboració de ídices de precios de imuebles resideciales e países que aú o los iee y la mejora de los ídices de precios ya publicados dode se lo cosidere ecesario. La obra esá cocebida para bridar asesoramieo prácico sobre la compilació de ídices de precios de la vivieda, e países ao desarrollados como meos desarrollados, y promover la facilidad de comparació ieracioal de los ídices de precios de imuebles resideciales. Explica las diferees ecesidades de los usuarios, brida dealles sobre los daos y los méodos que puede servir para compilar ídices de precios de imuebles resideciales, y presea recomedacioes. La elaboració del Maual coó co el fiaciamieo y el apoyo de Eurosa. Geeralidades La ecesidad de ídices idóeos de precios de imuebles quedó recoocida e ua coferecia orgaizada cojuamee por el Fodo Moeario Ieracioal (FMI) y el Baco de Pagos Ieracioales (BPI) e la ciudad de Washigo e ocubre de 23. E cosecuecia, se añadió u capíulo sobre ídices de precios de imuebles resideciales a la Guía de compilació de idicadores de solidez fiaciera del FMI. La idea de u maual más deallado se remoa a u aller sobre ídices de precios de biees raíces orgaizado por la Orgaizació para la Cooperació y el Desarrollo Ecoómicos (OCDE) y el FMI e París e oviembre de 26. El Maual complemearía los mauales ieracioales sobre ídices de precios al cosumidor, ídices de precios al producor e ídices de precios de imporació y exporació preparados co el auspicio del Grupo de Trabajo ere Secrearías sobre Esadísicas de Precios. Eurosa acordó impulsar esa iiciaiva respaldado y fiaciado la elaboració del Maual, dada su esrecha viculació co la labor e curso sobre la iclusió de las viviedas ocupadas por sus propiearios e el ídice armoizado de precios al cosumidor (IAPC) y el papel que desempeña los ídices de precios de la vivieda e el cojuo de los pricipales idicadores ecoómicos europeos. E la reuió de Eurosa-IAOS-IFC sobre ídices de precios de imuebles resideciales, celebrada e Basilea el 2 de oviembre de 29, se aalizó el pla para el Maual. Se presearo versioes prelimiares y se las examió e varias ocasioes, ere ellas, la reuió de la UNECE-OIT sobre ídices de precios al cosumidor celebrada e Giebra el 2 de mayo de 2, el aller que uvo lugar e La Haya el de febrero de 2 y la duodécima reuió del Grupo de Oawa el 4 6 de mayo de 2 e Welligo. Guía del lecor Auque o odos los capíulos so idepediees, el maual o esá cocebido para ser leído de corrido. Por ejemplo, los compiladores paricularmee ieresados e cuesioes meodológicas puede dejar de lado alguos capíulos. Para más dealles al respeco, cosúlese el capíulo. El Maual o puede ser demasiado prescripivo por dos razoes. Primero, porque o siempre es posible bridar asesoramieo prácico debido a que alguas de las solucioes a problemas cocepuales o esá del odo claras y es ecesario omar ua decisió sobre la maera precisa e que se aplicará la solució prácica. Segudo, lo que puede aplicarse y lo que puede lograrse depederá de los daos y los recursos a disposició del isiuo acioal de esadísicas (u oro isiuo compilador) que acúe e cada caso. Agradecimieos La redacció del Maual fue dirigida por Saisics Neherlads; Ber M. Balk coordió las acividades del proyeco. Ja de Haa y W. Erwi Diewer fuero los pricipales ecargados de la edició. Los auores de cada capíulo fuero los siguiees: Prefacio, Ber Balk, Ja de Haa y David Fewick. Iroducció, Ber Balk 2. Usos de los ídices de precios de imuebles resideciales, David Fewick Maual del ídice de precios de imuebles resideciales 9

11 Prefacio 3. Elemeos de u marco cocepual, Erwi Diewer 4. Méodos de la esraificació o del ajuse de la composició, Ja de Haa y Erwi Diewer 5. Méodos de regresió hedóica, Ja de Haa y Erwi Diewer 6. Méodos de veas repeidas, Ja de Haa 7. Méodos basados e la asació, Ja de Haa 8. Descomposició de u IPIR e los compoees de erreo y esrucuras, Erwi Diewer 9. Fuees de daos, David Fewick. Méodos que se uiliza acualmee, David Fewick. Ejemplos empíricos, Marc Prud homme y Erwi Diewer 2. Recomedacioes, David Fewick, Erwi Diewer y Ja de Haa Glosario, Ja de Haa La calidad del Maual esá realzada por los valiosos apores de muchas persoas y orgaizacioes; ere ellos, compiladores y usuarios de ídices de precios de imuebles resideciales de diferees pares del mudo. Su úmero es, auralmee, demasiado grade como para poder mecioar odos sus ombres aquí. El BPI (y e paricular Paul Va de Bergh) fuero excelees afirioes del aller de Basilea de 29. Nuesro agradecimieo a la UNECE (y e paricular a Carse Boldse), que ambié pariciparo acivamee e la orgaizació del aller de Basilea y de la sesió especial sobre el Maual del IPIR que uvo lugar durae la reuió cojua de la UNECE/ OIT sobre IPC de 2. Ua expresió especial de agradecimieo a Irmraud Beuerlei, Simo Coé, Lee Evers, Gregory Klump, Jose Vicee Romero, Parick Sabouri, A.P. Saxea y Chihiro Shimizu por coribuir a los esudios de casos por países, y a Emily Carless, Preechaya Chavaliumroy, Ali Hepşe, Marissa Gozález Guzmá y Hécor Zarae, que sumiisraro ora iformació geeral sobre los ídices publicados. Recibimos comearios úiles sobre los borradores del Maual de Carlos Brás, Morris Davis, Mari Eiglsperger, Timohy Erickso, Rui Evagelisa, Deis Fixler, Joh Greelees, Bria Graf, Vada Guerreiro, Roald Johso, Marcel va Kis, Adrew Leveis, Bogda Marola, Daiel Saos, Mick Silver, Leo Sveidkauskas, Radall Verbrugge, David Wasshause y los paricipaes e el aller de La Haya, e paricular Marc Fracke y Ja Walschos. Eurosa, el BPI, el FMI y el BCE ambié proporcioaro comearios úiles. Agradecemos ambié a Res Hedriks y Nig Huag por sus comearios y su asisecia iformáica. Maual del ídice de precios de imuebles resideciales

12 Iroducció

13 Iroducció. Los imuebles resideciales so ao ua fuee de riqueza como, e la medida e que los propiearios vive e el imueble, u imporae facor deermiae del coso de vida. El precio de ua vivieda es diferee del coso de los servicios habiacioales que proporcioa, auque los dos cocepos obviamee esá relacioados..2 Se cosidera imporae hacer u seguimieo de la evolució de los precios de la vivieda, especialmee e épocas de urbulecia ecoómica. No obsae, la maera e que se mide la evolució de los precios de la vivieda varía segú el país, e icluso dero del mismo país se uiliza dos o más méodos coradicorios. Nauralmee, esa siuació o favorece la formulació de medidas de políica cogruees basadas e comparacioes ieracioales sólidas..3 Cora ese eló de fodo, es compresible que se haya propueso la elaboració de u maual sobre ídices de precios de la vivieda, o a ivel más amplio, los imuebles resideciales. Los pricipales objeivos del Maual so los siguiees: Bridar asesoramieo a quiees desee isiuir ídices de precios de imuebles resideciales o modificar los ídices e uso e aras de la armoizació ieracioal. Describir y comparar las disias meas y los correspodiees marcos cocepuales. Eumerar las prácicas uilizadas acualmee. El coeido del Maual se describe brevemee a coiuació..4 El capíulo 2 pasa revisa a ua serie de ámbios e los cuales u ídice de precios de imuebles resideciales (IPIR) desempeña ua fució cocrea; a saber: Como idicador macroecoómico de la acividad ecoómica. Para su uso e la políica moearia y los regímees de meas de iflació. Como herramiea para esimar el valor de u compoee del parimoio real. Como idicador de la solidez o la esabilidad fiaciera para medir la exposició al riesgo. Como deflacor e las cueas acioales. Como base de las decisioes de la població e cuao a la compra o la vea de imuebles resideciales. Como compoee de los ídices de precios al cosumidor. Para el uso e comparacioes ere zoas o países..5 El capíulo 3 sobre los usos de u IPIR busca llear las laguas del Sisema de Cueas Nacioales y e la compilació de ídices de precios al cosumidor. Si se logra hacerlo elaborado IPIR adecuados, el cojuo resulae Esa fue ua de las coclusioes del aller sobre ídices de precios de biees raíces orgaizado por la OCDE y el FMI (París, 6 7 de oviembre de 26). de IPIR probablemee saisfaga las ecesidades de la mayoría de los usuarios..6 E érmios geerales, se puede disiguir dos ipos de IPIR: u ídice de precios de calidad cosae correspodiee al sock de viviedas resideciales e u momeo deermiado y u ídice de precios de calidad cosae correspodiee a las veas de imuebles resideciales ocurridas durae u período deermiado. La cosrucció de esos dos ipos de ídice es diferee, e paricular e lo que se refiere a la poderació uilizada..7 A coiuació, el capíulo 3 resume los cuaro pricipales efoques para elaborar u IPIR. E las úlimas seccioes se aborda ua serie de emas variados, como la frecuecia de u IPIR, la cogruecia ere las esimacioes mesuales y las rimesrales y ere las rimesrales y las auales, las políicas de revisió, y la desesacioalizació..8 E los capíulos 4 7 se profudiza el aálisis de los pricipales méodos de compilació de IPIR. Los méodos más secillos esá basados e algú ipo de idicador de disribució de los precios de rasacció regisrados durae u período, e paricular la media o la mediaa. Dado que las disribucioes de los precios de la vivieda suele eer u sesgo posiivo (pricipalmee debido a la heerogeeidad de la vivieda, el sesgo posiivo de las disribucioes del igreso y el límie iferior cero de los precios de rasacció), a meudo se prefiere la mediaa a la media. Como o se ecesia daos sobre las caracerísicas de la vivieda para calcular la mediaa, es fácil cosruir u ídice de precios que refleje las variacioes de precio de la vivieda mediaa vedida ere u período y el siguiee. Oro aracivo de los ídices basados e la mediaa es que so fáciles de compreder..9 Ua desveaja imporae de los ídices basados e la mediaa simple es que produce esimacioes muy ruidosas de la variació del precio. El cojuo de casas vedidas efecivamee e u período, o ua muesra de ese cojuo, suele ser pequeño y o es ecesariamee represeaivo del sock oal de vivieda. Por lo ao, los cambios de composició del cojuo de imuebles vedidos ifluirá más e el precio mediao de la muesra que e el precio mediao del sock de vivieda. U problema quizá más grade que el ruido a coro plazo es el error sisemáico o sesgo. U ídice de mediaa esará sujeo a sesgo cuado la calidad del sock de vivieda cambie co el correr del iempo. Puede haber sesgo ambié si cieros ipos de casas se vede co más frecuecia que oros y al mismo iempo exhibe diferees variacioes de precio.. Ua écica geeral para reducir el sesgo por selecció de la muesra es la (pos) esraificació. Esa écica, que se cooce ambié como ajuse de la composició, se aaliza e el capíulo 4.. El capíulo 5 pasa revisa al efoque de regresió hedóica. Ese efoque recooce que es posible describir biees heerogéeos a ravés de sus aribuos o caracerísicas. E oras palabras, cada bie es básicamee ua aglomeració 2 Maual del ídice de precios de imuebles resideciales

14 Iroducció de caracerísicas de desempeño. E el coexo de la vivieda, esa aglomeració puede reuir aribuos ao de esrucura como de ubicació del imueble. Auque o exise u mercado para las caracerísicas porque o se las puede veder por separado, la demada y la ofera de imuebles deermia implíciamee las coribucioes margiales de las caracerísicas a los precios de los imuebles. Es posible uilizar écicas de regresió para esimar esas coribucioes margiales o precios implícios..2 Ese capíulo aaliza si ecicismos los pricipales modelos uilizados, así como los méodos que permie formar IPIR a parir de la esimació de dichos modelos. La evaluació global del méodo de regresió hedóica es que probablemee sea el mejor méodo para cosruir IPIR de calidad cosae correspodiees a disios ipos de imuebles resideciales. Si embargo, ambié es el méodo que requiere más daos..3 El méodo de veas repeidas, descrio e el capíulo 6, uiliza iformació sobre los imuebles vedidos más de ua vez. Como se uiliza úicamee modelos equiparados, o hay ecesidad de euralizar la composició de la calidad. E su forma básica, la úica iformació que se ecesia es el precio, la fecha de vea y la direcció del imueble, de modo que el méodo de veas repeidas requiere muchos meos daos que los méodos hedóicos. Además, euraliza auomáicamee la microubicació (direcció), algo que los méodos hedóicos o puede hacer..4 La meodología de modelos equiparados, e la cual se compara los precios de exacamee el mismo arículo a lo largo del iempo, es el puo de parida aural para la cosrucció de odo ídice de precios. Debido a la baja icidecia de las operacioes y dado que la calidad de la vivieda cambia cosaemee, o es posible aplicar la meodología de modelos equiparados esádar si adaparla. El méodo de veas repeidas iea solucioar esa dificulad acepado úicamee imuebles que se ha vedido más de ua vez durae u período muesral. Si embargo, eso puede llevar a u úmero relaivamee bajo de observacioes y a u sesgo por selecció de la muesra. Para superar esos problemas se podría uilizar los valores asados de los imuebles..5 E muchos países, el gobiero asa oficialmee odos los imuebles porque ecesia esa iformació para la ribuació. Si la asació esá referida a ua fecha de referecia, es posible elaborar u IPIR relacioado los precios de vea efecivos co los valores asados. Eso cosiuye ua variae de la meodología de modelos equiparados; la diferecia radica e que se iee e cuea el cambio de composició. E ese caso, o hay ecesidad de usar écicas ecooméricas. Los disios méodos basados e asacioes y e paricular el méodo basado e la relació precio de vea/asació (SPAR, por sus siglas e iglés) se describe e el capíulo 7..6 Los capíulos 4 7 cocluye co ejemplos empíricos probados co daos reales para ilusrar los méodos e cuesió y ampliar la iformació de referecia. El cojuo de daos abarca 4 rimesres de veas de imuebles resideciales e ua localidad relaivamee pequeña de los Países Bajos. Como se verá claramee e los capíulos 4 7, para la mayor pare de los méodos es imposible descompoer u IPIR e los compoees erreos y esrucuras. El capíulo 8 explica cómo usar los méodos de regresió hedóica para obeer esa descomposició y describe cómo usarlos para elaborar u IPIR del sock de vivieda. Basádose e daos reales, ese capíulo ambié sugiere maeras de superar varios problemas prácicos que a meudo se presea e la labor empírica de esa auraleza, como la elevada correlació ere el amaño de la esrucura y el amaño de los erreos..7 E la prácica, debido al alo coso de llevar a cabo ecuesas de precios imobiliarios especialmee diseñadas, los efoques adopados por orgaismos esadísicos y oros orgaismos para elaborar IPIR ha depedido pricipalmee de los cojuos de daos sobre precios de la vivieda geerados por los procesos jurídicos y admiisraivos de u país asociados a la compra de ua vivieda. Los ídices elaborados de esa forma puede variar segú el momeo e que se mida el precio durae el proceso de compra de la vivieda; por ejemplo, puede uilizarse el precio fial de rasacció o la valoració aerior uilizada para obeer u présamo. Además, el volume dispoible de iformació deallada sobre las caracerísicas de los imuebles vedidos ifluirá e los méodos de compilació de los ídices, y a meudo limiará las écicas que puede uilizarse para ajusar la calidad e fució de viviedas de disios amaños y e diferees ubicacioes. Por lo ao, la dispoibilidad de daos ha sido hisóricamee ua resricció al efoque empleado para la elaboració de ídices..8 El capíulo 9 examia cualiaivamee las diferees fuees de daos que puede uilizarse para elaborar IPIR, como periódicos, agees de biees raíces, isiucioes de crédio hipoecario, caasros y oficias de ribuació. E la úlima secció se examia la siuació de muchos países e desarrollo dode los daos escasea y dode el ema relacioado co la propiedad de los imuebles es ambiguo..9 El capíulo caaloga la dispoibilidad de IPIR e disios países y presea alguos esudios de caso. Se basa e meadaos recogidos por disios orgaismos, como el Baco Ceral Europeo y el Baco de Pagos Ieracioales, y más recieemee e u esudio realizado por Eurosa e relació co la iclusió de los cosos de las viviedas ocupadas por sus propiearios e el Ídice de Precios de Cosumo Armoizado de la Uió Europea, que se hizo exesivo a alguos países o pereeciees a la UE..2 El capíulo exiede el asesoramieo prácico demosrado cómo fucioa alguos méodos de elaboració de IPIR (excluido el méodo SPAR) preseados e los capíulos 4, 5 y 6, co ejemplos simples que emplea pequeños cojuos de daos..2 El capíulo 2 cocluye co ua serie de recomedacioes para el usuario. Maual del ídice de precios de imuebles resideciale 3

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16 Usos de los ídices de precios de imuebles resideciales 2

17 2 Usos de los ídices de precios de imuebles resideciales Iroducció 2. So umerosos los ámbios de la sociedad e los que pariculares u orgaizacioes uiliza ídices de precios de imuebles resideciales (IPIR) direca o idirecamee, ya sea para ifluir e decisioes prácicas o para que sirva de base e la formulació e implemeació de la políica ecoómica. Disios usos puede eer u impaco sigificaivo e la coberura preferida del ídice y ambié e la meodología aplicada para elaborarlo. 2.2 Desde el puo de visa de u hogar, u imueble a meudo represea la iversió más cuaiosa de la carera. Tambié da cuea del porceaje más elevado de la riqueza e los balaces de la mayoría de las acioes. Las variacioes de precios de la vivieda puede eer implicacioes de amplio alcace para los pariculares. Por ejemplo, las variacioes de los iveles de valor de la vivieda y deuda de los hogares puede repercuir e oda la ecoomía. De hecho, el gaso de los cosumidores a meudo se ve afecado por las variacioes de los precios de la vivieda como cosecuecia de los efecos de riqueza y su efeco e la cofiaza del cosumidor. Los precios de la vivieda ifluye e el gaso e mejoras y remodelacioes, que e muchos países supera el gaso global e cosrucció de uevas viviedas. Asimismo, desempeña u papel imporae e la medició de la asequibilidad, y e alguos países acceder a la propiedad es u objeivo clave de la políica e maeria de vivieda. Las variacioes de precios de la vivieda ambié ifluye e la decisió de cosruir casas (el lado de la ofera) y la de comprarlas (el lado de la demada). Los iversioisas cosula los ídices de precios de las casas o solo para medir la riqueza, sio ambié para evaluar las asas de reabilidad acuales y fuuras Desde ua perspeciva más amplia, los aalisas, las auoridades y las isiucioes fiacieras sigue las edecias de los precios de la vivieda para compreder mejor las codicioes de los mercados de imuebles y de crédio, así como para observar el impaco e la acividad ecoómica y e la esabilidad y la solidez fiaciera 3. Por ejemplo, los presamisas hipoecarios emplea la iformació sobre la iflació de precios de la vivieda para esimar el riesgo de icumplimieo. Los bacos cerales a meudo observa los movimieos de los ídices de precios de la vivieda para moiorear la capacidad de edeudamieo y la carga de la deuda de los hogares 4, y sus efecos e el cosumo agregado E ese coexo, correspode recalcar que los diferees usos de ídices de precios de imuebles resideciales puede requerir disias meodologías y bases cocepuales, Véase Duffy (29). 2 La iversió e cosrucció residecial represea alrededor de 5% del PIB e la zoa del euro. 3 Véase Case y Wacher (25). 4 Véase Fiocchiaro y vo Heideke (27). 5 Véase Case e al. (2), Phag (24) y Belsky y Prakke (24). auque e la prácica a veces era e juego oros facores, como la dispoibilidad de daos 6. E geeral, o hay u solo idicador de la variació de precios de la vivieda que pueda saisfacer odas las fialidades. Por ejemplo, la mejor maera de esimar la diámica de los precios del mercado de la vivieda para hacer u seguimieo de su iflació, al como la experimea los compradores, puede cosisir e recopilar iformació sobre los precios corriees de las operacioes y usarla para elaborar u ídice de precios de vea de uidades de vivieda. Por el corario, para esimar el saldo (real) de la riqueza de ua ecoomía, e codicioes ideales la iformació sobre la muesra de viviedas e compravea debe esar complemeada co iformació sobre el sock de viviedas que o esá e compravea para elaborar u ídice de precios del sock de vivieda. Eso puede lograrse modificado la poderació para reflejar la diferee combiació de casas e el sock de vivieda e comparació co las operacioes, pero la idoeidad de ese méodo depede de que las viviedas efecivamee e compravea sea represeaivas de las que o ha cambiado de propieario. Si o se cooce los precios de las casas que o ha cambiado de propieario y si la iformació sobre su úmero y caracerísicas es limiada o icluso iexisee, el usuario debe eer la seguridad de que el perfil de las operacioes es represeaivo del sock global de vivieda. E la prácica, esa úlima codició posiblemee o se cumpla del odo porque diferees secores del mercado de la vivieda puede verse afecados por disios facores y el úmero limiado de operacioes puede producir daos poco fiables o direcamee iexisees sobre los precios de alguos de esos esraos. 2.5 Los aribuos (deermiaes del precio) de cada casa suele cambiar co el correr del iempo. Esos cambios icluye mejoras a la vivieda e forma de remodelacioes de cocias y baños, reemplazo de veaas co doble acrisalamieo o isalació de sisemas de calefacció o climaizació eergéicamee eficiees, así como la ampliació de la esrucura que refleja la edecia reciee de muchos países hacia casas más grades. Las mejoras y las ampliacioes esará compesadas e pare por la depreciació de las esrucuras. Más allá de la fialidad del ídice, el IPIR debe ajusarse e fució de odos esos cambios; e oras palabras, el ídice debe represear las variacioes de precios de las propiedades que sea comparables e calidad a lo largo del iempo. 2.6 Si embargo, la ecesidad de ajuses e fució de la calidad o se limia a euralizar las mejoras y la depreciació. La combiació de viviedas vedidas e u período probablemee sea diferee e el período siguiee, cuado, por ejemplo, la muesra de casas vedidas cosise e u mayor úmero de uidades más grades. Esos cambios de composició puede seguir u paró cíclico porque las veas de casas más grades por lo geeral dismiuye a 6 Véase Fewick (26) y el capíulo 9. 6 Maual del ídice de precios de imuebles resideciales

18 Usos de los ídices de precios de imuebles resideciales 2 medida que ua ecoomía era e recesió. Al igual que los cambios de calidad de las viviedas idividuales, los cambios de composició de la muesra a lo largo del iempo o debe ierprearse como variacioes de precio: se ecesia écicas de medició para ajusar las variacioes de precio e fució de los cambios de la combiació de calidad. El capíulo 3 esboza los disios méodos que puede emplearse para solucioar los problemas de cambios (de la combiació) de calidad, y los capíulos 4 7 los describe e dealle. Paorama geeral de los diferees usos de ídices de precios de imuebles resideciales 2.7 Los ídices de precios de imuebles resideciales puede uilizarse de disias maeras: Idicadores macroecoómicos del crecimieo ecoómico. Uso e la políica moearia y la fijació de meas de iflació. Elemeos para esimar el valor de la vivieda como compoee de la riqueza. Idicadores de la solidez o la esabilidad fiaciera para medir la exposició al riesgo. Deflacores e las cueas acioales. Elemeos de decisió sobre la compra (o la vea) de imuebles resideciales por pare de la població. Elemeos para la elaboració de ídices de precios al cosumidor, que a su vez se uiliza para la egociació salarial y la idexació 7. Comparacioes ere países y regioes. A coiuació los deallamos por separado. Idicadores macroecoómicos del crecimieo ecoómico 2.8 El avace de los precios de la vivieda suele esar asociado a períodos de expasió ecoómica, e ao que su caída suele correspoder a ua ecoomía e desaceleració. Goodhar y Hofma (26) muesra que e 6 países idusrializados exise ua fuere correlació ere los 7 La iclusió de u ídice de precios de la vivieda e el cálculo de u IPC depede de los objeivos del IPC y, e paricular, de que se haya adopado el efoque de la adquisició, el de los pagos o el del coso para el usuario. Para más dealles, véase el Maual del ídice de precios al cosumidor (OIT e al., 24) y la Guía prácica para el esablecimieo de ídices de precios al cosumidor (Nacioes Uidas, 29). precios de la vivieda y la acividad ecoómica. De hecho, las seis crisis bacarias más profudas de los países avazados desde mediados de la década de 97 esuviero asociadas al esallido de ua burbuja de la vivieda (Reihar y Rogoff, 29) 8. E líeas geerales, los precios de la vivieda se raa como u idicador aicipado, auque exise opiioes ecoradas sobre si la variació de los precios de la vivieda cosiuye u idicador ecoómico aicipado, rezagado o coicidee. 2.9 Lo que esá claro es que el alza de precios de la vivieda a meudo esá asociada al crecimieo ecoómico a ravés de res caales, como míimo: U ivel más alo de precios de la vivieda (e érmios relaivos) iede a esimular la acividad del secor de la cosrucció, lo cual a su vez hace subir el empleo y los igresos de ua amplia variedad de rabajadores coecados co el mercado de la vivieda, como agees de biees raíces, obreros de cosrucció y profesioales fiacieros y jurídicos. La expecaiva de mayores redimieos fuuros de la iversió imobiliaria lleva a las empresas de cosrucció a comezar uevas obras, y eso va acompañado de mayor demada e los secores imobiliarios por pare de propiearios ocupaes e iversioisas e propiedades 9. Además, la acividad de la cosrucció ederá a aumear gracias a la mayor caidad de remodelacioes de viviedas. El aumeo de precios de la vivieda iede a icremear las veas de uidades de vivieda exisees y eso, a su vez, puede egrosar el igreso ribuario percibido e forma de impuesos sobre la rasferecia de propiedades geerados por el mayor volume de operacioes y el mayor valor de las propiedades. Ese mayor igreso ribuario puede promover el gaso público, lo cual da mayor ímpeu al esímulo ecoómico. El aumeo de precios de los imuebles coribuirá a mejorar el balace del secor de los hogares (el efeco riqueza) y eso por lo geeral coducirá, a su vez, a esimular el gaso de los hogares e cosumo e iversió. Segú u iforme de la Oficia de Presupueso del Cogreso esadouidese (27), cuado se produjo la escalada de precios de la vivieda e las décadas de 99 y 2, el gaso e cosumo creció más rápido que los igresos. Ese efeco riqueza de los hogares suele llevar a los cosumidores a gasar más e remodelacioes y reparacioes del hogar, y ambié e oros biees y servicios. 2. Obviamee, esos efecos esimulaes del alza de precios de la vivieda da marcha arás cuado los precios 8 De acuerdo co Claesses, Kose y Terroes (28; 25) las recesioes asociadas a colapsos de los precios de la vivieda dura e promedio u 25% más. Además, las coraccioes del produco (y las correspodiees pérdidas acumulaivas) suele ser mucho más grades e las recesioes co colapsos, 2,2 (3,7)% free a,5 (2,3)% e las recesioes si colapsos. Esas diferecias susaciales se exiede ambié a las demás variables macroecoómicas, como el cosumo, la iversió y la asa de desempleo. 9 Véase Zhu (25). Véase Campbell y Cocco (27). Maual del ídice de precios de imuebles resideciales 7

19 2 Usos de los ídices de precios de imuebles resideciales (reales) de la vivieda cae. Por lo ao, es imporae que el público y los ecargados de formular la políica ecoómica dispoga de iformació precisa y acualizada sobre los movimieos de los precios de los imuebles. 2. Los precios de los acivos icluidos los precios de los imuebles so u idicador clave para compreder mejor la diámica de la ecoomía. Segú Plosser (27), los precios de los acivos coiee imporae iformació sobre el esado acual y fuuro de la ecoomía y puede desempeñar u papel imporae e las deliberacioes de las auoridades de los bacos cerales para lograr los objeivos de esabilidad de precios y crecimieo soseible del produco. Uso e la políica moearia y e la fijació de meas de iflació 2.2 Además de ese ierés geeral e hacer u seguimieo de los precios de las propiedades, muchos bacos cerales ha fijado meas de iflació que puede implicar direcamee ídices de precios de las propiedades. Por ejemplo, los bacos cerales de alguos países uiliza u Ídice de Codicioes Moearias (ICM) como mea operaiva para la coducció de la políica moearia día a día. E ua versió ampliada de ese ídice, como la que sugiere Jaroci ski y Smes (28) y Goodhar y Hofma (27), el ICM icluiría algú ipo de idicador de precios de la vivieda debido al imporae papel que desempeña esa variable e el proceso iflacioario y e el desempeño de la ecoomía. Oros bacos cerales que iee ua mea de iflació basada e el ídice de precios al cosumidor (IPC) edrá e cuea idirecamee las flucuacioes de precios de la vivieda al fijar las asas de ierés, e pare segú el raamieo de las viviedas ocupadas por sus propiearios (VOP) e el IPC del respecivo país. Ese ema se aaliza más a fodo e el capíulo Cabría argumear que e el fuuro los precios de los imuebles resideciales probablemee desempeñará u papel cada vez mayor e la coducció de la políica moearia. E los úlimos años, u creciee úmero de países recurrió a las meas de iflació para defiir los marcos de políica moearia y maeerlos e fucioamieo. Segú la clasificació del FMI (27) e base al régime cambiario (si especificar la mea i el idicador de iflació), 28 países fucioa co meas de iflació. Carare y Soe (23) exiede ese aálisis al clasificar los países que usa meas de iflació para la políica moearia e países co meas propiamee dichas, co meas eclécicas y co meas difusas, segú la claridad y la credibilidad 2 de su compromiso co la mea. A coiuació, los Véase Turvey (989) y Goodhar (2). 2 La claridad se mide por el aucio público de la mea de iflació y el régime isiucioal de redició de cueas. La credibilidad se mide idirecamee usado como idicador represeaivo los resulados efecivos e érmios de iflació y las calificacioes que recibe e los mercados la deuda del gobiero e moeda local a largo plazo. auores ideifica 42 bacos cerales de países mediaos y grades que iee algú ipo de mecaismo de floació cambiaria (es decir, que o ha adopado u ipo de cambio fijo) y reserva el grado de compromiso co la mea de iflació como el objeivo moeario defiiorio. Esima que para 2 alrededor de 7 mercados idusriales y mercados emergees maeía meas de iflació propiamee dichas; es decir, iee u ivel de credibilidad de mediao a elevado, maiee u compromiso claro co la mea de iflació e isiucioaliza ese compromiso a ravés de u marco moeario rasparee que promueve la redició de cueas del baco ceral e érmios de la mea. El úmero de países co meas propiamee dichas aumea co los años. Elemeos para esimar el valor de la vivieda como compoee de la riqueza 2.4 Los precios de la vivieda so u elemeo para medir la riqueza agregada de ua ecoomía. Las uidades resideciales exisees forma pare de las cueas del balace e el Sisema de Cueas Nacioales (SCN). Por lo ao, es ecesario eer u ídice de precios de esa clase de acivos para esimar la riqueza real de los hogares. Como se mecioó e la iroducció, el alza de precios de la vivieda geera u efeco riqueza que puede esimular el cosumo y el edeudamieo de los hogares. 2.5 A ivel más geeral, los pariculares iee u ierés idireco e los precios de los imuebles, icluidos los imuebles resideciales, a ravés de los fodos de pesioes y oras iversioes direcas e imuebles. Idicadores de la solidez o la esabilidad fiaciera para medir la exposició al riesgo 2.6 Los idicadores de solidez fiaciera (ISF) so idicadores de la salud y la solidez de las isiucioes y el sisema fiaciero de u país y de las empresas y los hogares que lo compoe. Icluye ao daos agregados de isiucioes idividuales como idicadores que so represeaivos de los mercados e los cuales opera las isiucioes fiacieras, icluidas las esadísicas de los precios de los imuebles. Los ISF se calcula y divulga co el objeivo de respaldar la supervisió acioal e ieracioal de los sisemas fiacieros. El FMI creó ISF co miras a moiorear y reforzar el sisema fiaciero ieracioal y a afiazar la esabilidad ras las crisis de los mercados fiacieros de fies de la década de 99, y como maera de luchar cora el creciee úmero de crisis bacarias que ha ocurrido a escala mudial desde eoces. La Guía de compilació de los idicadores de solidez fiaciera 8 Maual del ídice de precios de imuebles resideciales

20 Usos de los ídices de precios de imuebles resideciales 2 coiee alguas pauas sobre la compilació de ídices de precios de la vivieda, recoociedo al mismo iempo la ausecia relaiva de experiecia y de direcrices ieracioales y la ausecia de u marco iegral para la elaboració de esos ídices. E el iforme de ocubre de 29 preparado para los miisros de Hacieda y los presidees de los bacos cerales del G-2 iulado Fiacial Crisis ad Iformaio Gaps 3 se mecioa que la iformació sobre la vivieda y las variacioes de sus precios es u igrediee críico para el aálisis de las políicas dedicadas a la esabilidad fiaciera. 2.7 Las caídas prouciadas de los precios de los imuebles iee u efeco perjudicial para la salud y la solidez del secor fiaciero y la siuació fiaciera de los pariculares y los hogares idividualmee, ya que afeca a las calificacioes de crédio, el valor de las garaías y la relació deuda/parimoio. 2.8 No es sorpredee que la relació ere los ciclos de los imuebles y los ciclos ecoómicos esé bie documeada y que el papel de los precios de los imuebles e el fiaciamieo de la deuda y las crisis fiacieras esé recoocido desde hace mucho iempo. Eso ha llevado al uso de ídices de precios de los imuebles resideciales como idicadores de la esabilidad fiaciera, paricularmee e países e los cuales los imuebles da cuea de ua proporció sigificaiva de la riqueza acioal y de los hogares, y dode la propesió a la propiedad de la vivieda es relaivamee elevada. 2.9 El uso de las edecias de precios de los imuebles resideciales, y de precios de los imuebles a ivel más geeral, como idicador de la solidez fiaciera, esá respaldado por esudios aalíicos deallados. Ere la eorme caidad de maerial publicado sobre el ema se ecuera u esudio de Nabarro y Key (23), que presea u modelo para los ciclos de imuebles y oorgamieo de crédio, respaldado por esudios de caso. El esudio sigue ua evolució cíclica, desde los idicadores iiciales del mercado de alquileres hasa los precios de las propiedades y los balaces de presaarios y presamisas, y poe de relieve ua serie de idicadores periees del mercado de los imuebles. Describe lo que los auores llama la peligrosa ierdepedecia ere los ciclos de los imuebles y los sisemas fiacieros. Auque los auores recooce que la auraleza del ciclo de los imuebles es sumamee impredecible y que sus caracerísicas y aribuos so diferees ere u ciclo y oro, aaliza los vículos ere el ciclo de los imuebles y el fiaciamieo de la deuda para deermiar e qué ámbios la mejora de la iformació podría respaldar políicas y esraegias compesaorias eficaces. Explica cómo se puede elaborar e implemear u sisema fiable y eficaz e fució del coso para medir y moiorear el desempeño, 3 Dispoible e hp:// y sugiere cómo puede servir ese sisema para la oma de decisioes desde u puo de visa aalíico, a fi de ifluir e el comporamieo del secor de los imuebles. 2.2 La iformació sobre los precios de los imuebles resideciales y oras propiedades debe esar complemeada por aálisis deallados, periees y acualizados, y por oros daos ales como la proporció de casas compradas e efecivo y o mediae u présamo. La relació promedio présamo/precio de la propiedad y su disribució da ua idea de la exposició del presaario y del presamisa, al igual que la relació precio/uilidades y, e ciera medida, el volume de operacioes 4. Aálogamee, u aálisis más deallado de los ipos de casas vedidas por regió muesra si la acividad del mercado de la vivieda esá cocerada e deermiados segmeos del mercado, como las propiedades de mayor precio, o e deermiadas ubicacioes geográficas, como la capial o las grades zoas urbaas. Deflacores de las cueas acioales 2.2 Los orgaismos ecargados de las esadísicas acioales uiliza ídices de precios de la vivieda como míimo de dos maeras. Primero, el compoee e érmios de esrucuras de u ídice de precios para casas recié cosruidas sirve a meudo para deflacar los precios corriees de la cosrucció residecial e las cueas acioales; véase Bover e Izquierdo (23). Segudo, los ídices de precios de la vivieda puede icluirse e la elaboració del IPC, segú la base cocepual que se uilice. Ese segudo uso se describe más adelae y se dealla e el capíulo Los ídices y los deflacores de precios so eidades e apariecia diferees dero de u grupo más amplio de esadísicas relaivas a los precios 5. Correspode señalar e ese seido que dos de las referecias más reciees de uso muy geeralizado sobre la compilació y el uso de deflacores de las cueas acioales el SCN (993) y el Hadbook o Price ad Volume Measures i Naioal Accous de Eurosa (2) so aeriores al Maual del IPC (24) y el Maual del IPP (24) Los Mauales del IPC y del IPP se prepararo paralelamee y aprovecha los úlimos esudios sobre eoría y prácica de los úmeros ídice, que o esá reflejadas del odo e la bibliografía oficial sobre las cueas acioales 6. Los dos mauales esá basados esecialmee e 4 Las observacioes realizadas sugiere que cuado la relació precio/uilidades alcaza u ivel isoseiblemee elevado, el ajuse se cosidera iicialmee ua reducció del volume de roació de viviedas, más que de precios de las operacioes. 5 Si embargo, la eoría básica de los deflacores y los ídices de precios (direcos) es la misma; véase el capíulo 6 del SCN (993). De acuerdo co Samuelso y Swamy (974), auque la mayoría de los esudios se cera e los ídices de precios, ua vez esimados de algua maera los ídices de precios que llega a uilizarse sirve pricipalmee para deflacar los oales omiales o moearios a fi de esimar las magiudes reales subyacees. 6 Los Mauales del IPC y del IPP so cogruees co el maerial del capíulo 6 del SCN (993) y ambié co el Sisema de Cueas Nacioales 28, pero se adera más e los problemas relacioados co la elaboració de los ídices de precios, paricularmee a iveles de agregació más bajos. Maual del ídice de precios de imuebles resideciales 9