EL PRECIO DE LA VIVIENDA EN ASTURIAS. UNA MODELI- ZACIÓN ECONOMETRICA.

Transcripción

1 EL PRECIO DE LA VIVIENDA EN ASTURIAS. UNA MODELI- ZACIÓN ECONOMETRICA. Díaz Fernández, Monserra ; Llorene Marrón, Mª del Mar ; Lafuene Robledo, Manuel y Galguera García, Laura Universidad de Oviedo RESUMEN Variables económicas, demográficas y urbanísicas son algunos de los facores que, con disina ponderación, explican el comporamieno de la demanda de vivienda. Dicho aspeco ha sido, hasa el momeno, objeo de un raamieno eórico, en ciera forma, residual a pesar de la influencia que el secor de la vivienda ejerce sobre las principales macromagniudes económicas.nuesro esudio se cenrará en la modelización economérica de los facores que explican el comporamieno de la función de demanda de vivienda en el Principado de Asurias para el periodo Su conocimieno resula imprescindible, enre oros aspecos, en la adopción de medidas de políica económica. Palabras clave: vivienda; mercado de la vivienda; precio de la vivienda; modelización economérica. Auor correspondiene: mdiaz@correo.uniovi.es 35

2 1.- INTRODUCCION El secor de la consrucción es considerado desde aniguo, esigo fiel de la salud económica de las sociedades en las que desarrolla su acividad. Su sensibilidad a los problemas políico-económicos, y el claro exponene que arroja sobre las asas de creación de empleo hacen que, en época de inesabilidad, odas las miradas converjan sobre el mismo. Las razones que jusifican esa imporancia son múliples. La vivienda consiuye un bien de consumo esencial, que represena el acivo más imporane de la mayor pare de las economías domésicas y la decisión financiera más relevane de su ciclo vial. La producción y el manenimieno de la vivienda consiuyen un imporane segmeno del secor producivo de la economía. Exise además, una considerable preocupación pública acerca de la eficiencia en las decisiones asignaivas en ese secor, así como de las desigualdades en la disribución de su consumo, (López, 1992). Sin duda, muchos bienes conienen ese conjuno de caracerísicas, pero sólo en la vivienda odas ellas son an pronunciadas. Esos rasgos ineracúan enre sí, y hacen que el funcionamieno de su mercado sea significaivamene disino a oros con claras imperfecciones (poder de oferenes y demandanes, asimerías en la información, exisencia de exernalidades, ec.). Sin embargo, la inversión en vivienda, como componene de la demanda global, ha sido objeo hasa el momeno de un raamieno eórico en gran medida residual. Frene al rigor meodológico empleado en el esudio de la demanda de consumo y, sobre odo, de inversión en capial producivo, las explicaciones más corrienes del gaso en vivienda suelen adolecer de un excesivo grado de empirismo. Ello se manifiesa en la ausencia de una fundamenación microeconómica rigurosa en las funciones uilizadas para la descripción de la inversión en vivienda, pueso que ales funciones suelen limiarse, en muchas ocasiones, a una simple enumeración de variables, inroducidas con objeo de obener esimaciones empíricas, más o menos ajusadas al gaso en 37

3 vivienda. Con independencia de su raamieno eórico, esa componene del gaso se caraceriza por una incidencia direca sobre las flucuaciones a coro plazo de la economía. Ello se deriva del hecho de que la inversión en vivienda, juno a su fuere peso en la formación de capial fijo, experimena acusadas oscilaciones cíclicas a coro plazo. Por ello, cualquier modelo economérico que preenda explicar su comporamieno, se enconrará con dificulades adicionales a las que aparecen, generalmene, en oros componenes de la demanda. A los dos elemenos ya ciados, escaso rigor eórico en su raamieno y acusada abundancia de exremos cíclicos en su perfil emporal, se une el hecho de ser una de las variables que más profundamene padece el problema de las limiaciones esadísicas. Desde una perspeciva académica surgen con frecuencia cuesiones acerca del comporamieno de la variable precio de la vivienda, facores que deerminan e inciden en su evolución y endencia, ec. La respuesa a esos inerroganes no es única. Cuando se analiza su comporamieno en países del enorno económico, se comprueba la exisencia de respuesas plurales que obedecen, fundamenalmene al desarrollo y comporamieno singular que el mercado de la vivienda maerializa en cada unidad erriorial. Consiuye un ejercicio eórico relevane poder aclarar hasa qué puno la adquisición de una vivienda se deermina, por un moivo de inversión o por razones básicas de consumo del bien servicios de vivienda. La resolución de esa incógnia permiirá jusificar, enre oras cuesiones, la adopción de medidas que afecen al funcionamieno del mercado de la vivienda. El objeivo principal de ese análisis será pues deerminar de acuerdo con Bover (1993) y Díaz e al (1997,1998) cuáles son los deerminanes de la evolución del precio de la vivienda en el ámbio erriorial del Principado de Asurias, cenrándonos en la unidad muesral correspondiene al periodo comprendido enre los años

4 2.- COMPORTAMIENTO RECIENTE MERCADO DE LA VIVIENDA 2.1 EVOLUCION DEL SECTOR INMOBILIARIO La información esadísica disponible revela que a parir de la segunda miad de la década de los ochena la consrucción de viviendas pasó por una eapa de clara recuperación cíclica que esuvo acompañada por elevaciones significaivas de los precios y ambién por niveles elevados de ransacciones, ano en el mercado de vivienda nueva como usada. La demanda de viviendas en el coro plazo se relaciona ínimamene con las condiciones económicas, acuales y fuuras, de las unidades familiares. En ese senido, ano la rena familiar como sus expecaivas, desempeñan un papel relevane. En nuesro país ese facor incidió de forma negaiva en la demanda de vivienda desde el año 1973 hasa 1985, fecha en la que se inició el proceso de recuperación económica. El mercado inmobiliario español experimenó un noable desarrollo durane la década de los ochena, ras haber vivido una eapa de recesión desacada. Coincidiendo con un período de fuere recuperación en la acividad económica, la vivienda se convirió en un ema de especial relevancia (Freixas e al, 1991). El boom inmobiliario experimenado por el secor consiuye el aspeco más significaivo de la realidad del mercado español en la segunda década de los años ochena. Las caracerísicas del despegue de esos años pueden sineizarse en la producción dirigida hacia los segmenos solvenes de la población, más que hacia los déficis esrucurales de vivienda exisenes. A parir del año 1987 se acenuaron los desequilibrios exisenes enre las funciones de ofera y demanda, concenrándose fundamenalmene la producción en áreas urísicas y no donde realmene se localizaban las necesidades (Lasheras, 1988; Rafols, 1989). El inicio de la década de los novena consiuye una referencia emporal imporane, denro del análisis del comporamieno del secor. Se inició con una moderada recesión en el mercado inmobiliario, reflejada por una escasa acividad explicada, en pare, por la adopción de medidas de políica monearia dirigidas a enfriar 39

5 la economía, resricciones crediicias y aumenos de los ipos de inerés que repercuieron negaivamene ano sobre la demanda de las unidades familiares, que vieron reducida su capacidad financiera real para abordar la adquisición de una vivienda, como sobre la demanda de inversión que enconró en el mercado de acivos financieros alernaivas más renables que en el mercado inmobiliario (Freixas, 1991). La década, se inició con una desaceleración del crecimieno del precio de la vivienda, si bien a parir de 1995 en odas las regiones se volvieron a producir aumenos en los precios nominales 1. La recuperación económica reacivó la demanda de vivienda a parir del año 1995, produciéndose ligeros aumenos de precios que en ningún momeno superaron los del índice general. Durane 1996 y 1997, la buena marcha de la promoción inmobiliaria y la exisencia de un gran sock de viviendas de segunda mano, aún en ofera en la mayoría de las ciudades españolas, permiió la saisfacción de la creciene demanda de vivienda sin que se produjeran ensiones en los precios. En 1998, la ofera de vivienda nueva no fue suficiene para cubrir la demanda, que comenzó a desplazarse hacia el mercado de vivienda usada, produciéndose las primeras ensiones. Al final de la década, en 1999, los precios coninuaron con la endencia alcisa. Las condiciones del mercado de rabajo fueron favorables si bien, las condiciones de financiación no regisraron mejoras susanciales que pudieran conribuir a mejorar la capacidad de endeudamieno de las unidades familiares (San Marín, 1999). En el inicio de la nueva década, la economía española afrona el deerioro del enorno inernacional en una fase cíclica de moderación de su demanda inerna, iniciada a mediados del año El mercado inmobiliario muesra una siuación de progresiva desaceleración de las venas y aumeno de precios, en odos los segmenos (BBVA, 2001). La respuesa de la ofera del secor de la consrucción al incremeno de la demanda se produce con reraso, dado que la respuesa nunca es inmediaa y es a parir 1 El comporamieno erriorial de esa variable presena diferencias imporanes. Por una pare, las regiones del cenro y nore del país presenan valores de asación próximos o superiores a la media nacional, mienras que en las regiones siuadas en el Sur y Levane, los precios son inferiores a la media nacional. 40

6 del año 1987 cuando se produjo un aumeno significaivo de las viviendas iniciadas, regisrándose un superávi en el número de viviendas libres iniciadas en relación a las proegidas. Las consecuencias de una siuación de ese ipo, común a un buen número de países comuniarios, no son nada despreciables desde el puno de visa de la demanda familiar. Los esraos poblacionales con menores recursos no encuenran viviendas de proección oficial en las grandes ciudades, y además, los esraos de rena media sin vivienda, adquirenes de la primera unidad, quedan al margen del mercado inmobiliario. En ese senido, se reduce de forma imporane el número de unidades familiares incluidas en la denominada demanda solvene, que en circunsancias normales del mercado sería muy superior. Unicamene aquellas unidades familiares que ya disponen de una vivienda, pueden acceder a ora más adecuada a sus necesidades, sin acudir a un alo nivel de financiación, haciendo uso de su revalorización y de las mejores condiciones del crédio hipoecario. En el mercado de la vivienda, caracerizado por una ofera inelásica a coro plazo, los incremenos de la demanda, favorecidos por el crecimieno de la rena real disponible y una siuación de elevada liquidez, se raducen en un imporane aumeno del precio que provoca una burbuja especulaiva formada sobre la base de las expecaivas de revaluación fuura del acivo. El resulado obenido regisra un desequilibrio enre el precio dominane en la ofera de vivienda y la capacidad adquisiiva de las unidades familiares. El fenómeno se agoa en el momeno en que desaparecen los facores que provocan la perurbación, volviendo a desempeñar un papel más imporane los facores de demanda a largo plazo, ligados a variables de carácer demográfico. 2.2 EL PRECIO DE LA VIVIENDA La razón fundamenal que explica la dificulad del acceso a la vivienda es, sin duda, su elevado precio. Cuando se compara con oros bienes de primera necesidad se 41

7 puede incluso afirmar que la vivienda consiuye el bien de primera necesidad con precio más alo en nuesra sociedad. No obsane, la comparación del precio de la vivienda con el de oros bienes y servicios de primera necesidad no consiuye una area fácil. El precio de la vivienda, lo mismo que su cose, presena una gran heerogeneidad que hace que las esadísicas disponibles se enfrenen con problemas de difícil solución. Enre esos problemas desaca alguno de carácer concepual. El precio de una misma vivienda puede ser diferene según se rae del precio real que es pagado por el comprador, el precio declarado fiscalmene, y el precio asado por las enidades financieras, siendo difícil esablecer una relación uniaria que conribuye a una carencia de ransparencia en su raamieno (López, 1992). El nivel que alcanza esa variable, precio de la vivienda, depende de una amplia pluralidad de facores. En la producción de viviendas, se diferencian facores vinculados al suelo, consrucción y promoción inmobiliaria. Los facores ligados a la consrucción y promoción inmobiliaria esán sujeos a una ciera disciplina de mercado que garaniza ciera compeencia enre los oferenes y conribuye a la esabilidad del precio. Sin embargo, el suelo consiuye un facor escaso y una variable fijada por el poder público. La fala de suelo disponible y apo para su uilización en un período de iempo razonable unida al espacio emporal preciso para una nueva consrucción, consiuye una seria resricción que se raduce en precios elevados e impide la promoción de las acividades inmobiliarias, especialmene la residencial. De la información recogida en la abla se desprende el comporamieno regisrado por el precio de la vivienda. El aumeno ha sido noable y sosenido desde mediados de la década de los ochena, alcanzando un valor máximo en érminos relaivos en el cuaro rimesre de 1991(figura 2.2.1). En el año 1992, inicia una rayecoria descendene que cambia de nuevo de senido en 1994 con una recuperación en érminos nominales que no alcanza el nivel correspondiene al año 1991 (figura 2.2.2). 42

8 TABLA PRECIO MEDIO DE LA VIVIENDA AÑO MEDIA ANUAL Fuene: Miniserio de Fomeno 43

9 FIGURA PRECIO DE LA VIVIENDA.VARIACIÓN INTERANUAL Variación Ineranual (%) FIGURA EVOLUCION PRECIO DE LA VIVIENDA Precio Vivienda Madrid AÑO 44

10 3.- MODELIZACION ECONOMETRICA DEL PRECIO DE LA VIVIENDA En la modelización economérica del comporamieno del precio de la vivienda diferenciaremos básicamene res aparados. En primer lugar, haremos referencia a la especificación eórica. El esudio lo abordaremos mediane un modelo ineremporal de vivienda basado en los rabajos realizados por Poerba (1984), Meen (1990) y Bover (1993), al y como se refleja en el Anexo. En segundo lugar, precisaremos cuáles son las fuenes esadísicas uilizadas, señalando las dificulades más frecuenes en su deerminación. Por úlimo, realizaremos la correspondiene esimación economérica, señalando la écnica elegida. 3.1 ESPECIFICACION ECONOMETRICA De acuerdo con la condición de equilibrio desarrollada en el Anexo, el modelo economérico a uilizar adopará una aproximación discrea a dicha condición expresada en érminos logarímicos para la unidad emporal ln P = ln P * ln γ v denoando, P v, P * y γ las variables precio de la vivienda, precio de equilibrio del mercado y beneficio marginal de los servicios derivados de la misma, respecivamene. Dado que P * es concepualmene inobservable, abordaremos su comporamieno a parir de los facores que hipoéicamene lo deerminan. De acuerdo con Meen (1990) la doble consideración del mercado de la vivienda, acivo y servicios derivados de la misma, es arificial y por ano P * no se corresponderá con ningún ipo de daos de precios o precios impuados. Con respeco a γ endremos en cuena la exisencia de imperfecciones en el mercado de capial dirigido a la vivienda. Bajo el { } µ v = PV ( 1 θ) Lip ( 1 L) io π d µ + + c supueso de que el cose del présamo, i p, es disino del cose de oporunidad, i o, 45

11 Dado el periodo muesral elegido consideraremos los valores originales de esa variable. Por úlimo, se puede suponer que, en ausencia de siuaciones exraordinarias, la asa de depreciación de la vivienda es consane a lo largo del iempo. Su posible influencia se recogerá por el érmino independiene del modelo. Con esas consideraciones, el modelo economérico se especificará como { } log Pv = α 0+ α 1 logy 2 log (1 ) (1 ) + α V + β π θ L ip+ L io + udo nde, el érmino de perurbación aleaoria, u, supondremos que saisface los supuesos básicos del modelo de regresión. 3.2 FUENTES ESTADISTICAS Anes de proceder a la esimación empírica resula obligado una referencia a las fuenes esadísicas uilizadas. La escasez de daos en esa maeria alcanza en nuesro país coas insospechadas y ello consiuye una dificulad adicional al análisis. Con respeco a la variable dependiene, precio de la vivienda uilizaremos la serie Precio medio del m 2 de la vivienda nueva en Asurias, obenida de la Dirección General de Programación Económica y Presupuesaria del Miniserio de Fomeno, PN. La serie de precios uilizada se refiere al precio por mero cuadrado con objeo de ener en cuena las diferencias en el amaño de las viviendas. No obsane, el precio de ésa no aumena proporcionalmene al amaño de la misma. Ello puede conducir a medio y largo plazo a una fala de ajuse por composición y caracerísicas. En nuesro caso, los precios se refieren a la vivienda de nueva consrucción y el espacio emporal analizado resula relaivamene coro, por lo que no resula imprescindible la realización de una esandarización ad hoc con objeo de ener en cuena los posibles cambios de nauraleza cualiaiva. La rena disponible real de las unidades familiares, YD 1, ha sido obenida a parir del Insiuo Nacional de Esadísica. Esa variable explicaiva aparece reardada una unidad emporal con objeo de eviar posibles problemas de colinealidad. 46

12 Con respeco a la variable asa de rendimieno en vivienda, se hace imprescindible su elaboración, pueso que no se dispone de información esadísica relaiva a su evolución emporal. De acuerdo con Bover (1993) dicha variable se define como B = ln PN (1 θ ) [ L i (1 L i )] (1 L ) p o siendo necesario la inroducción de alguna hipóesis con respeco a los facores que la deerminan, relación présamo-valor, ipo de inerés y ipo imposiivo. De acuerdo con Levenfeld (1988) supondremos que para el periodo muesral considerado la relación présamo-valor, L, es igual a 0, 8, lo cual significa que un 20 por cieno del precio de la vivienda es pagado al conado por los compradores. Las variables i p e i o se aproximarán mediane el ipo de inerés del crédio oal y el ipo de inerés de los depósios a plazo, respecivamene, obenidos a parir del Boleín Mensual de Esadísica del Banco de España. En cuano a θ, ipo imposiivo, se uilizará el ipo medio efecivo del Impueso sobre la Rena de las Personas Físicas (I.R.P.F.) obenido de la Memoria de la Adminisración Tribuaria del Miniserio de Economía y Hacienda. En el modelo especificado la variable explicaiva asa de rendimieno en vivienda aparece fechada en la unidad emporal 1. La dependencia exisene, a priori, enre la variable a explicar y ese regresor no es insanánea. La variable explicaiva sock de viviendas uilizada en el modelo será V 1, denoando V el sock de viviendas ocupadas principales obenidas a parir del Insiuo Nacional de Esadísica. Esa variable explicaiva aparece ambién reardada una unidad emporal dado que las decisiones de consumo con respeco a ese bien no son insanáneas. En condiciones normales, se esima como desfase emporal necesario para saisfacer la demanda de ese bien un inervalo comprendido enre doce y veinicuaro meses. Por úlimo, los facores demográficos considerados como variable explicaiva se 47

13 adoparán como el colecivo de población en edad de formar hogares, POB ( 20 34) facor que, al menos eóricamene, consiuye un imporane deerminane de la esimación de necesidades fuuras. La información esadísica se obiene a parir de disinos Censos de Población del Insiuo Nacional de Esadísica ESTIMACIÓN Y RESULTADOS En las ablas y se recoge la esimación del modelo realizada por Mínimos Cuadrados Ordinarios (M.C.O.) para el periodo considerado. Del análisis de los resulados podemos concluir que las variables rena real per cápia, sock de viviendas, facores demográficos y asa de rendimieno como acivo de inversión, consiuyen imporanes deerminanes del precio real de la vivienda. En la primera columna de la abla se recogen los resulados, de la esimación del modelo de regresión con una variable explicaiva, rena disponible real. 2 En érminos globales la bondad del ajuse es buena ( 0, 9526) R = reflejando el análisis pormenorizado de los resulados la significaividad esadísica de la variable explicaiva rena disponible real, (* 3,5537) = considerada como un regresor de reconocimieno eórico en la especificación del modelo. La incorporación al modelo de la variable sock de vivienda, recogida en la segunda columna de dicha abla, pone de manifieso que la conribución marginal de ese regresor no es esadísicamene relevane ( * 0,0358) F si bien la prueba F Snedecor que permie localizar las variables redundanes, no arroja un resulado an claro ( F * 1,6799) 1 = 1 =. La exisencia de un problema de mulicolinealidad en el modelo jusifica, al menos parcialmene, los resulados obenidos, una ala bondad del ajuse 2 ( 0, 9005) R = que no se corresponde con la relevancia individual de los regresores incluidos. Los facores demográficos consiuyen un aspeco a ener en cuena, al menos eóricamene, en la especificación del modelo dado que se pueden considerar como un 48

14 indicador de las necesidades fuuras de vivienda. Su incorporación se recoge en la ercera y cuara columna. En la ercera columna se incorporan los facores demográficos bajo la denominación población en edad de formar hogares. El resulado de esa esimación es saisfacorio dado que la regresión es esadísicamene significaiva en érminos globales ( * 173,8926) F = y de forma individual, de acuerdo a la prueba de Suden, las esimaciones obenidas ambién lo son. La conribución marginal conjuna de ese regresor y el sock de viviendas es saisfacoria al y como refleja el crecimieno de 0, 0713 punos del coeficiene de deerminación ajusado en relación a la esimación anerior. La consideración de un nuevo regresor demográfico, efecivos poblacionales, incorpora un nuevo aspeco cualiaivamene diferenciado en la especificación del modelo. La bondad del ajuse permanece prácicamene inalerada con respeco a la 2 regresión anerior ( 0, 9709) R =, si bien la variable rena pierde significaividad de acuerdo con la prueba de Suden (* 1,6522) =. La influencia de los facores financieros y fiscales se recoge de acuerdo con Bover (1993) en la variable denominada asa de rendimieno en vivienda. Su consideración en el modelo economérico se recoge en la quina columna. Los resulados de esa esimación son parcialmene saisfacorios dado que la regresión es esadísicamene significaiva en érminos globales ( F *=112,1731), así como la conribución marginal de ese regresor de acuerdo con la prueba F de Snedecor ( F * 4,9242) 1 =. La exisencia de un problema de mulicolinealidad en el modelo jusifica el resulado obenido, una ala bondad del ajuse ( R 2 = 0,9845) que no se corresponde con los signos esperados ni con la relevancia individual de algunos de los regresores de acuerdo a la prueba de Suden. La consideración en la sexa columna de los regresores rena disponible real y asa de rendimieno en vivienda permie obener unos resulados esadísicamene significaivos. La bondad del ajuse es ala ( 2 =0,9338) R y ambas variables son relevanes en la especificación de acuerdo con la prueba de 49

15 Suden. La bondad del ajuse crece en relación al ajuse recogido en la primera columna siendo esadísicamene significaiva la conribución marginal de esa variable ( * 6,2866) F. 1 = En oros esudios en los que se modeliza el precio de la vivienda se muesra de forma significaiva la influencia de oras variables que no aparecen explíciamene en nuesra especificación. De acuerdo con Bover (1993) la consideración de las variables asa de rendimieno en vivienda elevada al cubo, ipo de inerés nominal reardado un periodo y viviendas en consrucción podrían mejorar la especificación del modelo, al menos eóricamene. A nivel muesral, los resulados reflejados en la abla ponen de manifieso la fala de significaividad esadísica de esos facores de acuerdo a la prueba de Suden. Considerando el Produco Inerior Bruo (. I. B. ) P como un indicador del comporamieno agregado de la economía, es posible analizar la influencia que ejercen las expecaivas económicas en el comporamieno del modelo. Dicha influencia se recoge en la cuara columna de la úlima abla. La esimación obenida permie afirmar que la variable P. I. B. consiuye un regresor relevane en la especificación del modelo (* = 2,9522) para un nivel del confianza del 99, 99 por cieno. Debe enerse en cuena en esa esimación la exisencia de ciero grado de colinealidad enre los regresores rena disponible real y P. I. B., el coeficiene de correlación oma un valor igual a 0,9910, que explica al menos parcialmene el signo del coeficiene que acompaña a la variable rena disponible real. El érmino independiene de las esimaciones recoge la magniud y relevancia del proceso de depreciación que experimenan las unidades de vivienda presenes en el mercado durane el periodo considerado. La significaividad esadísica de las esimaciones consiuye un rasgo común. De acuerdo con los resulados obenidos, las ecuaciones que consideraremos a efecos de análisis, y en la que basaremos nuesras conclusiones serán las recogidas en la ercera y sexa columna de la abla (figuras y 3.3.2). 50

16 La realización de la prueba de Chow permie consaar que en el inicio de la década de los novena, se produce un cambio en la endencia de la función. De acuerdo con esa prueba, es en el año 1990 cuando se consaa un cambio del comporamieno del modelo, que se maniene en fechas poseriores (figura y 3.3.2). El análisis de la capacidad prediciva de ambas funciones es saisfacorio (figura y 3.3.4). En ambas el coeficiene de desigualdad de Theil oma valores próximos a cero, 0, 0025 y 0, 0027, respecivamene. 51

17 TABLA ESTIMACION MINIMO-CUADRATICA Periodo muesral log PN Consane 0, , , , ,7414 9,7629 (0,0872) (0,7785) (-4,3738) (-1,5846) (-2,2092) (63,5564) logyd 1 0,7934 (3,5537) 0,3015 (0,4602) 1, (1,9800) 1, (1,6522) -2, (-0,2595) 9, (3,8816) logv 1 3,5119 (0,7611) 14,9219 (7,4502) 24,9869 (1,9031) 21,4974 (4,2556) log POB ( 20 34) log B 1 POB AR () 1 = ln -50,7394 (-4,5228) -49,2059 (-4,2495) -39,4063 (-2,3130) 52,9171 (0,7760) PN (1 θ )[ 0,8i p + 0,2io ] 1, (0,6231) 0,2 7, (2,5073) 0,7536 (4,1102) DW 1,0777 0, ,5350 1,7467 2,7934 1,9992 R 2 0,9589 0,9129 0,9775 0,9786 0,9933 0, R 0,9526 0,9005 0,9718 0,9709 0,9845 0,9338 F * 151,925 73, , , , , F 1 * 0, ,1565 0,6022 4,9242 6, ,1944 Méodo de esimación: Mínimos Cuadrados Ordinarios * raios enre parénesis; F 1 * conribución marginal de la variable ;** nivel de significaividad Fuene: Elaboración propia. 52

18 TABLA ESTIMACION MINIMO-CUADRATICA Periodo muesral log PN Consane 10,2978 logyd 1 B 1 = ln (8,5396) 1, (3,1359) PN (1 θ )[ 0,8i p + 0,2io ] -3, (-0,1381) 0,2 9,7778 (56,6034) 8, (3,3238) 9, (1,5501) 9,6286 (10,24288) 9,8949 (93,1832) 9, , (3,2797) (-1,5506) 7, ,47 10 (2,0521) (0,9663) i -0,0142 p 1 (-0,3926) θ 0,0105 (0, B 1 4, (0,4478) log PIB 4, (2,9522) DW 1,9941 2,2199 1,8972 1,3634 R 2 0,9550 0,9545 0,9530 0, ,9212 0,9204 0,9177 0,9739 R F * 28, , , ,3981 F 1 * 0,0191 0,1543 0,0211 8,7158 Méodo de esimación: Mínimos Cuadrados Ordinarios * raios enre parénesis; F 1 * conribución marginal de la variable ;** nivel de significaividad Fuene: Elaboración propia. 53

19 FIGURA ESTIMACION MINIMO CUADRATICA. Modelo (I) Fuene: Elaboración propia. FIGURA ESTIMACION MINIMO CUADRATICA. Modelo (II) Fuene: Elaboración propia. 54

20 FIGURA CAPACIDAD PREDICTIVA. Modelo (I) Fuene: Elaboración propia. FIGURA CAPACIDAD PREDICTIVA. Modelo (II) Fuene: Elaboración propia. 55

21 3.4.- DISCUSIÓN DE RESULTADOS En érminos globales se puede señalar que el modelo esimado explica saisfacoriamene el comporamieno de la variable precio de la vivienda en marco erriorial del Principado de Asurias, si bien se deecan algunos rasgos diferenciadores en relación a las predicciones eóricas esablecidas en oros ámbios. En la esimación realizada se consaa la influencia que sobre el precio de la vivienda ejerce la variable rena real de las unidades familiares. La elasicidad obenida, se aleja noablemene de las esimaciones realizadas en países del enorno económico así como de la media nacional 2. Ello significa que en el Principado de Asurias se consaa empíricamene la exisencia de necesidades de vivienda, dado que la demanda no responde ane variaciones en el precio con la misma inensidad que en oros ámbios errioriales. La magniud del efeco de la variable rendimieno es ambién inferior a la recogida en oros esudios empíricos [Muelbauer y Murphy (1991) y Bover (1993)]. El resulado obenido pone de manifieso la relevancia del moivo inversión en la adquisición de vivienda, si bien la inensidad de la esimación es inferior a la recogida en oras unidades errioriales, resulado que se une al obenido con respeco a la variable mencionada más arriba y que jusifica, desde oro puno de visa la necesidad de viviendas en nuesra región. Un aspeco relevane a la hora de analizar los deerminanes del precio de la vivienda esá consiuido por el papel que desempeña la variable sock de vivienda. La demanda de la variable servicios-vivienda ha experimenado un incremeno susancial generado, enre oras razones, por un imporane aumeno de la rena per cápia y niveles elevados de la variable asa de rendimieno. Esa siuación, puede haber sido agravado por una ofera de sock de viviendas insuficiene, resulado reflejado en el carácer esadísicamene significaivo de la variable. 2 Para el Reino Unido, Meen (1990) obuvo una elasicidad rena ε = 3, 0 y Hendry (1984), ε = 3,65. En España, Bover (1993) obuvo un valor ε = 3, 7. 56

22 La relevancia de los facores demográficos en la especificación del modelo, consiuye sin duda un resulado imporane pueso que la mayor pare de los análisis empíricos realizados muesran resulados poco concluyenes en ese senido. Se ha obenido un resulado claramene diferenciado del papel que en la especificación economérica del precio de la vivienda desempeñan esos facores, corroborando el carácer necesario de ese bien con respeco a oros ámbios errioriales. El signo negaivo refleja una siuación de envejecimieno poblacional y ambién los rasgos que definen el comporamieno de la población incluida en la cohore años. Los nuevos esilos de vida y movilidad laboral, enre oras razones, conribuyen noablemene a la consideración de oras opciones, quizá más aracivas, como por ejemplo el alquiler. La consideración, individual, de los facores financieros y fiscales se recoge en la abla Ni el ipo de inerés ni los incenivos fiscales consiuyen variables relevanes en la especificación del modelo. Ese resulado permie comprobar una vez más que en ámbio erriorial que esamos analizando la problemáica de las necesidades de vivienda esá presene. El conocimieno de los mecanismos deerminanes del precio de la vivienda es sin duda, fundamenal en la adopción de medidas de políica económica, dado el peso que ejerce el secor vivienda sobre las principales macromagniudes. Es evidene que un elevado precio de ese bien implicará un cose imporane en érminos de fondos públicos si se desea alcanzar el objeivo de faciliar un hogar a cada unidad familiar. Pero además, el comporamieno del precio de la vivienda puede incidir decisivamene en oras áreas económicas. 57

23 ANEXO Considerados los bienes V y C, vivienda y cesa de bienes de consumo no duradero, respecivamene, los individuos inegranes de la unidad familiar raarán de maximizar su función de uilidad indireca, U = U( C, V, Y ), someida a las resricciones, presupuesaria C + PS + P X = ( 1 θ ) Y + ( 1 θ ) ia donde, S θ Y A X P v P i i = ahorro v = ipo imposiivo medio = rena real = acivos financieros en érminos reales = viviendas de nueva adquisición = precio de la vivienda = un índice de precios = ipo de inerés nominal variación de la inversión en vivienda V + 1 V = X Pv d V expresada como la diferencia enre la inversión en nuevas viviendas, X P y la v depreciación del sock exisene de ésas, dv, donde, d represena la asa de depreciación; y, variación de la inversión en acivos financieros A + 1 A = P S π A expresada ambién, como la diferencia enre el ahorro efecuado en el periodo y la depreciación (inflación) experimenada por aquéllos, π. Maemáicamene una siuación de ese ipo se podrá modelizar, suponiendo que la función objeivo es de buen comporamieno, como un problema de opimización condicionada, 58

24 Máx U = U( C, V, Y ) s.a. C + PS + P X = ( 1 θ ) Y + ( 1 θ ) ia v V + 1 V = X Pv d V A + 1 A = P S π A a resolver mediane el méodo de los muliplicadores de Lagrange, siendo L= U( C, V, Y ) - λ1 1 [ C + PS + P X ( 1 θ ) Y ( 1 θ ) ia ] v λ [ X P - 2 d V] - λ 3 [P S v π A] la función a opimizar, y los parámeros λ 1, λ2 y λ 3, los muliplicadores de Lagrange correspondienes a cada resricción. De las condiciones de primer orden, se deriva que la asa marginal de susiución ( µ V / µ C ) enre la vivienda y el bien de consumo compueso será µ µ V C = ( 1 θ ) i π + d que, alernaivamene se puede expresar en érminos de unidades de consumo como µ µ v c = ( 1 θ ) i π + d q / q = PV P La consideración del mercado de capial asociado a la vivienda como perfeco consiuye una imporane limiación al análisis, si bien se raa de un supueso suscepible de relajación. El mercado de la vivienda presena claras imperfecciones, que en algunas ocasiones llegan a cuesionar las circunsancias bajo las cuales es objeo de una modelización compeiiva. Una de ellas hace referencia al desarrollo de un mercado de capial dirigido a la vivienda fueremene imperfeco, cuyo origen se siúa, fundamenalmene, en la presencia de asimerías en la información y en los coses de ransacción. Ane esa consideración el ipo de inerés de la úlima ecuación se podrá expresar como la media ponderada de i p, cose del présamo e i o, cose de oporunidad 59

25 de los fondos, siempre que i p i, o µ µ v c {( 1 θ ) [ L i + (1 L) i ] + d } = q π donde, L denoa la relación présamo-valor de la vivienda. Dado el periodo muesral analizado que se corresponde con una época de recuperación económica, podría ener inerés la incorporación explícia de agenes que consideren la compra de vivienda como una forma de inroducir dinero negro en la economía. Para esos agenes, el cose de oporunidad de dichos fondos sería menor, por lo que la asa marginal de susiución sería p o µ µ v c [ L i + (1 L) i α ] = {( 1 θ ) π + d }q p o donde, 0 < α < 1 represenaría el índice de dinero negro uilizado para financiar el precio de la vivienda, expresado como el cociene enre el valor de escriura y el precio de mercado de la misma. En el equilibrio los propiearios de vivienda raarán de igualar cose y beneficio marginal de los servicios derivados de la misma, siendo el precio de equilibrio al que o bien, P* =ω ω = ( 1 θ) i π + d ( 1 θ )[ L i + (1 L i ] d ω = ) π p o + que alernaivamene podremos expresar como P* =γ, siendo, γ = ω P v. En érmino reales P * no se corresponde con ningún ipo de daos reales dado que la doble consideración del mercado de la vivienda como acivo financiero, y los servicios derivados de la misma, consiuye una hipóesis claramene arificial, (Meen, 1990). P v 60

26 REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS BBVA (2001): Siuación Inmobiliaria, Servicio de Esudios Banco Bilbao, Vizcaya, Argenaria, Madrid. Bover, O (1993): "Un modelo empírico de la evolución de los precios de la vivienda en España ( )". Invesigaciones Económicas. Vol. XVII, nº1; págs Díaz, M; Cosa, E; Llorene, M (1997): "Análisis economérico de la demanda de vivienda en España. El papel de la financiación exerna". Acualidad Financiera. Año II, nº 7, Julio; págs Díaz, M; Cosa, E; Llorene, M (1998): "La demanda de vivienda en España. Una aproximación empírica". Dirección y Organización. nº 19, Enero; págs Fleming, M.C.; Nellis J.G. (1981): Research policy and review 2. House price saisics for he U.K.: a survey and criical review of recen developmens. Environmen and Planning A 17; págs Freixas, X., Aguilar, J., Puch, L., Inurriera, A. (1991): El mercado hipoecario español. Siuación acual y proyeco de reforma, Fedea, Madrid. Lasheras, M.A. (1988): Dinero negro y shocks en Mercados Inmobiliarios Papeles de Trabajo 6/88. Insiuo de Esudios Fiscales, Madrid. Levenfeld, G. (1988): Los cambios en la financiación a la vivienda ( ) y su impaco en el secor. Revisa española de financiación a la vivienda. López García, M.A. (1992): Algunos aspecos de la economía y la políica de la vivienda. Invesigaciones Económicas. Vol.16, nº 1, pág Meen, G. (1990): The removal of morgage marke consrains and he implicaions for economeric modelling of UK house prices. Oxford Bullein of Economics and Saisics. Vol. 52; nº1; págs

27 Muellbauer, J. y Murphy, A. (1991): Modelling UK second-hand house prices. Ed. Nuffield College, Oxford. Poerba, J. (1984): Tax subsidies o owner-occupied housing: an asse-marke approach. The Quarerly Journal of Economics. Vol 99; nº4; págs Rafols, J. (1989): El papel de la vivienda en la economía española, Revisa Española de Financiación a la Vivienda nº 10, pág San Marín, I (1999): El precio de la vivienda: facores y evolución. Servicio de Esudios Argenaria. Mercado inmobiliario. 62